"NEW YORK (dpa-AFX Analyser) - Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat das Kursziel für Grand City Properties von 13 auf 12,40 Euro gesenkt, aber die Einstufung auf "Buy" belassen. Die Bewertung der europäischen Immobilienbranche sei auf ein Krisenniveau gefallen, schrieb Jonathan Kownator am Montagabend in seiner Analyse. Dabei hätten sich die Werte von Immobilien in diesem Jahr erholt und in den meisten Märkten herrsche Angebotsmangel bei solidem Mietwachstum. Zudem seien die Bilanzen gesund und Wachstumstrends wie Datenzentren sorgten für enorme Renditen bei Unternehmen, die davon profitierten. In diesem Umfeld seien zunehmende Immobilienübernahmen wenig überraschend. Seine Kursziele sinken aufgrund höherer Kapitalkosten im Schnitt um drei Prozent."
Kein einziges Wort zu GCP.. aber das Kursziel mal schön um 4,6% gesenkt...
Und das quasi in direkter Antwort auf Jefferies, die ihr Anlagevotum gestern von hold auf buy und das Kursziel von 12 auf 14 EUR hochgesetzt haben.
Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass insbesondere Goldman seine "vergifteten" Kaufempfehlungen mit sinkenden Kurszielen an charttechnisch relevanten Marken ganz gezielt einsetzt. Oder ist es purer Zufall, dass die Aktie nach der Jefferies Empfehlung gestern einmal mehr die Kardinalhürde 11,40 € in Angriff nahm und ohne die Goldman Kurszielsenkung heute mit Sicherheit einen erneuten Anlauf auf den Bruch dieses seit Wochen schier undurchdringlichen Widerstandsniveaus unternommen hätte?
Jetzt sollen es wieder mal höhere Kapitalkosten sein... also genau das Thema meiner letzten Posts...
@marmorkuchen: du hast schon verstanden, dass ich diese "wabernde Angst" vor steigenden Kapitalkosten und stagnierendem FFO1 für irrational erachte, da wie du richtig beschreibst, die Komponente der für den Verschuldungsgrad und die Schuldentragfähigkeit maßgeblichen Gewinne aus Immobilienpreissteigerungen hier vollkommen außer Acht gelassen wird!
Allerdings muss man natürlich konstatieren, dass Immobilienpreissteigerungen den Cashflow zunächst einmal nicht tangieren und mithin auch nicht das Ausschüttungspotenzial...
GCP und Co. müssten ggf. weitere Immobilienbestände verkaufen, um die Zinslast zu senken, womit wiederum die jährliche Einnahmebasis schrumpft...
Genau das wollen GCP und Co. aber nicht... und bei GCP darf man in Sachen Verschuldung natürlich nicht unerwähnt lassen, dass GCP - im Gegensatz zu Vonovia und Co. - sehr stark auf Mezzanine-Kapital in Form vergleichsweise teurer Perpetuals gesetzt hat, die GCP im LTV gern "vergisst", weil von den Ratingagenturen als eigenkapitalähnliche Instrumente anerkannt, obwohl betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital.
Ich würde mir offen gesagt wünschen, dass GCP die Perpetuals durch Immoverkäufe vollständig tilgt und damit einen Gleichklang zwischen LTV und EPRA LTV herstellt.
Perpetual Anleihen in Milliardenhöhe lassen die Bilanzen von Aroundtown und GCP stets ein wenig unseriös gegenüber Branchengrößen wie Vonovia dastehen.
Zudem drücken die steigenden Kosten der Perpetuals zunehmend auf den FFO1.
Bei einer Mietrendite von knapp 5% grenzt es betriebswirtschaftlich an Wahnsinn, Perpetuals mit 6% oder 7% Zinscoupon dauerhaft in der Bilanz zu belassen, weil man sich partout nicht von einem weiteren Immobilienportfolio zwecks Perpetuals-Tilgung trennen will...
Der Umstand, dass S&P die Perpetuals beim Rating als EK anerkennt sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Analysten GCP und Aroundtown ganz offensichtlich wegen dieser Perpetuals Finanzierung seit Jahren kritischer beäugen und im Verhältnis zum NAV mit deutlich niedrigeren Kurszielen versehen als Vonovia und Co.
Letzteres sollte im Sinne des Shareholder Value beim Management von Aroundtown und GCP endlich ein Umdenken veranlassen. Wie lange wollen wir uns von Goldman und anderen Analysten immer weiter die im Peergroup Vergleich besonders hohe Verschuldung von Aroundtown und GCP vorhalten lassen, bis das Management beim Thema Perpetuals endlich einlenkt und einen Tilgungsplan vorlegt?
Ich bin bei GCP seit längerem mit einer sehr großen Position engagiert und überzeugt von der Bilanz und im Peergroupvergleich exorbitant hohen Ertragskraft und zugleich extrem niedrigen Bewertung des Unternehmens. Ich sehe allerdings auch, dass die Aktie mit einem weiter so in Sachen Perpetual-Finanzierung offenbar allergrößte Schwierigkeiten hat, den im NAV ausgedrückten inneren Wert auch tatsächlich in steigende Aktienkurse umzumünzen.
Die deutliche Underperformance von GCP im Vergleich zu Vonovia, aber auch zu Aroundtown, sehe ich als direkten Auftrag an das Managementboard, endlich Maßnahmen zur nachhaltigen Steigerung des Aktienkurses und Schließung der Lücke zwischen Marktwert und NAV zu ergreifen!
Es darf doch nicht wahr sein, dass GCP ein KBV unter 50% einfach so akzeptiert und es offensichtlich nicht mal in Erwägung zieht, ein Aktienrückkaufprogramm zu starten, was bei Rückkaufspreisen zu 50% EK-Buchwert den NAV der verbleibenden Aktien deutlich stärker steigern würde als die Erträge aus laufendem Geschäftsbetrieb...
Wenn Goldman bei einem NAV von 25 € das Kursziel von lächerlichen 13 € auch noch auf 12,40 € senkt, dann muss das Management sich doch irgendwann einmal fragen, warum nicht nur der Kapitalmarkt sondern auch top informierte Analysten den mehr als 100% über dem Aktienkurs liegenden EK-Buchwert so beharrlich bei ihrer Kurszielableitung ignorieren...
Für mich als Aktionär mit einer signifikanten Aktien - und Knockoutposition in GCP ist es ein Problem, wenn mir vom Management ständig ein NAV vor die Nase gehalten wird, der den Kapitalmarkt offenbar nicht die Bohne interessiert und dessen riesige Diskrepanz zum Börsenkurs die Geschäftsleitung offensichtlich nicht als Auftrag versteht, das Geschäfts- und Finanzierungsmodell endlich den Forderungen des Marktes entsprechend anzupassen.
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