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Untervermietungen sollen Mietern ermöglichen, beispielsweise während eines Aufenthalts im Ausland ihre Wohnung halten zu können, wie der Vorsitzende Richter Ralph Bünger damals in Karlsruhe erklärte. Die Untervermietung solle den Mieter entlasten, seine Kosten verringern. Ob mit Untervermietungen finanzielle Gewinne erzielt werden dürfen, ist höchstrichterlich nicht geklärt.
Bünger sprach auch mit Blick auf angespannte Wohnungsmärkte von einer hochinteressanten Frage, die Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen betreffe. Gesetzliche Regelungen zu möbliertem Wohnen stehen aus. Das Bundesjustizministerium hat einen Entwurf vorgelegt, der unter anderem die Vermietung von möbliertem Wohnraum verstärkt regulieren soll.
Konkret geht es am BGH um einen Fall aus Berlin, bei dem eine Vermieterin einem Mieter gekündigt hatte, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet habe. Der heute 43-Jährige verlangte demnach 962 Euro monatlich für eine Zweizimmerwohnung, für die erst selbst anfangs 460 Euro zahlte. Er wohnt nach eigenen Angaben nach wie vor in den 65 Quadratmetern.
Bisher keine Regeln für Möblierungszuschlag
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Der Mann argumentiert, er habe die Wohnung den Untermietern voll ausgestattet überlassen - unter anderem mit Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. "Es fehlte an nichts." Er habe geschaut, was sein Hab und Gut wert seien. Nur gebe es keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden. Ein Problem, das der Deutsche Mieterbund bestätigt.
Der Gesetzentwurf aus dem Haus von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sieht für die Berechnung eines Möblierungszuschlags unter anderem vor, dass Vermieter für vollmöblierte Wohnungen eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verlangen können sollen. Der Entwurf ist laut einer Ministeriumssprecherin schon in der regierungsinternen Abstimmung.
Zuschlag unverhältnismäßig hoch?
Die Anwältin des Mieters, Sophie Thürk, hatte in der Verhandlung argumentiert, entscheidend sei, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung habe. Das sei hier der Fall, da ihr Mandant seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts behalten wollte. Er habe auch persönliche Dinge zurückgelassen. Was der Mieter dann mit den Untermietern aushandle, sei allein deren Sache. Die Vermieterin habe damit nichts zu tun.
Der Vertreter der Vermieterin, Siegfried Mennemeyer, hatte keine Einwände dagegen, dass eine Untermiete dem Hauptmieter ermögliche, seine Miete zu zahlen. "Die Frage ist, ob man da jetzt ein Gewinnmodell draus macht."
Aus Sicht des Landgerichts Berlin war der Zuschlag unverhältnismäßig hoch - zumal die Vermieterin nicht an den Erträgen beteiligt wurde. Außerdem wären gemäß der Mietpreisbremse höchstens 748 Euro zulässig gewesen.
Gleiche rechtliche Spiegelregeln wie für Vermieter
Der Deutsche Mieterbund hatte anlässlich der Verhandlung betont, dass viele Menschen nicht freiwillig zur Untermiete wohnten - sondern schlichtweg keine Wohnung zur Hauptmiete bekämen. "Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell "gewinnbringende Untervermietung" ausgenutzt", erklärte Rechtsanwältin Sabine Schuhrmann vom Mieterbund damals.
Neben bislang fehlenden Vorgaben für den Möblierungszuschlag seien Vermietende nicht verpflichtet, diesen im Mietvertrag gesondert auszuweisen. Er werde daher oft genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Allerdings erklärte die Expertin: "Wenn Mietende untervermieten, werden sie selbst zu Vermietenden und müssen sich an die gleichen rechtlichen Spiegelregeln halten, die für Vermietende gelten." Hierzu gehöre, sich an die Mietpreisbremse zu halten. Mietende dürften keine Untermiete fordern, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege./kre/DP/zb
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