Sind hier Jungunternehmer unterwegs?

habe eine Frage im Bereich Kauf/Mietkauf einer ETW zur Steuerminderung, bzw. Kapitalanlage!

Weiß hier jemand, wovon er sprechen kann?

B O E R S I A T O R

Ich konnte mir seinerzeit kein eigenes Haus leisten. Da habe ich eines gekauft und vermietet und selbst ein anderes gemietet. Ich wollte dann nach ein paar Jahren in das eigene Haus ziehen. Dann war ich aber zu geizig dazu, weil ich ja die schöne Abschreibung verlieren würde (immerhin noch 5 % p.a. auf den Gebäudewert). Also habe ich noch ein Haus gekauft und vermietet und mir gesagt, daß ich eben später in das erste Haus ziehen würde, usw ...

R.

Bei Dir schein ich ja an der richtigen Adresse zu sein!
Also, ich habe "nur" ein Einzelunternehmen - keine GmbH o. a.
"Da mich gerade eine Irre aus dem Bett geworfen hat" wr für mich wichtig!
Die Eigenheimzulage bei Neubauwohnungen/Eigenheim! Auf 8 Jahre 5TDm vom Staat, doch was heißt genau "bei sehr gutem einkommen entfällt der Anspruch?"
Meinst Du damit p. a. 100TDm vor Steuern oder 300 oder mehr? Es gibt doch da sicherlich eine feste Größe, oder?
Genau diese Variante würde ich bei meinem Vorhaben wählen.

B O E R S I A T O R

Allerdings würde Dir auch ein Anruf bei der Oberfinanzdirktion helfen. Die geben kostenlos kompetente und verbindliche Auskünfte. (Immer Notiz anfertigen, wann mit wem was besprochen).
Also:
Der Gesamtbetrag der Einkünfte des Erstjahres (in dem Eigenheimzulage möglich ist) zzgl. Gesamtbetrag der Einkünfte des Vorjahres darf bei Einzelpersonen DM 160.000 (ab 01.01.2002 € 81.807) bei Zusammenveranlagung DM 320.000 (163.614) nicht überschreiten. Für jedes Kind erhöht sich der Betrag um DM 60.000 (€ 30.678). Letzteres gilt für Zusammenveranlagung, im Falle der Einzelveranlagung die Hälfte. Aber Achtung: Die Summe der Einkünfte ist nicht unbedingt identisch mit dem zu versteuernden Einkommen. Laß doch Deinen Steuerberater auch mal etwas tun.

Viel Erfolg

R.

160.000 als Single?
Und wie ist das, wenn ich ein Einzelunternehmen haben und einen Jahresumsatz von ca. 300.000 DM vor Steuern habe?
Ich zahle mir monatl. nur 3TDM aus als Gehalt.

Wer weiß, wie diese Regelung in meinem Fall gehandhabt wird?

Einen hoffentlich tiefgrünen Tag wünscht der

B O E R S I A T O R

160.000 DM aus 2 Jahren (Summe der Einkünfte):
z.B:
- 1. Jahr DM 1 plus 2. Jahr DM 159.000 oder
- 1. Jahr DM 80.000 plus 2. Jahr DM 80.000

Falls ich es richtig verstanden habe und Dein jährlicher Gewinn vor Steuern so bei DM 300.000 liegt, müßtest Du vorgehen, wie weiter oben beschrieben. Wenn Du mit diesem Einkommen nämlich die erworbene Wohnung sofort selbst nutzt, würdest Du keine Förderung bekommen. Außerdem bestünde eine erhebliche Gefahr, daß die Wohnung sofort ganz oder z.T. in das Betriebsvermögen springt. Dann könntest Du zwar alle anteiligen Kosten für die Wohnung (Büro) absetzen, müßtest bei Betriebsaufgabe oder Verkauf aber Die Differenz aus Verkaufspreis und Buchwert versteuern.
Bei Immobilien bitte immer ein paar Tage (Jahre oder Jahrzehnte) langfristiger denken als bei Aktien.

R.

Gewinn wird so bei ca. 110TDM liegen.
Letztes Jahr war ich noch im Studium - kein Witz! Da hatte ich natürlich kein erhebliches Einkommen!
Dann würde die Rechnung ja aufgehen, oder?

Aktuell klapper ich mal die Zwangsversteigerung ab, dort habe ich schon viele Schnäppchen entdecken können.
Bevor die Sachlage aber nicht klar ist, brauche ich mir darüber keinen Kopf zu machen.

Hey, was ist mit dem Future los? Meinst Du, der wird sich ab 14:00 wieder normalisieren?

B O E R S I A T O R

Neues Haus kostet DM 400.000 (davon 100.000 Grundstück + 300.000 Gebäude)

Finanzierung mit DM 50.000 Eigengeld, Zinsen 10 Jahre fest, 100 % Auszahlung, 1 % Tilgung (besser wäre KLV mit Belastung analog 1 % Tilgung) Zinsen nominal 5,8 %: Das ergibt Kapitaldienst von 23.800 DM/Jahr, darin 20.300 Zinsen (Monatsrate Kapitaldienst 1983 DM)

Vermietung der Hütte bringt monatlich: 1.700 DM, jährlich 20.400

AfA-Sätze: 8x5 % 6x2,5 %, 36x1,25 % (auf den Gebäudewert)

Laufende Liquidität ohne AfA-Berücksichtigung:
jährliche Unterdeckung 3.400, monatliche Unterdeckung 284 DM

Verlust als Steuergrundlage:
Zinsen minus Miete = -100 (100 DM Überschuß - kein Verlust, damned)
AfA 5 % aus 350.000 = 17.500
Verlust aus V+V 0 17.400

D.h., das Haus bringt jährlich eine Liquiditätsunterdeckung von 3.400 DM vor Steuern und einen steuerlich wirksamen Verlust von 17.400 DM. Den Rest kann man selbst rechnen. Das Haus trägt sich also selbst und vermehrt mein Vermögen (Vorausgesetzt ich habe 50.000 DM eigengeld eingesetzt. Aber die Rechnung kann ich ja variieren mit unterschiedlichen Werten)

Im Grunde genommen habe ich nach gut 30 Jahren ein praktisch vom Mieter bezahltes Haus. Man kann sich auch leicht ausrechnen was passiert, wenn die AfA-Sätze im 9. Jahr sinken oder die Miete steigt.
Nach einigen Jahren kann man steuerlich unbedenklich auch selbst in dieses (teilbezahlte) Haus einziehen. Vorher kann man eins mieten, z.B. für DM 1.700 monatlich.
Komisch, daß so wenig Leute in Deutschland ein eigenes Haus besitzen.

Dazu der deutsche Michel: "ABER ICH WAR DOCH NOCH NIE VERSCHULDET. HEUL."

R.

Wenn die Kurse steigen, bin ich wieder stärker dabei. Bis dahin werde ich die Buchverluste ertragen.

R.

Irgendwann kommt man in den Bereich positiver V+V (break-even).
Tilgungsaussetzung bei der Fin. durch .....oder ..... Wäre dann doch sinnvoll?

Zum anderen lebt man als Selbständiger mit dem permanenten Risiko des Einkommenausfalls (Krankheit usw.). Kenne viele, die dadurch schon ins Elend geraten sind , z.B. Zahnarzt, der nicht mehr bohren kann, oder EDV-Unternehmer, dem der Markt weggebrochen ist.

Auch da gibt es natürlich eine Lösung, die Du selbstverständlich kennst!

Ich halte mich hier ein wenig zurück, da meine Beratungsstunde normalerweise schon etwas kostet.

MfG

Du erwähntest Zwangsversteigerungen. Bei Gebrauchtimmobilien halbiert sich die Eigenheimzulage.

Jetzt werde ich diesen Thread endgültig verlassen, denn ich möchte nicht Schuld an einer eventuellen Fehlentscheidung sein. In so einem Board hier kann man Gedanken austauschen, aber nicht wirklich beraten. Mir scheint allerdings, daß Du Deine Strategie (Jetzt habe ich Geld und kann es ausgeben, Hauptsache der Staat gibt nur noch etwas dazu) noch ein wenig optimieren könntest.

R.

Wir könnten doch ein Bier trinken gehen hier in Berlin und schicken Boersiator dann die Rechnung.

R.

Aus Reilas Beispiel: Zinszahlungen für die Jahre 1 bis 34 ( nach 34 Jahren ist der Kredit getilgt.

20300,00
20097,00
19882,23
19655,00
19414,58
19160,23
18891,12
18606,41
18305,18
17986,48
17649,30
17292,56
16915,13
16515,80
16093,32
15646,33
15173,42
14673,08
14143,72
13583,65
12991,10
12364,19
11700,91
10999,16
10256,71
9471,20
8640,13
7760,86
6830,59
5846,36
4805,05
3703,35
2537,74
1304,53

Allerdings gibt es ein kleines Problem: Die Zinssatzbindung geht nur 10 Jahre,
und gegenwärtig haben wir recht niedrige Hypothekenzinsen.

( Ich habe übrigens 25 Jahre zu 5,5% - aber so was gibt es nicht auf dem Markt - grins).

1. Natürlich ist meist bei Vermietung Tilgungsaussetzung sinnvoll, sonst könnte das vor endgültiger Tilgung für einige Jahre ein steuerliches Desaster werden.

2. Man kann sich einfach mal ansehen, wie hoch in der Vergangenheit Zinsen maximal waren und wie lange Hochzinsphasen dauerten. Dann läßt sich leicht anhand des eigenen Darlehens errechnen, wie hoch bei Auslauf der Zinsbindung die Liquiditätsreserve sein muß, um solche Hochzinsphasen zu überstehen. Trifft man bei Ablauf der Zinsbindung auf einen zu hohen Marktzins, läßt man das Darlehen einfach variabel und wartet auf bessere Zeiten und macht den Zins dann erst wieder für die nächsten Jahre fest.

3. Man kann vieles tun, um sein Vermögen zu vergrößern und Risiken zu mindern. Aber für eine wirkliche Lebenshilfe ist dieses Board nicht der richtige Platz. Auskünfte werden hier immer unvollständig bleiben und nie alle relevanten (persönlichen) Aspekte berücksichtigen können. Bitte also keinesfalls Entscheidungen nur nach den bruchstückhaft hier gegeben anonymen Auskünften treffen.

R.

 

Flugkosten nach Berlin werden seine Rechnung etwas extrem nach oben katapultieren!

Deine Ratschläge waren aber alle Klasse! Das bekommt er sicherlich nicht bei seinem Steuerberater in dieser Qualität.

Einen erfolgreichen Arbeitstag noch und
ein erholsames Wochenende

MfG
b.

Hi, komme nicht aus Berlin, eher Bereich Hannover! ;-)
Stimmt, Ihr habt hier wirklich nützliche Tips hinterlassen! Hiermit kann ich schon recht viel anfangen - wesentlich besser als völlig planlos zum Steuerberater zu ziehen und Meinungen nur von einer Seite zu hören.

Die Wohnungsbauprämie macht mir allerdings noch Sorgen. Ich komme locker über den Grenzwert, habe also rechtlcih keinen Anspruch darauf.
Wenn diese ganze Geschichte aber über meine Freundin laufen lassen sollteund dies gleichzeit durch einen Notar absichern lasse, sollte ich doch auch keine Probs bekommen, oder?
Ich habe gerade mit einem eigentümer gesprochen, der das genauso gemacht hat.
40TDM Prämie ist schon gutes Geld! Besonders wenn die Neunbau-ETW nur 150TDM kosten wird!

So, ich genieße zur Abwechslung endlich mal wieder das Wetter!
(Eigentlich wollte ich heute nachHannover zum VW-Jahreswagenmarkt ...)

So long,

B O E R S I A T O R

... die Beteiligung qualifizierter Statements findet mal leider nicht immer so wie in meinem Thread.
das Thema ist aber wirklch sehr komplex, gerade wenn man wie ich sich mit dieser Angelegenheit erst kurze Zeit beschäftigt.

Was mich mal interessieren würde, wären weietere Erfahrungen von Leuten die bereits ein solches Projekt durchgezogen haben!

Gruß und einen schönen Sonntag

B O E R S I A T O R

Hallo boomer,

kannst du mir mal das 3-Konten-Modell erklären ? Ich möchte nämlich nicht dumm sterben !

Danke & viel Glück

www.steuerberater-voss.de/intern/mainframe_tipp5.html

Also ich habe eine Immobilie in Stuttgart, aber als Experten würde ich mich nicht bezeichnen. Vielleicht setzt du dich mal mit www.pflugfelder.de/ in Kontakt?