Vonovia Aktie

Ich vermiete Wohnungen.
Meine Mieteinnahme ist 4m €.
Meine Zinskosten sind 1m € mit 2% Zinsen. Ich soll jedes Jahr 10% meiner Schulden refinanzieren mit 5% Zinsen.
Ich habe total 50m Schulden.
Dann soll ich jährlich 5m refinanzieren.
Dann 5x(0,05-0,02)=0,15m plus Zinskosten. Nächstes Jahr wieder und wieder usw....
Dann werden meine Zinskosten:
1,15m - 1,3m - 1,45m - 1,6m.......
Und jetzt schauen mal die Mieteinnahme:
Ich erhöhe im ersten Jahr mit 4%.
Dann 4x1,04=4,16m Mieteinnahme.
Nächstes Jahr erhöhe nur 3,5%.
Dann 4,16x1,035=4,306m €
Nächstes Jahr erhöhe wieder nur 3,5%.
Dann 4,306x1,035=4,457m €.
Usw.......
Man kann es sehen dass mein Ergebnis trotz der Zinssteigerung leicht mehr wurde.
Und ich habe statt 2,1% mit 2% gerechnet. Statt 4,4% mit 5% gerechnet.
Und statt 4,1% nur 4 und 3,5% gerechnet.

X: Mieteinnahme
Y: Mieterhöhung
0,15: plus Zinskosten

X*Y+0,15

X wird jedes Jahr höher  (Zinsen Zins effekt) so Y kann jedes Jahr niedriger werden.

X*Y=0,15

Hier war doch kürzlich einer im Forum, der Vonovia, LEG und TAG im Vergleich hatte.

Kann derjenige diese Kennzahlen bestätigen?

Kennzahlen im Vergleich
Börsenwert (Marktkapitalisierung):
Vonovia SE: ca. 17,6 Mrd. Euro
LEG Immobilien SE: ca. 3,9 Mrd. Euro
TAG Immobilien AG: ca. 2,5 Mrd. Euro
Verschuldungsgrad (Loan-to-Value / LTV):
Vonovia: Stabil im Zielkorridor, traditionell moderat verschuldet mit einem LTV von knapp unter 45 %.
LEG Immobilien: LTV bei rund 46,2 % (auf dem Weg zum Zielwert von ca. 45 %).
TAG Immobilien: LTV liegt ebenfalls bei rund 45 % inklusive der Aktivitäten und Akquisitionen in Polen.
Substanzwert / Innerer Wert (EPRA NTA je Aktie als NAV-Ersatz):
Vonovia: EPRA NTA je Aktie lag zum Jahresabschluss bei rund 46,28 Euro.
LEG Immobilien: EPRA NTA je Aktie bewegt sich signifikant über 130 Euro (zuletzt gemeldet bei ca. 131 Euro).
TAG Immobilien: EPRA NTA je Aktie liegt im Bereich von rund 19 bis 20 Euro.

"Ich komme aus der Immobilienbranche und habe dort reichlich Erfahrung gesammelt. Leider habe ich etwas zu früh
in die Vonovia-Aktie investiert. Trotzdem bin ich mir sicher, dass die Investiton wirtschaftlich sinnvoll war. Hierzu einige Gedanken:

Die Verschuldung (aktuell ca. 40 Mrd.) soll bis Ende 2028 (von LTV 45 auf LTV 40*) gesenkt werden, dies sollte relativ problemlos erreichbar sein. Diese 4,5 Mrd.
können aus lfde. Einnahmen, Ausgabe von Wandelanleihen und den VK. von Bestandsimmobilien mühelos erreicht werden. Die Ausgabe der Wandelanleihen 2024
über 1,3 Mrd. (2x650 Mio) erfolgte zu einem möglichen Wandlungspreis von ca. 37 € bzw. 40 € und stellt sich jetzt als sehr günstige Finanzierungsquelle dar.
Die voraussichtlichen Zinskosten betragen 2026 ca. 880 Mio bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,1%, dieser soll bis 2029 auf 3% steigen, d.h. bei dann 35,5 Mrd. Finanzverbindlichlichkeiten auf 1.06 Mrd. - also 180 Mio mehr als 2026, dies wird durch die unstrittig steigenden Mieteinnahmen, mehr als kompensiert. Leider werden diese Aspekte von den "Eperten" am Kapitalmarkt übersehen, sodass
sich mit der Vonovia Aktie m.E., auch unter Berücksichtigung der hohen Dividendenzahlungen, eine hervorragende langfristige konservative Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor, ohne Ärger mit den Mietern, ergibt.

*es wird konservativ unterstellt, dass die Bewertung der Immobilien (NAV ca. 46) unverändert bleibt."

stimmt leider  nicht.
Du unterstellst bei der Rechnung 0% Inflation, also dass Deine zusätlichen Kosten fürs Personal, Renovierung, Sanierung, Energieauflagen, Steuern und was auch immer der Staat sich noch einfallen lässt immer gleich bleiben bzw immer voll umgelegt werden können und die Mietsteigerungen in voller Höhe Dein zusätzlicher Gewinn sind. Das ist total praxisfern, besonders in den letzten Jahren, denn als Immobesitzer kann ich Dir sagen die Kosten gehn "through the roof" im wahrsten Sinne des Wortes. Dass die Immogesellschaften da eventuell Vorteile haben durch eigene Handwerker mag sein, trotzdem bedeutet 4% Mietsteigerung nicht 4% mehr "Gewinn" die man so einfach gegen die erhöhten Zinskosten gegenrechnen könnte.

Vonovia ausser Vermietung hat noch andere Segmente: Recurring sales, Photovoltaik,  usw...,
Damit habe auch in meinem Beispiel nicht gerechnet.

Und habe ich auch mit Wandelanleihen (günstige oder null Zinsen) nicht gerechnet.

Alles Argumente. Gute Diskussion!
Wenn ich da mit den 1970ern anfange ist das Land mit dem man vergleicht ein anderes. Auch wenn es den selben Namen trägt :(
Falls ich das nicht schon erwähnt hab.
Wenn ich mir die Insolvenz-Dokumentation von Emanuel Böminghaus angucke wird mir schon etwas anders mir dem Blick auf die Republik.
Wenn es immer weniger Handwerker gibt können die die Preise diktieren. Ein Land voller Rentner, Transferempfänger und Arbeitslosen.
Hoffentlich stellt die Politik die Weichen richtig!

Interessant! Was ist denn die vollständige Liste? Von groß nach klein:
Vonvoia (€16Mrd), LEG (4Mrd), TAG (2,5Mrd), Aroundtown SA mit/incl. Grand City Properties (je 2Mrd)
(PATRIZIA WKN PAT1AG mit 600 Mio gibt es auch noch)
Schwierig zu vergleichen. Vorallem letztere mit den Eigentümerverhältnissen.

de.euronews.com/business/2026/07/24/...h-polen-staatsschulden