Vonovia: Mit einer Rendite von 5,2 % und einem Nettoinventarwertmultiplikator von 0,55x ist diese Aktie für einkommens- und wertorientierte Anleger äußerst attraktiv.
10. Februar 2026, 7:58 Uhr ET
Es ist schon einige Jahre her, dass ich zuletzt über Vonovia ( VONOY ) berichtet habe , obwohl ich in der Zwischenzeit mehrere europäische Immobilienunternehmen analysiert habe . Nach der zyklischen Abschwächung des Sektors in den Jahren 2022/23 kaufte ich Aktien einiger europäischer Vergleichsunternehmen für mein privates Altersvorsorgeportfolio, um von der möglichen Erholung des Immobilienmarktes zu profitieren. Ich wählte damals jedoch Unternehmen mit schwierigeren finanziellen und geschäftlichen Rahmenbedingungen, die meiner Meinung nach in der Erholungsphase ein höheres Aufwärtspotenzial als Vonovia aufwiesen.
Dazu gehörten Unternehmen wie Aroundtown ( AANNF ), Unibail Rodamco Westfield ( URMCY ) und Grand City Properties ( GRDDY ), die Mitte 2023, als ich begann, Positionen in diesem Sektor aufzubauen, recht günstig bewertet waren. Wie die nächste Grafik zeigt, hat sich Vonovia zwar ebenfalls erholt und seitdem um fast 28 % zugelegt, doch die Konkurrenten entwickelten sich deutlich besser: Unibail und Aroundtown konnten ihren Wert im gleichen Zeitraum fast verdoppeln.
Diese starken Ergebnisse spiegelten die deutlich bessere Stimmung der Anleger gegenüber dem europäischen Immobiliensektor in den letzten Jahren wider, höhere Immobilienbewertungen aufgrund niedrigerer Zinssätze in Europa, die Wiederaufnahme von Dividendenzahlungen durch einige Unternehmen, eine bessere Fähigkeit zur Kapitalbeschaffung am Kreditmarkt und das geringere Risiko von Kapitalerhöhungen zum Schutz ihrer Bilanzen.
Da Vonovia ein eher konservatives Unternehmen mit Fokus auf den Wohnimmobilienmarkt ist, seine Dividende nie vollständig ausgesetzt hat und im Vergleich zu Wettbewerbern eine relativ starke Bilanz aufwies, sank seine Bewertung während des Abschwungs nicht auf ein Notstandsniveau. Daher war das Aufwärtspotenzial in der Erholungsphase im Vergleich zu einigen Konkurrenten der Branche auch geringer.
Die Rahmenbedingungen im Sektor haben sich jedoch verändert: Die Zinssätze in Europa sind in den letzten Monaten deutlich stabiler geworden, die Nachfrage des Kreditmarktes nach Immobilienunternehmen hat sich in den letzten Jahren normalisiert, und die Bewertungsstreuung ist heute deutlich geringer als im Tiefpunkt des Zyklus 2022/23. Meiner Meinung nach resultiert das zukünftige Aufwärtspotenzial daher eher aus fundamentalen Faktoren als aus Rückenwind durch den Markt. Die Stärke der Unternehmen ist somit entscheidend für die Wachstumsaussichten im europäischen Immobiliensektor in den kommenden Jahren. Das bedeutet, dass solide Unternehmen mit guten Fundamentaldaten derzeit die bessere Wahl sein könnten als angeschlagene Unternehmen wie Aroundtown. Vonovia ist aufgrund seiner starken Position im Wohnimmobiliensegment und der aktuell vergleichsweise günstigen Bewertung eine der aussichtsreichsten Optionen.
Vonovias Investitionsargument
Vonovia ist das größte börsennotierte Wohnimmobilienunternehmen Deutschlands mit über 530.000 Wohneinheiten Ende September letzten Jahres. Die Leerstandsquote lag Ende des dritten Quartals 2025 bei lediglich 2,2 % und hat sich in den letzten Jahren kaum verändert. Dies belegt die hohe Qualität des Immobilienportfolios von Vonovia und die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnungen an allen Standorten. Der Portfoliowert belief sich Ende September letzten Jahres auf etwas über 83 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 1,5 % gegenüber Ende 2024 entspricht und die allmähliche Erholung der Immobilienpreise in Europa verdeutlicht.
Auch die Geschäftsstrategie hat sich in den letzten Jahren nicht wesentlich verändert; der Fokus liegt weiterhin auf dem Besitz von bezahlbarem Wohnraum in städtischen Gebieten, wobei das Unternehmen stark in Deutschland engagiert ist, obwohl es auch einige Einheiten in Österreich und Schweden besitzt.
Der Großteil der Umsätze stammt aus der Vermietung. Vonovias Strategie zielt jedoch darauf ab, die Umsätze mit anderen Dienstleistungen zu steigern, obwohl dieser Bereich deutlich geringere Margen als das Vermietungssegment aufweist. Dennoch trug das Segment der Mehrwertdienste 2024 rund 4 % zum EBITDA des Unternehmens bei. Vonovia strebt an, diesen Anteil bis 2028 auf 9 % bis 12 % zu erhöhen. Dies soll in den kommenden Jahren ein wichtiger Beitrag zum Gewinnwachstum sein und zu einem diversifizierteren Geschäftsprofil beitragen.
Das wichtigste Geschäftsfeld des Unternehmens ist nach wie vor das Vermietungssegment, und daran dürfte sich in absehbarer Zeit nichts ändern. Es bleibt der Schlüssel für die zukünftigen Wachstumsaussichten. Nach einer Phase des zyklischen Marktabschwungs, in der das Unternehmen seine Geschäftsstrategie auf Liquiditäts- und Bilanzmanagement ausgerichtet hatte, konzentriert sich Vonovia nun wieder auf Profitabilität und Wachstum und strebt in den nächsten drei Jahren ein EBITDA-Wachstum im mittleren einstelligen Bereich an.
Dies wird durch mehrere Faktoren begünstigt, darunter Mietwachstum aufgrund der Inflationsanpassung, das Entwicklungsprogramm und zusätzliche Einnahmen aus Dienstleistungen. Ziel ist es, bis 2028 ein EBITDA zwischen 3,2 und 3,5 Milliarden Euro zu erreichen, verglichen mit den für 2025 erwarteten 2,7 bis 2,8 Milliarden Euro.
Vonovia plant in den kommenden Jahren den Bau von rund 70.000 Wohnungen, vorwiegend in deutschen Städten mit hoher Nachfrage und entsprechend hohem Wohnungsangebot. Städte wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main verzeichnen weiterhin ein angespanntes Verhältnis von Angebot und Nachfrage und benötigen dringend Neubauten, um das Wohnungsangebot zu erhöhen. Vonovias Lösung für die schnelle Bereitstellung neuen Wohnraums sind standardisierte und unkomplizierte Projekte, die von den Kommunen schneller genehmigt werden und somit zu kürzeren Bauzeiten führen. Der Fokus liegt dabei auf dem Segment des bezahlbaren Wohnraums, wo die Nachfrage besonders hoch ist.
Das Investitionsprogramm von Vonovia soll in den kommenden Jahren ausgebaut werden und bis 2028 jährlich rund 2 Milliarden Euro erreichen. Dies unterstreicht das erneute Engagement des Unternehmens für Wachstum, nachdem Vonovia nach einer Phase der Bilanzoptimierung und geringer Investitionen seit 2022 ein stabiles Immobilienportfolio von rund 550.000 Einheiten aufgebaut hat. Die Investitionen umfassen die Modernisierung bestehender Wohnungen und den Neubau. Die Investitionsausgaben (Capex) werden voraussichtlich von 834 Millionen Euro im Jahr 2024 auf rund 1,2 Milliarden Euro im Jahr 2025 steigen (Vonovia veröffentlicht die Finanzzahlen für 2025 erst im März) und bis 2028 schrittweise auf 2 Milliarden Euro jährlich anwachsen. Im Bereich Neubau verfolgt Vonovia folgende Exit-Strategie: Je nach Projekt und den damit verbundenen Renditeerwartungen sollen einige Einheiten an Selbstnutzer oder Privatanleger verkauft, andere an institutionelle Investoren veräußert und wieder Einheiten aus dem eigenen Mietportfolio gehalten werden.
Vor diesem Hintergrund guter organischer Wachstumsaussichten, unterstützt durch die Erwartung eines jährlichen Mietwachstums von etwa 4-5% in den nächsten Jahren, die zunehmende Gewichtung wertsteigernder Dienstleistungen im Hinblick auf den Ertrag und Investitionen in das Immobilienportfolio sowohl durch die Modernisierung bestehender Einheiten als auch durch den Bau neuer Einheiten, denke ich, dass Vonovia gut aufgestellt ist, um seinen Nettovermögenswert und die freien operativen Mittel (FFO) in den nächsten Jahren um einen mittleren bis hohen einstelligen Prozentsatz zu steigern.
Mit Blick auf die Bilanz sollten Anleger beachten, dass Vonovias Beleihungsauslauf (Loan-to-Value-Ratio, LTV), ein wichtiger Indikator für die Verschuldung im europäischen Immobiliensektor, Ende September letzten Jahres bei 45,7 % lag. Dies stellt nach wie vor ein gewisses Wachstumshemmnis dar, da das Unternehmen seinen Verschuldungsgrad in Zukunft weiter reduzieren muss. Mittelfristig strebt Vonovia einen LTV zwischen 40 % und 45 % an. Ich gehe davon aus, dass das Unternehmen dieses Ziel durch höhere Immobilienbewertungen und die Einbehaltung von Cashflows in den kommenden Jahren erreichen wird, da Ratingagenturen üblicherweise einen LTV unter 45 % fordern, um ein Investment-Grade-Rating zu erhalten. Dies ist ein Ziel, das Vonovia langfristig unbedingt beibehalten möchte, da es kurz- bis mittelfristig die Dividendenzahlungen und Investitionen einschränkt.
Dies bedeutet, dass Vonovias Dividendenpolitik in den kommenden Jahren voraussichtlich konservativ bleiben wird, da das Unternehmen Verschuldungsgrad und Investitionsausgaben im Griff behalten und gleichzeitig eine attraktive Aktionärsvergütung gewährleisten muss. Wenig überraschend plant Vonovia, rund 50 % des bereinigten Jahresgewinns vor Steuern als Dividende auszuschütten. Dadurch kann das Unternehmen einen signifikanten Cashflow generieren, um Investitionen zu finanzieren und die Verschuldung auf einem akzeptablen Niveau zu halten. Angesichts der Prognose eines Jahresgewinns vor Steuern von rund 1,9 bis 2 Milliarden Euro im Geschäftsjahr 2025/26 bedeutet dies, dass die Dividende kurzfristig voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich wachsen wird. Analysten schätzen , dass die Dividende von Vonovia im Jahr 2025 1,26 Euro je Aktie betragen wird (3,3 % gegenüber dem Vorjahr) und bis 2027 auf rund 1,33 Euro je Aktie steigen soll (jährliches Wachstum von rund 3 % im Geschäftsjahr 2026/27).
Bei aktuellem Aktienkurs bietet Vonovia eine erwartete Dividendenrendite von 5,2 %, die, wie aus der vorherigen Grafik ersichtlich, über dem historischen Durchschnitt liegt. Anleger sollten beachten, dass Vonovia, wie viele europäische Unternehmen, nur einmal jährlich Dividende ausschüttet, was die Attraktivität für einkommensorientierte Anleger unter Umständen mindern kann. Diese Rendite ist auch höher als die des nächstplatzierten Konkurrenten LEG Immobilien ( LEGIF ), der eine Rendite von rund 4,1 % bietet. Daher ist Vonovia aus Einkommenssicht im deutschen Wohnimmobiliensektor eine attraktivere Anlage.
Was die Bewertung betrifft, so liegt der Nettovermögenswert (NTA) je Aktie Ende September letzten Jahres bei 44,72 EUR. Das bedeutet, dass Vonovia derzeit mit dem 0,55-Fachen des NTA gehandelt wird . Für ein defensives Investment im europäischen Immobiliensektor ist dies recht niedrig, und meiner Meinung nach ist dieser deutliche Abschlag angesichts der starken Fundamentaldaten und der guten Wachstumsaussichten des Unternehmens nicht gerechtfertigt. Zwar muss die Bilanzverschuldung noch auf ein nachhaltigeres Niveau gesenkt werden, doch sehe ich darin keine große Einschränkung für die Zukunft. Die niedrige Bewertung ist eher ein Zeichen für eine Unterbewertung als ein Hinweis auf ein fundamentales Problem des Unternehmens.
Abschluss
Vonovia zählt meiner Meinung nach zu den aussichtsreichsten Investments im europäischen Immobiliensektor, und die jüngste Kursschwäche der Branche in den letzten Monaten bietet eine attraktive Kaufgelegenheit. Nach Jahren der Bilanz- und Liquiditätsoptimierung konzentriert sich Vonovia nun wieder auf Profitabilität und Wachstum, was auf höhere Renditen in der Zukunft hoffen lässt. Dies spiegelt sich jedoch noch nicht in der aktuell niedrigen Bewertung wider, und Anleger profitieren zudem von einer hohen Dividendenrendite, wodurch Vonovia sowohl aus Value- als auch aus Ertragssicht attraktiv ist.
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