Zurück
Werbung”Die Amis sind absolut bullisch für Vonovia...
Ich stelle nachfolgend mal eine von zahlreichen Übersetzungen rein. Im Tenor sind die US Analysten voll des Lobes für Vonovia... Nur kommen die PS nicht auf die Straße...
https://seekingalpha.com/article/...h-expected-in-2026-rating-upgrade
Vonovia: Weiteres Wachstum des Nettoinventarwerts im Jahr 2026 erwartet (Ratingaufwertung)
Zusammenfassung
Das Portfolio von Vonovia blieb im dritten Quartal 2025 weitgehend unverändert; das Unternehmen setzte die Veräußerung kleinerer Mengen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten fort.
Mit Blick auf das vierte Quartal 2025 dürften die einbehaltenen Gewinne und die Bewertungsgewinne im zweiten Halbjahr 2025 zu einem Anstieg des EPRA-Nettovermögens um ca. 4,6 % im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2025 führen.
Für 2026 erwarten Analysten einen weiteren Anstieg des EPRA-Nettovermögens um 5,9 %, was angesichts des anhaltenden Mietwachstums und des Spielraums für Aktienrückkäufe konservativ erscheint.
Ich zeige auf, wie die deutschen Steuersenkungen in den Jahren 2028-2032 das Segment der wiederkehrenden Umsätze von Vonovia sowie die konservativste Kennzahl für den Nettovermögenswert nach EPRA NDV steigern werden.
Ich stufe Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben.
Einführung
Da die Märkte auf Rekordhochs stehen, ist die Stimmung naturgemäß optimistisch, und zyklische Sektoren erzielen naturgemäß die höchsten Renditen. Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich jedoch eine allgemeine Abschwächung der Aktienrenditen. Aus fundamentaler Sicht ist es unmöglich, dass das zugrunde liegende Wirtschaftswachstum die zweistelligen jährlichen Zuwachsraten der letzten Jahre erzielen kann.
Vor diesem Hintergrund hatten defensive Anlagen wie Vonovia ( VONOY ) ( VNNVF ), die eine stabile Wertentwicklung bieten und nur geringfügig mit dem Konjunkturzyklus korrelieren, ein schwieriges Jahr. Tatsächlich haben wir festgestellt, dass Vonovia in US-Dollar gerechnet im Jahr 2025 bisher nur 2 % zugelegt hat und damit deutlich hinter dem Vanguard Global ex-US Real Estate Index Fund ETF ( VNQI ) zurückblieb, der eine Gesamtrendite von rund 19 % erzielte.
Die fundamentalen Kennzahlen von Vonovia bleiben stark, wie ich bereits im September 2025 erläutert habe . Angesichts der geplanten Senkung der Körperschaftsteuer um 5 % in Deutschland zwischen 2028 und 2032 gebe ich in diesem Artikel ein Update zu den Auswirkungen auf die Nettovermögenswerte von Vonovia gemäß den Richtlinien der European Public Real Estate Association (EPRA), wie beispielsweise Nettovermögen (Net Tangible Assets, EPRA NTA) und Nettoveräußerungswert (Net Disposal Value, EPRA NDV).
Ich stufe meine Empfehlung für Vonovia mit Blick auf das Jahr 2026 von „Kaufen“ auf „Stark kaufen“ hoch, aus folgenden Gründen:
Eine gut abgesicherte Dividende von 4,9 %, die mittelfristig voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich wachsen wird.
Weiteres Wachstum des EPRA NTA in den Jahren 2025-2026, wobei im Jahresbericht 2025 ein einmaliger Anstieg des EPRA NDV erwartet wird.
Ein Abschlag von 23-45 % auf meine Schätzungen des EPRA NDV und EPRA NTA zum Jahresende 2025, der zusammen mit den um 35 % unter dem Marktniveau liegenden Vonovia-Mieten Raum für erhebliche Kapitalgewinne bietet.
In den folgenden Abschnitten werde ich diese Punkte näher erläutern und die beiden Hauptrisiken bei dieser Investition – hohe Verschuldung und Mietvorschriften – diskutieren.
Unternehmensübersicht
Alle Ergebnisse von Vonovia finden Sie hier auf der Website . Vonovia verwaltet 608.250 Wohnungen, von denen 88 % dem Unternehmen selbst gehören, der Rest befindet sich im Besitz von Dritten. Das Portfolio von Vonovia liegt hauptsächlich in Deutschland (89 % aller Wohnungen), gefolgt von Schweden mit 7 % und Österreich mit 4 %.
Überblick über das eigene Portfolio
Eigene Portfolioübersicht (Vonovia 9M 2025 Finanzbericht)
Im Vergleich zu meiner vorherigen Berichterstattung hat sich das Portfolio kaum verändert. Vonovia hat lediglich weitere Verkäufe in seinem nicht zum Kerngeschäft gehörenden deutschen Portfolio im Wert von 1,5 Milliarden Euro getätigt.
Das Kernsegment Vermietung macht 87 % des bereinigten EBITDA der ersten neun Monate des Jahres 2025 aus, während die Beiträge der drei anderen Segmente – Wertsteigerung, wiederkehrende Umsätze und Projektentwicklung – auf 13 % begrenzt sind:
Bereinigtes EBITDA nach Segmenten
Bereinigtes EBITDA nach Segmenten (Vonovia Finanzbericht 9M 2025)
Vonovia geht davon aus, dass der Anteil dieser drei Segmente am bereinigten EBITDA bis 2028 auf etwa 20-25 % steigen wird, da sich die Erholung des Wohnimmobilienmarktes fortsetzt.
Der Unternehmenswert von Vonovia beträgt rund 60,2 Milliarden Euro, wovon 36 % durch Stammkapital finanziert sind, sodass 64 % für Nettoverschuldung verbleiben.
Gewinnvorschau für das 4. Quartal 2025
Vonovia schloss die ersten neun Monate des Jahres 2025 mit einem EPRA-Nettovermögen von 44,72 € je Aktie ab, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal aufgrund der Übernahme der restlichen Anteile an Deutsche Wohnen entspricht. Für das vierte Quartal 2025 prognostizieren Analysten einen Anstieg des EPRA-Nettovermögens auf rund 46,78 € je Aktie, bei einem bereinigten EBITDA von 2,8 Milliarden €, was der eigenen Prognose des Unternehmens entspricht.
Die wichtigsten Treiber im Quartal werden die einbehaltenen Gewinne sein, die ich auf etwa 0,40–0,50 € je Aktie schätze, sowie die Neubewertung des Portfolios für das zweite Halbjahr 2025. Unter Berücksichtigung der Verschuldung des Unternehmens und der Erwartung eines Bewertungsgewinns von 1,5–2 % halte ich die Analystenprognose für 2025 für erreichbar.
Weitere Zuwächse im Jahr 2026
Mit Blick auf das Jahr 2026 stellen wir fest, dass der EPRA-Nettovermögenswert voraussichtlich weiter auf 49,54 €/Aktie steigen wird, selbst nachdem das Unternehmen für das Jahr 2025 eine Dividende von 1,25 €/Aktie ausschüttet:
Aus dem obigen Auszug geht hervor, dass der Nettoinventarwert (NTA) von EPRA im Jahr 2026 um 2,76 € je Aktie steigen dürfte. Ein Teil dieses Anstiegs wird auf einbehaltene Gewinne nach Dividendenzahlung zurückzuführen sein, die ich auf etwa 0,50–0,75 € je Aktie schätze. Der Großteil des Wachstums des EPRA-NTA dürfte daher aus Bewertungsgewinnen des Portfolios resultieren.
Unter Berücksichtigung der Analystenschätzung für 2026 errechne ich einen Wertzuwachs des Portfolios von 2,5-3 % für das Gesamtjahr. Diese Schätzung erscheint etwas konservativ, wenn man bedenkt, dass das Mietwachstum bei etwa 4,2 % liegt, wovon 3,8 % auf Mieterhöhungen und Modernisierungen und nur 0,4 % auf Neubauten zurückzuführen sind.
Daher halte ich die Analystenprognose für 2026 für konservativ. Meiner Meinung nach wird Vonovia den durchschnittlichen EPRA-Nettovermögenswert der Analysten voraussichtlich übertreffen. Das Endergebnis hängt letztlich davon ab, ob Vonovia die niedrigere Beleihungsquote (LTV) (ich gehe davon aus, dass sie 2026 von aktuell 45,7 % unter 45 % sinken wird) und den deutlichen Abschlag auf den EPRA-Nettovermögenswert, mit dem die Aktien gehandelt werden, durch Aktienrückkäufe nutzt. Das Unternehmen hat in der Vergangenheit bereits Andeutungen in diese Richtung gemacht, bisher wurden jedoch keine konkreten Ankündigungen gemacht. Stattdessen konzentriert sich Vonovia auf den Rückkauf von Schulden.
Deutsche Steuersenkungen
Die Prognosen für 2025/26 entsprechen bisher weitgehend meinen Erwartungen. Nach einer Dividendenausschüttung von 1,22 € je Aktie in diesem Jahr rechnen Analysten für 2025/26 mit einer leichten Steigerung auf 1,25 € bzw. 1,30 € je Aktie. Der Großteil des potenziellen Aktionärsgewinns dürfte aus der Wertsteigerung des Portfolios resultieren.
Eine positive Überraschung für mich war ein aufgeschobener Steuergewinn von 2,3 Milliarden Euro, der sich aus einer Senkung des deutschen Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % zwischen 2028 und 2032 ergibt:
Wie aus dem obigen Ausschnitt ersichtlich, ist der Effekt auf das EPRA-Nettovermögen recht gering, da diese latenten Steuerverbindlichkeiten bereits berücksichtigt (hinzugerechnet) werden. Daher ist die Hinzurechnung eines geringeren Betrags für Anleger, wenn man nur das EPRA-Nettovermögen betrachtet, unerheblich.
Die Maßnahme ist jedoch in zweierlei Hinsicht positiv. Erstens wird sie langfristig (d. h. ab 2028) die Margen von Vonovia beim Verkauf von Immobilien im Einzelhandelsmarkt über das Segment der wiederkehrenden Umsätze erhöhen. Wir stellen fest, dass das Unternehmen in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 eine Wertsteigerung von 31,2 % beim Verkauf einzelner Wohnungen erzielt hat, wobei die Bedeutung des Segments der wiederkehrenden Umsätze voraussichtlich von derzeit 3 % auf 5–8 % des EBITDA steigen wird.
Leistungsübersicht des Segments wiederkehrende Umsätze
Überblick über die Geschäftsentwicklung des Segments wiederkehrende Umsätze (Vonovia 9M 2025 Ergebnispräsentation)
Der zweite positive Aspekt besteht darin, dass diese latenten Steuern nicht in die konservativste Kennzahl des EPRA-NAV, den EPRA-NDV (Nettoveräußerungswert), einbezogen werden. Diese Kennzahl wird nur einmal jährlich im Vonovia-Geschäftsbericht veröffentlicht. Der EPRA-NDV liegt Ende 2024 bei 29,85 € je Aktie und profitiert von einem Fair-Value-Gewinn in Höhe von 1,954 Milliarden €, falls Altschulden, die unter dem Nennwert gehandelt werden, zu den aktuellen Kursen zurückgekauft würden.
Da Vonovia seine Schulden schrittweise auf Marktniveau refinanziert, wird der EPRA-Nettovermögensgewinn von 1,954 Milliarden Euro im Laufe der Zeit verschwinden. Erfreulicherweise wird dies jedoch größtenteils durch geringere latente Steuern kompensiert, die in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 im Vergleich zum Jahresende 2024 um 1,8 Milliarden Euro gesunken sind.
Unter Berücksichtigung der EPRA-Nettovermögenserwartungen der Analysten für 2025 schätze ich, dass der EPRA-Nettovermögenswert Ende 2025 auf etwa 33,3 €/Aktie steigen könnte, obwohl eine gewisse Unsicherheit darüber besteht, ob die gesamten latenten Steuern in diesem Jahr oder schrittweise in den Jahren 2028-2032 reduziert werden.
Vonovia-Bewertung
Mit einem Kurs von nur 25,5 €/Aktie bietet Vonovia einen deutlichen Abschlag von 45 % auf den Analystenkonsens für den EPRA-Nettovermögenswert von 46,78 €/Aktie im Jahr 2025 sowie einen immer noch attraktiven Abschlag von 23 % auf meinen geschätzten EPRA-Nettovermögenswert von 33,3 €/Aktie Ende 2025.
Ich gehe davon aus, dass das Unternehmen den Bewertungsabschlag zum EPRA-Nettovermögen (NDV) letztendlich ausgleichen wird, was mittelfristig ein erhebliches Kursgewinnpotenzial birgt. Der Handel zum EPRA-Nettovermögen (NTA) wird zwar schwieriger und stärker von den Marktbedingungen abhängig sein, ist aber bei einer langfristigen Marktentwicklung dennoch möglich.
In jedem Fall sehe ich angesichts des aktuellen Risiko-Rendite-Verhältnisses die Risiken für Vonovia im Jahr 2026 überwiegend auf der positiven Seite. Daher halte ich es nun für gerechtfertigt, die Aktie auf „Stark kaufen“ hochzustufen, nachdem ich zuvor „Kaufen“ empfohlen hatte.
Im Wesentlichen bietet Vonovia eine vollständig gedeckte Dividende von 4,9 %, die jährlich um mindestens 2 % wachsen sollte, mit einem erheblichen Kapitalgewinnpotenzial, wenn man berücksichtigt, dass die aktuellen Mieten in Deutschland (8,11 €/m²) etwa 35 % unter dem unteren Ende des Marktangebotspreises (12,45 €/m²) liegen, gewichtet nach dem Portfolio von Vonovia:
Risiken
Das Hauptrisiko bei dieser Investition liegt in der hohen Verschuldung von Vonovia, die rund 64 % des Unternehmenswerts ausmacht. Dadurch ist Vonovia von einer expansiven Geldpolitik abhängig, die in der Eurozone voraussichtlich auf absehbare Zeit beibehalten wird. Sollte die Inflation dauerhaft unter ihrem Zielwert liegen, könnte die EZB die Zinssenkungen sogar wieder aufnehmen. Die nächste Aktualisierung der Inflationsprognose der EZB für den Zeitraum 2026–2028 wird am 18. Dezember 2025 erwartet .
Das andere wesentliche Risiko besteht darin, dass mit sinkender Inflation und einem nur langsam an die vorherige Inflation angleichenden Mietwachstum der politische Druck zur Begrenzung von Mieterhöhungen zunehmen könnte. Obwohl Vonovia derzeit noch Mietwohnungen deutlich unter dem Marktpreis anbietet, gibt es keine Garantie dafür, dass die Mieten in Zukunft auf Marktniveau angehoben werden. Die gute Nachricht ist: Bei einer Bewertung unterhalb des EPRA-Nettoinventarwerts (NDV) würde selbst ein Verkauf aller Wohnungen zu aktuellen Marktpreisen angesichts des aktuellen Aktienkurses einen Gewinn für die Aktionäre generieren.
Abschluss
2025 war ein herausforderndes Jahr für defensive Aktien wie Vonovia, da die Marktgewinne von zyklischen Aktien wie Banken getragen wurden. So haben deutsche Banken wie die Commerzbank ( CRZBY ) und die Deutsche Bank ( DB ) den iShares MSCI Europe Financials ETF ( EUFN ) deutlich übertroffen und Gewinne von über 100 % in US-Dollar erzielt, was die geringe Rendite von Vonovia weit übertrifft.
Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich eine Abschwächung der Aktienmarktrenditen, wobei sich die Gewinne auf defensivere Sektoren ausweiten werden. Vonovia bietet insbesondere ein äußerst attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis, da die Aktie selbst unter den konservativsten EPRA-NAV-Berechnungen gehandelt wird.
Daher stufe ich meine Bewertung für Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben, welche das Tempo der Mieterhöhungen durch Vonovia begrenzen.
Vielen Dank fürs Lesen.
Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel behandelt Wertpapiere, die nicht an einer großen US-Börse gehandelt werden. Bitte beachten Sie die mit diesen Aktien verbundenen Risiken.
https://seekingalpha.com/article/...h-expected-in-2026-rating-upgrade
Vonovia: Weiteres Wachstum des Nettoinventarwerts im Jahr 2026 erwartet (Ratingaufwertung)
Zusammenfassung
Das Portfolio von Vonovia blieb im dritten Quartal 2025 weitgehend unverändert; das Unternehmen setzte die Veräußerung kleinerer Mengen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten fort.
Mit Blick auf das vierte Quartal 2025 dürften die einbehaltenen Gewinne und die Bewertungsgewinne im zweiten Halbjahr 2025 zu einem Anstieg des EPRA-Nettovermögens um ca. 4,6 % im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2025 führen.
Für 2026 erwarten Analysten einen weiteren Anstieg des EPRA-Nettovermögens um 5,9 %, was angesichts des anhaltenden Mietwachstums und des Spielraums für Aktienrückkäufe konservativ erscheint.
Ich zeige auf, wie die deutschen Steuersenkungen in den Jahren 2028-2032 das Segment der wiederkehrenden Umsätze von Vonovia sowie die konservativste Kennzahl für den Nettovermögenswert nach EPRA NDV steigern werden.
Ich stufe Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben.
Einführung
Da die Märkte auf Rekordhochs stehen, ist die Stimmung naturgemäß optimistisch, und zyklische Sektoren erzielen naturgemäß die höchsten Renditen. Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich jedoch eine allgemeine Abschwächung der Aktienrenditen. Aus fundamentaler Sicht ist es unmöglich, dass das zugrunde liegende Wirtschaftswachstum die zweistelligen jährlichen Zuwachsraten der letzten Jahre erzielen kann.
Vor diesem Hintergrund hatten defensive Anlagen wie Vonovia ( VONOY ) ( VNNVF ), die eine stabile Wertentwicklung bieten und nur geringfügig mit dem Konjunkturzyklus korrelieren, ein schwieriges Jahr. Tatsächlich haben wir festgestellt, dass Vonovia in US-Dollar gerechnet im Jahr 2025 bisher nur 2 % zugelegt hat und damit deutlich hinter dem Vanguard Global ex-US Real Estate Index Fund ETF ( VNQI ) zurückblieb, der eine Gesamtrendite von rund 19 % erzielte.
Die fundamentalen Kennzahlen von Vonovia bleiben stark, wie ich bereits im September 2025 erläutert habe . Angesichts der geplanten Senkung der Körperschaftsteuer um 5 % in Deutschland zwischen 2028 und 2032 gebe ich in diesem Artikel ein Update zu den Auswirkungen auf die Nettovermögenswerte von Vonovia gemäß den Richtlinien der European Public Real Estate Association (EPRA), wie beispielsweise Nettovermögen (Net Tangible Assets, EPRA NTA) und Nettoveräußerungswert (Net Disposal Value, EPRA NDV).
Ich stufe meine Empfehlung für Vonovia mit Blick auf das Jahr 2026 von „Kaufen“ auf „Stark kaufen“ hoch, aus folgenden Gründen:
Eine gut abgesicherte Dividende von 4,9 %, die mittelfristig voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich wachsen wird.
Weiteres Wachstum des EPRA NTA in den Jahren 2025-2026, wobei im Jahresbericht 2025 ein einmaliger Anstieg des EPRA NDV erwartet wird.
Ein Abschlag von 23-45 % auf meine Schätzungen des EPRA NDV und EPRA NTA zum Jahresende 2025, der zusammen mit den um 35 % unter dem Marktniveau liegenden Vonovia-Mieten Raum für erhebliche Kapitalgewinne bietet.
In den folgenden Abschnitten werde ich diese Punkte näher erläutern und die beiden Hauptrisiken bei dieser Investition – hohe Verschuldung und Mietvorschriften – diskutieren.
Unternehmensübersicht
Alle Ergebnisse von Vonovia finden Sie hier auf der Website . Vonovia verwaltet 608.250 Wohnungen, von denen 88 % dem Unternehmen selbst gehören, der Rest befindet sich im Besitz von Dritten. Das Portfolio von Vonovia liegt hauptsächlich in Deutschland (89 % aller Wohnungen), gefolgt von Schweden mit 7 % und Österreich mit 4 %.
Überblick über das eigene Portfolio
Eigene Portfolioübersicht (Vonovia 9M 2025 Finanzbericht)
Im Vergleich zu meiner vorherigen Berichterstattung hat sich das Portfolio kaum verändert. Vonovia hat lediglich weitere Verkäufe in seinem nicht zum Kerngeschäft gehörenden deutschen Portfolio im Wert von 1,5 Milliarden Euro getätigt.
Das Kernsegment Vermietung macht 87 % des bereinigten EBITDA der ersten neun Monate des Jahres 2025 aus, während die Beiträge der drei anderen Segmente – Wertsteigerung, wiederkehrende Umsätze und Projektentwicklung – auf 13 % begrenzt sind:
Bereinigtes EBITDA nach Segmenten
Bereinigtes EBITDA nach Segmenten (Vonovia Finanzbericht 9M 2025)
Vonovia geht davon aus, dass der Anteil dieser drei Segmente am bereinigten EBITDA bis 2028 auf etwa 20-25 % steigen wird, da sich die Erholung des Wohnimmobilienmarktes fortsetzt.
Der Unternehmenswert von Vonovia beträgt rund 60,2 Milliarden Euro, wovon 36 % durch Stammkapital finanziert sind, sodass 64 % für Nettoverschuldung verbleiben.
Gewinnvorschau für das 4. Quartal 2025
Vonovia schloss die ersten neun Monate des Jahres 2025 mit einem EPRA-Nettovermögen von 44,72 € je Aktie ab, was einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal aufgrund der Übernahme der restlichen Anteile an Deutsche Wohnen entspricht. Für das vierte Quartal 2025 prognostizieren Analysten einen Anstieg des EPRA-Nettovermögens auf rund 46,78 € je Aktie, bei einem bereinigten EBITDA von 2,8 Milliarden €, was der eigenen Prognose des Unternehmens entspricht.
Die wichtigsten Treiber im Quartal werden die einbehaltenen Gewinne sein, die ich auf etwa 0,40–0,50 € je Aktie schätze, sowie die Neubewertung des Portfolios für das zweite Halbjahr 2025. Unter Berücksichtigung der Verschuldung des Unternehmens und der Erwartung eines Bewertungsgewinns von 1,5–2 % halte ich die Analystenprognose für 2025 für erreichbar.
Weitere Zuwächse im Jahr 2026
Mit Blick auf das Jahr 2026 stellen wir fest, dass der EPRA-Nettovermögenswert voraussichtlich weiter auf 49,54 €/Aktie steigen wird, selbst nachdem das Unternehmen für das Jahr 2025 eine Dividende von 1,25 €/Aktie ausschüttet:
Aus dem obigen Auszug geht hervor, dass der Nettoinventarwert (NTA) von EPRA im Jahr 2026 um 2,76 € je Aktie steigen dürfte. Ein Teil dieses Anstiegs wird auf einbehaltene Gewinne nach Dividendenzahlung zurückzuführen sein, die ich auf etwa 0,50–0,75 € je Aktie schätze. Der Großteil des Wachstums des EPRA-NTA dürfte daher aus Bewertungsgewinnen des Portfolios resultieren.
Unter Berücksichtigung der Analystenschätzung für 2026 errechne ich einen Wertzuwachs des Portfolios von 2,5-3 % für das Gesamtjahr. Diese Schätzung erscheint etwas konservativ, wenn man bedenkt, dass das Mietwachstum bei etwa 4,2 % liegt, wovon 3,8 % auf Mieterhöhungen und Modernisierungen und nur 0,4 % auf Neubauten zurückzuführen sind.
Daher halte ich die Analystenprognose für 2026 für konservativ. Meiner Meinung nach wird Vonovia den durchschnittlichen EPRA-Nettovermögenswert der Analysten voraussichtlich übertreffen. Das Endergebnis hängt letztlich davon ab, ob Vonovia die niedrigere Beleihungsquote (LTV) (ich gehe davon aus, dass sie 2026 von aktuell 45,7 % unter 45 % sinken wird) und den deutlichen Abschlag auf den EPRA-Nettovermögenswert, mit dem die Aktien gehandelt werden, durch Aktienrückkäufe nutzt. Das Unternehmen hat in der Vergangenheit bereits Andeutungen in diese Richtung gemacht, bisher wurden jedoch keine konkreten Ankündigungen gemacht. Stattdessen konzentriert sich Vonovia auf den Rückkauf von Schulden.
Deutsche Steuersenkungen
Die Prognosen für 2025/26 entsprechen bisher weitgehend meinen Erwartungen. Nach einer Dividendenausschüttung von 1,22 € je Aktie in diesem Jahr rechnen Analysten für 2025/26 mit einer leichten Steigerung auf 1,25 € bzw. 1,30 € je Aktie. Der Großteil des potenziellen Aktionärsgewinns dürfte aus der Wertsteigerung des Portfolios resultieren.
Eine positive Überraschung für mich war ein aufgeschobener Steuergewinn von 2,3 Milliarden Euro, der sich aus einer Senkung des deutschen Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % zwischen 2028 und 2032 ergibt:
Wie aus dem obigen Ausschnitt ersichtlich, ist der Effekt auf das EPRA-Nettovermögen recht gering, da diese latenten Steuerverbindlichkeiten bereits berücksichtigt (hinzugerechnet) werden. Daher ist die Hinzurechnung eines geringeren Betrags für Anleger, wenn man nur das EPRA-Nettovermögen betrachtet, unerheblich.
Die Maßnahme ist jedoch in zweierlei Hinsicht positiv. Erstens wird sie langfristig (d. h. ab 2028) die Margen von Vonovia beim Verkauf von Immobilien im Einzelhandelsmarkt über das Segment der wiederkehrenden Umsätze erhöhen. Wir stellen fest, dass das Unternehmen in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 eine Wertsteigerung von 31,2 % beim Verkauf einzelner Wohnungen erzielt hat, wobei die Bedeutung des Segments der wiederkehrenden Umsätze voraussichtlich von derzeit 3 % auf 5–8 % des EBITDA steigen wird.
Leistungsübersicht des Segments wiederkehrende Umsätze
Überblick über die Geschäftsentwicklung des Segments wiederkehrende Umsätze (Vonovia 9M 2025 Ergebnispräsentation)
Der zweite positive Aspekt besteht darin, dass diese latenten Steuern nicht in die konservativste Kennzahl des EPRA-NAV, den EPRA-NDV (Nettoveräußerungswert), einbezogen werden. Diese Kennzahl wird nur einmal jährlich im Vonovia-Geschäftsbericht veröffentlicht. Der EPRA-NDV liegt Ende 2024 bei 29,85 € je Aktie und profitiert von einem Fair-Value-Gewinn in Höhe von 1,954 Milliarden €, falls Altschulden, die unter dem Nennwert gehandelt werden, zu den aktuellen Kursen zurückgekauft würden.
Da Vonovia seine Schulden schrittweise auf Marktniveau refinanziert, wird der EPRA-Nettovermögensgewinn von 1,954 Milliarden Euro im Laufe der Zeit verschwinden. Erfreulicherweise wird dies jedoch größtenteils durch geringere latente Steuern kompensiert, die in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 im Vergleich zum Jahresende 2024 um 1,8 Milliarden Euro gesunken sind.
Unter Berücksichtigung der EPRA-Nettovermögenserwartungen der Analysten für 2025 schätze ich, dass der EPRA-Nettovermögenswert Ende 2025 auf etwa 33,3 €/Aktie steigen könnte, obwohl eine gewisse Unsicherheit darüber besteht, ob die gesamten latenten Steuern in diesem Jahr oder schrittweise in den Jahren 2028-2032 reduziert werden.
Vonovia-Bewertung
Mit einem Kurs von nur 25,5 €/Aktie bietet Vonovia einen deutlichen Abschlag von 45 % auf den Analystenkonsens für den EPRA-Nettovermögenswert von 46,78 €/Aktie im Jahr 2025 sowie einen immer noch attraktiven Abschlag von 23 % auf meinen geschätzten EPRA-Nettovermögenswert von 33,3 €/Aktie Ende 2025.
Ich gehe davon aus, dass das Unternehmen den Bewertungsabschlag zum EPRA-Nettovermögen (NDV) letztendlich ausgleichen wird, was mittelfristig ein erhebliches Kursgewinnpotenzial birgt. Der Handel zum EPRA-Nettovermögen (NTA) wird zwar schwieriger und stärker von den Marktbedingungen abhängig sein, ist aber bei einer langfristigen Marktentwicklung dennoch möglich.
In jedem Fall sehe ich angesichts des aktuellen Risiko-Rendite-Verhältnisses die Risiken für Vonovia im Jahr 2026 überwiegend auf der positiven Seite. Daher halte ich es nun für gerechtfertigt, die Aktie auf „Stark kaufen“ hochzustufen, nachdem ich zuvor „Kaufen“ empfohlen hatte.
Im Wesentlichen bietet Vonovia eine vollständig gedeckte Dividende von 4,9 %, die jährlich um mindestens 2 % wachsen sollte, mit einem erheblichen Kapitalgewinnpotenzial, wenn man berücksichtigt, dass die aktuellen Mieten in Deutschland (8,11 €/m²) etwa 35 % unter dem unteren Ende des Marktangebotspreises (12,45 €/m²) liegen, gewichtet nach dem Portfolio von Vonovia:
Risiken
Das Hauptrisiko bei dieser Investition liegt in der hohen Verschuldung von Vonovia, die rund 64 % des Unternehmenswerts ausmacht. Dadurch ist Vonovia von einer expansiven Geldpolitik abhängig, die in der Eurozone voraussichtlich auf absehbare Zeit beibehalten wird. Sollte die Inflation dauerhaft unter ihrem Zielwert liegen, könnte die EZB die Zinssenkungen sogar wieder aufnehmen. Die nächste Aktualisierung der Inflationsprognose der EZB für den Zeitraum 2026–2028 wird am 18. Dezember 2025 erwartet .
Das andere wesentliche Risiko besteht darin, dass mit sinkender Inflation und einem nur langsam an die vorherige Inflation angleichenden Mietwachstum der politische Druck zur Begrenzung von Mieterhöhungen zunehmen könnte. Obwohl Vonovia derzeit noch Mietwohnungen deutlich unter dem Marktpreis anbietet, gibt es keine Garantie dafür, dass die Mieten in Zukunft auf Marktniveau angehoben werden. Die gute Nachricht ist: Bei einer Bewertung unterhalb des EPRA-Nettoinventarwerts (NDV) würde selbst ein Verkauf aller Wohnungen zu aktuellen Marktpreisen angesichts des aktuellen Aktienkurses einen Gewinn für die Aktionäre generieren.
Abschluss
2025 war ein herausforderndes Jahr für defensive Aktien wie Vonovia, da die Marktgewinne von zyklischen Aktien wie Banken getragen wurden. So haben deutsche Banken wie die Commerzbank ( CRZBY ) und die Deutsche Bank ( DB ) den iShares MSCI Europe Financials ETF ( EUFN ) deutlich übertroffen und Gewinne von über 100 % in US-Dollar erzielt, was die geringe Rendite von Vonovia weit übertrifft.
Mit Blick auf das Jahr 2026 erwarte ich eine Abschwächung der Aktienmarktrenditen, wobei sich die Gewinne auf defensivere Sektoren ausweiten werden. Vonovia bietet insbesondere ein äußerst attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis, da die Aktie selbst unter den konservativsten EPRA-NAV-Berechnungen gehandelt wird.
Daher stufe ich meine Bewertung für Vonovia auf „Starker Kauf“ hoch, ungeachtet der Risiken, die sich aus der hohen Verschuldung und den Mietvorschriften ergeben, welche das Tempo der Mieterhöhungen durch Vonovia begrenzen.
Vielen Dank fürs Lesen.
Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel behandelt Wertpapiere, die nicht an einer großen US-Börse gehandelt werden. Bitte beachten Sie die mit diesen Aktien verbundenen Risiken.
Mehr »
Steinwollsocke, 14.01.26 19:14
Mal an alle, vor allem die die das anders sehen.Immer, und immer wieder liest man irgendwo was von "hohen Verschuldungsgrad".
Vonovia hat aktuell 45,8%
Hier werden viele unterwegs sein die ebenfalls vermieten. Wir finanzieren als Vermieter normalerweise mit 80%, auch mehr ist möglich.
en.wikipedia.org/wiki/Loan-to-value_ratio
Low LTV ratios (below 80%) may carry with them lower rates for lower-risk borrowers and allow lenders to consider higher-risk borrowers, such as those with low credit scores, previous late payments in their mortgage history, high debt-to-income ratios, high loan amounts or cash-out requirements, insufficient reserves and/or no income. However, an LTV higher than 80% may carry Mortgage Insurance requirements, which will in turn offer the borrower a lower interest rate. Higher LTV ratios are primarily reserved for borrowers with higher credit scores and a satisfactory mortgage history. Full financing, or 100% LTV, is reserved for only the most credit-worthy borrowers. The loans with LTV ratios higher than 100% are called underwater mortgages.
International:
www.ecb.europa.eu/press/...fsrart202005_01~762d09d7a2.en.html
Gibt es einen Vermieter der ein LTV von unter 45% hat? Ich konnte keinen finden.
Abgesehen davon finde ich es bescheuert ein LTV von unter 45% anzustreben. Das ist ein HEBEL!!!
