Sind hier Jungunternehmer unterwegs?

Habe dich schon verstanden: Du willst nicht in die Hütte einziehen. Trotzdem erwerbe ich jedes Objekt unter dem Aspekt, ob ich es auch persönlich für mich nutzen würde. Denn was mir nicht gefällt, warum sollte das anderen gefallen, die es mieten oder später kaufen sollen - gleich ob es Wohnung oder Gewerbeobjekt ist?
Da die Steueraspekte langfristig hinter den Ertragsaspekten rangieren, sind letztere mir auch am wichtigsten. Was hilft mir eine Immobilie, ein Leasingfonds etc, der zwar kurzfristig meine Steuerlast reduziert aber langfristig nur Verluste bringt? Ziel ist Vermögensmehrung, das klappt mit renditeschwachen Objekten oder Dauerverlustbringern nicht, insbesondere, wenn Deine sonstigen Einkünfte mal schwach oder negativ werden sollten.

R.  

hast fast alle notwendigen Aspekte sehr gut angepackt.
Anscheinend liebst Du das Understatement, denn Du bist Profi auf diesem Gebiet!
Sehr gut!

Man könnte das Ganze noch ein wenig systematisieren z.B. andeutungsweise:

1. Kapitalbedarfs-Rg.
2. Finanzierungsplan
3. Lastenberechnung
4. Rentabilitäts-Berechnung
5. Steuer-Rg.

"Lebenskünstler leben von den Zinsen eines nicht vorhandenen Kapitals"
Stanislaw Jerzy Lec
polnischer Satiriker (1909 - 1966)

Viele Grüße

Andererseits mag ich auf Zinsen realen Kapitals nicht verzichten. Der Börsencrash lehrte mich nach kurzer Mißachtung Immobilien wieder schätzen. Früher dachte ich immer nur, es wäre dummes Gelaber, wenn von der diversifizierung der Vermögen geredet wurde (meist von leuten, die selbst keines haben, aber irgendetwas verkaufen wollen).

Was die von Dir erwähnten Pläne und Berechnungen betrifft: Wenn jemand mit einem Wust von Blättern und Tabellen kommt, sollte man vorsichtig sein. Die meisten wichtigen Dinge im Leben sind einfach. Sie können auch einfach erklärt, berechnet und verstanden werden. Anderenfalls, um mal aus dem Kopf zu zitieren: "Wenn ein Kannibale mit Messer und Gabel ißt,
ist das Fortschritt?" (Stanislaw Jerzy Lec)

R.

Überblick!

Gute Nacht, Reila, morgen wird ein harter Tag!
Um 7 Uhr will ich erst eine Stunde joggen, so 12 km.

Gutes Nächtli
b.

Da wird der Ratsuchende überschüttet mit Tabellen und Grafiken. Nur eines wird er erst etliche Jahre später erfahren, ob er nämlich ärmer oder reicher durch die so gefundene Entscheidung wird. Aber wahrscheinlich meinen wir dasselbe. In einer Sache stimme ich dir uneingeschränkt zu: Zeit für's Bett.

Gute Nacht

R.

Du hast eine "Steuerberaterin" und fragst uns nach Steuertipps?
Ich habe hier nicht alles gelesen, aber ich kann auch nur raten,
den Steuerberater zu wechseln. Wenn die dir keine Tipps geben kann,
dann ist es wohl ein Hobby von ihr, oder?

Gruß
Shah

Thanks for reply!
Natürlich werde ich mitr auch nur ein Objekt kaufen, welches ich auch uneingeschränkt für mich Privat nutzen kann.
Redite heißt das magische Wort - völlig richtig, Reila und Co.
Was ich Suche ist der richtige Mix aus allem!
Soll heißen ich wil eine ETW kaufen, die ich Privat und gewerblich nutzen kann -für was ich mich letztendlich entscheiden werde, hängt von der steuerlichen Seite ab und welche staatlichen Subventionen damit verbunden sind.
Ich habe bereits ein Haus in dem ich wohne (okay, es gehört den Eltern meiner Freundin ;-))
Als Standort habe ich HH gewählt, da ich hier überwiegend arbeite, gute Kontakte habe und die Stadt einfach herrlich ist. Ich wohne eigentlich 150 km entfert, doch berufsbedingt hänge ich sowieso täglich mehr als 3-4 Stunden im Auto!
Aktuell stellt sich auch für mich die Frage, ob es eigentlich eine ETW sein soll oder ob ichnicht gleich bauen soll? Letzuteres wird vorerst aus finenziellen gründen scheitern.
Ferner kann/will ich die ETW nicht! finanzieren, sondern kaufen! Bargeld ist hierfür vorhanden; das Geld ist aber Firmengeld!

wie siehts unter diesen Aspekten aus?

Schönen guten Morgen!

B O E R S I A T O R

schnell noch ein paar Gedanken:
- Im Falle persönlicher Nutzung als Wohnung hast Du keine Steuervorteile, sparst nur die Miete. Bei sehr gutem Einkommen entfällt auch der Anspruch auf die staatliche Eigenheimzulage (8 Jahre je DM 5.000).
- Im Falle persönlicher Nutzung als Büro/Gewerbe können alle Kosten als Betriebsausgaben abgesetzt und das Objekt abgeschrieben werden werden. Falle: Beim Weiterverkauf wird die Differenz aus Kaufpreis und Buchwert versteuert. Gilt bei anteiliger gewerblicher Nutzung entsprechend.
- Was heißt Firmengeld? Hast Du eine GmbH, kann sie Dir ein Darlehen geben, hast du ein Einzelunternehmen ist der Unterschied zwischen Firmen- und persönlichem Geld nicht verständlich.
- Solltest Du die Immobilie (auch zeitweilig) vermieten wollen, wäre eine Barzahlung einfach dumm. Die AfA (z.B. Wohnungsvermietung Neubau, degtressiv 8x5 %, 6x2,5 %, 36x1,25 %) stünde in keinem vernünftigen Verhältnis zu den nicht durch Zinsen geminderten Mieteinnahmen --> hohe Steuern. Gleichzeitig verlierst Du Dein Bargeld, was an anderer Stelle so schöne Erträge bringen könnte und auch für Risikoabsicherung (Mietausfall, Arbeitslosigkeit) notwendig ist.
- Warum sollte eine ETW soviel billiger sein als Eigenheim? Das entspricht, auch wenn es seltsam klingen mag,  nicht meiner Erfahrung. Unter Umständen ist es viel günstiger, ein Haus oder ein Haus mit Einliegerwohnung zu erwerben (zu kaufen, zu bauen, zu finanzieren). Aber das führt hier zu weit.
- HH hat auch Ecken, die sozial bedenklich sind. Da sind manche ETW-Anlagen großer Eigentümer Verlustbringer geworden. Du mußt die Gegend genau ansehen, in der Du kaufst. Und wenn Dein Büro wenig Publikumsverkehr hat, besitzt auch die "Metropolregion", also das Umland, schöne Ecken. Vieles hängt bei persönlicher Nutzung von Deinen Interessen ab. Suchst Du Ruhe, Natur oder Halli-galli? Ist Repräsentieren für Dich wichtig oder so etwas wie Life-Style?

Mach doch was du willst. Ich werde jetzt den Morgen genießen.

R.  





 

Ich konnte mir seinerzeit kein eigenes Haus leisten. Da habe ich eines gekauft und vermietet und selbst ein anderes gemietet. Ich wollte dann nach ein paar Jahren in das eigene Haus ziehen. Dann war ich aber zu geizig dazu, weil ich ja die schöne Abschreibung verlieren würde (immerhin noch 5 % p.a. auf den Gebäudewert). Also habe ich noch ein Haus gekauft und vermietet und mir gesagt, daß ich eben später in das erste Haus ziehen würde, usw ...

R.

Bei Dir schein ich ja an der richtigen Adresse zu sein!
Also, ich habe "nur" ein Einzelunternehmen - keine GmbH o. a.
"Da mich gerade eine Irre aus dem Bett geworfen hat" wr für mich wichtig!
Die Eigenheimzulage bei Neubauwohnungen/Eigenheim! Auf 8 Jahre 5TDm vom Staat, doch was heißt genau "bei sehr gutem einkommen entfällt der Anspruch?"
Meinst Du damit p. a. 100TDm vor Steuern oder 300 oder mehr? Es gibt doch da sicherlich eine feste Größe, oder?
Genau diese Variante würde ich bei meinem Vorhaben wählen.

B O E R S I A T O R

Allerdings würde Dir auch ein Anruf bei der Oberfinanzdirktion helfen. Die geben kostenlos kompetente und verbindliche Auskünfte. (Immer Notiz anfertigen, wann mit wem was besprochen).
Also:
Der Gesamtbetrag der Einkünfte des Erstjahres (in dem Eigenheimzulage möglich ist) zzgl. Gesamtbetrag der Einkünfte des Vorjahres darf bei Einzelpersonen DM 160.000 (ab 01.01.2002 € 81.807) bei Zusammenveranlagung DM 320.000 (163.614) nicht überschreiten. Für jedes Kind erhöht sich der Betrag um DM 60.000 (€ 30.678). Letzteres gilt für Zusammenveranlagung, im Falle der Einzelveranlagung die Hälfte. Aber Achtung: Die Summe der Einkünfte ist nicht unbedingt identisch mit dem zu versteuernden Einkommen. Laß doch Deinen Steuerberater auch mal etwas tun.

Viel Erfolg

R.

160.000 als Single?
Und wie ist das, wenn ich ein Einzelunternehmen haben und einen Jahresumsatz von ca. 300.000 DM vor Steuern habe?
Ich zahle mir monatl. nur 3TDM aus als Gehalt.

Wer weiß, wie diese Regelung in meinem Fall gehandhabt wird?

Einen hoffentlich tiefgrünen Tag wünscht der

B O E R S I A T O R

160.000 DM aus 2 Jahren (Summe der Einkünfte):
z.B:
- 1. Jahr DM 1 plus 2. Jahr DM 159.000 oder
- 1. Jahr DM 80.000 plus 2. Jahr DM 80.000

Falls ich es richtig verstanden habe und Dein jährlicher Gewinn vor Steuern so bei DM 300.000 liegt, müßtest Du vorgehen, wie weiter oben beschrieben. Wenn Du mit diesem Einkommen nämlich die erworbene Wohnung sofort selbst nutzt, würdest Du keine Förderung bekommen. Außerdem bestünde eine erhebliche Gefahr, daß die Wohnung sofort ganz oder z.T. in das Betriebsvermögen springt. Dann könntest Du zwar alle anteiligen Kosten für die Wohnung (Büro) absetzen, müßtest bei Betriebsaufgabe oder Verkauf aber Die Differenz aus Verkaufspreis und Buchwert versteuern.
Bei Immobilien bitte immer ein paar Tage (Jahre oder Jahrzehnte) langfristiger denken als bei Aktien.

R.

Gewinn wird so bei ca. 110TDM liegen.
Letztes Jahr war ich noch im Studium - kein Witz! Da hatte ich natürlich kein erhebliches Einkommen!
Dann würde die Rechnung ja aufgehen, oder?

Aktuell klapper ich mal die Zwangsversteigerung ab, dort habe ich schon viele Schnäppchen entdecken können.
Bevor die Sachlage aber nicht klar ist, brauche ich mir darüber keinen Kopf zu machen.

Hey, was ist mit dem Future los? Meinst Du, der wird sich ab 14:00 wieder normalisieren?

B O E R S I A T O R

Neues Haus kostet DM 400.000 (davon 100.000 Grundstück + 300.000 Gebäude)

Finanzierung mit DM 50.000 Eigengeld, Zinsen 10 Jahre fest, 100 % Auszahlung, 1 % Tilgung (besser wäre KLV mit Belastung analog 1 % Tilgung) Zinsen nominal 5,8 %: Das ergibt Kapitaldienst von 23.800 DM/Jahr, darin 20.300 Zinsen (Monatsrate Kapitaldienst 1983 DM)

Vermietung der Hütte bringt monatlich: 1.700 DM, jährlich 20.400

AfA-Sätze: 8x5 % 6x2,5 %, 36x1,25 % (auf den Gebäudewert)

Laufende Liquidität ohne AfA-Berücksichtigung:
jährliche Unterdeckung 3.400, monatliche Unterdeckung 284 DM

Verlust als Steuergrundlage:
Zinsen minus Miete = -100 (100 DM Überschuß - kein Verlust, damned)
AfA 5 % aus 350.000 = 17.500
Verlust aus V+V 0 17.400

D.h., das Haus bringt jährlich eine Liquiditätsunterdeckung von 3.400 DM vor Steuern und einen steuerlich wirksamen Verlust von 17.400 DM. Den Rest kann man selbst rechnen. Das Haus trägt sich also selbst und vermehrt mein Vermögen (Vorausgesetzt ich habe 50.000 DM eigengeld eingesetzt. Aber die Rechnung kann ich ja variieren mit unterschiedlichen Werten)

Im Grunde genommen habe ich nach gut 30 Jahren ein praktisch vom Mieter bezahltes Haus. Man kann sich auch leicht ausrechnen was passiert, wenn die AfA-Sätze im 9. Jahr sinken oder die Miete steigt.
Nach einigen Jahren kann man steuerlich unbedenklich auch selbst in dieses (teilbezahlte) Haus einziehen. Vorher kann man eins mieten, z.B. für DM 1.700 monatlich.
Komisch, daß so wenig Leute in Deutschland ein eigenes Haus besitzen.

Dazu der deutsche Michel: "ABER ICH WAR DOCH NOCH NIE VERSCHULDET. HEUL."

R.

Wenn die Kurse steigen, bin ich wieder stärker dabei. Bis dahin werde ich die Buchverluste ertragen.

R.

Irgendwann kommt man in den Bereich positiver V+V (break-even).
Tilgungsaussetzung bei der Fin. durch .....oder ..... Wäre dann doch sinnvoll?

Zum anderen lebt man als Selbständiger mit dem permanenten Risiko des Einkommenausfalls (Krankheit usw.). Kenne viele, die dadurch schon ins Elend geraten sind , z.B. Zahnarzt, der nicht mehr bohren kann, oder EDV-Unternehmer, dem der Markt weggebrochen ist.

Auch da gibt es natürlich eine Lösung, die Du selbstverständlich kennst!

Ich halte mich hier ein wenig zurück, da meine Beratungsstunde normalerweise schon etwas kostet.

MfG

Du erwähntest Zwangsversteigerungen. Bei Gebrauchtimmobilien halbiert sich die Eigenheimzulage.

Jetzt werde ich diesen Thread endgültig verlassen, denn ich möchte nicht Schuld an einer eventuellen Fehlentscheidung sein. In so einem Board hier kann man Gedanken austauschen, aber nicht wirklich beraten. Mir scheint allerdings, daß Du Deine Strategie (Jetzt habe ich Geld und kann es ausgeben, Hauptsache der Staat gibt nur noch etwas dazu) noch ein wenig optimieren könntest.

R.

Wir könnten doch ein Bier trinken gehen hier in Berlin und schicken Boersiator dann die Rechnung.

R.

Aus Reilas Beispiel: Zinszahlungen für die Jahre 1 bis 34 ( nach 34 Jahren ist der Kredit getilgt.

20300,00
20097,00
19882,23
19655,00
19414,58
19160,23
18891,12
18606,41
18305,18
17986,48
17649,30
17292,56
16915,13
16515,80
16093,32
15646,33
15173,42
14673,08
14143,72
13583,65
12991,10
12364,19
11700,91
10999,16
10256,71
9471,20
8640,13
7760,86
6830,59
5846,36
4805,05
3703,35
2537,74
1304,53

Allerdings gibt es ein kleines Problem: Die Zinssatzbindung geht nur 10 Jahre,
und gegenwärtig haben wir recht niedrige Hypothekenzinsen.

( Ich habe übrigens 25 Jahre zu 5,5% - aber so was gibt es nicht auf dem Markt - grins).

1. Natürlich ist meist bei Vermietung Tilgungsaussetzung sinnvoll, sonst könnte das vor endgültiger Tilgung für einige Jahre ein steuerliches Desaster werden.

2. Man kann sich einfach mal ansehen, wie hoch in der Vergangenheit Zinsen maximal waren und wie lange Hochzinsphasen dauerten. Dann läßt sich leicht anhand des eigenen Darlehens errechnen, wie hoch bei Auslauf der Zinsbindung die Liquiditätsreserve sein muß, um solche Hochzinsphasen zu überstehen. Trifft man bei Ablauf der Zinsbindung auf einen zu hohen Marktzins, läßt man das Darlehen einfach variabel und wartet auf bessere Zeiten und macht den Zins dann erst wieder für die nächsten Jahre fest.

3. Man kann vieles tun, um sein Vermögen zu vergrößern und Risiken zu mindern. Aber für eine wirkliche Lebenshilfe ist dieses Board nicht der richtige Platz. Auskünfte werden hier immer unvollständig bleiben und nie alle relevanten (persönlichen) Aspekte berücksichtigen können. Bitte also keinesfalls Entscheidungen nur nach den bruchstückhaft hier gegeben anonymen Auskünften treffen.

R.

 

Flugkosten nach Berlin werden seine Rechnung etwas extrem nach oben katapultieren!

Deine Ratschläge waren aber alle Klasse! Das bekommt er sicherlich nicht bei seinem Steuerberater in dieser Qualität.

Einen erfolgreichen Arbeitstag noch und
ein erholsames Wochenende

MfG
b.