IMMOFINANZ Immob. Anlagen eine Perle ?

Eduard Zehetner (im Bild), Chef von Immofinanz und Immoeast, unterstreicht im aktuellen Immoeast-Geschäftsbericht erneut, dass eine Fusion der beiden Immos am Ende des Restrukturierungsprozesses stehen soll. Die aktuelle Bilanzstruktur ermöglicht aber noch nicht die Voraussetzungen, sagte er Anfang August. Zuletzt wurde in Präsentationen Mai 2010 als möglicher Zeitpunkt für eine Fusion genannt. Und auch wenn eine der wichtigsten Voraussetzungen dafür - ein positiver Buchwert der Immofinanz AG (exklusive ihres Anteils an der Immoeast) - noch nicht erreicht ist, dürfte hinter den Kulissen bereits eifrig daran gearbeitet werden.

"Unserer Meinung nach war das Unternehmen in den vergangenen Monaten bereits sehr aktiv und hat Unternehmensanleihen mit hohen Abschlägen vom Markt zurückgekauft", so UniCredit-Analyst Alexander Hodosi im aktuellen Update zur Immofinanz. Wie berichtet, haben die teils hohen Umsätze in den Bonds bereits in den vergangenen Wochen derartige Vermutungen geschürt. Auch der Geldbrief "Der Spekulant" wies kürzlich darauf hin, dass Immofinanz im ersten Quartal 2009/2010 per 31. Juli durch derartige Rückkäufe einen schönen Nettogewinn ausweisen könnte. Die Q1-Zahlen, die dies belegen würden, kommen Ende September.

UniCredit-Analyst Hodosi glaubt allerdings nicht, dass der Cash-Bestand von Immofinanz (147 Mio. Euro per Ende 2008/09 exkl. Cash-Anteil der Immoeast) ausreichen wird, um über Bondrückkäufe am Markt zum Ziel zu gelangen. Er sieht daher zwei Möglichkeiten für das Unternehmen: Entweder den Anleihegläubigern erneut ein Umtauschangebot zu machen - dieses Mal allerdings attraktiver als beim letzten Versuch, als die Umtauschquote bei 38% lag. Oder mittels Kapitalerhöhung den Buchwert ins Positive bringen. In diesem Zusammenhang nicht uninteressant: Immofinanz will sich von der Hauptversammlung Ende Oktober eine Kapitalerhöhung um bis zu 229,5 Mio. Aktien genehmigen lassen. Zehetner bezeichnete dies zuletzt aber als reinen Vorratsbeschluss.

Zeit spielt eine Rolle

Neben dem Buchwert ist freilich noch eine weitere wichtige Hürde für eine Fusion zu nehmen: Rund die Hälfte des Immoeast-Streubesitzes (derzeit rund 45,6%) müsste einem solchen Schritt zustimmen, um die erforderliche 75%-Mehrheit zu erreichen. "Das sollte mit dem richtigen Angebotspreis für den Immoeast-Streubesitz aber erreichbar sein", meint Hodosi.

Auf Basis seiner NAV-Schätzungen für Immofinanz und Immoeast für 2009/10 kommt der Analyst auf eine Austauschquote von 1,52 neue Immofinanz-Aktien für 1 Immoeast-Streubesitz-Aktie.

Eine Fusion ist für die beiden Immos nicht zuletzt auch eine Zeitfrage. Denn die ausstehenden Anleihen mit Laufzeit 2014 und 2017 sind mit einer Put-Option für die Inhaber ausgestattet. Die ersten Kündigungsmöglichkeiten sind dabei Jänner 2012 (für die 2014er Anleihe) und November 2012 (für die 2017er Anleihe). Für den Fall, dass die beiden Unternehmen nicht fusionieren, wäre Immofinanz voraussichtlich auf die Dividendenzahlungen von Immoeast angewiesen, da das Immowest-Portfolio nicht genügend Cash Flow generiere, um den Verpflichtungen nachzukommen, meint Hodosi. Eine andere Möglichkeit wäre freilich eine Refinanzierung, wobei der Immoeast-Anteil, der ja zuletzt deutlich wieder an Wert gewonnen hat, als Sicherheit dienen könnte. (bs)


Aus dem Börse Express vom 24. August 2009