Vorsicht bei KanAm Immobilienfonds!!!

Initiator KanAm verblüfft mit eigenwilligen Berechnungsmethoden

s Die offenen Immobilienfonds brechen derzeit alle Rekorde. Per Ende September haben die offenen Fonds insgesamt

mit einem Mittelaufkommen von 14,4 Mrd. Euro bereits den Vorjahreswert eingestellt. Es mehren sich jedoch kritische

Stimmen, die am Performance-Ausweis und der Bewertung zweifeln. Zwar besteht immer noch eine unzureichende

Transparenz, so dass der detaillierte Nachweis etwaiger Bewertungsprobleme schwierig ist, jedoch verweisen Fondsfachleute

zunehmend auf theoretische Überlegungen. So ist fraglich, wie seit 1990 bei einer Gesamtinflation von knapp

32% und einer Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien (Quelle: Bulwien) von lediglich knapp 22% offene Fonds

erhebliche Wertzuwächse ausweisen können. Im Klartext: Allein durch die Inflation wurden die Wertsteigerungen mehr

als aufgefressen. Notwendige Instandhaltungskosten sind in dieser Rechnung noch nicht einmal berücksichtigt.

Hartwig Heyser von der Universität Freiburg ermittelt, dass bereits 33% des Mittelaufkommens der offenen Fonds

ausreichen, um alle neu vermieteten Büroflächen in Deutschland zu erwerben. Hinzu kommt, dass das Ausnutzen zyklischer

Chancen für offene Fonds recht schwierig ist, da sie sogar gezwungen sind, in Perioden mit antizyklischen Chancen

prozyklisch zu agieren, da die engen Marktsegmente, in die diese Fonds investieren, wesentlich von offenen Fonds

determiniert werden. Sie profitieren nicht von Renditeschwankungen, sondern nur von Mietschwankungen. Vor diesem

Hintergrund hat sich Stefan Loipfinger die Rechenschaftsberichte von KanAm und iii-Fonds vorgenommen.

Überschreitet KanAm die Fremdfinanzierungsgrenze nach KAGG? Die Einwertungsgewinne der Münchener hatten

bereits die Analysten verblüfft. Es ist schon faszinierend zu sehen, wie ein deutscher, auf Factory Outlet Center in USA

spezialisierter Initiator mit einem jungen offenen Immobilienfonds „echte Schnäppchen" in Europa tätigt. Nach Recherchen

der Zeitschrift „Capital" kaufte KanAm europäische Büroimmobilien angeblich bis zu 20% unter „Marktwert" ein. Die

Genialität dieser Deals verblüfft. Müssten die Immobilien auf Grund ihrer Größe (hohe zweistellige Millionen-Euro-

Beträge) theoretisch auf der Watchlist nahezu aller großen europäischen institutionellen Investoren gestanden haben.

Als junger Fonds nutzt KanAm Fremdfinanzierungen zur Verbesserung der Performance durch Leverage-

Effekte. Nach dem Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften können bis zu 50% Kredite aufgenommen werden. Am

Stichtag des Rechenschaftsberichts waren im KanAm grundinvest 627,4 Mio. Euro enthalten. Jedoch betrug die Summe

der Kredite bereits 314,6 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung sonstiger Verbindlichkeiten und Rückstellungen als

Belastung im Sinne des KAGG ergäbe sich laut Fondsspezialist Loipfinger mit 343 Mio. Euro eine Quote von 54,7%.

Die Wertveränderungen aus nicht realisierten Gewinnen („Einwertungsgewinne") betrugen 14,2 Mio. Euro. Details

sind laut Loipfinger nicht nachzuvollziehen. Es ist unklar, wie bei diesen nicht realisierten Gewinnen die Erwerbsnebenkosten

berücksichtigt wurden. Es ist ebenfalls nicht nachvollziehbar, welchen Anteil die einzelnen Immobilien an den

Buchgewinnen haben. Denn anders als gewohnt, stellt KanAm laut Loipfinger die geografische Verteilung für die einzelnen

Investitionsländer nach Quadratmetern und nicht nach Verkehrswerten dar.

Als weiteren Beleg für eine eher überraschende Verhaltensweise eines offenen Fonds wertet Loipfinger die Behandlung

sog. latenter Steuern für mögliche Veräußerungsgewinne. Schließlich sind im Ausland Veräußerungsgewinne

regelmäßig steuerpflichtig. Sofern die Einwertungsgewinne jemals realisiert werden können, fallen dann entsprechende

Steuern an. Da die Einwertungsgewinne in die Performance einfließen, müssen die dann anfallenden Steuern entsprechend

zurückgestellt werden, da sonst ein schiefes Bild des Fonds vermittelt wird. KanAm stellt aber nur noch Steuern

in einer Höhe zurück, „dass mehr als die Hälfte des im Ausland befindlichen Immobilienvermögens ohne steuerliche

Belastung und damit ohne negative Auswirkung auf die Fondsrendite veräußert werden kann."

Weiter moniert Loipfinger die hohen Kosten, mit denen der Fonds belastet ist. Die um Zinsen, Bewirtschaftungskosten

und ausländische Steuern korrigierten Erträge aus Liegenschaften von 12,3 Mio. Euro stehen 11,88 Mio. Euro für

Kosten der Verwaltung des Sondervermögens (4,98 Mio. Euro) und Objektankaufsgebühren (6,9 Mio. Euro) gegenüber.

Damit kommt die Performance des Fonds nach Platow-Überschlag fast ausschließlich aus den Einwertungsgewinnen.