war auf der HV.
hier die wesentlichen Aspekte, die aus meinen 3-Seitigen Fragekatalog hier mit Antworten einfüge:
2.§Im Nebenwerte-Journal vom Nov. 2018 hat Herr André Speth gesagt, dass es aktuell kein Thema sei, den Schalter vom Immobilienentwickler in Richtung Bestandshalter umzulegen, dies könne jedoch schnell erfolgen. Wie sehen Sie die Entwicklung bei den Verkaufsbemühungen von entwickelten Immobilien? Ist der Markt dabei, sich zu verändern, nachdem erste Kommentare bereits von beginnender Stagnation des Preisniveaus bei Neuvermietungen sprechen und sie im GB mitteilten, dass sie dieses Jahr höhere Umsätze tätigen müssen, um ihre Ziele (etwa das Vorjahresergebnis) erreichen können. Und wie ist die Situation bei Städten, die eine Mietpreisbremse einführen wollen?
Es werden grundsätzlich nur Immo-Standorte ausgewählt, wo man diese Situation (Mietpreisbremse für 5 Jahre) nicht hat und derzeit ist kein Standort in Bremen oder Berlin dabei. Das Verkaufspreisniveau hat sich etwas normalisiert. Die Verkaufsmargen liegen derzeit auf dem Niveau von 2016/2017.
2018 36%
2017 29 %
2016 24 %
3.§Wie flexibel ist Ihre Finanzierung? Hierbei interessiert mich insbesondere, wie hoch %ual die einzelnen Immos finanziert werden oder erfolgt hierbei eine Blockfinanzierung? Und wie verhält es sich bei einem Verkauf von finanzierten Immos? Fallen hiermit evtl. Vorfälligkeitsentschädigungen an? Können diese problemlos auf andere
Immobilien umgeschrieben werden oder welche Strategie haben Sie hierbei?
Objektfinanzierungen 75 % Loan to Cost (LTC)
Es wird ein Euribor-Darlehen mit ca. 3-4 Jahren Laufzeit abgeschlossen. Es erfolgt eine Absicherung über ein Derivate-Hedge (Derzeit sind ca. 80 % gehedged). Bei weiteren Käufen wird der Hedge auf 100 % steigen.
4.§Haben Sie in Zukunft vor eine Notierung im geregelten Markt anzustreben? Scale gehört zum Freiverkehr, was viele Investoren an einer Anlage hindert (Auszug aus FAZ vom 28.2.2019 „Nachwuchssegment Scale blüht im Verborgenen“).
Man strebt eine andere Börsenzulassung an. Evtl. geregelter Markt. Dies wird derzeit geprüft. Grund ist: Besserer Zugang zu institutionellen Investoren.
5.§Sie haben in 2018 eine KE im Verhältnis 10:3 vorgenommen, die von den Aktionären nicht vollständig mitgegangen wurde. Der Emissionspreis der bezogenen Aktien lag bei 22,50. Was hat diese KE der Gesellschaft gekostet und im GB 2018 schreiben sie, dass weitere KE’s möglich sind. Nach erfolgter KE ist der Aktienkurs längere Zeit unterhalb des KE-Niveaus verharrt. Für mich stellt sich hier die Frage, ob ein rein organisches Wachstum hier nicht ausreichend wäre?
Derzeit keine KE geplant. Ein Vorratsbeschluss wurde auf der HV genehmigt. Es soll in absehbarer Zeit keine Kapitalverwässerung geben.
6.§Lt. GB haben sie einen Immo-Buchwert von 176,1 Mio. €. Dies entspricht bei 1791 Wohneinheiten, die sie dort ausweisen mit einer durchschnittlichen m²-Zahl von 66 etwa 1.490 € pro m². Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für die Sanierung pro m²? Und hier gleich die Anschlussfrage: Wie kann man die Capex für die jeweils verkaufte bzw. im Verkauf befindlicher Immobilien im GB erkennen?
Die Sanierungskosten beliefen sich pro m²:
Minimum bisher 50 €
Maximum bisher 400 €
In den meisten Fällen jedoch 100 bis 200 €.
Im GB steht, dass im Jahr 2018 das Grundstück Steinau auf 1 € abgeschrieben wurde. Warum hat man das getan und was hatte das Grundstück einmal gekostet?
Das Grundstück wurde früher einmal geteilt. Der eine Teil konnte mit gutem Gewinn verkauft werden; der verbleibende Rest wurde mit 104 TEU in die Bilanz eingebucht; Jetzt hat man sich entschieden, solch kleine Teile nur noch mit 1 € einzubuchen, da möglicherweise kein Interesse bestehen könnte. Jedoch will man grundsätzlich auch Flächen die verkauft werden und die ungenutzt sind, behalten und mit einem € einbuchen, da sich evtl. doch später eine Verwendung finden könnte.
7.§Wie hoch ist ihre derzeitige Leerstandsquote und wie zügig können die Renovierungen vorgenommen werden.
Leerstandsquote 31.12.2018 9,0 %
Leerstandsquote 30.04.2019 6,2 %
Renovierungen werden immer zeitnah nach erfolgtem Kauf vorgenommen.
8.§Seite 43 im GB Anleihen: Ist beabsichtigt, die bestehende Anleihe ü/TEU 5.946 nach erfolgreich begebener neuer Anleihe zurückzukaufen, um Zinsen zu sparen. Wie weit sind die Gespräche mit den Banken oder institutionellen Investoren fortgeschritten? Welcher Zinssatz ist bei der neuen Anleihe vorgesehen und wie hoch das tatsächliche Volumen?
Man ist mit Banken derzeit in Gespräch. Es soll jedoch (aus Kostengründen) erst dann eine emittiert werden (Ausgestaltungsniveau steht auch noch nicht fest), wenn ein konkreter Zweck besteht (Ankauf von Immos)
9.§Ich habe im GB keine Aussage darüber gefunden, wie hoch der aktuelle NAV ist, oder wurde er nicht ermittelt? Jedoch hatten sie früher einmal gesagt, dass 20 Mio. stille Reserven in der Bilanz schlummern und SMC-Research schreibt in der letzten Studie von 40 Mio.€. Können Sie auch hierzu etwas sagen?
Per 31.12.2018 beträgt der NAV 200,5 Mio. €; somit sind 24,4 Stille Reserven vorhanden.