Vonovia Aktie

Dass mit diesen "abrisshäusern".
Wohne in NRW, sehr ländlich,
Und es gibt hier auch unzählige häuser
Mit recht guter Substanz, die einzeln
In der Prärie rumstehen, bewohnt von der älteren Generation.
Die nachkommen haben meist null Ambition, dort mal einzuziehen, und die Nachfrage wird sehr niedrig sein.
Dort zu leben ist einfach nicht attraktiv,
Auch, wenn man dort in Ruhe und Frieden leben kann.
Ich behaupte, bei steigender Bevölkerung wird das gewünschte wohnangebot immer knapper.
Und der Staat wird viel kompensieren müssen,
Dass ein jeder sich Wohnen leisten kann.
Stichwort : Wohngeld, hartz4 oder auszubildenenzuschuss

dieses ländliche - sogenannte ruhiges Wohnen -- ist auch nicht immer gewährleistet.
Frage diesbezüglich mal die Leute , welche in Nagold  ( Schwarzwald ) leben.
Seit dort in der ehemalige BW Kaserne Deutschrussen eingezogen sind, ist es vorbei mit der Langeweile.
Noch ein anderer Tipp:
In Bruchsal -neben John Deere gibt es eine Disko. Hat nur über das WE geöffnet. Schau dir das mal in Ruhe an . Danach hast du keine Fragen mehr.  

"Ich schlag das demnächst mal meinen Mietern in Stuttgart, Tübingen, Sindelfingen vor. Weshalb bei mir die exorbitanten Mieten bezahlen wenn man doch ganz wunderbar in Kusel wohnen, an der Fernuni Hagen studieren und dann zum Praktikum mit dem Zug nach Paris fahren kann.

Und sicher sehen das die Hippster aus Berlin bzw. die "Schicken" aus München ebenfalls so."

Das sind zwei komplett unterschiedliche Segmente die nicht viel miteinander gemeinsam haben.  Neuere oder top renovierte Wohnungen in Hochpreisigen Regionen haben mit dem Vonovia Bestand soviel zu tun wie Porsche und Mercedes mit Lada und Trabbi.

Die "Qualltät" des Vonovia Bestandes ist doch was ganz anderes. Über die diversen Aufkäufe und Übernahmen hat man sich ein absolutes low cost Portfolio reingeholt. Eisenbahnerwohnungen von Dt.Annington, Low End Werkswohnungen über den Viterra/EON Deal und auch die in den letzten Jahre erworbenen Portfolien sind nicht viel besser. Es kommt doch nicht von ungefähr, das trotz der Lage in Gro0städten gerade mal 7,49€ / m2 Nettokaltmiete reinkommt.

Und ob für solche Wohnungen, die man zwischen 2004 und 2016 zu Preisen von 500-1000€ / m2 erworben hat jetzt 2500€ / m2 gerechtfertigt sind , oder vielleicht doch nur  1500-2000 m2 ist einer der vielen Fragen um die Neubewertung in dem aktuellen Zinsumfeld tobt.

Nochmal zur Erinnerung , der Bestand in Deutschland hat mittlerweile eine Bewertung von  29,1x der Jahresmiete. Du kommst doch selber aus der Immobilienbranche. 29,1x sind doch Mondpreise / Mondbewertungen in dem aktuellen Zinsumfeld.

Meine Gründe für meine 2 letzten (kleinen) Zukäufe sind, dass ich die anderen Teile der Analyse teile. Langfristiger Wohnungsmangel in Großstadtregionen, Lohnerhöhungen/Inflation die irgendwann auch in dem Niedrigpreissegment auf die Miete durchschlagen, uws...

Aber die Bewerung selber mag ich mir nicht schönreden....29,1x  Bewertung der Jahresmiete sagt mir da alles....

ich möchte wieder zur eigentlichen Diskussion zurück.
Das  Problem ist schlicht und ergreifend für den Hauseigentümer:
Anschaffungskosten in Bezug auf Wirtschaftlichkeit versus Klimaschutz:
d.h. wenn ich mir heute eine Wärmepumpe kaufe samt den Voraussetzungen einer Wärmedämmung , damit die Wärmepumpe effizient arbeiten kann , muss ich für die Maßnahmen bis zu 60000 Euro kalkulieren.
d.h. im Klartext: Wenn ich den gesparten Gasverbrauch zum Verbrauch der Wärmepumpe gegenrechne , benötige ich ca. 25 Jahre , bis ich in die Gewinnzone komme. Da mag ich es nicht ausschließen , dass das an Jahre dem einen oder anderen Verbraucher zu lang ist. Insbesondere wenn er über 50 Jahre ist. Da mag er sein gespartes Geld doch lieber an anderer Stelle ausgeben.
Über den Besuch der ISH in Frankfurt hatte ich bereits hier berichtet.
Danach ist klar:
Technik wird weiter entwickelt.
Mit Erhöhung der Produktion wird der Anschaffungspreis geringer für eine Wärmepumpe ( dann ist ja Abwarten das Gebot der Stunde)
Einer der Gründe für das Dilemma:
Jahrelang hatte man die Gasheizung favorisiert samt Logistik
Gas war einfach zu beziehen und gnadenlos billig.
Gemeinderäte haben laut Kommunalrevier ihre Versorgungspflicht erfüllt und die Arbeit an die Gaswerke delegiert.
Fernwärme kostet da wesentlich mehr Engagement und Arbeit .
EnEV wurde nur halbherzig umgesetzt ( hin und wieder modifiziert , als Arbeitsnachweis für Beamte).
Fazit : Klimaschutz kostet Geld.
Das Problem : Geld hat man aber nicht unbedingt in dieser Größenordnung vorrätig.
Für die Lösung wird sehr viel Fingerspitzengefühl angezeigt sein , damit weite Teile der Bevölkerung sich nicht übervorteilt fühlt.

Häufig sind diese Sozialklauseln zeitlich befristet (entweder an den bestehenden MV gebunden oder aber bis zu einem Ablaufdatum). Diese Befristungen müssten für Teile des Portfolios noch bestehen.

Ferner zu beachten: Vergleiche mal den Mietspiegel Tübingens (enorm hohe Marktmieten) und Stuttgarts mit den jeweils aufgerufenen Marktpreisen. Die Mietspiegel sind deutlich niedriger angesiedelt als das, was z.B. private Vermieter aufrufen. Vonovia hält sich da allerdings an die geltende Rechtslage und überschreitet den Mietspiegel meines Wissens nach nicht, wenn dies nicht zulässig ist.

Hinsichtlich des Bewertungsfaktor: 29,1 Jahresmieten sind nach dem Ertragswertansatz durchaus hoch (rund 3,44 Prozent Mietrendite). Allerdings ist das auch nur ne Zahl.

Eigenes Beispiel: Wir hatten im Jahre 2021 in Stuttgart ein 5-Parteienhaus mit 343 qm Wohnfläche für brutto 1,2 mio erworben. Die damaligen Jahresmieten betrugen rund 34k p.a., was ungefähr einem Vervielfältiger von rund 35 entspricht. Ein absoluter Mondpreis ? - Du wirst sagen: "Ja klar, viel zu teuer".
Mittlerweile wohnt nur noch eine einzige Partei der ursprünglichen Mieter dort. Bei jedem Auszug eines Altmieters wurde die Wohnung saniert und unabhängig vom Mietspiegel der erzielbare Marktpreis aufgerufen. Die Sanierung der 4 Wohnungen hat 100k gekostet, womit die AK/HK auf 1,3 mio gestiegen sind. Mittlerweile erzielen wir aus dem Objekt jedoch eine Jahresmiete von knapp 66,5k, was nun nur noch einem Vervielfältiger von 19,5 entspricht oder mit anderen Worten, die Mietrendite ist für uns auf 5,12 Prozent gestiegen.

Ein und das selbe Objekt, einige Mieterwechsel, ein wenig aufgehübscht und zu einer wesentlich höheren Miete vermietet. Vervielfältiger von 35 auf 19 gefallen.

Und genau das macht Vonovia. Beim Auslaufen von etwaigen Sozialklauseln bzw. bei Mieterwechseln wird ein wenig was an der Wohnung getan und der Marktpreis (allerdings nach dem örtlichen Mietspiegel) aufgerufen.

zitat: "absolutes low cost Portfolio"

ja, das ist nicht gerade sexy. aber dafür praktisch vollvermietet. low cost wohnungen stehen nie lange leer, ausser sie sind wirklich irgendwo an den äussersten randlagen. bei teuren wohnungen muss die lage ganz genau stimmen sonst wirds heikel wenn die wirtschaft plötzlich hustet.

das ist eben auch eine qualität...

Häufig sind diese Sozialklauseln zeitlich befristet (entweder an den bestehenden MV gebunden oder aber bis zu einem Ablaufdatum). Diese Befristungen müssten für Teile des Portfolios noch bestehen.

Ferner zu beachten: Vergleiche mal den Mietspiegel Tübingens (enorm hohe Marktmieten) und Stuttgarts mit den jeweils aufgerufenen Marktpreisen. Die Mietspiegel sind deutlich niedriger angesiedelt als das, was z.B. private Vermieter aufrufen. Vonovia hält sich da allerdings an die geltende Rechtslage und überschreitet den Mietspiegel meines Wissens nach nicht, wenn dies nicht zulässig ist.

Hinsichtlich des Bewertungsfaktor: 29,1 Jahresmieten sind nach dem Ertragswertansatz durchaus hoch (rund 3,44 Prozent Mietrendite). Allerdings ist das auch nur ne Zahl.

Eigenes Beispiel: Wir hatten im Jahre 2021 in Stuttgart ein 5-Parteienhaus mit 343 qm Wohnfläche für brutto 1,2 mio erworben. Die damaligen Jahresmieten betrugen rund 34k p.a., was ungefähr einem Vervielfältiger von rund 35 entspricht. Ein absoluter Mondpreis ? - Du wirst sagen: "Ja klar, viel zu teuer".
Mittlerweile wohnt nur noch eine einzige Partei der ursprünglichen Mieter dort. Bei jedem Auszug eines Altmieters wurde die Wohnung saniert und unabhängig vom Mietspiegel der erzielbare Marktpreis aufgerufen. Die Sanierung der 4 Wohnungen hat 100k gekostet, womit die AK/HK auf 1,3 mio gestiegen sind. Mittlerweile erzielen wir aus dem Objekt jedoch eine Jahresmiete von knapp 66,5k, was nun nur noch einem Vervielfältiger von 19,5 entspricht oder mit anderen Worten, die Mietrendite ist für uns auf 5,12 Prozent gestiegen.

Ein und das selbe Objekt, einige Mieterwechsel, ein wenig aufgehübscht und zu einer wesentlich höheren Miete vermietet. Vervielfältiger von 35 auf 19 gefallen.

Und genau das macht Vonovia. Beim Auslaufen von etwaigen Sozialklauseln bzw. bei Mieterwechseln wird ein wenig was an der Wohnung getan und der Marktpreis (allerdings nach dem örtlichen Mietspiegel) aufgerufen.

Beim obigen Bild handelt es sich um eine Mieterin, die seit 1979 in ihrer Wohnung wohnt. Es handelt sich dabei übrigens um 3 Zimmer mit 59 qm.

Beim Verkauf des Portfolios von der kommunalen Gesellschaft an eine andere Gesellschaft wurden Sozialklauseln vereinbart, die an das Bestehen der MV gebunden sind. So wurde vereinbart, dass Mieterhöhungen nur maximal x Prozent auf 3 Jahre betragen dürfen. Ferner noch eine Vereinbarung zur Berechnung, die an den Mietspiegel gebunden ist und diesen jedoch bremst.

Die Mieterin zog (wie gesagt) im Jahre 1979 zu einem damaligen Mietpreis von 250 DM ein. Die übrigen Altmieter sind zwischenzeitlich allesamt verstorben bzw. umgezogen. Die Wohnung drüber wird für 585 Euro kalt vermietet (gleiche Größe/Schnitt). Im Übrigen auch nur 585 Euro kalt, da dies vom Mietspiegel so vorgesehen ist.

Solche Altmieter ziehen natürlich den Schnitt in Vonovias Portfolio nach unten.  

zinszyklen haben in der spitze in der vergangenheit nie lange gedauert. auch wenn die kerninflation hartnäckig ist und uns womöglich auch 2024 begleiten wird; so dürfte doch bereits 2025 die zinswelt wieder ganz aussehen. und dann kann sich jeder, der die vonovia jetzt gekauft, freuen. und zwar egal ob der einkaufspreis 15€, 17.50€ oder 20€ betrug.

Interessantes Beispiel und Erklärungen

Muss ich erstmal sacken lassen und dann ggf. in zukünftige Entscheidungen mit einbeziehen.

Danke für die Info

Am obigen Beispiel sieht man folgendes:

Wären wir rein nach dem Vervielfältiger gegangen, wäre das 35 fache der Jahresmiete viel zu teuer und eine Rendite in Höhe von 2,9 Prozent p.a. viel zu wenig. Wir hätten das Haus nicht gekauft. Allerdings haben wir natürlich das enorme Mietsteigerungspotenzial gesehen. Denn auch wenn es sich dabei um einen Nachkriegsaltbau handelt, Stuttgart ist Stuttgart. Da mietet man beim Neuvertragsabschluss einfach nicht mehr unter 15 Euro je qm bei einem Altbau. Neubau ist natürlich noch wesentlich teurer.

Das Verrückte: Nach dem Vervielfältiger wäre der Wert des Hauses nun um rund 45 Prozent durch die Neuvermietung gestiegen. Nach dem DCF Ansatz (unter Berücksichtigung der aktuellen Inflationsrate und des aktuellen Marktzinses) läge die Wertsteigerung bei etwa 55 Prozent (hohe Inflation wirkt wertsteigernd, hoher Zins Wertmindernd, Realzins heute im Vergleich zu 2021 deutlich in den negativen Bereich gerutscht). De facto, müssten wir das Haus morgen jedoch notverkaufen, würden wir vor Steuern vermutlich null auf null oder mit nem kleinen Gewinn/Verlust rauskommen.

Soviel zum Mietvervielfältiger bzw. zum DCF Verfahren.

Im Falle Vonovias liegt die Sache bei den meisten Objekten jedoch anders. Hier vermietet man aufgrund vielfältiger Faktoren (Sozialklauseln, Mietsteigerungsbremsen, relativ hoher Bestand an Altmietverträgen durch Werkswohnungen, etc.) im Schnitt deutlich unter dem eigentlich erzielbaren Marktmietpreis. Dies führt durch die gestiegenen Zinsen zu einer technischen Abwertung des Buchwertes. Ferner sollen Verkäufe als zusammenhängende Portfolioverkäufe erfolgen. Angesichts der aktuellen Zurückhaltung entsprechender Investoren, kommen die Verkäufe natürlich nur spärlich in Gang.

Ich bin mir allerdings sicher (!), würde Vonovia nicht ganze Portfolios verkaufen wollen sondern Haus für Haus, würde man denen die Häuser auch zu 30 Prozent über Buchwert aus den Händen reißen. In Tübingen, Sindelfingen, Stuttgart, Frankfurt, München, Hamburg, Berlin, etc. sind auch 3250 Euro pro qm für Nachkriegsbauten ein absolutes Schnäppchen.

Stimmt ja alles, hat vor einem Jahr auch alles gestimmt. Wenn so eine Whg mit diesen Altmieten frei wird, wird erst mal eine Renovierung im mittleren fünfstelligem Bereich fällig, samt Finanzierung zu 5%. Da sind die nächsten geschätzt 15 Jahre mit marktüblicher Miete schon wieder weg und keine Rendite erzielt.

Sofern man die Kosten der anstehenden Gebäudesanierungen auf den Gebäudebestand hochrechnet und den umlagefähigen Anteil kapitalisiert, dürfte doch beim Unternehmenswert nicht mehr viel übrig bleiben.  

unter dem Strich sieht es genau so aus.
Und eine Immobilie zu verkaufen wird auch nicht einfacher.
Beginnt schon mit der Frage : Wo steht das Haus.
Dann kommt der Blick in die Klimakarte.
Wo und wie die Region bedroht ist vom Klimawandel.
Danach wird der Energieaufwand definiert bzw. der Aufwand diesen zu reduzieren.
4 % Zinsen ggfs. auf die Restschuld zzgl. Notarkosten , Maklergebühren , Eintrag ins Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer.
Da kommen ganz schnell 13 % Mehrausgaben hinzu für den Käufer.
Ich denke mal , da werden auch einige Gutverdiener überfordert sein.
Man lebt ja schließlich nicht nur , um ein Haus abzubezahlen.

Das heißt, wenn man ein Haus saniert und dafür deine Barmittel aufbraucht, hat man danach 0€ an Vermögenswert!?
Oh man, diese geistigen Tiefflieger hier! Ich sagt nur, die Zinsen sind von 0 auf 3% gestiegen, also um 300%, oder waren es 3000% ;) !

wer das in München findet, ich kaufs! Selbst Schrottimmobilien kosten da aktuell viel mehr!

Ich argumentiere mit meinem Bewertungsmodell für Bestandshalter, welches Ihnen überhaupt nicht bekannt ist uns Sie mit Ihrem. Von Barmitteln war gar keine Rede. Ich schrieb lediglich, dass der Unternehmenswert nach meinem Bewertungsmodell negativ ist.  

Demnach sollten alle Bestandshalter ihre Immos jetzt wohl schnell noch verschenken, bevor sie beim Verkauf draufzahlen müssen.

Das Datum des posts erklärt es wohl...

Fakten, statt Vermutungen

report.vonovia.de/2022/q4/de/epra-nav-kennzahlen/

Vonovia ist wie Wirecard, "Unternehmenswert nach meinem Bewertungsmodell negativ ist", "..Kursziel 6 Euro maximal."


Ich mach mir meine Welt wie sie mir gefällt.

negativ"

(das ist halt das Problem bei Modellen, siehe Klimawandel, Bevölkerungsprognosen....)

das mag ja in Bezug auf diese DCF Modelle sogar stimmen aber, fällt bei diesen cashflowanalysen nicht der substanzwert unter den Tisch?

Müsste Vonovia nach US-GAAP bilanzieren, müsste man zu Anschaffungskosten bewerten.

"Vonovia bewertet Investment Properties zum beizulegenden  Zeitwert. Hätte das Management das Anschaffungskostenmodell, wie gemäß IAS 40 gestattet, gewählt, würden die Buchwerte der Investment Properties ebenso wie die korrespondierenden Aufwands- oder Ertragsposten erheblich abweichen."

-> Somit würde sich ein Großteil der aktivierten Vermögenswerte in Luft auflösen.

Wie hoch belaufen sich denn übrigens die fortgeführten Anschaffungskosten der Investment Properties? M.W. ist das eine Pflichtangabe im Anhang. Ich finde die Angabe nicht.

-> Der durchschnittliche Gebäudebestand hat heute noch die Energieeffizienzklasse E mit 100 bis 130 kw/h Verbrauch p.a/qm. Kann man m.W. nur indirekt über die CO2-Angabe (lt. GB von 38 auf 33 gesunken) herleiten. Haus und Grund gibt die Kosten mit 15 bis 100 TEUR je Wohneinheit an, um die EU-Richtlinie einzuhalten. Die Modernisierungsumlage wird dies nicht kompensieren können und die Mittelabflüsse für Modernisierungsmaßnahmen sind selbst am unteren Ende recht gewaltig.