AGROB Immobilien AG Vz

AGROB Immobilien AG ist im Kern ein historischer Sonderwert mit einem einzigen dominierenden Asset: dem AGROB Medien- und Gewerbepark in Ismaning bei München. Die Vorzugsaktie läuft unter WKN 501903, ISIN DE0005019038, Börsenkürzel AGR3; die Stammaktie unter WKN 501900, ISIN DE0005019004. Die Aktie ist laut Gesellschaft im regulierten Marktsegment der Börse München sowie über Freiverkehrsmakler in Stuttgart und Hamburg handelbar. (agrob-ag.de)

Historisch ist AGROB ausgesprochen interessant. Die Ursprünge reichen bis 1867 zurück. Das Unternehmen begann als Ziegelei- und Baustoffunternehmen und trug nach eigener Darstellung wesentlich zum Ausbau Münchens bei. Bis zum Verkauf der operativen Keramik- und Fliesenaktivitäten an die Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG im Jahr 1992 gehörte AGROB zu den bedeutenden Herstellern hochwertiger Fliesen- und Keramikprodukte in Deutschland. Die Fliesenproduktion in Ismaning wurde bereits 1990 eingestellt; ab 1993 wurde der wertvolle Grundbesitz einer neuen Nutzung zugeführt. Daraus entstand schrittweise der heutige Medien- und Gewerbepark mit Büros, Produktionsflächen, Studios, technischer Infrastruktur, viel Grün und einem Mietercluster aus Medien-, Kommunikations- und Dienstleistungsunternehmen. (agrob-ag.de)

Heute ist AGROB operativ extrem fokussiert: Die Gesellschaft entwickelt und bewirtschaftet im Wesentlichen den AGROB Medien- und Gewerbepark in Ismaning. Das Areal umfasst laut Gesellschaft rund 35 Hektar und mehr als 100.000 Quadratmeter Mietfläche; im Geschäftsbericht 2025 werden rund 405.000 Quadratmeter Grundbesitz, rund 95.500 Quadratmeter vermietbare Hauptnutzflächen ohne Sonderflächen, 93 % Vermietungsstand, rund 10,1 Mio. Euro Mieteinnahmen ohne Nebenkosten und ein weiteres Bebauungspotenzial von rund 44.000 Quadratmetern genannt. (agrob-ag.de)

Der Charme der Aktie liegt also nicht in starkem laufendem Gewinnwachstum, sondern in der Kombination aus altem Münchner Umland-Grundstück, Spezialstandort, hoher Standortbindung vieler Mieter, möglichem Entwicklungswert und einer Sonderstruktur über den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Zu den bekannten Mietern beziehungsweise Nutzern am Standort zählen unter anderem HSE, SPORT1, ARRI, DAZN, FUNKE Mediengruppe und weitere mediennahe oder technologieorientierte Unternehmen; 2025 wurde besonders die langfristige Verlängerung des HSE-Mietvertrags um weitere zehn Jahre hervorgehoben.

Die Anteilseignerstruktur ist der entscheidende Punkt. Mehrheitsaktionärin ist die RFR InvestCo 1 GmbH. Im Geschäftsbericht 2025 wird angegeben, dass RFR InvestCo 1 GmbH nach Stand 31. Juli 2024 82,88 % der Kapitalanteile und 94,04 % der Stimmrechte hält; kein weiterer Aktionär hatte der Gesellschaft zum 31. Dezember 2025 eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10 % der Stimmrechte gemeldet. Damit ist AGROB faktisch kontrolliert. Für Minderheitsaktionäre bedeutet das: Man kauft hier keinen Einfluss, sondern eine Minderheitsposition in einem beherrschten Immobilienvehikel. Bei den Vorzügen kommt hinzu, dass es sich um Vorzugsaktien ohne Stimmrecht handelt. (EQS News)

Seit 2022 besteht zwischen AGROB und RFR InvestCo 1 GmbH ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Der Vertrag wurde am 15. Juli 2022 abgeschlossen, von der außerordentlichen Hauptversammlung am 30. August 2022 gebilligt und am 16. November 2022 ins Handelsregister eingetragen. Seitdem führt AGROB den Gewinn an RFR ab; RFR ist umgekehrt zum Verlustausgleich verpflichtet. Der Geschäftsbericht stellt ausdrücklich klar, dass AGROB ihren ganzen Gewinn an RFR abzuführen hat und RFR im Gegenzug Jahresfehlbeträge ausgleichen muss. Für außenstehende Aktionäre ist deshalb nicht mehr die klassische Dividende aus Bilanzgewinn der zentrale Maßstab, sondern die Ausgleichszahlung aus dem Beherrschungsvertrag. Für das Geschäftsjahr 2025 wurde eine Ausgleichszahlung von 1,31 Euro je Stamm- und Vorzugsaktie genannt; für 2026 wurde ebenfalls eine jährliche Zahlung von 1,31 Euro je Aktie mit Zahlung am 17. Juni 2026 gemeldet. (MarketScreener Deutschland)

Wichtig ist der Aktiensplit: Die Hauptversammlung vom 12. Juni 2026 hat eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln und anschließend einen Aktiensplit im Verhältnis 1:7 beschlossen. Aus einer bisherigen Aktie werden nach Eintragung sieben Aktien derselben Gattung; die Beteiligungsverhältnisse ändern sich dadurch nicht. Gleichzeitig wird die bestehende Brutto-Ausgleichszahlung von 1,56 Euro je alter Aktie nach Durchführung des Splits entsprechend im Verhältnis 1:7 angepasst. (EQS News) Die Abstimmungsergebnisse zeigen, dass TOP 9 mit 99,95 % Ja-Stimmen angenommen wurde. (agrob-ag.de) Am 30. Juni 2026 veröffentlichte AGROB eine neue Gesamtzahl der Stimmrechte von 16.198.000; das entspricht den bisherigen 2.314.000 Stammaktien multipliziert mit sieben. (EQS News) Ökonomisch muss man daher sehr genau aufpassen, ob Kurse und Dividendenangaben bei Datenanbietern bereits splitbereinigt sind. Rund um Anfang Juli 2026 zeigen mehrere Kursseiten noch uneinheitliche oder offensichtlich nicht sauber bereinigte Darstellungen; onvista nennt für die VZ unter anderem 24,20 Euro in Stuttgart mit sehr breitem Geld-Brief-Korridor, während andere Seiten Kurse um 25 bis 26 Euro zeigen. (onvista.de) (Wallstreet Online) Meine folgenden Bewertungsgrößen rechne ich deshalb bewusst auf alter wirtschaftlicher Stückbasis; nach vollständiger Splitumsetzung wären Kurs, NAV je Aktie und Ausgleichszahlung rechnerisch durch sieben zu teilen.

Fundamental sieht AGROB 2025 solide, aber nicht wachstumsstark aus. Die Gesellschaft meldete für 2025 12,5 Mio. Euro Umsatzerlöse nach 12,3 Mio. Euro im Vorjahr, ein EBITDA von 6,9 Mio. Euro, ein Eigenkapital von 32,4 Mio. Euro, eine Bilanzsumme von 150,9 Mio. Euro, einen NAV von 179,2 Mio. Euro beziehungsweise 46,00 Euro je Aktie auf alter Stückbasis und einen Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von 0,572 Mio. Euro. In der detaillierten Ertragsrechnung werden 10,095 Mio. Euro Nettomieterträge, 2,411 Mio. Euro Nebenkostenerlöse, 12,506 Mio. Euro Gesamtumsatz, ein EBITDA ohne Pensionen von 7,005 Mio. Euro, ein FFO I von 1,011 Mio. Euro, ein LTV von 55,3 % und ein NAV je Aktie von 46,00 Euro ausgewiesen.

Die Verschuldung ist hoch, aber bei einem Immobilienbestandhalter nicht überraschend. Zum 31. Dezember 2025 standen 115 Mio. Euro Bankverbindlichkeiten in der Bilanz; die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundpfandrechte gesichert. Gleichzeitig gibt es ein konzernnahes Thema, das man nicht übersehen darf: AGROB hatte ein verzinsliches Upstream-Darlehen an RFR InvestCo 1 GmbH in Höhe von 85 Mio. Euro zu 1,75 % p.a.; daraus wurden 2025 Zinserträge von rund 1,508 Mio. Euro erzielt. Das ist nicht per se schlecht, aber es ist ein klarer Related-Party-Faktor. Wer AGROB kauft, muss akzeptieren, dass die Gesellschaft in einer kontrollierten RFR-Struktur geführt wird.

Für 2026 gibt der Vorstand eine eher vorsichtige Prognose ab: Mieterlöse von 11,1 bis 11,4 Mio. Euro, Umsatzerlöse von 13,4 bis 13,7 Mio. Euro, Leerstand unter 7 %, Jahresergebnis vor Ergebnisabführung von nur 10.000 bis 100.000 Euro, EBITDA vor Pensionen von 5,7 bis 6,0 Mio. Euro und FFO I von 0,1 bis 0,3 Mio. Euro. Das zeigt ziemlich klar: Operativ ist AGROB stabil, aber der freie operative Cashflow ist durch Zinsen, Instandhaltung, Strukturkosten und Konzernvertrag nicht üppig. Die Aktie ist daher eher eine Kombination aus Immobilienwert/NAV-Abschlag und vertraglicher Ausgleichszahlung als eine klassische Wachstumsaktie.

Zur Dividendenrendite beziehungsweise Ausgleichsrendite: Bei einer Zahlung von 1,31 Euro je alter wirtschaftlicher Aktie und Kursen um 24 bis 26 Euro liegt die Rendite grob bei 5,0 bis 5,5 %. ExtraETF nennt bei 1,31 Euro erwarteter Jahresdividende eine Rendite von 5,46 %, Parqet nennt für 2026 ebenfalls 1,31 Euro Ausschüttung und etwa 5,4 % Rendite. (extraETF) (Parqet) Das ist für einen immobiliennahen Sonderwert ordentlich, aber nicht spektakulär hoch, wenn man die geringe Liquidität, die Abhängigkeit von RFR und das Zinsumfeld einpreist. Nach Split entspricht die alte Zahlung von 1,31 Euro rechnerisch rund 0,187 Euro je neuer Aktie; die Brutto-Ausgleichszahlung von 1,56 Euro entspricht rechnerisch rund 0,223 Euro je neuer Aktie.

Aktuelle Analystenkursziele sind praktisch nicht belastbar verfügbar. Finanznachrichten weist für AGROB aktuell keine Analysen aus, und auch Parqet nennt keine Analystendaten. (FinanzNachrichten.de) (Parqet) Alte Kursziele aus früheren Jahren sind für Juli 2026 aus meiner Sicht nicht mehr brauchbar, weil sich durch RFR, Beherrschungsvertrag, Gewinnabführung, Zinsumfeld und Aktiensplit die Bewertungslogik verändert hat. Mein eigenes Bewertungsraster wäre daher wie folgt: Auf reiner Ausgleichsrenditebasis ist ein Kursbereich von etwa 24 bis 29 Euro je alter wirtschaftlicher Aktie vertretbar, wenn der Markt eine Rendite von ungefähr 4,5 bis 5,5 % akzeptiert. Bei einer Renditeforderung von 6,5 bis 7,0 % läge der rechnerische Wert eher bei 19 bis 20 Euro. NAV-orientiert sieht es deutlich freundlicher aus: Der NAV von 46 Euro je alter Aktie liegt deutlich über den zuletzt beobachteten Kursen; selbst 70 % des NAV wären rund 32 Euro, 80 % des NAV rund 37 Euro. Aber: Ein voller NAV-Ansatz ist nur dann realistisch, wenn der Markt an eine Hebung des Immobilienwerts glaubt, etwa durch Projektentwicklung, Verkauf, Strukturmaßnahme oder Squeeze-out-ähnliche Bewertungssituation. Ohne solchen Katalysator bleibt ein deutlicher Holding-/Illiquiditäts-/Kontrollabschlag plausibel.

Die Aussichten über 5 bis 15 Jahre sind zweigeteilt. Positiv ist: Das Grundstück ist groß, der Standort München/Ismaning ist strukturell attraktiv, der Campus hat ein klares Profil, die Leerstandsquote war 2025 mit 6,6 % niedrig, es gibt weiteres Bebauungspotenzial, und die Mieterstruktur ist durch Medien-, Produktions-, Technologie- und Dienstleistungsnutzer nicht völlig eindimensional. Außerdem stabilisiert der Beherrschungsvertrag die Minderheitsaktionäre insofern, als RFR die Ausgleichszahlung leisten muss und Verluste auszugleichen hat. Negativ ist: AGROB hängt fast vollständig an einem Standort, hat hohe Fremdfinanzierung, geringe Börsenliquidität, sehr breite Spreads, wenig echten Free Float und keinen freien strategischen Kurs gegen den Willen des Mehrheitsaktionärs. Bei den Vorzügen fehlt zudem das Stimmrecht. (onvista.de)

Ein Squeeze-out ist ein naheliegendes Strukturthema, aber kein gesicherter Fahrplan. RFR hält laut Geschäftsbericht 82,88 % des Kapitals und 94,04 % der Stimmrechte. Für einen klassischen aktienrechtlichen Squeeze-out nach § 327a AktG sind grundsätzlich 95 % des Grundkapitals erforderlich; für einen verschmelzungsrechtlichen Squeeze-out gelten unter bestimmten Voraussetzungen 90 %. (Gesetze im Internet) (Gesetze im Internet) Daraus folgt: Eine Strukturmaßnahme ist denkbar, aber sie ist keine sichere Spekulation. Wer nur wegen eines möglichen Squeeze-outs kauft, kauft eine Hoffnung, keinen belegten Termin.

Unterm Strich ist AGROB VZ für mich ein typischer deutscher Spezialwert: sachwertlastig, historisch interessant, bilanziell mit deutlichem NAV-Abschlag, aber illiquide, beherrscht und nur begrenzt wachstumsstark. Die Aktie eignet sich eher für Anleger, die eine kontrollierte Immobilien-Sondersituation mit laufender Ausgleichszahlung und möglichem Strukturkatalysator suchen. Für klassische Wachstumsanleger ist sie ungeeignet. Für reine Dividendenanleger ist sie nur dann attraktiv, wenn man die Ausgleichszahlung als hinreichend sicher ansieht und die geringe Handelbarkeit akzeptiert. Für Substanzanleger ist der große Reiz der Abstand zwischen Börsenkurs und NAV; der Haken ist, dass Minderheitsaktionäre keinen direkten Zugriff auf diesen NAV haben. Meine nüchterne Einschätzung: Unterhalb von etwa 24 Euro je alter wirtschaftlicher VZ-Aktie ist AGROB interessant, zwischen 24 und 29 Euro fair bis moderat attraktiv, oberhalb von 32 bis 35 Euro braucht man bereits eine klare Struktur- oder NAV-Hebungsfantasie. Nach Split wären diese Kursmarken entsprechend durch sieben zu teilen.

Ich selbst bin hier nicht drin und habe auch keinen Einstieg vor. Mich interessieren vor allem deutsche Unternehmen nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen, sondern auch mit Blick auf ihre Historie. Dabei war AGROB Immobilien mir im Zuge der Recherchen mit auf den Schirm geraten. 

Allen, die hier investiert sind, wünsche ich viel Erfolg. 

Squeeze-Out könnte kommen http://mobile.dgap.de/dgap/News/adhoc/agrob-immobilien-eintritt-verhandlungen-ueber-den-abschluss-eines-beherrschungs-und-gewinnabfuehrungsvertrags-zwischen-der-agrob-immobilien-und-rfr-investco-rl/?newsID=1545531

Und besser spät als garnicht, um nicht wieder wie bei Randstad völlig am Rand zu stehen. DGAP-Ad hoc: AGROB AG Korrektur 11:37 20.10.06 Ad-hoc-Berichtigung nach §15 WpHG Quartalsergebnis AGROB AG: Ad-hoc-Meldung übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG. Für den Inhalt der Meldung ist der Emittent verantwortlich. ------------------------------------------------------------------------------ AGROB Aktiengesellschaft Münchener Straße 101, 85737 Ismaning - Wertpapier - Kenn - Nr. 501 900 und 501 903- Zwischenbericht über die Geschäftsentwicklung 01-09/2006 'AGROB AG - weiter im Aufwind“ In den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres konnten in wesentlichen Eckdaten der Erfolgsrechnung erneut Zuwächse erzielt und somit die operativ positive Unternehmensentwicklung der vergangenen Berichtsperioden nachhaltig fortgesetzt werden. Dies konnte trotz eines unverändert schwierigen Marktumfeldes erfolgreich bewerkstelligt werden. Unter erstmaliger ganzjähriger Einbeziehung von Aufwand und Ertrag der ehemaligen Beteiligungsgesellschaften AGROB Süd GmbH & CO. KG und CATO Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & CO. KG ergeben sich dabei im Vergleich zu den zeitanteiligen Vorjahreswerten nachstehende relative Veränderungen: - Umsatz: + 4,9 % - EBIT: + 3,9 % - Cash - Flow: + 4,1 % In absoluten Zahlen ergibt sich dabei tabellarisch folgendes Unternehmensbild: (Zahlen jeweils in T€) 30.09.2004 31.12.2004 30.09.2005 31.12.2005 30.09.2006 Umsatzerlöse ¹) 6.525 8.459 7.464 8.719²) 7.826 EBIT 2.922 3.735 3.551 4.126³) 3.689 Cash – Flow 2.766 3.410 3.189 4.142 3.319 . ¹) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten und Kantinenumlage ²) AGROB Süd GmbH & Co. KG zeitanteilig Monate November und Dezember enthalten. 3) EBIT bereinigt um Sondereinfluss aus Grundstücksarrondierung Die AGROB AG weist zum 30.09.2006 einen Jahresüberschuss von T€ 1.168 aus, der Cash Flow pro Aktie beläuft sich auf € 0,85. Zurückzuführen ist diese insgesamt erfreuliche Entwicklung in erster Linie auf die unverändert zufrieden stellende Vermietungssituation sowie auf die erfolgte unterjährige Inbetriebnahme nennenswerter zusätzlicher Flächen. Die mittlerweile vorgenommenen Nachbelastungen und Anpassungen im Rahmen der Nebenkostenverrechnung haben zu diesem Ergebnis ebenso beigetragen wie die dank konsequenter Kostendisziplin stabilen investitionsunabhängigen Aufwendungen. Aufgrund der regen Investitionstätigkeit haben sich die hiervon unmittelbar tangierten Aufwandspositionen (Abschreibungen, Zinsen) um T€ 220 (bzw. 4,9%) auf € 4,7 Mio. erhöht. Nachdem rechtzeitig vor Beginn der Fußball-Weltmeisterschaft das Gebäude 30 Anfang Mai d. J. an die Unternehmen DSF Deutsches SportFernsehen und Sport 1 übergeben werden konnte, erfolgte Anfang August d. J. die umsatzwirksame Inbetriebnahme des neuen Sendezentrums Gebäude 11 für den Nutzer PLAZAMEDIA GmbH TV- und Film Produktion. Das zurzeit in einer fortgeschrittenen Bauphase befindliche 'Parkhaus Süd“ wird voraussichtlich Mitte November d. J. budgetkonform fertig gestellt werden. Für das Gesamtjahr 2006 erwarten wir Gesamterlöse von € 10,5 Mio., das EBIT soll dabei auf € 4,6 Mio. anwachsen. Aufgrund der durchweg über Plan liegenden Zielerreichung in den ersten neun Monaten erwarten wir trotz der Belastung aus dem seit August d. J. wirksamen Haftungseintritt in die teilweise übernommenen Pensions- und Unterstützungskassenverpflichtungen der Deutschen Steinzeug Cremer & Breuer AG einen Nachsteuergewinn für das Geschäftsjahr 2006 von ca. € 1,2 Mio. Diese um 20% aufgestockte Gewinnprognose ist eine solide Voraussetzung, um die Ausschüttung einer angemessenen und im Vergleich zum Vorjahr erneut erhöhten Dividende auf die Stamm- und Vorzugsaktien für 2006 anzustreben. Ismaning, im Oktober 2006 Der Vorstand (c)DGAP 20.10.2006 --------------------------------------------------------------------------- Sprache: Deutsch Emittent: AGROB AG Münchener Straße 101 85737 Ismaning Deutschland Telefon: 089-99 68 73 - 17 Fax: 089-99 68 73 - 32 E-mail: verwaltung@agrob-ag.de WWW: www.agrob-ag.de ISIN: DE0005019004, DE0005019038 WKN: 501900, 501903 Indizes: Börsen: Amtlicher Markt in München; Freiverkehr in Hamburg, Stuttgart Ende der Mitteilung DGAP News-Service ---------------------------------------------------------------------------