Grand City Properties S.A.

GPC versteht sich als Turnaround-Spezialist im Immobilien-Bereich
und investiert in sanierungsbedürftige und teilweise leerstehende
Immobilien in Ballungsgebieten .
Die Einnahmen kommen zu etwa 60% aus dem operativen Geschäft
durch Mieteinnahmen aus Immobilien im Besitz . 40% durch Veräus-
serungen von Immobilien .
GPC hat hochinteressante Zahlen für 2013 abgeliefert . Das operative
Wachstum lag im 3-stelligen Bereich . Und auch wenn das KGV von 3  
aufgrund des Geschäftsmodells vielleicht etwas relativiert werden
muss , so hat der Kurs aufgrund des weiteren Ausblicks noch erheb-
liches Potenzial .

www.comdirect.de/inf/news/...;SORT=DATE&SORTDIR=DESCENDING

( wie immer nur meine persönliche Meinung )

Vor dem Hintergrund der am Vortag endgültig bestätigten Dividendenaussetzung für das Geschäftsjahr 2024 werden die heute publizierten starken Quartalszahlen schlicht ignoriert. Der Markt setzt die Underperformance gegenüber Vonovia und Co.  unbeirrt fort.

M.E. bietet die GCP Aktie derzeit das mit riesigem Abstand beste CRV aller europäschen Wohnimmobilienaktien. Insbesondere bei der Profitabilität (KGV) und beim Verhältnis zwischen Markt- und Buchwert des Eigenkapitals (KBV) bietet GCP den Anlegern einzigartig günstige Kennzahlenwerte.

Dass obendrein im Hintergrund auch noch Phantasie für eine Komplettübernahme durch Aroundtown besteht, wird vom Kurs offensichtlich in keinster Weise reflektiert.

Ich habe die m.E. irrationale Kursschwäche für weitere Zukäufe sowohl der Aktie als auch von Derivaten auf GCP genutzt.

Der Rücklauf zur steigenden SMA38 bei aktuell 10,20 EUR im Anschluss an den jüngsten Anstieg von 9,20 bis 11 EUR erachte ich als rein charttechnisch bedingten Pullback und Sprungbrett zu einem neuerlichen Angriff auf die 11 EUR Marke und die SMA 200.

Wenn soch der deutsche Immobilienmarkt erwartungsgemäß weiterhin positiv entwickelt, ist es m.E. nur eine Frage der Zeit, bis die Verkäufer ihre bärische Position aufgeben und den Kurs schwungvoll Richtung 20 EUR Marke drücken. Ich sehe kein rationales Argument mehr für eine unter 50% des EK Buchwerts liegende Marktbewertung.

www.grandcityproperties.com/...025_Financials/GCP_Q1_2025.pdf

www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf

nie eine dividende sehen und aroundtown wird den Laden dann mit 20% Aufschlag übernehmen, ähnlich wie bei united internet und 1+1 heute

Während für Vonovia Kursziele weit oberhalb eines KBV von 1,0 ausgerufen werden, sehen dieselben Analysten GCP bei einem KBV < 0,5 als fair bewertet an. Warum haben die Analysten ein derart großes Problem mit GCP? Mich erfasst da offen gesagt die blanke Wut, wenn eine Aktie aus nicht nachvollziehbaren Gründen offenkundig mit Absicht falsch bewertet wird, um eine faire Marktbewertung der Aktie nachhaltig zu verhindern und der Marktmanipulation durch Charttrader, Shorties und Algos Tür und Tor zu öffnen. Kann es denn wirklich wahr sein, dass langfristig orientierte Investoren die Aktie wegen der nunmehr 3-jährigen Dividendenaussetzung systematisch meiden, obwohl das Unternehmen für 2026 eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung angekündigt hat?

Ein unter 8 liegendes KGV bei einem Immobilienunternehmen mit KBV < 0,5 und ausgehend vom aktuellen Kursniveau die Aussicht auf 7 bis 8% Dividendenrendite sind Ausdruck einer spottbilligen Bewertung. Zum Halbjahr dürfte GCP das gesamte Immo-Portfolio neu bewerten. Angesichts deutlich gesunkener Leitzinsen und steigender Immopreise... was bitte soll da anderes herauskommen als ein neuerlich rekordverdächtiges Quartalsergebnis, nachdem bereits Q1 extrem stark ausfiel, obwohl GCP dafür nicht einmal 20% des Immoportfolios neu bewertet hatte?

In vielen deutschen Metropolen deutete sich bereits heute für das Gesamtjahr 2025 ein signifikanter Anstieg der Immobilienpreise von teilweise mehr als 5% an. Über das gesamte Bundesgebiet hinweg dürfte der Preisanstieg mehr als 3% erreichen und somit bei ca. 2% Inflation eine reale Wachstumsrate von >1% erreichen. Für GCP bei fallenden Leitzinsen, teilweise extremem Wohnraummangel  in Ballungsräumen und stetig steigenden Mieten ein nahezu perfektes Geschäftsumfeld. Allein die Bewertung der Aktie reflektiert die hervorragenden kurz-, mittel- und langfristigen Geschäftsaussichten aktuell in keinster Weise! Wann bitte ändert sich das endlich???

Wenn die Börse nicht endlich für eine halbwegs faire Bewertung sorgt, dürfte die Mehrheitsgesellschafterin Aroundtown das mittel Übernahmeangebot für uns Kleinaktionäre regeln und die Aktie anschließend delisten... Ich glaube kaum, dass Aroundtown sich die Witzbewertung ihrer Wohnimmobilientochter noch sehr lange untätig anschauen wird, bevor man es Vonovia nachtut und ein Übernahmeangebot lanciert...

Insbesondere das unter 50% liegende Kurs-Buchwert-Verhältnis bei einem im Vergleich zu Wohnimmobilienkonzernen konkurrenzlos niedrigen  Kurs-Gewinn-Verhältnis < 8 machen GCP zu einer der am niedrigsten bewerteten Immo-Aktien Europas, wenn nicht weltweit.

Ich persönlich kenne kein anderes Wohnimmobilienunternehmen mit einer derart krassen Unterbewertung. Als Anleger ist es einfach nur frustrierend, dass weder Analysten noch andere Anleger das Potenzial der Aktie erkennen.

Beleg hierfür ist u.a. dieses mausetote Forum. Wacht doch bitte endlich auf, bevor Aroundtown hier mit einem Billig-Übernahmeangebot für die ausstehenden 30% einen Schlussstrich zieht und die Aktie delistet! Wer eine Chance haben möchte, den lt. NAV bei 22 bis 25 € liegenden inneren Wert der Aktie auch tatsächlich zu realisieren, muss mit relevanten Zukäufen dafür Sorge tragen, dass die Aktie das riesige Performance-Gap zu Vonovia und Co endlich schließt!

Wer in der Hoffnung, dass andere Aktionäre die Drecksarbeit für einen erledigen werden, weiter nur abwartet, überlässt die Aktie gänzlich dem Willen der Kurzfristzocker, Charttrader, Algos und Shorties...
Wie gesagt, wacht endlich auf und wehrt euch gegen diese verdammten Charttrader!  

GRAND CITY PROPERTIES S.A. GIBT ERGEBNISSE FÜR DAS ERSTUNGSJAHR 2025 BEKANNT, DIE EINE STARKE OPERATIVE LEISTUNG ZEIGEN, DIE FÜR WEITERES WACHSTUM AUSGEWOGEN IST
www.grandcityproperties.com/investor-relations#true-1
Seid Ihr mit dem Ergebnis zufrieden?

Kursreaktion? Nix...

Aber zufrieden schon, könnte sich ja langsam in steigenden Kursen zeigen.

LG

Immobilie zu 11,14, Tendenz steigend

Alles in allem betrachte ich GCP bei 11 EUR als Nobrainer und habe dementsprechend heute nochmals kräftig nachgelegt, sowohl mit Aktien als auch Knockouts.

Wollen wir doch mal sehen, ob die Analysten mit etwas Zeitversatz nicht doch ihre vorsichtige Haltung zu GCP aufgeben müssen und die Kursziele drastisch erhöhen.

Wenn der Kurs nicht zeitnah drastisch steigt, dürfte es m.E. nur noch eine Frage der zeit sein, bis Aroundtown uns ein Angebot zur vollständigen Übernahme des restlichen 30% Anteils unterbreitet.
Wenn man bedenkt, dass AT1 die GCP-Aktien heute mit mehr als 50% Abschlag zum NAV erwerben könnte, macht es eigentlich keinen Sinn mehr, sich mit dem Zukauf einzelner Immobilien aufzuhalten statt GCPs Gesamtportfolio faktisch zum Schnäppchenpreis zu übernehmen.

Liquidität für ein entsprechendes Übernahmeangebot wäre bei AT1 vorhanden.
Alternativ wäre möglich, dass GCP die eigene Überschussliquidität für einen Aktienrückkauf nutzt.
Es wäre für mich nicht verwunderlich, wenn GCP im Laufe der nächsten 12 Monate ein ARP auflegt.

Selbst für den Fall, dass weder ein Übernahmeangebot noch ein ARP zeitnah publiziert werden, hat die Aktie m.E. enormes Wertsteigerungspotenzial. Bis jetzt war die Kurshürde bei 11,40 € noch zu hoch.
Möglicherweise bietet der jüngste Rücksetzer zu den zwischen 11,10 € und 10,80 € liegenden SMAs 38, 50, 200 und 100 endlich das charttechnische Sprungbrett für einen Anstieg Richtung Jahreshoch jenseits der 13 € -Marke. Spätestens dann dürften die trendfolgenden Analysten sich bemüßigt fühlen, ihre Kursziele der Kursentwicklung hinterher nach oben anzupassen.

ist halt bisher total uninteressant gewesen, da es bisher keine Dividenden gab, im Gegensatz zu Vonovia und Co.
Dafür ist das LTV dann jetzt aber auch ein ganzes Stück niedriger als zb bei Vonovia. Man scheints also final geschafft zu haben. Hoffentlich sind die Ratingagenturen nun endlich auch zufrieden und erhöhen das Rating wieder, sollte ja langsam Zeit sein. Wenn die endlich zufrieden sind, sollte ja wohl auch den Dividenden dann nichts mehr im Wege stehn und der Markt dürfte spätestens dann reagieren.

gerade nochmal das S+P Rating gelesen. Hängt wohl alles an Aroundtown. Unverständlich dann aber die totale Outperformance von Aroundtown, da kanns ja nicht schlecht laufen.
Alles komisch, naja wenigstens rechnet auch S+P mit der Divi in 2026, denk mal das wird auch Aroundtown dann mehr helfen, "Doppelwumms" oder wie war das Unwort? würde das ja bewirken, wenn auf die Art beide nen Upgrade bekommen, wenns auch total bescheuert ist.
Aktienrückkauf... S+P schreibt extra, wenn da Geld für Aktienrückkäufe verwendet wird gibts den Ratingfinger, also wohl nicht, muss man wohl wirklich nach günstigen Kaufobjekten suchen wie im Bericht dargestellt um das Geld zu investieren

Aus meiner Sicht spricht viel dafür, dass GCP nach starkem Rücklauf vom Jahreshoch bei 13,50 € in den letzten 3 Monaten im Bereich 10,75 € bis 11,10 € einen erfolgreichen Bodenbildungsversuch unternommen hat und nunmehr kurz vor einem nachhaltigen Ausbruchsversuch über die zuletzt immer wieder vergeblich angelaufene Charthürde 11,40 € - 11,60 € steht.

Dementsprechend habe ich mich in den letzten Handelstagen bei Kursen nahe / unter 11 € mit GCP Aktien und Knockoutcalls so stark eingedeckt, wie niemals zuvor.

Wie bereits mehrfach geschrieben, ist die aktuelle MKAP für mich unter betriebswirtschaftlichen Aspekten in keinster Weise nachvollziehbar und schreit m.E. geradezu nach einer signifikanten Aufwärtskorrektur zu Kursniveaus zwischen 15 und 17,50 €, die auf Basis des NAV noch immer niedrig erscheinen, sich mit der aktuell noch nicht überwundenen Unsicherheit bezüglich der tatsächlichen Divi-Höhe in 2026 und dem damit verbundenen Misstrauen income-orientierter Investoren indes vielleicht halbwegs plausibel erklären lässt.

Ein NAV-Abschlag von aktuell ca. 56% bei einem für 2025 erwarteten KGV in der Größenordnung von 6 und einer anhand der jüngsten Guidance erwarteten Dividende i.H.v. ca. 80 Cent erscheint mir derart jenseits von Gut und Böse, dass ich ihn als MARKTVERSAGEN und IRRATIONAL bezeichnen möchte.
Für mich habe ich daraus den Schluss gezogen, GCP auf aktuellem Kursniveau als Nobrainer zu betrachten und die GCP-Depotgewichtung via Aktien und Derivaten auf das für mein Langfristdepot festgelegte Maximum von 10% anzuheben.

Bin sehr gespannt, ob ich damit richtig liege. Aber wer nicht wagt, kann auch nicht gewinnen...

ja dass AT richtig gut lief in der letzten Zeit und auf Höchstkursen der letzten 3 Jahre liegt.
Würde ja gerade gerne mehr umschichten aber Gewinne und Steuern hemmen da gerade.
Denke aber auch hier gibt es bald einen Move up.

LG

Ich kann mich den Ausführungen vom Eisbär nur anschließen.  Die Bewertung erschließt sich mir nicht und der Begriff "Marktversagen" beschreibt sehr gut die Ignoranz der unglaublich günstigen Bewertung. GCP ist mit einem Kaufpreisfaktor von ca. 14 auf Basis aktueller Zahlen bewertet. Das impliziert eine BruttoRendite von über 7%.
Einfach verrückt in Anbetracht der sehr breiten Diversifikation des rentablen Portfolios.
Ist jetzt nach TUI  und Vonovia mein drittgrößter Wert und hat quotal auch einen hohen Anteil nahe der 10% im Depot, die ich i.d.R. meide zu überschreiten oder mich ohr zu nähern.  

Die Bewertung erschliesst sich uns hier schon ne ganze Weile nicht. Vermute es liegt wirklich daran, dass es an der fehlenden Divi lag, da man ja wohl die 45% LTV erst klar machen wollte bevor die Rating Agenturen nochmal motzen.
Das ist ja stand letzter Q-Bericht geschafft und ich hoff mal darauf, dass es nächstes Jahr dann endlich wieder an der Zeit ist. Hätte gern zumindest den AFFO ausgeschüttet. Also die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltung etc. Wär dann ja so ca 60 Cent. Hätt aber auch nix gegen 80 oder mehr natürlich, falls man uns an den weiter steigenden Immopreisen durch ein paar Verkäufe beteiligen möchte. Von mir aus sollens auch noch was kaufen, denn schnell steigenden Mindestlöhne in den nächsten Jahren werden wohl die Preise und Mieten auf ansehbare Zeit weiter stark steigen lassen. www.bmas.de/DE/Service/Presse/...0weitere%25205%2C04%2520%25.

Zum Jahresende dürfte GCP beim bilanzierten EK der Aktionäre die 4 MRD € Marke wieder überschreiten. Zugleich dürfte der EPRA LTV unter 44% sinken.

M.E. wären damit die bilanziellen Voraussetzungen für die Wiederaufnahme einer Dividendenzahlung i.H.v. 75% des FFO I erfüllt.

FFO I Guidance lt. Q2-Präsentation: 1,05 € - 1,11 € pro Aktie
=> Dividendenprognose lt. Q2-Präsentation: 0,78 € - 0,83 € pro Aktie

www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf

Sofern Euroland-Inflation innerhalb der nächsten 9 Monate nicht vollends aus den Fugen gerät, wofür ich derzeit Null Komma Null Anzeichen sehe, sollte GCP die Dividendenzahlungen nach dreijähriger Unterbrechung im Sommer 2026 wiederaufnehmen.

Ich fürchte indes, GCP wird die verbindliche Wiederaufnahme der Dividendenzahlung erst mit Publikation des Geschäftsberichts 2025 ankündigen und die Shortseller mit weiteren 6 Monaten latenter Divi-Unsicherheit beschenken.

Anders kann man sich das Kursgeschehen der letzten 8 Monate nicht mehr erklären.
Es mutet doch als Treppenwitz der Geschichte an, dass ausgerechnet Immobilienunternehmen, die 2025 extremes Gewinnwachstum vermelden können, year to date signifikante Kursverluste hinnehmen mussten, wiewohl die EZB ihren Leitzins überdeutlich und exakt im erwarteten Ausmaß auf aktuell 2,15% gesenkt hat und obendrein das 2% Inflationsziel erreicht wurde...

Abgesichts von ca. 4% p.a. organischem Mietwachstum, einer Wachstumsrate der dt. Wohnimmobilienpreise von 3 bis 4% p.a., eines 10J-Immo-Zinsniveaus von ca. 3,5% und einer historisch weit unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit herrschen für Wohnimmobilien-Bestandshalter in Deutschland aktuell nahezu traumhafte Geschäftsbedingungen.

Wenn der Markt bei GCP und Aroundtown aktuell noch irgendetwas bemäkeln kann, dann sind es die hohen Anleihefälligkeiten Anfang 2028 und die damit verbundene Angst signifikant steigender Finanzierungskosten, da Niedrigzinsanleihen in Milliardenhöhe durch neue Anleihen mit 3 bis 3,5% Zinscoupon refinanziert werden müssen.

Das Ergebnis des erwarteten Anstiegs der durchschnittlichen Zinskosten von aktuell 2,0% auf 3 bis 3,5%  ist die Prognose eines jahrelang stagnierenden FFO1.

Um den Aktionären eine weitere jahrelange Hängepartie zu ersparen würde ich Aroundtown und GCP dringend anraten, die 2026 bis 2028 fällig werdenden Anleihen durch entsprechende Tender Offers zeitnah zurückzukaufen, selbst wenn man dabei einige Millionen EUR Zinsmehrbelastung einfährt.

Sobald das Fälligkeitsprofil der nächsten 3 Jahre geglättet und die durchschnittliche Restlaufzeit von aktuell unter 4 Jahre auf über 5 Jahre erhöht wurde, haben Aktionäre und Analysten deutlich mehr Transparenz über die Gewinn- und Dividendenerwartungen der nächsten 3 bis 5 Jahre und können die Aktien von Aroundtown und GCP einer Neubewertung unterziehen.

Die wabernde Angst vor steigenden Finanzierungskosten und jahrelang stagnierendem FFO1 hält die GCP Aktie m.E. auf dem aktuellen Kursniveau gefangen. Wir brauchen endlich Klarheit über das Niveau der Finanzierungskosten nach Tilgung der letzten Großen Anleihen aus der Nullzinsära.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass eine vorzeitige Tilgung der Niedrigzinsanleihen letztlich die damit verbundene Angst vor höheren Finanzierungskosten beseitigen und gleichzeitig die Stagnation des FFO1 beenden würde.

Immobilienunternehmen ohne stetiges FFO1-Wachstum sind für Dividendenjäger ein Stück weit uninteressant. Lieber nehme ich mit einer vorzeitigen Tilgung der Niedrigzinsanleihen einen einmaligen Einbruch des FFO1 ausgelöst durch eine sofortige Anpassung des Durchschnittszinssatzes an den aktuellen Marktzins hin, als weitere 3 Jahre Stagnation des FFO1 und der Aktie erleben zu müssen.

Man sollte sich endlich ehrlich machen, wie hoch der FFO1 beim aktuellen Marktzinsniveau wirklich ist und die ungeschminkte Wahrheit über die finanziellen Folgen der Beendigung der Nullzinsära nicht in der m.E. realitätsfernen Hoffnung auf erneut Richtung Null sinkende EZB-Leitzinsen weitere 3 Jahre bis zum finalen Fälligkeitstermin Anfang 2028 aufschieben!

Aktionäre hassen nichts mehr als Unsicherheit...

gerade die 10 Jährigen Bonds Frankreich, Deutschland, Italien, GB die geben die Richtung vor.

Deshalb krachen gerade die IMMOS durch die Bank weg (Immos sind wie Langläufer Zinspapiere so meinen die Experten:), Unsicherheiten in der Eurozone einmal wieder durch Frankreich ausgelöst, aber die anderen sind ehrlicherweise auch nur so am rumhantieren und rummachen.

Und die Finanzkrise in den USA vom dummen Donald ruft auch schon rüber.

Europa fehlt eine starke Hand. Leider.

LG

es wird halt Geld "gedruckt" in einem Ausmass wie nur selten zuvor ausserhalb der Weltkriege. Hüben wie drüben. Donaldo machts vor, da steigt die Geldmenge so schnell wie in Corona und gleichzeitig will er unbedingt die Zinsen senken (was er auf die eine oder andere Art auch schaffen wird, entweder durch Einflussnahme oder durch die kommende Rezession).
Commodities reagieren und schiessen durch die Decke. Lustigerweise das Endprodukt in die andere Richtung. Also Backsteine, Ziegel, Zement, Holz und Land wird mal wieder teurer genauso wie die Arbeitskraft, aber das Endprodukt, was jeder brauch und keiner mehr herstellen kann zu den Preisen wird wieder billiger.
Logik? keine vorhanden.
Wie idiotisch dies verhalten ist, kann man doch fast täglich bewundern.
Die Leut stecken ihr Geld lieber in Cryptocurrencys zur Werterhaltung.
Hier nen Zitat: "On average, 1 million new tokens are created weekly in the cryptocurrency space, according to Coinbase CEO Brian Armstrong. This figure reflects the rapid growth and creation of new coins and tokens in the market."
Muss jeder selber wissen wo er in Zeiten wie diesen sein Geld anlegt. Ich hab ne Menge Pulver und werde werde die Tage zugreifen. Wo? noch keine Ahnung, aber wahrscheinlich mal wieder Immobilien an der Börse (im echten Leben machen die ja leider diesen Wertverfall nicht mit sondern das Gegenteil).

Warum jeder nur den vermutlich stagnierenden FFO aufgrund höherer Refinanzierungskosten berücksichtigt und keiner berücksichtigt warum die Zinsen so sind wie sie sind - die Inflation, erschliesst sich mir auch nicht. Auch wenn der FFO stagniert wirst ja langfristig auch aufgrund des vieldiskutierten Zustandes des Wohnungsmarkts eine Wertsteigerung der Immobilien in etwa mit der Inflation haben.
Du gehst ja selbst von 3-4% pA Wertsteigerung ca aus. Die musst Du dann aber auf den kompletten Bestand anrechnen, also auf 9 Mrd. Das sind zusätzlich 270 -360 Mios pA in Deiner Rechnung. Das Szenario, das Immowertsteigerungen langfristig der Inflation und den Zinsen folgen und in etwa gleiche Höhe haben (Zinsen natürlich niedriger, denn Geld/Shuldenvernichtung ist gewollt) führt die ganze wabernde Angst vor höheren Finanzierungskosten in 2028 oder noch später ad absurdum imho.

@marmorkuchen: du hast schon verstanden, dass ich diese "wabernde Angst" vor steigenden Kapitalkosten und stagnierendem FFO1 für irrational erachte, da wie du richtig beschreibst, die Komponente der für den Verschuldungsgrad und die Schuldentragfähigkeit maßgeblichen Gewinne aus Immobilienpreissteigerungen hier vollkommen außer Acht gelassen wird!

Allerdings muss man natürlich konstatieren, dass Immobilienpreissteigerungen den Cashflow zunächst einmal nicht tangieren und mithin auch nicht das Ausschüttungspotenzial...
GCP und Co. müssten ggf. weitere Immobilienbestände verkaufen, um die Zinslast zu senken, womit wiederum die jährliche Einnahmebasis schrumpft...

Genau das wollen GCP und Co. aber nicht... und bei GCP darf man in Sachen Verschuldung natürlich nicht unerwähnt lassen, dass GCP - im Gegensatz zu Vonovia und Co. - sehr stark auf Mezzanine-Kapital in Form vergleichsweise teurer Perpetuals gesetzt hat, die GCP im LTV gern "vergisst", weil von den Ratingagenturen als eigenkapitalähnliche Instrumente anerkannt, obwohl betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital.

Ich würde mir offen gesagt wünschen, dass GCP die Perpetuals durch Immoverkäufe vollständig tilgt und damit einen Gleichklang zwischen LTV und EPRA LTV herstellt.
Perpetual Anleihen in Milliardenhöhe lassen die Bilanzen von Aroundtown und GCP stets ein wenig unseriös gegenüber Branchengrößen wie Vonovia dastehen.

Zudem drücken die steigenden Kosten der Perpetuals zunehmend auf den FFO1.
Bei einer Mietrendite von knapp 5% grenzt es betriebswirtschaftlich an Wahnsinn, Perpetuals mit 6% oder 7% Zinscoupon dauerhaft in der Bilanz zu belassen, weil man sich partout nicht von einem weiteren Immobilienportfolio zwecks Perpetuals-Tilgung trennen will...

Der Umstand, dass S&P die Perpetuals beim Rating als EK anerkennt sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Analysten GCP und Aroundtown ganz offensichtlich wegen dieser Perpetuals Finanzierung seit Jahren kritischer beäugen und im Verhältnis zum NAV mit deutlich niedrigeren Kurszielen versehen als Vonovia und Co.

Letzteres sollte im Sinne des Shareholder Value beim Management von Aroundtown und GCP endlich ein Umdenken veranlassen. Wie lange wollen wir uns von Goldman und anderen Analysten immer weiter die im Peergroup Vergleich besonders hohe Verschuldung von Aroundtown und GCP vorhalten lassen, bis das Management beim Thema Perpetuals endlich einlenkt und einen Tilgungsplan vorlegt?

Ich bin bei GCP seit längerem mit einer sehr großen Position engagiert und überzeugt von der Bilanz und im Peergroupvergleich exorbitant hohen Ertragskraft und zugleich extrem niedrigen Bewertung des Unternehmens. Ich sehe allerdings auch, dass die Aktie mit einem weiter so in Sachen Perpetual-Finanzierung offenbar allergrößte Schwierigkeiten hat, den im NAV ausgedrückten inneren Wert auch tatsächlich in steigende Aktienkurse umzumünzen.

Die deutliche Underperformance von GCP im Vergleich zu Vonovia, aber auch zu Aroundtown, sehe ich als direkten Auftrag an das Managementboard, endlich Maßnahmen zur nachhaltigen Steigerung des Aktienkurses und Schließung der Lücke zwischen Marktwert und NAV zu ergreifen!
Es darf doch nicht wahr sein, dass GCP ein KBV unter 50% einfach so akzeptiert und es offensichtlich nicht mal in Erwägung zieht, ein Aktienrückkaufprogramm zu starten, was bei Rückkaufspreisen zu 50% EK-Buchwert den NAV der verbleibenden Aktien deutlich stärker steigern würde als die Erträge aus laufendem Geschäftsbetrieb...

Wenn Goldman bei einem NAV von 25 € das Kursziel von lächerlichen 13 € auch noch auf 12,40 € senkt, dann muss das Management sich doch irgendwann einmal fragen, warum nicht nur der Kapitalmarkt sondern auch top informierte Analysten den mehr als 100% über dem Aktienkurs liegenden EK-Buchwert so beharrlich bei ihrer Kurszielableitung ignorieren...

Für mich als Aktionär mit einer signifikanten Aktien - und Knockoutposition in GCP ist es ein Problem, wenn mir vom Management ständig ein NAV vor die Nase gehalten wird, der den Kapitalmarkt offenbar nicht die Bohne interessiert und dessen riesige Diskrepanz zum Börsenkurs die Geschäftsleitung offensichtlich nicht als Auftrag versteht, das Geschäfts- und Finanzierungsmodell endlich den Forderungen des Marktes entsprechend anzupassen.

Also ich denke es wird hier für das Kalenderjahr 2025 eine Dividende geben.
Wahrscheinlich ca. 78 Cent.

Ich bin schon in Vonovia, LEG und TAG ordentlich investiert.

Gran City Property scheint aber trotz der "speziellen" Verschuldung unterbewertet zu sein.
Also zum fairen Wert 100 % Potential.

Ich denke ich werde noch einen oder zwei kleinere Nachkäufe machen.

Mietsteigerungen werden weitergehen in den Metropolen auf jeden Fall.
Aber auch B und C Städte legen zu. Wenn so viele Wohnungen fehlen kein Wunder.

Bei Neubau müsste auf dem Land wo der Boden billig ist für mindestens 15 Euro Kalt vermietet werden.
In kleinen Städten mindestens 18 Euro. In großen Städten und Metropolen nicht unter 20, eher 22 Euro.

Wenn hier Vonovia, TAG LEG, GCP ihre Bestandswohnungen für 7 bis 9 Euro kalt anbietet, gehen die natürlich weg wie warme Semmeln.
Und bei jeder Neuvermietung kann ja die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

Nur meine Meinung!

Wurde auch echt langsam Zeit...

Moody's hebt Ausblick für Grand City Properties auf "Stabil" an - Rating bestätigt

Veröffentlicht am 13.10.2025 um 15:16
MT Newswires - Übersetzt von MarketScreener - Original anzeigen
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Grand City Properties S.A.
+1,16 %
Aktie Grand City Properties S.A.

(MT Newswires) -- Moody's hat am Montag das langfristige Emittentenrating von Grand City Properties (GYC.F) mit Baa1 bestätigt und den Ausblick von "Negativ" auf "Stabil" angehoben. Als Begründung nennt die Ratingagentur das "solide" Kreditprofil des Unternehmens sowie bessere als erwartete Kennzahlen.

Die Agentur hebt das starke Gewinnwachstum des in Luxemburg ansässigen Konzerns im ersten Halbjahr hervor, das durch niedrige Leerstandsquoten, fortlaufende Entschuldungsmaßnahmen und die allmähliche Erholung der Werte von Mehrfamilienwohnimmobilien in Deutschland gestützt wurde. Moody's erwartet daher, dass sich das Verhältnis von Schulden zu Vermögenswerten in den kommenden 12 bis 18 Monaten auf rund 40% verbessern wird.

Das bestätigte Baa1-Rating basiert zudem auf der starken Liquiditätsposition von Grand City Properties sowie einer ausgewogenen Finanzstrategie.

Grand City Properties S.A. gibt Ergebnisse für 9M 2025 bekannt, wobei der Betrieb stark positioniert ist, um die Leitlinien zu erfüllen
www.grandcityproperties.com/investor-relations#true-1
Wie ist Eure Meinung zu den neusten Zahlen?

leise Servus.
Bin raus, keiner der Berichte der Immofirmen hat mich auch nur ansatzweise zufrieden gestellt.
Ich taug aber auch oft als Kontraindikator, von daher darfs auch wieder steigen ab jetzt..
Viel Glück euch.

www.grandcityproperties.com/...cations/news-and-ad-hoc#true-1

600 Mio € Perpetuals mit 4,75 % Zinscoupon... GCPs Refinanzierungspotenziale passen in keinster Weise zur desaströsen Kursentwicklung...

Ich habe von keinem Analysten auch nur eine einzige positive Anmerkung zu diesen hochattraktiven Anleihekonditionen gelesen.

Die heutige Kurszielsenkung von GS schießt den Vogel ab.

Bewertung spielt für diese Analysten offenbar keine Rolle. Man blickt stur auf die Entwicklung der deutschen 10J-Bonrendite und das war's.

Der Anleihemarkt bescheinigt GCP bei jeder Bondemission eine herausragend gute Bonität.
Der Aktienmarkt glaubt es besser zu wissen und sieht immense Zinsrisiken, die der Anleihemarkt permanent widerlegt... Die Gier der US Shortseller kennt keine Grenzen...  
Heute einmal pünktlich zur Xetra Schlussauktion ans Tagestief geschoben... die Algos agieren gnadenlos und es gibt offenbar keinerlei Gegenwehr der Longseite...

Offenbar hat die Mehrheit der GCP Aktionäre Interesse an immer weiter fallenden Kursen???
Die Bewertung mit KBV < 40% und KGV < 6 ist einfach nur noch lächerlich.
Der Kapitalmarkt ist bewertungstechnisch bei Immobilienaktien nach dem Ende der Nullzinsära völlig aus den Fugen geraten und offenbar ist man nicht mehr bereit, Immobilienaktien auch nur näherungsweise mit dem Substanzwert (NAV) zu bepreisen.

Ein KGV unter 6 für ein hochsolides Wohnimmobilienunternehmen ist gelinde gesagt eine Frechheit!

api3.dublin.oslobors.no/v1/newsreader/...p;attachmentId=85394

Adressiert werden sämtliche ausstehende GCP-Perpetuals im Nominalwert von 1,203 MRD EUR.
Vorzugsweise will man natürlich hochverzinste Perpetuals (nominal 503 Mio €) zurückkaufen.

Die in 2026 erstmals kündbaren 1,5%-Perpetuals im Nominalwert von 700 Mio € werden indes ebenfalls adressiert.

Mit dem Rückkauf der 1,5%-Perpetuals wird die durchschnittliche Zinsbelastung der ausstehenden Perpetuals steigen, was den FFO1 in 2026 belasten dürfte. Der Rückkauf der höher als 4,75% verzinsten Perpetuals wiederum entlastet den FFO1 zukünftig.

In 2026 bis 2028 werden bei GCP und Aroundtown die letzten Anleihen der Nullzinsära fällig.
Spätestens nach Tilgung aller Fälligkeiten bis 2028 dürften sich die durchschnittlichen Finanzierungskosten für normale Bonds bei ca. 3,25% einpendeln.
Die Perpetuals dürften GCP dann durchschnittlich 4,75% bis 5% kosten.

Neben den Zinssätzen ist freilich die Höhe der Brutto-Finanzverbindlichkeiten maßgeblich für die Höhe des Zinsaufwands. GCP wird die aktuell außerordentlich hohe Cashposition mit Sicherheit zur Reduktion der Brutto-Finanzverbindlichkeiten nutzen, so dass die Zinsbemessungsgrundlage zukünftig um ca. 1 MRD EUR niedriger ausfallen dürfte als aktuell.

Auf diese Weise sollte der negative Effekt des Zinsanstiegs auf den FFO1 durch Mietsteigerungen zumindest weitgehend ausgeglichen werden können und der FFo1 bis 2028 einigermaßen stabil bleiben.

CF-Wachstum dürfte es dank des erwarteten Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten von aktuell 2,0% auf ca. 3,25% bis 3,5% bis 2028 nicht geben.

Bei den Perpetuals wird der negative Zinseffekt bereits mit Auslaufen der 1,5%-Perpetuals in 2026 vollständig sichtbar, so dass der Kapitalmarkt nach Rückkauf besagter 1,5%-Perpetuals die FFo1-Entwicklung ab 2026 deutlich besser als bisher abschätzen können sollte.

Die von Analystenseite immer wieder geschürte Angst vor einem deutlichen zinssteigerungsbedingten Rückgang des FFo1 in 2026 bis 2028 sollte dann hoffentlich einem Realitätscheck unterzogen werden.

Dank stetig steigender Immobilienpreise kann GCP die Finanzschulden durch Immoverkäufe jederzeit reduzieren, wenn man denn will... Insofern hält man einen Hebel in der Hand, den absehbaren Anstieg des durchschnittlichen Zinssatzes durch Tilgung der Finanzverbindlichkeiten zu kompensieren.

Ich gehe davon aus, dass GCP versuchen wird, den FFo1 in den Jahren 2026 bis 2028 in etwa stabil zu halten.  Angesichts der dramatischen Wertdifferenz zwischen Aktienkurs und NAV hat die Aktie m.E. auch bei stagnierendem oder leicht sinkenden FFo1 signifikantes Aufwärtspotenzial.

M.E. ist das Kursdesaster 2025 allein o.g. Unsicherheit über die FFo1-Entwicklung geschuldet.
Die Publikation einer Mehrjahresprognose könnte hier Abhilfe leisten...