Heute mal ein paar Punkte als Meinung zum selbst reflektieren ...
Die Kanonen haben Mitte 2023 gedonnert. Inzwischen ist alles Pulver verschossen.
Dass spätestens 2017-2022 eine massive Übertreibung durch Nullzinsen stattgefunden hat, ist inzwischen offensichtlich. Ich vermute mal, dass Negativzinsen wahrscheinlich nie wieder so zurückkommen werden, weil die darauffolgende Korrektur durchaus schmerzlich war. Also sehen wir die damaligen 60€/share mittelfristig auch nicht mehr wieder.
Überdies sind die deutschen Immobilienfirmen einfach ein grundsolides Modell, positiv wie negativ. Der operative Gewinn ist recht sicher. Andererseits: Phantasie kann es da kaum geben. Kurssteigerungen von 10% p.a. durchschnittlich auf die nächsten 10 Jahre sind illusorisch. Woher auch, guter Kurs-Gewinn ist der Lohn für ein gewisses Risiko. Das ist hier nicht gegeben. Zwei grössere Belastungsfaktoren gibt es meiner Meinung nach:
1. Zinsen bzw. LTV: Hier können interne Entscheidungen (zu hoher LTV, schlechtes Risikomanagement) das Boot zum Kentern bringen. Aber wir haben bei VNA, LEG, TAG gesehen, dass sie das im Griff haben. Ich würde sogar behaupten, wenn die Entscheider jeweils die Entscheidungen der beiden anderen Gesellschaften im Auge behalten, kann man mittels Schwarmintelligenz fast nicht gegen die Wand fahren.
2. Regulierung im heimischen deutschen Markt: Das nimmt natürlich Chancen - egal ob Mietpreisbremse, Enteignungsphantasien oder massive Bauvorschriften. Erstens schränkt es die eigene Entwicklung ein und zweitens ist das Gift für Investoren. Für reele 3% Renditepotential gehe ich nicht in Aktien, da kauf ich Anleihen.
Es gibt noch weitere kleine Scharmützel, die man wundervoll diskutieren könnte: Dividendenausschüttung schafft entweder Kapitalabfluss oder Verwässerung. Kapitalabfluss ist blöde. Wobei ich der Verwässerung gegenüber auch immer kritischer gegenüber stehe. Es ist etwas Augenwischerei. Die "Steuerfreiheit" der Ausschüttungen ist für deutsche Kleinanleger nur ein Steuerstundungsmodell. Es ist nur als edge case ein Gewinn, z.B. wenn man irgendwann mal bei geringer Steuerlast der Verkauf so timen kann, dass man es mittels Günstigerprüfung unter die 25% zu drücken oder weil man als Rentner womöglich mal irgendwo ansässig ist, wo man mit weniger als 25% versteuert ist. Solch eine Wette in die Zukunft find ich spekulativ.
Fazit: Deutsche Immo AGs sind eine super Möglichkeit für deutsche Kleinanleger massiv breit gestreut in Immobilien zu investieren. Das wäre eine wirkliche Volksaktie, eien super Story für die angekündigte Aktienrente. (PS: auf Metaebene wäre das auch wirklich der Weg, wie die deutschen Immobilien volkseigen sein können und trotzdem nicht gleich Kommunismus ausbricht.) Eine Wachstumsstory alla Amazon, Alphabet, Microsoft wird das nie werden. Beitrag ist jetzt lang genug - Ring frei.
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