Vonovia SE

wenn die kredite durch immobilien gedeckt sind, dann heisst das hypotheken. schulden sind bei einem immobilienunternehmen nicht problem sondern geschäftsmodell.

Das Zinsänderungsrisiko wird bei Vonovia offensichtlich als extrem hoch angesehen. Vonovia hat sich in der Nullzinsära zu unfassbar guten Konditionen sehr langfristig verschuldet. Gleichzeitig sind die Mieten und Immobilienpreise wunderbar gestiegen. Die Fair-Value Bilanzierung des Immobilienportfolios führt dazu, dass Vonovia Zuschreibungsgewinne in Milliardenhöhe erzielt, die den Blick auf' Wesentlich - nämlich die Cashbilanz - verstellen. Für die Cashgenerierung aus dem Vermietungsgeschäft wird die Refinanzierung von Niedrigzinsdarlehen und -anleihen zum riesengroßen Problem, weil die Fallhöhe extrem ist. Wenn Vonovia aktuell noch deutlich unter 2% liegende durchschnittliche Finanzierungskosten hat, der Marktzins aber mittlerweile über 4% liegt, heißt das die Zinslast wird sich absehbar verdoppeln, während die Mieten lediglich um 3% p.a. steigen. Der FFO1 und der AFFO aus dem Vermietungsgeschäft werden auf Jahre ninaus nicht nur nicht steigen sondern auf Basis des heutigen bilanziellen Verschuldungsgrads signifikant sinken. Wer's nicht glaubt möge sich die 2026er FFO1-Prognose bei Aroundtown anschauen, wo die Analysten plötzlich feststellten, dass der vorgezeichnete Weg von einem Durchschnittszinssatz von 2% zu min 3,5% in 2028 - trotz stetig steigender Mieten - einen massiven Rückgang des FFO1 erzwingt. Gansu das war ja auch das Szenario der Shortseller, als sie 2022 Aroundtwon auf unter 90 Cent crashten und Vonovia unter 15 EUR... Offenbar haben die Analysten irgendwie vergessen, dass die 10J-Anleiherenditen seit dem Crash 2022 permanent gestiegen sind. Da Aroundtown im Gegensatz zu Vonovia das Fälligkeitsprofil jeder einzelnen Anleihe inkl Perpetuals in jedem Quartalsbericht offenlegt und zudem wunderschöne Aufgliederungen der Mietrenditen aller Standorte berichtet, möchte man meinen, es wäre mathematisch ein Kinderspiel, die Refinanzierungsfolgen jeder einzelnen fällig werdenden Anleihe auf den FFo1 quasi centgenau abzuschätzen... Pustekuchen... die Herren haben die FFO1-Prognose einfach linear nach oben fortgeschrieben... und das bereits seit drei Jahren.. und sind dann immer wieder "überrascht" dass die Guidance des Unternehmens in die gegenläufige Richtung weist... Und da Börse ziemlich einfach gestrickt ist und die erwartete Entwicklung des nächsten Jahres in alle Ewigkeit fortschreibt, führen sinkende FFo1-Prognosen natürlich sofort zu Kursstürzen. Weil natürlich vorher eine ganz andere Erwartung eingepreist war... als ob sämtliche Marktteilnehmer auch nicht rechnen könnten und blind auf offensichtlich unzutreffende Analystenprognosen vertrauen... Seit Publikation der Aroundtown-Zahlen scheint Vonovia der Stecker gezogen worden, sprich einige größere Marktteilnehmer scheinen nun endlich realisiert zu haben, dass Immobilienaktien im Wesentlichen an der erwarteten FF01-Prognose hängen und nicht an der Entwicklung des durch Zuschreibungen auf das (nicht zur Veräußerung gedachte) Immoportfolio und die gewinnerhöhende Auflösung passiver latenter Steuern (in Erwartung der ab 2028 geplanten schrittweisen Reduktion des Körperschaftsteuersatzes von 15% auf 10% (2032))massiv über die zinsbedingt negativen Aussichten der FFo1-Entwicklung hinwegtäuschenden Konzernergebnisses. Vonovia lässt unverändert keinerlei Absicht erkennen, das klare Marktsignal steigender Zinsen in eine signifikante Schuldenreduktion umzumünzen. Erst Recht nicht, wenn man weiß, dass die bei Veräußerung fällig werdende Steuerlast in 2032 bei einem KSt-Satz von nur noch 10% weitaus niedriger ausfiele als bei einem Verkauf in 2026... man befindet sich in einer Art Gefangenendilemma... Solange die Immobilien nicht verkauft werden, kann man die passiven latenten Steuern bei der Ermittlung des NAV sogar werterhöhend hinzurechen, als existiere es diese latente Schuld überhaupt nicht. Beim Verkauf indes wird aus der latenten Schuld eine reale cashwirksame Verbindlichkeit, die den Nettoverkaufserlös massiv mindert und damit auch die potenzielle Entschuldungsmöglichkeit. Hinzu kommt noch der IFRS-Wahnsinn, dass das Anlagevermögen der Immobilienkonzerne Jahr für Jahr zum aktuellen Marktwert (Fair Value) und nicht etwa wie im dt. Handelsrecht zwingend zu fortgeführten AK/HK bilanziert werden, womit man den LTV durch Zuschreibungen optisch senken kann... einige Forenteilnehmer verwechseln dann auch den LTV mit dem bilanziellen Verschuldungsgrad und übersehen, dass auch Lieferantenverbindlichkeiten, Steuerschulden, Rückstellungen oder besagte passive latente Steuern glasklar SCHULDEN darstellen, die im LTV aber überhaupt nicht berücksichtigt sind, weil dort nur der Wert des Immoportfolios den Nettofinanzverbindlichkeiten gegenübergestellt wird. Dass das Unternehmen neben dem Immoportfolio über weitere Aktiva verfügt, neben dem verzinslichen Fremdkapital aber auch über erhebliche weitere Verbindlichkeiten, scheint von vielen Anlegern geflissentlich übersehen zu werden. Wenn das Immoportfolio und sämtliche übrigen Aktiva und Passiva zum Marktwert bilanziert sind, also keinerlei stille Reserven im Bilanzansatz existieren, eröffnet der Wert des bilanziellen Eigenkapitals eine hervorragende Information über den Substanzwert eines Unternehmens. Wenn der NAV - wie im Fall von Vonovia - nun trotz Fair-Value-Bilanzierung Lichtjahre über dem bilanziellen EK liegt, dann sind dort offensichtlich FK-Bestandteile (hier insbes. passive latente Steuern) nicht erfasst. Ein Substanzwert, den man bei Zerschlagung (= Liquidation sämtlicher Aktiva und Passiva) überhaupt nicht realisieren kann, ist indes kein Substanzwert! Bekanntermaßen gibt es neben dem Substanzwert noch den Ertragswert. Der wiederum ergibt sich als Barwert der zukünftigen Nettozuflüsse der Anteilseigner. Vereinfacht als Barwert aller zukünftigen Dividenden. Bei 3% Anleiherendite eines AAA gerateten Dtl. sollte eine hochverschuldete Vonovia eine nachhaltig über 5% liegende Dividende bieten, um einen über dem EK-Wert liegenden Ertragswert erzielen zu können. Die nachhaltige Dividende indes muss aus dem operativen Cashflow erwirtschaftet werden... und da landen wir wieder beim Zinsthema und der FFo1-Entwicklung... Man kann das Zinsproblem aber auch noch viel einfacher erklären... Vonovia erzielt aktuell unter 5% liegende Mietrenditen. Bei 4% Anleiherenditen lassen sich aus der Vermietung nur noch bei niedrigem Verschuldungsgrad signifikante jährliche Cashüberschüsse erwirtschaften, erst recht wenn man bedenkt, dass auch Instandhaltungskosten anfallen und mithin nur der AFFO einen sinnvollen Rückschluss auf die nachhaltige Dividendenhöhe zulässt. Private Vermieter können auch nicht gleichzeitig die Mieteinnahmen zur Schuldentilgung verwenden und sich Dividenden ausschütten (= "Entnahmen" tätigen). Im Regelfall geht der Cashflow bei privaten Vermietern in den ersten 10 Jahren komplett für Zins-, Tilgung und Bewirtschaftungskosten drauf. Im Gegenzug sind die Immobilien irgendwann abgezahlt und erwirtschaften dann nachhaltig Cashüberschüsse für die Altersversorgung der Vermieter. Immobilienkonzerne wie Vonovia tilgen indes quasi nie Kredite, sondern "entschulden" sich ähnlich wie Staaten relativ durch Höherbewertung des Immobilienportfolios bei nominal gleichbleibenden Schulden. In der Vergangenheit hat man das Spiel sogar soweit getrieben, die Höherbewertung der Immobilien zur Neuaufnahme weiterer Schulden zu nutzen, um damit weitere Objekte zu kaufen. Man hat also auf ein bestehendes Objekt weitere Schulden aufgenommen, ohne zuvor Tilgungszahlungen vorgenommen zu haben... der LTV blieb ja stabil... Betriebswirtschaftlich eine reine Wette auf stetig steigende Immobilienwerte bei gleichbleibendem Zinsniveau. Dieses finanzielle Perpetuum Mobile, dass Vonovia und Deutsche Wohnen bis in den DAX gehievt hatte, ist mit dem Ende der Nullzinsära jäh in sich zusammengebrochen. Wertberichtigungen auf das Immoportfolio erzwangen nun Immoverkäufe, um den LTV nicht ausufern zu lassen. Durch die Immoverkäufe reduzierten sich wiederum die Mieteinnahmen bei gleichzeitig steigenden Zinsen... ein Teufelskreis, der durch aktuell wieder stetig steigende Immopreise zwar abgemildert wird, indes erst überwunden wäre, wenn ein stabiles Zinsniveau erreicht ist. Solange die durchschnittlichen Finanzierungskosten bei Refinanzierung von Altschulden weiter steigen, funktioniert das frühere Perpetuum Mobile nicht mehr und Vonovia ist wie jeder private Vermieter gezwungen, einen signifikanten Teil der Mietcashflows zur Schuldentilgung zu verwenden, um bei Anleihefälligkeit kein finanzielles Desaster zu erleben, weil die Mietrendite irgendwann kaum noch den Darlehenszinssatz erwirtschaftet, geschweige die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten... Ich hoffe damit wird klar, warum die Zinsentwicklung und damit auch das Iran-Desaster für Vonovia eine geradezu existentielle Bedeutung hat, solange die bilanzielle FK-Quote bei > 60% und nicht etwa 30% liegt... Wenn Vonovia nicht länger Spielball der Shortinteressen von US Hedgefonds sein will, muss man sich deutlich entschulden und einen signifikanten Teil des Immobilienportfolios verkaufen. Das Problem der "Marktwerte" ist nur, dass sie nur solange "echte" Marktwerte sind, wie kein Immokonzern tatsächlich große Portfolien auf den Markt wirft. Fair Values, die faktisch reine Luftbuchungen sind, weil Vonovia nie im Leben zu diesen Preisen das gesamte Portfolio veräußern könnte, sind im Grunde ein schlechter Witz und m.E. ein glasklares Argument gegen Fair-Value-Bewertung des Anlagevermögens von Immokonzernen, zumal hierdurch erst besagtes Perpetuum Mobile der stetigen Zuschreibung und Aufnahme neuer Schulden möglich wurde, welches letztlich den branchenweiten Crash in 2022 verursachte. Wirklich gelernt scheint Vonovia bis heute wenig zu haben... die Bereitschaft zu einer signifikanten Entschuldung und einer Abkehr vom schuldengetriebenen Geschäftsmodell scheint nahe NULL!

Wohnraum in Rekordzeit: Vonovia baut 60 Wohnungen in Kaufbeuren Nach einer außergewöhnlich kurzen Bauzeit von nur rund fünf Monaten startet Vonovia die Vermarktung von 60 neuen Wohnungen in Kaufbeuren. http://www.deal-magazin.com/news/150198/Wohnraum-in-Rekordzeit-Vonovia-baut-60-Wohnungen-in-Kaufbeuren

Es ist leider noch viel schlimmer als von Dir beschrieben. Vonovia ist nämlich on top das im Rahmen eines Handelskrieges mit den USA, von deren Zöllen und unseren Gegenzöllen, meist betroffene Unternehmen im Dax. Donald Trumps Zölle und Sonderzölle werden 1 zu 1 direkt Vonovias Mieteinnahmen belasten. Ferner wird Vonovia auch bei einem Rückgang der Exporte in die USA natürlich auch weniger Wohnungen und Wohnraum in die USA exportieren können. Und weil das so ist, ist Vonovia natürlich auch einer der Tagesloser im Dax. Nicht etwa unsere Automobilkonzerne, denen auf dem heimischen Markt mittels EU Regulation ein Goldenes Feld bereitet wird, die absolute keine Konkurrenz aus China haben und deren Exporte in die USA und aus den USA nach Europa nicht doppelt und dreifach durch Zölle und Gegenzölle betroffen sein werden. Ferner werden, anders als z.B. bei den Autoherstellern oder in anderen Konjunkturrelevanten Branchen wie Chemie, Elektronik, etc. die ganzen Mieter Vonovias in der nun anrückenden Krise einfach weniger wohnen und ihre Wohnausgaben so signifikant senken. Könnte ja auch sein, dass die Mieter Arbeitslos werden und wie wir alle wissen, gibt es in Deutschland fürs Wohnen, anders als für ein neues Auto oder Smartphone, keinerlei Sozialleistungen. Insofern ist Vonovia nun in der Krise das am meisten betroffene Unternehmen und sollte richtigerweise abverkauft werden. Ich würde meine Vonovia Anteile eigentlich gleich in KI Aktien mit einem sehr niedrigen KGV von 50, 100 oder mehr tauschen oder vielleicht lieber BASF, Mercedes, VW, etc. kaufen. Die werden definitiv besser und stabiler durch einen Handelskrieg kommen als Unternehmen, die günstigen Wohnraum zu durchschnittlich 8,19 Euro den m² anbieten.

Friedhelm du sagst es für Vonovia sieht es extrem düster aus, denke auch nicht das die das Jahr überleben werden. Kein Mensch kann so ein kompliziertes Geschäftsmodel verstehen, Wohnung vermieten, was soll das sein, versteht keiner. Dazu in einem Land wo die Immobesitzquote quasi bei 99 Prozent ist. Wer mietet denn ne Wohnung so ein quatsch selten sowas komisches gehört. Dazu der extreme Überhang an leeren Wohnungen, und dem daraus resultierenden massiven Verfall an Mietpreisen. Quasi überall Leerstand, keine Nachfrage nach Wohnungen. Das sieht alles so extrem düster aus. Ich denke wir sehen dieses Jahr noch die 3 € je Aktie und dann dann ist vorbei. Ironie OFF

Nachdem ich nun fast vier Jahre hier still mitlese, will ich auch mal meine Gedanken und Motivation posten. Meine ersten 1000 Vonovia habe ich im April 2022 gekauft - Kurs war damals 42€ - ich war im Glauben, nichts falsch machen zu können - seitdem habe ich 25x weitere 1000er Positionen gekauft und wieder verkauft - Highlights waren die Käufe von März bis Juni 2023, wo ich zu Kursen von 15-16€ zugekauft habe. 2023 waren die Käufe schon etwas riskant, war doch das Zins- und weltweite Nachrichtenumfeld nicht wirklich ermutigend. Unter dem Strich blieben mir aus diesen Investitionen magere 5% jährliche Rendite, obwohl alles bei 30-33€ wieder aus dem Depot geflogen ist. 2025 habe ich auf dem Weg nach unten wieder 13.000 Stück eingesammelt, welche aktuell mit einem EK von 25,68 im Depot liegen. Der Anteil am Gesamtdepot ist nicht unerheblich und soll die Basis für meinen Renteneintritt in 10 Jahren liefern. Warum soll das funktionieren? 1. Investitionen in reale Werte sind zwar langweilig, haben aber auch ein geringeres Risiko - gewohnt wird immer und der Buchwertverlust nach unten, ist für die nächsten 10 Jahre begrenzt 2. Ich wohne in DD und sehe die Vonoviabestände. Diese sind zwar nicht alle in Schuss - es gibt auch einige Neubaugebiete (Baujahre 1975-90), wo eine sozial schwächere Mieterstruktur herrscht - aber diese sind auch gut vermietet und die Instandhaltung verschlingt dort nicht so viel, wie eine Villa mit viel Sandstein, wo man von den 15€/m² Miete einiges für die Instandhaltung zurückfließen lassen muss - die Mindestlöhne steigen zwanghaft und geben dort auch Raum für Anpassungen 3. Aufgrund der Größe generiert Vonovia einiges an Einnahmen für Gärtner, Reinigung usw. selbst - die Leute in ihren Kleinbussen machen keinen schlechten "Eindruck" - Kosten für die Instandhaltung dürften geringer sein, als für Kleinvermieter 4. Zumindest in Dresden hat Vonovia Objekte in teilweise sehr guten Lagen in der Innenstadt - ich kann mir kein Szenario vorstellen, wo diese Werte nachhaltig nachgeben, wo es andere alternative Investitionen nicht auch mit nach unten reißt 5. Die Dividenden sind steuerfrei - die Anrechnung auf den EK sehe ich als Vorteil 6. Ich erkenne in den Finanzpräsentationen von Vonovia schon den Willen, sich etwas moderner aufzustellen Negativ nehme ich die ganzen Berichte wahr - egal ob es um fehlerhafte NK-Abrechnungen, Schimmel, Brandmelder usw. Hier werden immer wieder Fehler (die in meinen Augen passieren) oder punktuelle Probleme auf den Gesamtbestand übertragen. Wer selbst Mieter ist oder welche kennt, weiß, dass dies bei jedem Vermieter mehr oder wenig passieren. Den Wechsel an der Spitze sehe ich zwiespältig. Gerade weil Mucics letzte Wirkungsstätte Vodafone (in meinem Depot Nr. 2), nicht gerade die Performanceaktie war. Hier ist inzwischen auch nach viel traden unter dem Strich alles wieder satt grün, aber da gab es einige andere Telekommunikationstitel, die sehr viel besser liefen - mal schauen - meine Anlageentscheidung möchte ich nicht am Charisma des CEO festmachen - es kommen wieder die Zeiten zurück, wo Zahlen, Daten und Fakten zählen und nicht die Köpfe. Das Zinsumfeld ist aktuell gar nicht so negativ. Alles um die 4% sollte kein Problem sein - hatten wir schon und man muss sich darauf einrichten. Klar gibt es eine Nachfragelücke auf Käuferseite nach dieser langen Niedrigzinsphase - ich kenne fast niemand, der nicht in Eigentum wohnt. Aber irgendwann muss das Geld wieder angelegt werden. Vonovia kann warten - ich sehe die aktuelle Bilanz nicht als kritisch an, wo man Cash über Bestandsliquidationen generieren muss, um die Verpflichtungen bedienen zu können. Und ja die Regierung mit ihrem Regulierungswahn. Heizung, Dämmung usw. ich hoffe, da tut sich was die kommenden Jahre... Dann wäre da noch das Gespenst der Enteignung. Aktuell scheint ja vieles möglich, wenn ich mal die weltweiten Nachrichten lese... teilweise unglaublich, was "man" sich da so von anderen nimmt... hier in D glaube ich noch an das Rechtssystem, was Eigentum schützt. Ich habe einfach nicht genug Phantasie, um mir die rechtssichere Umsetzung der Berliner Pläne vorzustellen Das sind so meine Gedanken. 5% Kurszuwachs und 5% Dividende pro Jahr sind meine Erwartungen. Ich würde mich in 10 Jahren hier im Forum zur Abrechnung noch mal melden. Ich wünsche allen Investierten viel Erfolg und Freude mit dieser Aktie!

@Fridl: Hast du denn überhaupt Ahnung, wovon du da alles sprichst? Du hast dich echt in kürzester Zeit zum Forumstroll entwickelt, Respekt! Allein schon der Satz, dass die deine (nicht vorhandene) Frau verwettest, dass sich Vonovia nochmal halbiert... Vielleicht geht Vonovia nochmals unter 24€ (habe auch keine Glaskugel), aber sicher nicht auf 20€ oder 12€. Viele werden sich bald ärgern, dass sie nicht bei 24€ eingestiegen sind.

Ich bezweifle stark, dass das Thema Mietwucher im Zusammenhang mit Vonovia eine Bedeutung hat! Vonovia‘s Durchschnittsmiete liegt doch irgendwo zwischen 8 und 9 EUR/qm. Und für Neubau gilt das sowieso nicht. Wenn ich heute Wohnungen baue, privat und vermieten möchte, dann kostet mich das rd. 4000 bis 5000 Euro/qm, also für eine 90 qm Wohnung 360-450000. Als Rendite brauche ich 4-5%, da der Fiskus mitverdienen will, damit 2-3% hängen bleiben, sonst kaufe ich Anleihen. Bei 400.000 5% sind 20.000,-, geteilt durch 12= 1666,67EUR geteilt durch 90qm= 18,51EUR/qm. Wer dagegen meckert ist unrealistisch. Und zu den 18,51 kommen noch die Nebenkosten dazu! Und ist das dann Mietwucher, wenn ich 20,-EUR möchte, das wären dann 5,4% Rendite. Und weil immer alle schreien, wie teuer das ist, wird nichts gebaut, meine Meinung.

Goldman senkt Ziel für Vonovia auf 'Sell'

www.ariva.de/news/goldman-senkt-ziel-fuer-vonovia-auf-29-90-euro-sell-6016987

Sieht nicht gut aus! Dax 1,3% im Plus... vonovia bewegt sich nicht mit :(

so mal sehen ob ich heute mal einen ersten Einstieg vornehme

Vonovia Aktie 30,055 € -1,09% -0,33 € www.ariva.de/dax-30