Sind hier Jungunternehmer unterwegs?

habe eine Frage im Bereich Kauf/Mietkauf einer ETW zur Steuerminderung, bzw. Kapitalanlage!

Weiß hier jemand, wovon er sprechen kann?

B O E R S I A T O R

du denn zu diesem thema wissen?

Ich bin seit 2000 selbstäniger Informatiker und muss sagen, da0 mein Geschäft sich überdurchschnittlich entwickelt hat (ganz im Gegensatz zu meinem Depot von -46%).
Meine Steuerberaterin hat mir schon klar gemacht, daß ich der Bilanzierung unterliege und den Höchststeuersatz bekomme.
Daher will ich natürlich Steuern sparen und mein Geld sinnvoll "erhalten" und die Steuern minimieren.
Was kann da besser sein, als gleich Wohneigentum zu schaffen un dideen womöglich auch noch steuerlich gefördert zu bekommen?
Ich palne den Erwerb einer ETW, die ich etweder zunächst als Büro/Wohnung nutzen will oder vermieten möchte.
Vorraussetzung ist natürlich, daß ich die Kosten der ETW voll absetzen kann und viellicht noch steuerliche Förderung geniessen kann?

Bevor ich damit nichtswissend zu meiner Steuerberaterin wandere, will ich mir hier einige Infos holen!

Kompetenter Rat wäre schön,

B O E R I A T O R

1) ich glaube du kannst die nur steuermindend geltend machen, wenn du verluste schreibst.

2)voll absetzen und gleichzeitig wohnungsbauprämie beziehen geht nicht, nur bei neubau bzw. altbaurenovierung.

gruss
mp

Ich bin auch selbständiger Informatiker und habe natürlich auch das Problem mit der Steuer.

Ich habe auch eine Eigentumswohnung, die steht aber seit 2 Jahren leer, weil ich keine Lust habe mich mit irgendwelchen Mietern zu ärgern.

Nee, es gibt schon bessere Möglichkeiten. Besorg Dir einen guten Steuerberater.

Taos

... geld is zwar weg, aber du zahlst keine steuern mehr ....  :.-))))   hihi

wende dich lieber an deine steuertante(hoffentlich ist sie hübsch u. clever),denn diese müsste nach normalem ermessen gegen fehlberatung versichert sein(fragmal nach).diese müsste auch exakt wissen,welch abschreibungsmodelle es gibt.frage dich aber zuerst einmal(ohne an die steuer zu denken):kann ich mir die wohnung leisten,auch wenn die geschäfte einmal schlecht laufen(wünsch ich dir nie).denn durch steuern sparen sind schon viele die bachgass runter gegangen.kauf dir lieber einen geschäftswagen,mach lieber etwas mehr urlaub,u. vorallem seh zu,dass nicht alles in die rechte hosentasche geht(finanzamt),sondern auch was links in den säckel läuft:-))).
man gönnt sich ja sonst nichts!
gruss karo

Da mußt Du nur den geldwerten Vorteil versteuern und kannst alle
Kosten geltend machen. Das ist besser als ein Kauf, da Du hier nur 50 %
Abschreibung geltend machen kannst.

Bei einer ETW darfst Du nicht selber drin wohnen, das gilt als Privat-
vergnügen und wirkt sich steuerschädlich aus. Besser wäre es, Du
vermietest an Deine Freundin.

Good trades
CP

ist nur teilweise richtig.
Um das Ganze fundiert zu erläutern, muß eine intensive Einzelberatung erfolgen.
Auch die kann in den seltensten Fällen nur von einem Steuerberater kompetent geschehen, da die vielfach zu einseitig sind.
Also mein Rat: Beschäftige Dich intensiv mit dem Thema, denn eine Fehlenscheidung hat langfristige Wirkungen, d.h. Du ärgerst Dich u.USt. noch in 10 oder 15 Jahren über das Thema.
Laß Dir Zeit! Bis zum Jahresende besteht kein Handlungsbedarf.
Horche Makler, Wirtschafts- und Steuerberater usw. aus!
Wer in diesen Gesprächen nicht von Deinen Anlage- und Steuerersparniszielen und Deiner Risikopräferenz ausgeht, ist sowieso fehl am Platze.

Im Grunde genommen wollen alle nur Dein Bestes, nämlich .....

Ein sehr interessantes Thema!

MfG

ist mein größtes Ziel, welches ich schon jetzt ohne Probleme durchziehen kann (finanziell gesehen).
Mir ist es eigentich erstmal egal, ob ich in der ETW wohne, vermierte oder gar leer stehen lasse, HAUPTSACHE ich miniemiere meine Steuerzahlung am Ende des Jahres und schaffe mir auch im Bezug auf die Altersvorsorge Wohneigentum!!!

Wieso soll sich denn die eigene Nutzung z. B. als Büro "steuerschädlich" auswirken und eine Vermietung postiv?? Schnalle ich nicht!

B O E R S I A T O R

liebe Schreiber, habt Ihr schon mal etwas von der "Eigenheimzulage" gemäß
des seit dem 1.1.1996 geltenden sog. Eigenheimzulagegesetzes bei selbstgenutztem
Wohneigentum gehört. Dann ist nämlich nichts mit "Abschreibungen", sondern es gibt .......
Also bitte informiert Euch bitte erst!

MfG

wenn Du selbst darin wohnst, ja nicht geschäftlich, sondern eher privat,
ergo zählst Du mehr Steuern, hast aber weniger Vergünstigungen.
Ausserdem fällt die Abschreibung für Vermietung und Verpachtung (AfA)
weg, die schon einiges ausmachen kann.
Schuldzinsen kannst Du - hier spreche ich aus eigener Erfahrung - voll
geltend machen wie auch Fahrten zu WEG-Versammlungen oder Besichtigungs-
terminen mit potentiellen Mietern usw. Also sind die Abschreibungs-
möglichkeiten bei einem vermieteten Objekt schon wesentlich interessanter.

Good trades
CP

Leersehen lassen ist so eine Sache, da macht das Finanzamt nur eine Zeit lang mit.

Wenn Du die Wohnung vermietest, machste Verluste aus Vermietung und Verpachtung,
also:

 Abschreibungen ( bei Altbauten aufpassen!; evtl. nachträgl. Herstell.kosten)
+ Schuldzinsen
+ Betriebskosten (Gas, Wasser, Müllabfuhr etc.)
+ kleinere Investitionen
+ Sonstiges ( Fahrtkosten, Porto....)

abzügl. Einnahmen
wie Miete, Nebenkosten

Paß aber auf: Du kannst nicht ewig Verluste machen, denn irgendwann sagt Dir das
Finanzamt was von Liebhaberei. Im übrigen kann die Vermieterei ziemlich Arbeit
machen, ich kann ein Lied davon singen.


Nutzung einer ETW als Geschäftsraum:

Da solltest Du mal rechnen, was Du jetzt an Miete zahlst, und was Dich die ETW
kostet.


Kurzum: Sehr genau planen - und den Immobilienmarkt im Auge behalten. In einigen
Teilen Deutschlands ist der ziemlich im Ar... - und es kann vielleicht noch billiger werden. Kommt auch drauf an, wo Du kaufen willst.

Ahnung hat!
Alles korrekt!

MfG

Ich plane, eien ETW in Hannover oder Hamburg zu kaufen! Hintergrund ist, daß ich hier öfter bei Kunden arbeite, wo ich feste Verträge habe.
Die ETW soll nicht privat genutz werden, sondern als Büro oder aber vermietet werden! Je nachdem was für mich besser ist.
Wenn ich mein Einkomme sehen und dann am Ende des Jahres die Hälfte übrig bleibt, wird mir ganz anders!
Ich will auf dem legalen Weg Steuern mindern und Vermögen schaffen.

Wie sieht denn das nun mit den staatlichen Förderungen aus, wenn ich die ETW z. B. kaufe (bar oder Mietkauf) und dann direkt vermiete??

B O E R S I A T O R

Meine Bank hat mir eine Art Beteiligung an einem Filmprojekt vorgeschlagen. Du beteiligst Dich mit 50TDM Minimum, wirst damit Teilhaber. Das Unternehmen produziert eine gewisse Anzahl von Kino- und Fernsehfilmen, die dann auch von der Gesellschaft gleich vermarktet werden. Den Einsatz kannst Du sofort von der Steuer absetzen und erhältst dann nach 3 oder 4 Jahren das erste Mal Geld aus den Kinoeinnahmen, dann folgen die Videoverleih-Einnahmen und irgendwann die Fernseheinnahmen. Die ganze Sache läuft über 12 Jahre. Du bekommst dann jedes Jahr einen gewissen Prozentsatz Deiner Einlage ausbezahlt (die Du dann natürlich versteuern musst). Sollten die produzierten Filme sehr sehr schlecht laufen, hast Du unterm Strich nach 12 Jahren einen kleinen Verlust, sollte es mittelmäßig laufen, machst Du einen schönen Gewinn (ich glaube, der liegt dann bei 8-10% p.a.)...und sollte es supergut laufen sind dann schon 16% p.a. drin. Frag mal bei Deiner Bank nach, die haben dann auch die genauen Zahlen und können Dich beraten.

Mehr ist nicht drin!
Daraus "Verluste aus V+V"

Merke bei Immobilien:

Entscheidend für die Wertentwicklung sind drei Punkte:

1. Die Lage
2. Die Lage
3. Die Lage

MfG

Nie eine Investition vorrangig deshalb tätigen, um Steuern zu sparen. Die Investition muß insgesamt, d. h. unter allen Aspekten gut durchgerechnet sein. Ansonsten läuft man Gefahr abgezockt zu werden - und zwar gewaltig. Da kann man
wohl jeden zweiten Zahnarzt fragen, der entsprechende Erfahrungen gemacht hat.

Steuerliche Förderung für Mietwohnungen? Was soll das sein? Sozialer Wohnungsbau - Vorsicht.

Ansonsten gibt es die Abschreibungen und Sonderprogramme ( Denkmalschutz etc.)

sorry!

Achte darauf, mit welchem Bauträger Du Dich einlässt, denn, wenn der pfuscht,
kann es richtig teuer werden. Vor allem brauchst Du auch evtl. eine Rechts-
schutzversicheung für Bauherren.
Kannst Dich ja mal bei Immoscout oder vergleichbaren
Sites informieren. Auch Banken und Sparkassen oder die verschiedenen Bauträger
haben da recht brauchbare Informationen.
Eine gute Adresse ist auch Bauidee. Da findest Du auch einige Links zur Finanzierung, steuerlichen Aspekten und Bauträgern.

Good trades
CP

von Deinen Anlage- und Steuerzielen und Deiner Risikopräferenz ausgegegangen!

Das wäre, wenn er Berater wäre, eben sein "Aus"! (meine Film-Anlage).

MfG

Hallo,

Wenn du Lust hast würde ich mich mal gerne mit dir austauschen. Ich bin nämlich auch freiberuflicher Informatiker. Mail mir einfach mal unter bd@studente.de.

CU
____________________
www.studENTE.de - die serviceseite für studenten
mitfahren, wohnungsmarkt, kleinanzeigen & mehr!  

verfolge ich nicht einäugig nur mein "Steuersenkungsprogramm"!
Für mich st es wichtig, Wohneigentum zu schaffen und somit einen erheblichen Step in Sachen Altersvorsorge zu machen.
Der steuerliche Aspekt ist natürlich dabei auch wichtig, schließlich will ich diese ja sinnvoll mindern! Mindern nach meiner Auffassung ist nicht ein Nobel-Geschäftswagen (der nach 1 Jahr rund nur noch die Hälfte kostet!), sowas überlasse ich den Leuten, die unbedingt damit protzen müssen.
Ein toller Wagen ist schön, aber es gibt wichtiges für mich, oder?

Ok, also eine ETW soll her! Gute Lage ist auch klar.
Wie ist ds, wenn ich eine Neubau-ETW erwerbe? Ist da ein Unterschied zur einer älteren ETW im Bezug auf die staatliche Förderung etc.?

B O E R S I A T O R

nicht viel ( s. o.). Du must Dich über die Abschreibungsbedingungen informieren. Das ist der Unterschied.

Eine Mietwohnung soll das ja nicht werden!
Ich werde diese Kaufen und dann vermieten!
Oder gibts da Unterschiede bei der Abschreibung gegeüber einem Häuslebauer, der zuerst bau und dann auch direkt vermietet?

für die eigene Nutzung.

Wenn ich mir ein Haus baue, kann ich eine Wohnungsbauförderung bekommen - ich muß dann aber auch drin wohnen. Dazu gehören auch günstige Abschreibungen. Weiß
gar nicht wie der § aktuell heißt - war früher mal §10e EStG.

Bei Vermietung und Verpachtung fallen natürlich auch Abschreibungen an - allerdings gelten hier andere Sätze als bei der Selbstnutzung.

zu versteuerndes Einkommen und damit Deine Steuerbelastung:

Bei Vermietung oder Eigennutzung als Büro:
-----------------------------------------

1. Höhe der Abschreibungen (abhängig vom Datum der Ferigstellung/Steuerberater fragen)

2. Höhe der Schuldzinsen der Fremdfinanzierung (Bei Vollfinanzierung eben gleich NULL)

Fazit: Dolle Einkommensteuer-Ersparnis wirst Du nicht erzielen.


2.Bei Eigennutzung (=selbstgenutzte Immobilie):
-----------------------------------------------

Keinerlei ESt-Ersparnis, da es die sog. Eigenheimzulage vom Finanzamt gibt ohne Rücksicht auf die Höhe des zu versteuernden Einkommens.

Mach das Beste draus!

MfG

hier irrst Du gewaltig.
Seit dem 1.1.1996 gibt es die Eigenheimzulage (Siehe von mir: oben)
Karlchen, liest Du eigentlich nie andere Beiträge?
Ich lese Deine immer!

MfG

Ok, dann also der Erwerb der ETW für Firmenzwecke, aslo die Nutzung rein als Büro!
Dann würde ich hierfür a.) sowas wie Wohnungsbauprämie erhalten? und könnte diese voll steuerlich absetzen?

Ich habe das gar nicht mitbekommen.

Na gut, nun gibt es also eine Pauschale und nicht mehr den 10e. Ich hatte übrigens den §15 BerlinFG - lief über 12 Jahre mit insgesamt 50% Afa. Leider
bei mir nun ausgelaufen.

Also ich weiss ja nicht genau wie gut du deinen Steuerberater kennst, aber sprich ihn doch mal auf das "Zwei-Konten-Modell" an.
Das funktioniert folgendermassen: Du richtest dir für dein Geschäft zwei Konten ein. Auf dem einen zahlst du sämtliche Einnahmen ein, das andere Konto wird nur für die Ausgaben benutzt. Wichtig bei dem Ausgabenkonto ist, das du nur geschäftliche Rechnungen damit begleichst.
Jetzt kommts: Sprich mit deiner Bank darüber, ob sie dir im Rahmen deiner Schulden auf die Eigentumswohnung einen Dispokredit auf dem Ausgabenkonto einräumen. Wenn ja, dann nimmst du alles was auf dem Einahmenkonto eingeht dafür um deine Schulden von der Eigentumswohnung zu bezahlen. In der Zwischenzeit wächst dein Ausgabenkonto natürlich kräftig ins minus. Da du aber nur Rechnungen vom Geschäft davon bezahlst, wird das Konto vom Finanzamt mit sämtlichen Kosten voll anerkannt. Einfach ausgedrückt: Das Finanzamt zahlt die Schuldzinsen von deiner Eigentumswohnung.
-Die Zinsen für den Dispokredit habe ich damals bei der Bank extra ausgehandelt, -also nicht den üblich hohen Satz bezahlt, -aber natürlich etwas mehr als bei einem Hypothekendarlehen.-
Ich habe das ganze vor Jahren gemacht (in Bayern) hat einwandfrei funktioniert, -die Wohnung ist Schuldenfrei.

Viel Glück

V2000  

die Variante kenne ich garnicht näher. In Berlin bauten wenige, da das Mietniveau extrem niedrig ist. Mußt jetzt neu bauen! Du weißt doch, pro Nase einmal im Leben. Jetzt ist Deine Frau dran.

Viel Spass!

Das 2-Konten-Modell wurde von dem 3-Konten-Modell abgelöst und meiner Erinnerung nach

SCHON LANGE

durch eine Verordnung (=Gesetzes-Charakter) untersagt!

Meiner Meinung nach überholt, aber ich recherchiere sofort!

Auf die Schnelle habe ich das gefunden:(älter)

Geplanter BMF-Erlaß zum Zwei-Konten-Modell

Der VwGH hat mit seiner Entscheidung vom 27.1.1998 (Zl 94/14/0017) das bis dahin oftmals praktizierte und von der Finanzverwaltung auch weitgehend anerkannte "Zwei-Konten-Modell" zu Fall gebracht. Zu dieser Entscheidung ist anzumerken, daß der VwGH im Jahr 1990 mit einem Erkenntnis eine Zwei-Konten-Konstruktion bereits toleriert hat und im Vertrauen darauf auch viele entsprechend agiert haben.
Das BMF hat nun zur Klärung der mit dieser neuen Rechtsprechung des VwGH verbundenen bedeutsamen Fragen eine Erlaßregelung angekündigt

Die steuerliche Abzugsfähigkeit privat verursachter Schuldzinsen bei Selbständigen oder Gewerbetreibenden mit dem sogenannten 2-Konten-Modell war seit 1999 stark eingeschränkt worden. Ab 2000 werden Schuldzinsen auf betriebliche Verbindlichkeiten nur in den Fällen als nicht abzugsfähige, privat verursachte Aufwendungen behandelt, in denen die Entnahmen den Gewinn und die Einlagen im Jahr übersteigen.
Siehe:
www.lbs-ht.de/presse/2000-01-1.htm

Mal ein paar Grundregeln aus langjähriger Erfahrung:

1. Nichts kaufen, wo man nicht auch selbst einziehen würde.
2. Bei Kauf schon an einen späteren Weiterverkauf denken, d.h., wenn Dir heute irgendwo Neubau angeboten wird, schauen, wie im gleichen Gebiet die Preise von Gebrauchtimmobilien sind.
3. Finger weg von Objekten mit überzogenen Garantiemieten.
4. Eigentumswohnungen kauft man nur in der Innenstadt, Reihenhäuser oder freistehende Einfamilienhäuser auch an der Peripherie. Meist ist der Weiterverkauf von Reihen- oder Einfamilienhäusern einfacher als der einer Wohnung.
5. Nicht in zu großen Eigentümergemeinschaften kaufen. Sonst werden die Eigentümerversammlungen unerträglich (zu viele Spinner)
6. Versetze dich in die potentiellen Mieter oder Nachkäufer. Die erwarten z.B. eine bestimmte Infrastruktur (Anbindung an öffentlichen Nahverkehr, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten).
7. Die eigene Wohnung immer besser ausstatten lassen als der Standard und ähnliche Objekte in der Nachbarschaft. Schicke Fliesen oder Sanitärobjekte kosten nicht viel. Verkauf oder Vermietung werden aber so viel einfacher.
8. Mindestens genauso wichtig wie die Steuersparmöglichkeiten ist der langfristige (nachhaltige) Ertrag. Im Wohnbereich in Deutschland sind 5 % Rendite vor Steuern (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) schon sehr gut.
9. Auf Nebenkosten achten. Oft wird durch überteuerte Verwaltungen die Rendite unnötig gekürzt.
10. Auf Bauqualität achten.
11. Finanzierungen: Selbstgenutzte Immobilien am besten mit möglichst viel Eigengeld bezahlen, da Zinsen nicht abzugsfähig, Vermietete Immobilien mit wenig Eigenkapital. Achtung: Bei Vermietung ist Tilgungsaussetzung und Darlehenstilgung über Kapitallebensversicherung oder Fonds sinnvoll. Hierzu wäre allein viel zu sagen (Man kann sich z.B. selbst die LV vermitteln und die Provision auszahlen lassen), fehlt aber die Zeit.
12 ...
13 ...

Wer will, schickt mir seine e-mail oder Tel-Nr. Rückruf ab 22.00 Uhr.

R.

Hallo boomer,

mir ist bekannt, dass der Gesetzgeber da schon länger versucht einen Riegel vorzuschieben. Aber da es immer wieder zu unterschiedlichen "Auslegungen" der Steuerberater/Finanzämter über die Kontoführung kommt, funktioniert es eben manchmal doch noch !
Mein Tipp: Probieren !!

Viel Glück
V2000

Hallo Reila,
finde ich echt Klasse von dir, dass du auch gleich eine Kaufberatung mit reinstellst. Wenn jetzt noch ein Banker Boersiator eine Finanzierung hinstellt, dann kann B. den Thread ausdrucken & sich gleich auf die Suche nach einem geeigneten Objekt machen.

Viel Glück
V2000

Die ehrlichen, hilfsbereiten Banken, die nur Euer Bestes wollen!

Sicher ist der nachhaltige Ertrag und Kosten ein wichtiger Punkt.
Du/Ihr hast/habt gesehen, daß mir der eigentliche Nutzwert, also selbst bewohnen, Büro oder vermieten ziemlich egal ist, denn ich sehe dies als Altersvorsorge und Kapitalanlage.
Wenn sich tatsächlich die meisten Steuern bzw. die höchsten Zulagen für die private Nutzung herausstellen, werde ich die ETW eben privat beziehen - Papier ist geduldig.
Viele Meinungen werden hier dazu kund getan, was ich auch gut finde.
Welche Steuersparmöglichkeiten und Zuwendungen sind Deiner Meinung nach möglich?

Aus einem Teil der Beiträge einen Mix und dann
kommt man dem Kern der Sache nahe.
Kenne wie viele von uns das Problem unserer deutschen überzogenen
Steuersätze.
Folgende Voraussetzung muß gegeben sein:
1.  Lage, Lage , Lage....
2.Großstadt mit Perspektive
3.steuerlich geltend machen kann ich nur vermietetes Wohneigentum.
4.Im 1 Jahr nach der Anschaffung kann ich bereits Werbungskosten
geltend machen.
Habe das ganze letztes Jahr in Berlin gemacht und bin super zufrieden.
Handelt sich unter der sicht der Rendite um langfristige Anlage.
Soviel wie mit Aktien kann ich allerdings auch nicht in den Sand setzen.

wenn ich richtig informiert bin nur einmal in Deinem Leben. Also solltest Du in Erwägung ziehen, falls Du vorhast evtl mehrere Wohnungsbauprojekte zu realisieren, wo du sie anwendest. Hängt z.B. auch davon ab ob Du Kinder hast usw. . Falls Du noch keine Kinder haben solltest, aber evtl was in der Richtung seien könnte, nutze die Prämie besser später, da u für die kinder auch prämien kassierst. Kannst aber auch Pech haben und die Prämie wird vom Gesetzgeber ganz abgeschaft oder reduziert (was ja diskutiert wird/wurde. Dann solltest Du lieber jetzt handeln.
Habe die Infos von nem Bekannten, der schön öfters selber gebaut hat.
Kann aber auch sein, daß ich falsch informiert bin, bzw was falsch verstanden habe.
Viel Erfolg

@ingenti

Alles korrekt
--------------------------------------------------
@Gimmick

Bei Euch gab es doch sicherlich "Sonderabschreibungen"?

MfG

Jährlich Kauf von 1-2 Objekten zu vernünftigen Preisen und in Lagen, in denen nachhaltig hohe Mieteinnahmen zu erwarten sind unter Berücksichtigung der weiter oben genannten Bedingungen. Einsatz der gesamten gesparten Steuern als Eigenkapital (ggf. mit einem kleinen zusätzlichen Zuschuß) in der Finanzierung, damit der Kapitaldienst die Miete nicht oder nicht nennenswert übersteigt. (Schließlich könnte mein Einkommen aus selbständiger Arbeit ja auch mal längere Zeit Null sein.) Die Tilgung der Darlehen erfolgt durch Kapitallebensversicherungen, die ich auf meine Kinder (geringere Rate) abgeschlossen habe. So umgehe ich das Risiko, das entsteht, wenn wenn bei regelmäßiger Tilgung die Mieten künftig nur gering steigen sollten. Da die Steuergrundlage später im wesentlichen die Differenz aus Mieteinnahmen und (sinkenden) Zinszahlungen ist, könnte in 15 bis 20 Jahren eine Situation eintreten in der ich trotz geringem Liquiditätsüberschuß aus Vermietung und Verpachtung erheblich höhere Steuern zahlen müßte. Horror. Deshalb Tilgungsaussetzung. Daß der Staat die AfA-Sätze immer mehr reduziert, berührt mich wenig, da die geringen laufenden AfA-Beträge meiner einzelnen Immobilien sich ja für mich addieren und so die AfA insgesamt für mich jährlich steigen. Die Finanzierungen laufen gestaffelt in den nächsten 15 bis 30 Jahren aus, so daß meine monatliche Liquidität aus V/V (heute leichter Überschuß) ab 15 Jahren von heute an jeweils in den Sprüngen steigt, in denen die Zinszahlungen entfallen.
Meine Immobilien waren im Zeitpunkt der Anschaffung fast alle neu, so daß auch die Kosten für künftige Instandhaltungen und Modernisierungen in einem vernünftigen Rahmen bleiben. Für den Ablauf der jeweiligen Zinsbindungen der Darlehen halte ich eine Liquiditätsreserve, um dann nicht von zeitweilig höheren Zinsen aus dem Sattel geworfen zu werden.

Soweit ein paar Gedanken. Vielleicht hat's ja geholfen.

R.

Habe dich schon verstanden: Du willst nicht in die Hütte einziehen. Trotzdem erwerbe ich jedes Objekt unter dem Aspekt, ob ich es auch persönlich für mich nutzen würde. Denn was mir nicht gefällt, warum sollte das anderen gefallen, die es mieten oder später kaufen sollen - gleich ob es Wohnung oder Gewerbeobjekt ist?
Da die Steueraspekte langfristig hinter den Ertragsaspekten rangieren, sind letztere mir auch am wichtigsten. Was hilft mir eine Immobilie, ein Leasingfonds etc, der zwar kurzfristig meine Steuerlast reduziert aber langfristig nur Verluste bringt? Ziel ist Vermögensmehrung, das klappt mit renditeschwachen Objekten oder Dauerverlustbringern nicht, insbesondere, wenn Deine sonstigen Einkünfte mal schwach oder negativ werden sollten.

R.  

hast fast alle notwendigen Aspekte sehr gut angepackt.
Anscheinend liebst Du das Understatement, denn Du bist Profi auf diesem Gebiet!
Sehr gut!

Man könnte das Ganze noch ein wenig systematisieren z.B. andeutungsweise:

1. Kapitalbedarfs-Rg.
2. Finanzierungsplan
3. Lastenberechnung
4. Rentabilitäts-Berechnung
5. Steuer-Rg.

"Lebenskünstler leben von den Zinsen eines nicht vorhandenen Kapitals"
Stanislaw Jerzy Lec
polnischer Satiriker (1909 - 1966)

Viele Grüße

Andererseits mag ich auf Zinsen realen Kapitals nicht verzichten. Der Börsencrash lehrte mich nach kurzer Mißachtung Immobilien wieder schätzen. Früher dachte ich immer nur, es wäre dummes Gelaber, wenn von der diversifizierung der Vermögen geredet wurde (meist von leuten, die selbst keines haben, aber irgendetwas verkaufen wollen).

Was die von Dir erwähnten Pläne und Berechnungen betrifft: Wenn jemand mit einem Wust von Blättern und Tabellen kommt, sollte man vorsichtig sein. Die meisten wichtigen Dinge im Leben sind einfach. Sie können auch einfach erklärt, berechnet und verstanden werden. Anderenfalls, um mal aus dem Kopf zu zitieren: "Wenn ein Kannibale mit Messer und Gabel ißt,
ist das Fortschritt?" (Stanislaw Jerzy Lec)

R.

Überblick!

Gute Nacht, Reila, morgen wird ein harter Tag!
Um 7 Uhr will ich erst eine Stunde joggen, so 12 km.

Gutes Nächtli
b.

Da wird der Ratsuchende überschüttet mit Tabellen und Grafiken. Nur eines wird er erst etliche Jahre später erfahren, ob er nämlich ärmer oder reicher durch die so gefundene Entscheidung wird. Aber wahrscheinlich meinen wir dasselbe. In einer Sache stimme ich dir uneingeschränkt zu: Zeit für's Bett.

Gute Nacht

R.

Du hast eine "Steuerberaterin" und fragst uns nach Steuertipps?
Ich habe hier nicht alles gelesen, aber ich kann auch nur raten,
den Steuerberater zu wechseln. Wenn die dir keine Tipps geben kann,
dann ist es wohl ein Hobby von ihr, oder?

Gruß
Shah

Thanks for reply!
Natürlich werde ich mitr auch nur ein Objekt kaufen, welches ich auch uneingeschränkt für mich Privat nutzen kann.
Redite heißt das magische Wort - völlig richtig, Reila und Co.
Was ich Suche ist der richtige Mix aus allem!
Soll heißen ich wil eine ETW kaufen, die ich Privat und gewerblich nutzen kann -für was ich mich letztendlich entscheiden werde, hängt von der steuerlichen Seite ab und welche staatlichen Subventionen damit verbunden sind.
Ich habe bereits ein Haus in dem ich wohne (okay, es gehört den Eltern meiner Freundin ;-))
Als Standort habe ich HH gewählt, da ich hier überwiegend arbeite, gute Kontakte habe und die Stadt einfach herrlich ist. Ich wohne eigentlich 150 km entfert, doch berufsbedingt hänge ich sowieso täglich mehr als 3-4 Stunden im Auto!
Aktuell stellt sich auch für mich die Frage, ob es eigentlich eine ETW sein soll oder ob ichnicht gleich bauen soll? Letzuteres wird vorerst aus finenziellen gründen scheitern.
Ferner kann/will ich die ETW nicht! finanzieren, sondern kaufen! Bargeld ist hierfür vorhanden; das Geld ist aber Firmengeld!

wie siehts unter diesen Aspekten aus?

Schönen guten Morgen!

B O E R S I A T O R

schnell noch ein paar Gedanken:
- Im Falle persönlicher Nutzung als Wohnung hast Du keine Steuervorteile, sparst nur die Miete. Bei sehr gutem Einkommen entfällt auch der Anspruch auf die staatliche Eigenheimzulage (8 Jahre je DM 5.000).
- Im Falle persönlicher Nutzung als Büro/Gewerbe können alle Kosten als Betriebsausgaben abgesetzt und das Objekt abgeschrieben werden werden. Falle: Beim Weiterverkauf wird die Differenz aus Kaufpreis und Buchwert versteuert. Gilt bei anteiliger gewerblicher Nutzung entsprechend.
- Was heißt Firmengeld? Hast Du eine GmbH, kann sie Dir ein Darlehen geben, hast du ein Einzelunternehmen ist der Unterschied zwischen Firmen- und persönlichem Geld nicht verständlich.
- Solltest Du die Immobilie (auch zeitweilig) vermieten wollen, wäre eine Barzahlung einfach dumm. Die AfA (z.B. Wohnungsvermietung Neubau, degtressiv 8x5 %, 6x2,5 %, 36x1,25 %) stünde in keinem vernünftigen Verhältnis zu den nicht durch Zinsen geminderten Mieteinnahmen --> hohe Steuern. Gleichzeitig verlierst Du Dein Bargeld, was an anderer Stelle so schöne Erträge bringen könnte und auch für Risikoabsicherung (Mietausfall, Arbeitslosigkeit) notwendig ist.
- Warum sollte eine ETW soviel billiger sein als Eigenheim? Das entspricht, auch wenn es seltsam klingen mag,  nicht meiner Erfahrung. Unter Umständen ist es viel günstiger, ein Haus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu erwerben (zu kaufen, zu bauen, zu finanzieren). Aber das führt hier zu weit.
- HH hat auch Ecken, die sozial bedenklich sind. Da sind manche ETW-Anlagen großer Eigentümer Verlustbringer geworden. Du mußt die Gegend genau ansehen, in der Du kaufst. Und wenn Dein Büro wenig Publikumsverkehr hat, besitzt auch die "Metropolregion", also das Umland, schöne Ecken. Vieles hängt bei persönlicher Nutzung von Deinen Interessen ab. Suchst Du Ruhe, Natur oder Halli-galli? Ist Repräsentieren für Dich wichtig oder so etwas wie Life-Style?

Mach doch was du willst. Ich werde jetzt den Morgen genießen.

R.  





 

Ich konnte mir seinerzeit kein eigenes Haus leisten. Da habe ich eines gekauft und vermietet und selbst ein anderes gemietet. Ich wollte dann nach ein paar Jahren in das eigene Haus ziehen. Dann war ich aber zu geizig dazu, weil ich ja die schöne Abschreibung verlieren würde (immerhin noch 5 % p.a. auf den Gebäudewert). Also habe ich noch ein Haus gekauft und vermietet und mir gesagt, daß ich eben später in das erste Haus ziehen würde, usw ...

R.

Bei Dir schein ich ja an der richtigen Adresse zu sein!
Also, ich habe "nur" ein Einzelunternehmen - keine GmbH o. a.
"Da mich gerade eine Irre aus dem Bett geworfen hat" wr für mich wichtig!
Die Eigenheimzulage bei Neubauwohnungen/Eigenheim! Auf 8 Jahre 5TDm vom Staat, doch was heißt genau "bei sehr gutem einkommen entfällt der Anspruch?"
Meinst Du damit p. a. 100TDm vor Steuern oder 300 oder mehr? Es gibt doch da sicherlich eine feste Größe, oder?
Genau diese Variante würde ich bei meinem Vorhaben wählen.

B O E R S I A T O R

Allerdings würde Dir auch ein Anruf bei der Oberfinanzdirktion helfen. Die geben kostenlos kompetente und verbindliche Auskünfte. (Immer Notiz anfertigen, wann mit wem was besprochen).
Also:
Der Gesamtbetrag der Einkünfte des Erstjahres (in dem Eigenheimzulage möglich ist) zzgl. Gesamtbetrag der Einkünfte des Vorjahres darf bei Einzelpersonen DM 160.000 (ab 01.01.2002 € 81.807) bei Zusammenveranlagung DM 320.000 (163.614) nicht überschreiten. Für jedes Kind erhöht sich der Betrag um DM 60.000 (€ 30.678). Letzteres gilt für Zusammenveranlagung, im Falle der Einzelveranlagung die Hälfte. Aber Achtung: Die Summe der Einkünfte ist nicht unbedingt identisch mit dem zu versteuernden Einkommen. Laß doch Deinen Steuerberater auch mal etwas tun.

Viel Erfolg

R.

160.000 als Single?
Und wie ist das, wenn ich ein Einzelunternehmen haben und einen Jahresumsatz von ca. 300.000 DM vor Steuern habe?
Ich zahle mir monatl. nur 3TDM aus als Gehalt.

Wer weiß, wie diese Regelung in meinem Fall gehandhabt wird?

Einen hoffentlich tiefgrünen Tag wünscht der

B O E R S I A T O R

160.000 DM aus 2 Jahren (Summe der Einkünfte):
z.B:
- 1. Jahr DM 1 plus 2. Jahr DM 159.000 oder
- 1. Jahr DM 80.000 plus 2. Jahr DM 80.000

Falls ich es richtig verstanden habe und Dein jährlicher Gewinn vor Steuern so bei DM 300.000 liegt, müßtest Du vorgehen, wie weiter oben beschrieben. Wenn Du mit diesem Einkommen nämlich die erworbene Wohnung sofort selbst nutzt, würdest Du keine Förderung bekommen. Außerdem bestünde eine erhebliche Gefahr, daß die Wohnung sofort ganz oder z.T. in das Betriebsvermögen springt. Dann könntest Du zwar alle anteiligen Kosten für die Wohnung (Büro) absetzen, müßtest bei Betriebsaufgabe oder Verkauf aber Die Differenz aus Verkaufspreis und Buchwert versteuern.
Bei Immobilien bitte immer ein paar Tage (Jahre oder Jahrzehnte) langfristiger denken als bei Aktien.

R.

Gewinn wird so bei ca. 110TDM liegen.
Letztes Jahr war ich noch im Studium - kein Witz! Da hatte ich natürlich kein erhebliches Einkommen!
Dann würde die Rechnung ja aufgehen, oder?

Aktuell klapper ich mal die Zwangsversteigerung ab, dort habe ich schon viele Schnäppchen entdecken können.
Bevor die Sachlage aber nicht klar ist, brauche ich mir darüber keinen Kopf zu machen.

Hey, was ist mit dem Future los? Meinst Du, der wird sich ab 14:00 wieder normalisieren?

B O E R S I A T O R

Neues Haus kostet DM 400.000 (davon 100.000 Grundstück + 300.000 Gebäude)

Finanzierung mit DM 50.000 Eigengeld, Zinsen 10 Jahre fest, 100 % Auszahlung, 1 % Tilgung (besser wäre KLV mit Belastung analog 1 % Tilgung) Zinsen nominal 5,8 %: Das ergibt Kapitaldienst von 23.800 DM/Jahr, darin 20.300 Zinsen (Monatsrate Kapitaldienst 1983 DM)

Vermietung der Hütte bringt monatlich: 1.700 DM, jährlich 20.400

AfA-Sätze: 8x5 % 6x2,5 %, 36x1,25 % (auf den Gebäudewert)

Laufende Liquidität ohne AfA-Berücksichtigung:
jährliche Unterdeckung 3.400, monatliche Unterdeckung 284 DM

Verlust als Steuergrundlage:
Zinsen minus Miete = -100 (100 DM Überschuß - kein Verlust, damned)
AfA 5 % aus 350.000 = 17.500
Verlust aus V+V 0 17.400

D.h., das Haus bringt jährlich eine Liquiditätsunterdeckung von 3.400 DM vor Steuern und einen steuerlich wirksamen Verlust von 17.400 DM. Den Rest kann man selbst rechnen. Das Haus trägt sich also selbst und vermehrt mein Vermögen (Vorausgesetzt ich habe 50.000 DM eigengeld eingesetzt. Aber die Rechnung kann ich ja variieren mit unterschiedlichen Werten)

Im Grunde genommen habe ich nach gut 30 Jahren ein praktisch vom Mieter bezahltes Haus. Man kann sich auch leicht ausrechnen was passiert, wenn die AfA-Sätze im 9. Jahr sinken oder die Miete steigt.
Nach einigen Jahren kann man steuerlich unbedenklich auch selbst in dieses (teilbezahlte) Haus einziehen. Vorher kann man eins mieten, z.B. für DM 1.700 monatlich.
Komisch, daß so wenig Leute in Deutschland ein eigenes Haus besitzen.

Dazu der deutsche Michel: "ABER ICH WAR DOCH NOCH NIE VERSCHULDET. HEUL."

R.

Wenn die Kurse steigen, bin ich wieder stärker dabei. Bis dahin werde ich die Buchverluste ertragen.

R.

Irgendwann kommt man in den Bereich positiver V+V (break-even).
Tilgungsaussetzung bei der Fin. durch .....oder ..... Wäre dann doch sinnvoll?

Zum anderen lebt man als Selbständiger mit dem permanenten Risiko des Einkommenausfalls (Krankheit usw.). Kenne viele, die dadurch schon ins Elend geraten sind , z.B. Zahnarzt, der nicht mehr bohren kann, oder EDV-Unternehmer, dem der Markt weggebrochen ist.

Auch da gibt es natürlich eine Lösung, die Du selbstverständlich kennst!

Ich halte mich hier ein wenig zurück, da meine Beratungsstunde normalerweise schon etwas kostet.

MfG

Du erwähntest Zwangsversteigerungen. Bei Gebrauchtimmobilien halbiert sich die Eigenheimzulage.

Jetzt werde ich diesen Thread endgültig verlassen, denn ich möchte nicht Schuld an einer eventuellen Fehlentscheidung sein. In so einem Board hier kann man Gedanken austauschen, aber nicht wirklich beraten. Mir scheint allerdings, daß Du Deine Strategie (Jetzt habe ich Geld und kann es ausgeben, Hauptsache der Staat gibt nur noch etwas dazu) noch ein wenig optimieren könntest.

R.

Wir könnten doch ein Bier trinken gehen hier in Berlin und schicken Boersiator dann die Rechnung.

R.

Aus Reilas Beispiel: Zinszahlungen für die Jahre 1 bis 34 ( nach 34 Jahren ist der Kredit getilgt.

20300,00
20097,00
19882,23
19655,00
19414,58
19160,23
18891,12
18606,41
18305,18
17986,48
17649,30
17292,56
16915,13
16515,80
16093,32
15646,33
15173,42
14673,08
14143,72
13583,65
12991,10
12364,19
11700,91
10999,16
10256,71
9471,20
8640,13
7760,86
6830,59
5846,36
4805,05
3703,35
2537,74
1304,53

Allerdings gibt es ein kleines Problem: Die Zinssatzbindung geht nur 10 Jahre,
und gegenwärtig haben wir recht niedrige Hypothekenzinsen.

( Ich habe übrigens 25 Jahre zu 5,5% - aber so was gibt es nicht auf dem Markt - grins).

1. Natürlich ist meist bei Vermietung Tilgungsaussetzung sinnvoll, sonst könnte das vor endgültiger Tilgung für einige Jahre ein steuerliches Desaster werden.

2. Man kann sich einfach mal ansehen, wie hoch in der Vergangenheit Zinsen maximal waren und wie lange Hochzinsphasen dauerten. Dann läßt sich leicht anhand des eigenen Darlehens errechnen, wie hoch bei Auslauf der Zinsbindung die Liquiditätsreserve sein muß, um solche Hochzinsphasen zu überstehen. Trifft man bei Ablauf der Zinsbindung auf einen zu hohen Marktzins, läßt man das Darlehen einfach variabel und wartet auf bessere Zeiten und macht den Zins dann erst wieder für die nächsten Jahre fest.

3. Man kann vieles tun, um sein Vermögen zu vergrößern und Risiken zu mindern. Aber für eine wirkliche Lebenshilfe ist dieses Board nicht der richtige Platz. Auskünfte werden hier immer unvollständig bleiben und nie alle relevanten (persönlichen) Aspekte berücksichtigen können. Bitte also keinesfalls Entscheidungen nur nach den bruchstückhaft hier gegeben anonymen Auskünften treffen.

R.

 

Flugkosten nach Berlin werden seine Rechnung etwas extrem nach oben katapultieren!

Deine Ratschläge waren aber alle Klasse! Das bekommt er sicherlich nicht bei seinem Steuerberater in dieser Qualität.

Einen erfolgreichen Arbeitstag noch und
ein erholsames Wochenende

MfG
b.

Hi, komme nicht aus Berlin, eher Bereich Hannover! ;-)
Stimmt, Ihr habt hier wirklich nützliche Tips hinterlassen! Hiermit kann ich schon recht viel anfangen - wesentlich besser als völlig planlos zum Steuerberater zu ziehen und Meinungen nur von einer Seite zu hören.

Die Wohnungsbauprämie macht mir allerdings noch Sorgen. Ich komme locker über den Grenzwert, habe also rechtlcih keinen Anspruch darauf.
Wenn diese ganze Geschichte aber über meine Freundin laufen lassen sollteund dies gleichzeit durch einen Notar absichern lasse, sollte ich doch auch keine Probs bekommen, oder?
Ich habe gerade mit einem eigentümer gesprochen, der das genauso gemacht hat.
40TDM Prämie ist schon gutes Geld! Besonders wenn die Neunbau-ETW nur 150TDM kosten wird!

So, ich genieße zur Abwechslung endlich mal wieder das Wetter!
(Eigentlich wollte ich heute nachHannover zum VW-Jahreswagenmarkt ...)

So long,

B O E R S I A T O R

... die Beteiligung qualifizierter Statements findet mal leider nicht immer so wie in meinem Thread.
das Thema ist aber wirklch sehr komplex, gerade wenn man wie ich sich mit dieser Angelegenheit erst kurze Zeit beschäftigt.

Was mich mal interessieren würde, wären weietere Erfahrungen von Leuten die bereits ein solches Projekt durchgezogen haben!

Gruß und einen schönen Sonntag

B O E R S I A T O R

Hallo boomer,

kannst du mir mal das 3-Konten-Modell erklären ? Ich möchte nämlich nicht dumm sterben !

Danke & viel Glück

www.steuerberater-voss.de/intern/mainframe_tipp5.html

Also ich habe eine Immobilie in Stuttgart, aber als Experten würde ich mich nicht bezeichnen. Vielleicht setzt du dich mal mit www.pflugfelder.de/ in Kontakt?