Nach einem anfänglich starken Start ins Jahr 2026 sind die Aktien von Vonovia ( VNNVF ) in den letzten Wochen aufgrund der hohen Volatilität der Energiepreise stark gefallen, was voraussichtlich zu einem erneuten Zinserhöhungszyklus der EZB führen wird.
Ich sehe den jüngsten Kursrückgang als Kaufgelegenheit und bestätige damit meine bisherige Kaufempfehlung für die Aktie. Meine positive Einschätzung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Eine gut gedeckte aktuelle Dividende von 5,95 %, deren Wachstum im niedrigen einstelligen Bereich durch eine robuste Mietwachstumspipeline und eine gut gestaffelte Fälligkeitsstruktur unterstützt wird.
Das Potenzial für einen schrittweisen Anstieg der Nettovermögenswerte bis 2026 wird von Analysten im Konsens mit einer positiven Neubewertung der Portfoliowerte um ca. 2,9 % erwartet.
Ein realistischer Weg, um im Jahr 2028 eine Beleihungsquote von 40 % zu erreichen, getrieben durch Verkäufe am Privatmarkt und organisches Portfoliowachstum.
Vonovia hat kürzlich verstärkt die Offenlegung der fundamentalen Kennzahlen ihres Immobilienportfolios verbessert. Die aktuelle Präsentation der Ergebnisse für das vierte Quartal 2025 finden Sie hier . 88 % des Portfoliowerts konzentrieren sich auf Deutschland, gefolgt von Schweden mit 9 % und Österreich mit 3 %. Während das wichtige Segment Vermietung 87 % des EBITDA von Vonovia im Jahr 2025 ausmachte, stieg der Beitrag anderer Segmente im vergangenen Jahr auf 13 % und soll für 2026 auf 15 % ansteigen.
Zusammenfassung der Ergebnisse von 2025
Um die Transparenz zu erhöhen, führte Vonovia eine neue Non-GAAP-Kennzahl namens „Bereinigter Gewinn für Aktionäre“ ein, die Steueraufwendungen im Zusammenhang mit dem Kerngeschäft sowie Zahlungen an Minderheitsaktionäre berücksichtigt. Der bereinigte Gewinn je Aktie betrug 2025 1,85 €, ein Anstieg von 3,6 % gegenüber dem Vorjahr. Das Wachstum wurde hauptsächlich durch die Nicht-Vermietungssegmente getragen, die ein zweistelliges EBITDA-Wachstum erzielten. Dieses wurde jedoch nur teilweise durch höhere Zinskosten und Minderheitszahlungen kompensiert.
Das Nettovermögen der European Public Real Estate Association (EPRA) belief sich auf 46,28 € je Aktie, ein Anstieg von 2,3 % im Jahr 2025. Dieser Anstieg resultierte hauptsächlich aus positiven Neubewertungen des Immobilienportfolios in Höhe von 1,8 % (ohne die im Laufe des Jahres 2025 getätigten Investitionen). Unter Einbeziehung der Investitionen betrug der Wertzuwachs 3,1 %.
Wenn wir auf meine 10-jährige optimistische und pessimistische Prognose für Vonovia zurückblicken , können wir sagen, dass sich die optimistische Prognose teilweise bestätigt, obwohl die Wertsteigerungen immer noch hinter dem Mietwachstum zurückbleiben, das im Jahr 2025 bei 4,1 % lag.
Alles in allem denke ich, dass Vonovia ein solides Ergebnis erzielt hat, trotz eines etwas niedrigeren EPRA-Nettovermögens als die Analystenschätzung von 46,78 €/Aktie.
Dividenden- und Ausblick für 2026
Vonovia bestätigte die Ausschüttung einer Dividende von 1,25 € je Aktie, was einer aktuellen Rendite von rund 5,95 % entspricht. Besonders wichtig ist, dass die Dividende vollständig in bar ausgezahlt wird. Somit wird das Nettoinventarvermögen (NAV) gemäß EPRA im Jahr 2026 durch Dividendenzahlungen in Form neuer Aktien nicht verwässert.
Der bereinigte Gewinn (Non-GAAP) wird voraussichtlich bei 1,4 bis 1,5 Milliarden Euro liegen, was einem Rückgang von rund 6 % im Mittelwert entspricht. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf höhere Steuerzahlungen zurückzuführen. Dennoch sollte Vonovia weiterhin eine progressive Dividendenpolitik verfolgen können, da die Ausschüttungsquote im Verhältnis zum bereinigten Gewinn 2025 lediglich 0,68 beträgt.
Dies spiegelt sich weitgehend in den Analystenerwartungen wider , die eine Dividendenerhöhung im niedrigen einstelligen Bereich auf 1,28 € je Aktie prognostizieren, bei einem erwarteten Wachstum des Nettovermögens nach EPRA von rund 5,5 % auf 48,84 € je Aktie. Meinen Berechnungen zufolge gehen Analysten von einer positiven Neubewertung des Portfolios um etwa 2,9 % aus (der Effekt auf das Nettovermögen nach EPRA von 5,5 % ist aufgrund der Fremdkapitalquote naturgemäß höher), was darauf hindeutet, dass das Bewertungswachstum weiterhin hinter dem Mietwachstum zurückbleiben dürfte. Daher halte ich den Analystenkonsens für konservativ.
Schulden und Refinanzierungsschwierigkeiten
Wie in der Telefonkonferenz besprochen , strebt Vonovia für 2028 einen Beleihungsauslauf (LTV) von etwa 40 % an, was etwa 5,4 % niedriger ist als der im Jahr 2025 verzeichnete LTV von 45,4 %. Ich möchte darauf hinweisen, dass der konservativere EPRA-LTV, der Minderheitsanteile berücksichtigt, bei 47 % liegt .
Ein Großteil der Schuldenreduzierung kann zwar durch organische Wertsteigerungen erzielt werden, Vonovia strebt aber auch zusätzliche Verkäufe sowie ein Mengenwachstum im Segment der wiederkehrenden Umsätze an . Im Jahr 2025 verkaufte Vonovia 2.333 Wohneinheiten mit einem Aufschlag von 31,8 % auf die aktuellen Bewertungen, was das erhebliche Potenzial des Verkaufs von Wohnungen an Privatanleger unterstreicht. Von den insgesamt 530.979 Wohnungen im Besitz von Vonovia stellen die verkauften Einheiten nur einen kleinen Teil des Portfolios dar.
Der erneute Fokus auf Schuldenabbau erfolgt vor dem Hintergrund steigender Zinsen infolge des Krieges im Nahen Osten. Tatsächlich rentieren die achtjährigen, bis 2034 laufende Anleihen des Unternehmens mit einem festen Zinssatz von 4,25 % derzeit mit rund 4,3 % – deutlich mehr als die Fremdkapitalkosten von Vonovia in Höhe von 2,1 %. Trotz eines soliden Mietwachstums dürfte das Dividendenwachstum daher niedrig bleiben, da Vonovia die höheren Finanzierungskosten schrittweise auffangen muss.
Die gute Nachricht ist, dass 98 % der Schulden festverzinslich und gut gestaffelt sind, was darauf hindeutet, dass Refinanzierungsschwierigkeiten in den nächsten 24 Jahren aufgefangen werden können. Beispielsweise hat Vonovia sogar niedrigverzinsliche Anleihen mit Laufzeiten bis 2050 , was auf eine längere Phase der Zinsanpassung hindeutet.
Bewertung und Einstufung
Beim aktuellen Aktienkurs von rund 21 € je Aktie errechne ich für Vonovia eine marktübliche Kapitalisierungsrate von etwa 4,95 %. Berücksichtigt man ein Mietwachstum, das aufgrund von Nachholeffekten über 2 % Inflation liegt, ergibt sich selbst vor Berücksichtigung des Fremdkapitals eine Gesamtrendite im hohen einstelligen Bereich.
Im aktuellen Umfeld hoher Energiepreise ist mit einem überdurchschnittlichen Inflationsanstieg zu rechnen. Die EZB prognostiziert für 2026 eine Inflationsrate von 2,6 % , wobei ein noch stärkerer Anstieg auf 3,5–4,4 % möglich ist, sollten die Energiepreise längerfristig hoch bleiben.
Daher verliert ein wesentlicher Vorteil von Vonovia, insbesondere das Mietwachstum von rund 4 %, in einem Umfeld, in dem alle REITs aufgrund der allgemeinen Inflation ihre Mieten um 2–4 % erhöhen (in Europa ist die Inflationsanpassung an den Verbraucherpreisindex bei Gewerbeimmobilien-REITs weit verbreitet), an Bedeutung. Positiv ist jedoch, dass die Inflation sinken dürfte, sobald die Energiepreise nicht mehr im Jahresvergleich steigen. Die EZB prognostiziert für 2027 eine Inflation von 2,1 %.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass Anleger neben dem Fokus auf Schuldenabbau auch den konservativeren EPRA-Nettoveräußerungswert (NDV) berücksichtigen werden. Der EPRA-NDV lag bei 32,71 € je Aktie, ein Anstieg von 9,6 % gegenüber 2024, da Vonovia von der Senkung des deutschen Körperschaftsteuersatzes von 15 % auf 10 % ab 2028 profitierte.
Ob man nun den EPRA-Nettovermögenswert oder den EPRA-Nettovermögenswert betrachtet, die Vonovia-Aktien werden mit einem deutlichen Abschlag auf den Nettovermögenswert gehandelt (55 % bzw. 36 %). Dies bietet natürlich Möglichkeiten für Aktienrückkäufe, obwohl das Management angekündigt hat, dass der Schuldenabbau in den nächsten Jahren Priorität hat.
Zusammenfassend bin ich der Ansicht, dass Vonovias starkes Mietwachstum und die erwarteten Nettoinventarwertsteigerungen mit dem allmählichen Rückgang der Inflation das Interesse der Anleger wecken und den Aktien eine bessere Performance als vergleichbaren Unternehmen mit moderaterem Mietwachstum ermöglichen werden. Trotz der Risiken, die ich im nächsten Abschnitt erläutern werde, halte ich daher eine starke Kaufempfehlung für Vonovia weiterhin für gerechtfertigt.
Risiken
Vonovias hohe Verschuldung stellt ein wesentliches Investitionsrisiko dar. Der ausgewiesene Beleihungsauslauf von 45,4 % erscheint zwar relativ niedrig, doch berücksichtigt man den Abschlag auf den Nettoinventarwert (NAV), mit dem die Aktien gehandelt werden, so entspricht die Nettoverschuldung rund 68 % des Unternehmenswerts. Daher wird eine längere Phase von EZB-Zinserhöhungen das Dividendenwachstum begrenzen (da die Refinanzierung einen größeren Anteil des Mietwachstums aufzehrt) und gleichzeitig die Bewertungen unter Druck setzen (da die Bewertungsannahmen angesichts hoher Zinsen konservativer ausfallen).
Ein weiterer wichtiger Faktor ist, dass ein wesentlicher Teil der Gesamtrendite von Bewertungsgewinnen abhängt, deren Zeitpunkt und Höhe ungewiss sind. Betrachtet man beispielsweise die für 2026 erwarteten Dividendenzahlungen und das EPRA-Nettovermögenswachstum, so bietet Vonovia ein Gesamtrenditepotenzial von etwa 18 % im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs (vorausgesetzt, die Aktien steigen im Einklang mit dem EPRA-Nettovermögenswachstum). Von diesem Betrag entfallen nur etwa 33 % der Gewinne auf Dividenden, die restlichen 67 % resultieren aus dem EPRA-Nettovermögenswachstum auf 48,84 € je Aktie, wie die folgende Tabelle zeigt:
Rückgabekomponente Beitrag Kommentar§
Dividende§1,25 €/Aktie bzw. 33 % des Gewinns Relativ sicher dank niedriger Auszahlungen, steigender Mieten und gestaffelter Schuldenstruktur
EPRA NTA Wachstum 2,56 €/Aktie bzw. 67 % des Gewinns Ziemlich unsicher, abhängig von den Bewertungsannahmen.
Gesamt§3,81 €/Aktie Ungefähr 18 % im Vergleich zum aktuellen Aktienkurs
Quelle: Eigene Berechnungen
Nicht zuletzt sollten Anleger mögliche Änderungen der Mietpreisregulierung berücksichtigen. Die Mieten im deutschen Portfolio, das 88 % des beizulegenden Zeitwerts ausmacht, liegen bei 8,19 €/m² und damit deutlich unter den marktüblichen Mieten von 12,64–15,95 €. Dies bietet zwar langfristiges Wachstumspotenzial, doch restriktivere Regulierungen könnten dazu führen, dass Vonovia weiterhin unterdurchschnittliche Mieten zahlen muss und somit höhere Zinskosten nicht mehr durch Mietsteigerungen kompensieren kann.
Abschluss
Angesichts der hohen Volatilität der Energiepreise sind die Aktien von Vonovia im Jahr 2026 stark gefallen, da die Märkte mit einem neuen Zinserhöhungszyklus der EZB zur Inflationsbekämpfung rechnen. Dies wird zwar den Refinanzierungsdruck für das Unternehmen erhöhen, doch die Dividenden sind dank niedriger Ausschüttungen, steigender Mieteinnahmen und einer gut gestaffelten Schuldenstruktur weiterhin gut gedeckt.
Analysten prognostizieren für 2026 einen Anstieg des Nettovermögens nach EPRA im mittleren einstelligen Bereich, wobei die Wertsteigerungen voraussichtlich weiterhin hinter dem Mietwachstum von rund 4 % zurückbleiben werden. Daher halte ich die Konsensprognose für konservativ, was potenziell auf eine starke zweistellige Gesamtrendite für Stammaktionäre hindeutet.
Auch wenn das makroökonomische Umfeld für Vonovia zugegebenermaßen nicht ideal ist, gehe ich davon aus, dass sich die Anlegerstimmung verbessern wird, sobald die hohen Inflationswerte im Jahresvergleich ab 2027 nicht mehr relevant sind. Bis dahin werden Anleger mit einer attraktiven Rendite von 5,95 % für ihr Warten belohnt.
Zu den Hauptrisiken bei dieser Investition zählen die hohe Verschuldung von Vonovia, die damit einhergehende Unsicherheit hinsichtlich Zeitpunkt und Umfang der Wertsteigerungen sowie mögliche zukünftige Änderungen der deutschen Mietvorschriften.
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