Vonovia Aktie

Da gehe ich mit dir konform
Warum soll man in diesem desaströsem Unternehmen noch gutes Geld nachwerfen
Mein Bankberater hatte Recht
Er sagte Finger weg Finger weg
Er sagte auch ein Unternehmen das über 40 Milliarden € Dchulden vor sich herschiebt ist eher ein Pleitekandidat
als ein aufstrebendes Gewinn Modell
Er meinte sogar die weitere Divizahlung ist auf wackeligen Füßen
Und könnte schon für nächstes Jahr gestrichen werden
Ich jedenfalls werde in diese Bruchbude keinen Cent mehr investieren

Lustig was es für Clowns gibt, oder angeblich geben soll.
Kein einziger Vermieter strebt normalerweise ein LTV von 45 an.
Der wichtigste Indikator ist hier ob die Mieteinnahmen den Schuldendienst tragen. Bei einem ICR von 3,7 ist das mehr als gegeben.
In den letzten 4 Wochen sind die Renditen der 10 jährigen jedenfalls um 0,25% gefallen.
Der Ölpreis sogar um 30%. Wenn der Frieden im Iran hält, und auch noch eine Lösung  im Ukraine Krieg kommt dann sehen wir hier einen noch stärkeren Absturz beim Ölpreis .
.Aber vermutlich hat der angebliche Bankberater Geheimwissen.

Was für ein LTV hast Du bei Deinen Immobilien?

ca 36 -42, je nachdem welche Bewertung man nimmt, inkl meiner Eigenen Immobilie. ca 70 % aller Darlehen sind mit unter 1,3% eff finanziert und zwar endfällig.
Bauchschmerzen machen mir wie oben geschrieben nur kleine MFH im Vogtland und Ostsachsen. Da habe ich bei kleinen 2 Raumwohnungen tatsächlich Leerstand. Die Mieten dort sind absolut lachhaft. z.B. 68m2 sanierter Altbau in wirklich schöner städtischer Lage,Parkett, Bad mit Wanne und Dusche und Fenster, Balkon und Gartenanteil --> Angebot 260 € netto kalt Nachfrage NULL.
Wenn diese Wohnung in meinem Haus in Berlin wäre mit der Ausstattung wäre die Miete eher zwischen 1300 und 1600 nettokalt. Und binnen 10 min weg.

Das wollte ich damit ausdrücken Vonovia vermietet eher in Nachfragestarken Regionen, die Kosten für Sanierungen und so weiter sind für Vonovia immer gleich, egal wo in Deutschland, dadurch steigt die Rendite progressiv noch mehr an. Das bekommt aber niemand mehr hin, da die Preise die Nachfrage abbilden.

Der eigene Wert der Immos ist aber komplett lächerlich bei VNA wenn man sich mal den Markt anschaut. Ich denke mal das Immoaktien einfach unsexy sind für die Algos. Da man schlicht immer nach dem nächsten Hype sucht um schnell reich zu werden. Rein von der logik her müssten wir sicher woanders stehen. Ich sehe das entspannt, auch wenn der Kursverlauf allein in diesem Jahr absolute Katastrophe ist.  

LTV bei der eigengenutzten Immobilie kann ja auch ruhig niedrig ein. 1990 für 100.000 euro gebaut. Inflationsbedingt , heute 400.000 Euro Wert. Damals hatte ich rund 20% Eigenkaptital. Ein wenig getilgt habe ich auch. Das LTV für meine selbstgenutze Immobile liegt unter 20-
Aber bei den vermieteten habe ich generell 80% finanziert, und nichts getilgt. Die Wohnungen haben sich ebenfalls durch Inflation im Wert mehr als verdoppelt. 150000 Kosten, 120.000 Kredit. Heute 300.000 Wert. Also ein LTV von 80 hat sich ohne Schulden abzubezahlen auf ein LTV von 40 reduziert.  Selbst bei 5% Zinsen (500 Euro im Monat) habe ich einen Nettogewinn von über 3000 Euro im Jahr. Der eigentliche Vorteil ist aber das ich jederzeit verkaufen kann, und so 180.000 euro realisiere, pro Wohnung.
Ich begreife einfach nicht das hier so aufs LTV geschaut wird. Ein LTV von 45 ist mehr als konservativ. Je niedriger desto geringer der Hebel und desto höher die Steuern.
Durch die hohen Staatschulden einiger Südeuropäer wäre selbst bei einer stärkeren Inflation die Zinserhöhungen stark begrenzt. Uns würde die Eurozone um die Ohren fliegen. Klar tut die EZB so als wäre sie nur dem Geldwert verpflichtet. Aber vielleicht erinnern wir uns noch an den Beginn der Niedrigzinsphase.

www.finanzen.net/zinsen/leitzins

Thema Inflation und Energie
www.wallstreet-online.de/nachricht/...arnt-gewaltiger-oelflut

haette man noch warten können, aber der Markt wollte es so.
Es gehen viele Firmen Insolvent, wandern ab, viele haben
auf erneuerbare Energie umgestellt aufgrund des Iran Kriegs.
Nun ist der Krieg so gut wie aus, wir werden eine wahre
Ölschwemme bzw Überversorgung erleben.
Das müsste doch endlich Vonovia beflügeln.

wird tatsächlich überstrapaziert.

Vonovias LTV liegt bei um die 45 und sinkt leicht. Steuerlich ist das natürlich negativ aber ich denke das das kein Problem darstellt. Bei uns Kleinvermietern ist das natürlich anders.

Ich würde eine nicht eigengenutzte Immobilie immer zu 100% oder drüber finanzieren, wenn die Bank mitspielt. Mein Kapitaldienst liegt immer zwischen 5,5 und 6 %. Ich tilge also immer in unterschiedlicher höhe, 0 % Tilgung wie du Betongold hab ich noch nie gemacht.

Zurück zur Steuer und dem LTV, VNA kompensiert das locker durch sinnvolle Invests in Sanierungen, langfristig der viel bessere Weg. Interessant wäre eher mal das LTV zum Zeitpunkt des Kaufes. Strategisch will VNA immer zu 50/50 FK/EK erwerben aber in der Vergangenheit ?

Ich finde einfach nullkommanullnichts warum ich hier nicht langfristig in die Aktie reingehen sollte. Eine weitere Abwertung des Bestandes kann ich mir nicht vorstellen, das LTV würde dann steigen aber selbst 75 wäre immer noch gut. Aufwertung des Bestandes wäre ein Booster. Nachfrageeinbruch ? nicht in den Lagen. Höhere Sanierungskosten? max wenn Baumaterial noch teurer wird, sinkt aber gerade wieder.
DAs einzige Problem sind Anschlussfinanzierungen zu deutlich schlechteren Konditionen, Aber auch hier sehe ich nicht das Problem, da ja die Beleihungsausläufe durch Wertsteigerungen, dem hohen EK Anteil, und dem sinkenden LTV durch Tilgung fallen und damit wird man sich wohl eher die Kreditgeber aussuchen können, und verhandelt die Konditionen nach unten. DAs Risiko durch die geringe Beleihung pro Objekt ist ja extrem gering für jede Bank und die haben Vorgaben was das Portfolio an Immofinanzierungen angeht. Sie würden sich also eher die Finger danach lecken um Vonovia als Partner zu gewinnen.

Eventuell hab ich auch was übersehen  

Die Akquisition kommt zu einer Zeit, in der die europäische Bauwirtschaft noch immer unter der Schwäche im Wohnungsbau leidet. Holcim setzt damit jedoch auf eine Erholung des Marktes. „Wir glauben, dass sich der Markt in den nächsten fünf bis zehn Jahren erholen wird. Deshalb investieren wir jetzt“, sagte Gutovic. „Man kauft keine Unternehmen, wenn die Gewinne auf Rekordniveau stehen.“
www.handelsblatt.com/unternehmen/...n-xella-ab/100234188.html