Nach 30-Prozent-Crash: Ist diese dividendenstarke Immobilienaktie jetzt ein Kauf?

Alexandria Real Estate: US-REIT in spannender Nische

Immobilienaktien sind bei Anlegerinnen und Anlegern beliebt. Sie locken mit Wertstabilität, vergleichsweise geringer Volatilität und überdurchschnittlich hohen Gewinnbeteiligungen. Insbesondere als sogenannte Immobilieninvestitionsgesellschaften (REITs) strukturierte Unternehmen sind gesetzlich sogar dazu verpflichtet, für steuerliche Vorteile einen Teil ihrer Mieteinkünfte an die Anlegerinnen und Anleger auszuschütten.

Ein in der Vergangenheit sehr erfolgreicher REIT aus den USA ist Alexandria Real Estate. Der Konzern hat sich auf Life-Science- und Forschungs- und hochwertige Büroimmobilien konzentriert und hatte damit vor allem während der Corona-Pandemie großen Erfolg. Die Aktie kletterte zeitweise auf über 200 US-Dollar, bot damit aber eine überschaubare Dividendenrendite.

Die Aktie bietet nach einem Crash 9,0 Prozent Dividende, ...

Die liegt gegenwärtig bei rund 9,0 Prozent – ist aber auch eine Folge des brutalen Crashs in der vergangenen Woche: Nach einem überaus schwachen Quartalsbericht am Montag verloren die Anteile seither knapp 30 Prozent an Wert. Gegenüber ihren Rekordnotierungen hat die Aktie inzwischen fast 75 Prozent an Wert verloren.

Einerseits leidet Alexandria Real Estate und dem Homeoffice-Trend und einer wachsenden Leerstandsquote, andererseits macht dem Unternehmen auch die in den vergangenen Jahren auf fast 13 Milliarden US-Dollar angewachsene Verschuldung zu schaffen. Der Einsatz von Fremdkapital ist für REITs zwar alles andere als ungewöhnlich, weil die Kredite durch Immobilien besichert sind. Zu hohe Verbindlichkeiten bedrohen aber das Wachstum und auch die Auszahlung von Dividenden.

... aber die könnte nicht von langer Dauer sein!

Bei Alexandria Real Estate erscheint diese Gefahr aktuell besonders groß. Für den Crash der Anteile sorgten nicht nur Geschäftszahlen unter den Erwartungen, sondern auch eine Senkung der FFO-Prognose.

Gegenüber dem Vorjahresquartal erlöste der REIT mit 751,95 Millionen US-Dollar 5,0 Prozent weniger und verfehlte somit die Schätzungen um 2,4 Millionen. Die Funds from Operation (FFO) lagen mit 2,22 US-Dollar pro Aktie um 9 Cent unter den Erwartungen. Verglichen mit dem Stand vor einem Jahr bedeutete das einen Rückgang der Miet- und Leasing-Einkünfte.

Ausschüttungspolitik soll 2026 auf den Prüfstand

Nach Einschätzung des Unternehmens wird dieser Trend anhalten. Deshalb wurde die Prognose für den bereinigten FFO (AFFO) von 9,26 (Mittelpunkt-Schätzung) auf 9,01 US-Dollar pro Aktie reduziert. Dem steht eine Dividende von 5,28 US-Dollar (1,32 US-Dollar pro Quartal) pro Anteilsschein gegenüber – eine Ausschüttungsquote von 57,0 Prozent und damit auf den ersten Blick völlig im Rahmen.

Allerdings kündigte das Management an, die Ausschüttungspolitik und damit auch die Dividende im kommenden Jahr sorgfältig evaluieren zu wollen. Damit dürfte eine Kürzung eigentlich beschlossene Sache sein. Die gegenwärtigen 9,0 Prozent müssen somit als Momentaufnahme betrachtet werden.

Selbst bei einer Halbierung könnte die Aktie Value bieten

In der Branche sind drastische Schnitte bis hin zur Halbierung nicht unüblich. Das würde eine Dividende von 2,64 US-Dollar pro Aktie und eine Rendite von 4,5 Prozent bedeuten. Trübt sich das Umfeld für Alexandria Real Estate nicht weiter ein und der AFFO erreicht den prognostizierten Wert, bedeutet das ein Kurs-AFFO-Verhältnis von 6,2.

Damit wäre das Unternehmen eines der gegenwärtig am günstigsten bewerteten der gesamten Immobilienbranche. Allerdings erwarten Analystinnen und Analysten im Geschäftsjahr 2026 einen Rückgang auf 8,13 US-Dollar pro Aktie, was einem Kurs-AFFO-Verhältnis von 7,9 bedeuten würde. Auch das ein äußerst günstiger Wert.

Das gilt für das Kurs-Buch-Verhältnis genauso, das aktuell bei 0,6 liegt. Vorausgesetzt muss hier jedoch werden, dass sich insbesondere die Büroimmobilien des Konzerns im Wert stabilisieren und die Leerstandsquote hier nicht noch größer wird.

Fazit: Eine Dividendenaktie (nur) für mutige Investoren

Die Anteile des US-Immobilienkonzern Alexandria Real Estate sind in der vergangenen Woche um 30 Prozent und damit auf den tiefsten Stand seit mehr als 15 Jahren gecrasht. Aus technischer Perspektive bedeuten solche Mehrjahrestiefs starke Verkaufssignale. Auch die hohe Dividendenrendite von 9,0 Prozent ist inzwischen als Warnsignal zu verstehen.

Das hat auch das Management eingesehen und defacto eine Kürzung im kommenden Jahr angekündigt. Hier muss zukünftig mit einer Rendite zwischen 4,5 und 6,0 Prozent gerechnet werden – die es aber zu einer hochattraktiven Bewertung gibt, selbst wenn sich die Mieteinkünfte noch weiter verschlechtern sollten.

Ausschüttungsorientierte Antizyklikerinnen und Antizykliker könnten hier fündig werden, sobald sich das Kursgeschehen stabilisiert hat und sich eine kleine, aber aussichtsreiche Risikoposition auch für einen potenziellen Turnaround der Aktie ins Depot legen.

Autor: Max Gross, Ariva Redaktion