Vonovia ist nach Einheiten riesig, wird aber an der Börse deutlich niedriger bewertet als viele viel kleinere US-Wohnimmobilienwerte. Der wichtigste Punkt vorab, man darf nicht nur Marktkapitalisierung anschauen, sondern eher Enterprise Value, also Börsenwert plus Nettoschulden. Denn Immobiliengesellschaften sind fast immer stark fremdfinanziert.
Vonovia meldete für Q1 2026 606.145 verwaltete Einheiten, eine NTA (Net Tangible Assets)-Kennzahl von 46,57€ je Aktie, LTV 45,1% und Adjusted Net Debt / Adjusted EBITDA von 13,7x. Die Marktkapitalisierung lag Ende März 2026 bei rund 18,3 Mrd.€. Bei den US-Vergleichswerten sieht man die enorme Bewertungsdifferenz, z.B. Equity Residential hat nur 85.190 Apartments, aber rund 25,5 Mrd.$ Börsenwert; AvalonBay hat 98.694 Apartments, ebenfalls rund 25,5 Mrd.$ Börsenwert; MAA hat rund 104.011 Apartments und rund 15,1 Mrd.$ Börsenwert. Auch die Single-Family-Rental-REITs sind deutlich höher bewertet: Invitation Homes besitzt rund 85.970 eigene Häuser und hatte per Q1 2026 8,873 Mrd.$ Schulden; AMH besitzt über 61.000 Einfamilienhäuser und hatte Ende 2025 rund 5,1 Mrd.$ Debt.
ich sage mal so, der größte Grund, dass die US-Immobilienaktien so viel teurer sind als Vonovia, ist nicht nur die Anzahl der Wohnungen, sondern der Wert und Cashflow pro Einheit. Eine Vonovia-Wohnung in Deutschland bringt im Durchschnitt viel weniger Miete pro Quadratmeter als eine Apartment-Einheit in New York, Boston, Seattle, San Francisco, Südkalifornien, Dallas, Austin oder Denver. Equity Residential beschreibt seine Strategie ausdrücklich als Portfolio in attraktiven US-Metropolen für gut verdienende Mieter.
Dazu kommt, dass die US-REITs stärker nach FFO (Funds From Operations), Dividendenfähigkeit, Wachstum und Kapitalmarktzugang bewertet werden. Sie haben oft niedrigere Verschuldungskennzahlen als Vonovia. Invitation Homes nennt zum Beispiel Net Debt / TTM Adjusted EBITDAre von 5,6x, während Vonovia bei 13,7x Adjusted Net Debt / Adjusted EBITDA liegt.
Deutschland wird mit politischem Abschlag bewertet (noch!!) Mietpreisbremse, Regulierung, energetische Sanierung, Nebenkosten, politische Eingriffe und Mieter-Debatten drücken auf die Bewertung. Deutsche Mieten sind im internationalen Vergleich niedrig, weil das sozialpolitisch gewollt ist (NOCH), aber für Aktionäre bedeutet es niedrigere Rendite pro Einheit.
Trotzdem ist genau das die Chance, wenn Zinsen weiter fallen (das wird kommen... man muss noch ein paar Jahre ...vielleicht viel kürzer... geduldig bleiben), Immobilienwerte stabil bleiben und Vonovia die Schulden kontrolliert reduziert, dann ist der Abschlag zur Substanz schwer dauerhaft zu rechtfertigen. Der NTA von 46,57€ je Aktie gegenüber einem Kurs um etwa 20–22€ zeigt diesen Abschlag sehr deutlich. Ich werde weiter sammeln, da ich seit einiger Zeit das Traden nicht mehr so reizvoll finde.
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