07. Oktober 2007
Die Krise der offenen Immobilienfonds scheint vorüber zu sein. Die Probleme bei der Anlage der Mittel, der Bewertung der Anteile und der Vermietung der Liegenschaften sind nicht überall vollständig gelöst worden, doch die Anleger zeigen den Gesellschaften nicht mehr - wie noch vor einigen Monaten - die kalte Schulter. Sie investieren wieder Kapital in offene Immobilienfonds, und der Zuspruch wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verstärken.
Auslöser dieses Trends sind die niedrigen Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere und die Abgeltungssteuer. Wer zur Zeit einen Teil seines Vermögens in Anleihen steckt, kann bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit jährlichen Erträgen von 4 Prozent rechnen. Davon werden in Zukunft, nach Abzug der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, bestenfalls 3 Prozent übrigbleiben, und wer auf die Inflationsraten sieht, wird mit Knurren feststellen, dass die Rendite des Geldes gegen null strebt. Die offenen Immobilienfonds sind zwar keine Wunderwaffen im Kampf gegen Steuern und Inflation, doch die Ergebnisse dieser Anlagen sind etwas erfreulicher. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.
Offene Immobilienfonds als interessante Geldanlage
Ein verheirateter Investor verdient 150.000 Euro pro Jahr und will 250.000 Euro in vermietete Immobilien anlegen. Kredite sind für den Mann kein Thema. Er will die Investition bar bezahlen. Ihm geht es um sichere und stabile Anlagen, und er möchte die Erträge verbrauchen. In solchen Lebenslagen waren und sind offene Immobilienfonds eine interessante Geldanlage. Der Einstieg in diese Anlagevehikel ist in der Regel mit einem Ausgabeaufschlag von 5 Prozent verbunden. Dafür kann bei guten Gesellschaften mit jährlichen Ausschüttungen von 5 Prozent gerechnet werden.
Die Erträge sind in der Regel zu 60 Prozent steuerfrei, so dass nur 40 Prozent dem persönlichen Steuersatz zu unterwerfen sind. Dies beschert dem Privatmann im vorliegenden Fall bei einer Anlagedauer von zehn Jahren und der Erwartung, dass die Anteile in zehn Jahren zum Einstiegspreis verkauft werden können, eine jährliche Rendite von 3,5 Prozent nach Steuern. Im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren, die dem Anleger eine Rendite von ungefähr 2,2 Prozent bringen würden, bedeutet die Differenz von 130 Basispunkten einen Mehrertrag von rund 29.000 Euro.
Die Abgeltungssteuer wird dem Anleger sowohl bei Anleihen als auch bei Immobilienfonds zu höheren Erträgen nach Steuern verhelfen. Die Rendite der Anleihen wird auf 2,95 Prozent pro Jahr steigen, und bei dem Immobilienfonds winken in Zukunft jährlich 3,9 Prozent. Der Anleger profitiert in erster Linie von der Abgeltungssteuer. Bei der individuellen Besteuerung gehen 33 Prozent an das Finanzamt, mit Hilfe der Abgeltungssteuer werden die Abgaben auf 25 Prozent sinken. Der Nutzen der Abgeltungssteuer ist bei den Anleihen höher als bei dem Immobilienfonds, weil der steuerpflichtige Anteil der Ausschüttungen höher ist.
Trotzdem bleibt dem Privatmann ein Vorteil von 20.000 Euro, so dass der Einstieg in die Bürogebäude und Geschäftshäuser lukrativer als der Kauf öffentlicher und privater Anleihen ist. Wer es schafft, den Ausgabeaufschlag von 5 Prozent des Anlagebetrages zu umschiffen, kann die jährliche Rendite in den nächsten Jahren sogar auf 4,5 Prozent nach Steuern steigern, weil sich die Einstiegskosten, im vorliegenden Fall rund 12.500 Euro, bei einer Anlagedauer von zehn Jahren besonders stark auf die Verzinsung auswirken.
Die Alternative zu offenen Immobilienfonds ist der Kauf eines vermieteten Einzelobjekts. Es gibt viele Anleger, die sich daran stören, nur Anteile an Immobilien zu besitzen. Sie bevorzugen Häuser und Wohnungen, die ihnen zu 100 Prozent gehören. Das ist auf der einen Seite verständlich, doch auf der anderen Seite ist zu bedenken, dass es nicht leicht ist, für 250.000 Euro eine Immobilie zu kaufen, die jedes Jahr fast 4 Prozent nach Steuern abwirft. Dazu sind vor Steuern jährliche Überschüsse von 6,5 Prozent notwendig.
Die direkte Anlage in vermietete Immobilien setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: Grundstück, Gebäude und Nebenkosten. Bei einem Grundstücksanteil von 20 Prozent fließen von den 250.000 Euro etwa 50.000 Euro in das Grundstück und 200.000 Euro in das Gebäude. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer, die 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, und die Gebühren des Gerichtes und des Notars, die bei einem Prozent liegen. Dadurch steigt der effektive Startbetrag auf 261 250 Euro. Davon können 80 Prozent oder 209.000 Euro mit jeweils 2 Prozent pro Jahr abgesetzt werden.
Mindestens 7 Prozent sollen es sein
Überschüsse von 6,5 Prozent führen bei dem Anleger zu jährlichen Einkünften von 16.250 Euro. Die Gewinne erfordern, wenn mit Kosten von 15 Prozent gerechnet wird, jährliche Mieten von 7,65 Prozent des Kaufpreises, so dass deutlich wird, wie schwierig es für Privatleute ist, passende Objekte zu finden. Die Überschüsse können mit den Abschreibungen verrechnet werden, so dass von den 16.250 Euro nur drei Viertel steuerpflichtig sind. Wenn die Immobilie in zehn Jahren zum Einstandspreis von 250.000 Euro veräußert werden kann, winkt dem Anleger bei einem Jahreseinkommen von 150.000 Euro eine Rendite von 3,81 Prozent nach Steuern.
Der wunde Punkt der Investition ist die Notwendigkeit, einen jährlichen Ertrag von mindestens 7 Prozent zu erzielen. Die Vorgabe bedeutet, dass die Immobilie für 13 bis 14 Jahresmieten eingekauft wird. Es gibt solche Objekte in Hülle und Fülle, wenn Millionen auf den Tisch geblättert werden, doch bei einem Betrag von 250.000 Euro sieht die Welt düster aus. Für solche Beträge können einzelne Büros oder Wohnungen gekauft werden, doch die Verzinsungen liegen in den meisten Fällen zwischen 4 und 5 Prozent des Kaufpreises, so dass es kein Wunder ist, wenn die Anleger mit solchen Immobilien auf keinen grünen Zweig kommen können.
Dreh- und Angelpunkt: Der Ausgabeaufschlag
Hinzu kommt das Risiko des Geschäftes. Beim Kauf von Anleihen und Aktien wird seit Jahr und Tag gepredigt, nicht alles auf ein Pferd zu setzen, sondern das Geld so breit wie möglich zu streuen. Dies ist beim Kauf einer Einzelimmobilie für 250.000 Euro unmöglich. Hier „kaufen“ die Anleger einen Mieter, wenn es hoch kommt, vielleicht sogar zwei Nutzer, so dass von Risikostreuung keine Rede sein kann. Das bedeutet im Klartext: Wer mit kleinen Beträgen in vermietete Immobilien einsteigen will, kommt an offenen Immobilienfonds kaum vorbei.
Sie bieten trotz aller Kritik zwei Vorteile. Die Rendite der Investition ist interessant, und die Flexibilität ist hoch. Der Anleger kann die Anteile - das ist vermutlich der größte Vorteil - jeden Tag an der Börse verkaufen. Bei den direkten Immobilien ist der Anleger zehn Jahre gefangen, wenn er die Abschreibungen und Wertzuwächse steuerfrei kassieren möchte. Sonst muss er die Gewinne versteuern, und das drückt die Rendite gewaltig in den Keller.
Dreh- und Angelpunkte lukrativer Immobilienfonds sind der Ausgabeaufschlag, die Anzahl der Objekte und die Qualität der Mietverträge. Hier gilt wie bei vielen Geldanlagen das Motto: Je kostengünstiger der Einstieg und die Verwaltung sind, desto höher ist die Rendite, und je breiter das Geld gestreut wird, desto geringer sind die Risiken. Vor diesem Hintergrund sollten Anleger, die sich für die offenen Immobilienfonds interessieren, mit Argusaugen auf den Ausgabeaufschlag schauen, weil sich das Aufgeld bei kurzen Laufzeiten katastrophal auf die Rendite auswirkt.
Genauso wichtig sind die Objekte und die Mietverträge. Wenige Liegenschaften und kurze Restlaufzeiten enthalten die Gefahr, dass die Ausschüttungen in den Keller gehen. Je mehr Objekte in dem Fonds enthalten sind, je gestaffelter die Laufzeiten der Mietverträge sind, desto besser ist die Aussicht, dass die Immobilienfonds solide Anlagen sind.
Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.
Text: F.A.Z., 06.10.2007, Nr. 232 / Seite 24
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai
Die Krise der offenen Immobilienfonds scheint vorüber zu sein. Die Probleme bei der Anlage der Mittel, der Bewertung der Anteile und der Vermietung der Liegenschaften sind nicht überall vollständig gelöst worden, doch die Anleger zeigen den Gesellschaften nicht mehr - wie noch vor einigen Monaten - die kalte Schulter. Sie investieren wieder Kapital in offene Immobilienfonds, und der Zuspruch wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verstärken.
Auslöser dieses Trends sind die niedrigen Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere und die Abgeltungssteuer. Wer zur Zeit einen Teil seines Vermögens in Anleihen steckt, kann bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit jährlichen Erträgen von 4 Prozent rechnen. Davon werden in Zukunft, nach Abzug der Abgeltungssteuer von 25 Prozent, bestenfalls 3 Prozent übrigbleiben, und wer auf die Inflationsraten sieht, wird mit Knurren feststellen, dass die Rendite des Geldes gegen null strebt. Die offenen Immobilienfonds sind zwar keine Wunderwaffen im Kampf gegen Steuern und Inflation, doch die Ergebnisse dieser Anlagen sind etwas erfreulicher. Das wird in folgendem Beispiel deutlich.
Offene Immobilienfonds als interessante Geldanlage
Ein verheirateter Investor verdient 150.000 Euro pro Jahr und will 250.000 Euro in vermietete Immobilien anlegen. Kredite sind für den Mann kein Thema. Er will die Investition bar bezahlen. Ihm geht es um sichere und stabile Anlagen, und er möchte die Erträge verbrauchen. In solchen Lebenslagen waren und sind offene Immobilienfonds eine interessante Geldanlage. Der Einstieg in diese Anlagevehikel ist in der Regel mit einem Ausgabeaufschlag von 5 Prozent verbunden. Dafür kann bei guten Gesellschaften mit jährlichen Ausschüttungen von 5 Prozent gerechnet werden.
Die Erträge sind in der Regel zu 60 Prozent steuerfrei, so dass nur 40 Prozent dem persönlichen Steuersatz zu unterwerfen sind. Dies beschert dem Privatmann im vorliegenden Fall bei einer Anlagedauer von zehn Jahren und der Erwartung, dass die Anteile in zehn Jahren zum Einstiegspreis verkauft werden können, eine jährliche Rendite von 3,5 Prozent nach Steuern. Im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren, die dem Anleger eine Rendite von ungefähr 2,2 Prozent bringen würden, bedeutet die Differenz von 130 Basispunkten einen Mehrertrag von rund 29.000 Euro.
Die Abgeltungssteuer wird dem Anleger sowohl bei Anleihen als auch bei Immobilienfonds zu höheren Erträgen nach Steuern verhelfen. Die Rendite der Anleihen wird auf 2,95 Prozent pro Jahr steigen, und bei dem Immobilienfonds winken in Zukunft jährlich 3,9 Prozent. Der Anleger profitiert in erster Linie von der Abgeltungssteuer. Bei der individuellen Besteuerung gehen 33 Prozent an das Finanzamt, mit Hilfe der Abgeltungssteuer werden die Abgaben auf 25 Prozent sinken. Der Nutzen der Abgeltungssteuer ist bei den Anleihen höher als bei dem Immobilienfonds, weil der steuerpflichtige Anteil der Ausschüttungen höher ist.
Trotzdem bleibt dem Privatmann ein Vorteil von 20.000 Euro, so dass der Einstieg in die Bürogebäude und Geschäftshäuser lukrativer als der Kauf öffentlicher und privater Anleihen ist. Wer es schafft, den Ausgabeaufschlag von 5 Prozent des Anlagebetrages zu umschiffen, kann die jährliche Rendite in den nächsten Jahren sogar auf 4,5 Prozent nach Steuern steigern, weil sich die Einstiegskosten, im vorliegenden Fall rund 12.500 Euro, bei einer Anlagedauer von zehn Jahren besonders stark auf die Verzinsung auswirken.
Die Alternative zu offenen Immobilienfonds ist der Kauf eines vermieteten Einzelobjekts. Es gibt viele Anleger, die sich daran stören, nur Anteile an Immobilien zu besitzen. Sie bevorzugen Häuser und Wohnungen, die ihnen zu 100 Prozent gehören. Das ist auf der einen Seite verständlich, doch auf der anderen Seite ist zu bedenken, dass es nicht leicht ist, für 250.000 Euro eine Immobilie zu kaufen, die jedes Jahr fast 4 Prozent nach Steuern abwirft. Dazu sind vor Steuern jährliche Überschüsse von 6,5 Prozent notwendig.
Die direkte Anlage in vermietete Immobilien setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: Grundstück, Gebäude und Nebenkosten. Bei einem Grundstücksanteil von 20 Prozent fließen von den 250.000 Euro etwa 50.000 Euro in das Grundstück und 200.000 Euro in das Gebäude. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer, die 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, und die Gebühren des Gerichtes und des Notars, die bei einem Prozent liegen. Dadurch steigt der effektive Startbetrag auf 261 250 Euro. Davon können 80 Prozent oder 209.000 Euro mit jeweils 2 Prozent pro Jahr abgesetzt werden.
Mindestens 7 Prozent sollen es sein
Überschüsse von 6,5 Prozent führen bei dem Anleger zu jährlichen Einkünften von 16.250 Euro. Die Gewinne erfordern, wenn mit Kosten von 15 Prozent gerechnet wird, jährliche Mieten von 7,65 Prozent des Kaufpreises, so dass deutlich wird, wie schwierig es für Privatleute ist, passende Objekte zu finden. Die Überschüsse können mit den Abschreibungen verrechnet werden, so dass von den 16.250 Euro nur drei Viertel steuerpflichtig sind. Wenn die Immobilie in zehn Jahren zum Einstandspreis von 250.000 Euro veräußert werden kann, winkt dem Anleger bei einem Jahreseinkommen von 150.000 Euro eine Rendite von 3,81 Prozent nach Steuern.
Der wunde Punkt der Investition ist die Notwendigkeit, einen jährlichen Ertrag von mindestens 7 Prozent zu erzielen. Die Vorgabe bedeutet, dass die Immobilie für 13 bis 14 Jahresmieten eingekauft wird. Es gibt solche Objekte in Hülle und Fülle, wenn Millionen auf den Tisch geblättert werden, doch bei einem Betrag von 250.000 Euro sieht die Welt düster aus. Für solche Beträge können einzelne Büros oder Wohnungen gekauft werden, doch die Verzinsungen liegen in den meisten Fällen zwischen 4 und 5 Prozent des Kaufpreises, so dass es kein Wunder ist, wenn die Anleger mit solchen Immobilien auf keinen grünen Zweig kommen können.
Dreh- und Angelpunkt: Der Ausgabeaufschlag
Hinzu kommt das Risiko des Geschäftes. Beim Kauf von Anleihen und Aktien wird seit Jahr und Tag gepredigt, nicht alles auf ein Pferd zu setzen, sondern das Geld so breit wie möglich zu streuen. Dies ist beim Kauf einer Einzelimmobilie für 250.000 Euro unmöglich. Hier „kaufen“ die Anleger einen Mieter, wenn es hoch kommt, vielleicht sogar zwei Nutzer, so dass von Risikostreuung keine Rede sein kann. Das bedeutet im Klartext: Wer mit kleinen Beträgen in vermietete Immobilien einsteigen will, kommt an offenen Immobilienfonds kaum vorbei.
Sie bieten trotz aller Kritik zwei Vorteile. Die Rendite der Investition ist interessant, und die Flexibilität ist hoch. Der Anleger kann die Anteile - das ist vermutlich der größte Vorteil - jeden Tag an der Börse verkaufen. Bei den direkten Immobilien ist der Anleger zehn Jahre gefangen, wenn er die Abschreibungen und Wertzuwächse steuerfrei kassieren möchte. Sonst muss er die Gewinne versteuern, und das drückt die Rendite gewaltig in den Keller.
Dreh- und Angelpunkte lukrativer Immobilienfonds sind der Ausgabeaufschlag, die Anzahl der Objekte und die Qualität der Mietverträge. Hier gilt wie bei vielen Geldanlagen das Motto: Je kostengünstiger der Einstieg und die Verwaltung sind, desto höher ist die Rendite, und je breiter das Geld gestreut wird, desto geringer sind die Risiken. Vor diesem Hintergrund sollten Anleger, die sich für die offenen Immobilienfonds interessieren, mit Argusaugen auf den Ausgabeaufschlag schauen, weil sich das Aufgeld bei kurzen Laufzeiten katastrophal auf die Rendite auswirkt.
Genauso wichtig sind die Objekte und die Mietverträge. Wenige Liegenschaften und kurze Restlaufzeiten enthalten die Gefahr, dass die Ausschüttungen in den Keller gehen. Je mehr Objekte in dem Fonds enthalten sind, je gestaffelter die Laufzeiten der Mietverträge sind, desto besser ist die Aussicht, dass die Immobilienfonds solide Anlagen sind.
Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.
Text: F.A.Z., 06.10.2007, Nr. 232 / Seite 24
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai
