Bärenstarke Dividendenaktie zündet Turbo: Jetzt noch einsteigen?

Immobilien-Aktien: Unscheinbar, aber extrem erfolgreich

Innerhalb der Gruppe dividendenstarker Aktien sind die Anteile von Immobilieninvestitionsfonds (REITs) bei vielen Anlegerinnen und Anlegern besonders beliebt. Einerseits ermöglichen sie (anteiligen) Immobilienbesitz auch bei geringem Vermögen – ganz ohne großen Aufwand.

Andererseits bieten sie überdurchschnittlich hohe Dividendenerträge, da ihre steuerbegünstigte Rechtsform zur Ausschüttung eines großen Teils der Gewinne beziehungsweise Mieteinkünfte verpflichtet. Gleichzeitig sind sie langfristig eine der am besten performenden Anlageklassen.

Prologis ist der König der REITs

Der nach Marktkapitalisierung größte REIT ist der Logistik- und Gewerbe-REIT Prologis mit einem Börsenwert von 116,1 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen hat sich früh auf Logistikzentren spezialisiert und stand so rasch im Mittelpunkt des E-Commerce-Booms.

Das hat sich für Anlegerinnen und Anleger nicht nur in Form kontinuierlicher Kursgewinne, sondern auch einer stark steigenden Dividende ausgezahlt. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate der Ausschüttungen lag in den vergangenen 10 Jahren bei knapp 10,7 Prozent. Davon profitierten vor allem langfristige Investoren, die so auf eine Einstiegsrendite von inzwischen 9,5 Prozent kommen.

Nach starken Zahlen: Aktie startet durch!

In den vergangenen vier Jahren traten die Anteile weitestgehend auf der Stelle. Kapitalerträge waren hier hauptsächlich in Form der Dividende zu erhalten. Der Grund für die lange Kursflaute war neben den stark gestiegenen Zinsen und Anleiherenditen auch die zwischenzeitlich hohe Bewertung der Aktie.

Die hat sich inzwischen relativiert, weil die Geschäfte ungeachtet dessen weiter gewachsen sind. Vor allem im abgelaufenen Quartal hat Prologis (Prologis Aktie) ganz groß auftrumpfen können, wie die am Mittwoch vorgelegten Quartalszahlen unter Beweis gestellt haben.

Das Unternehmen reagierte darauf mit einer Anhebung der Jahresprognose, die Aktie schnellte um 6,3 Prozent nach oben – eine ungewöhnlich große Kursbewegung für die als volatilitätsarm geltenden REIT-Aktien.

Dividende überdurchschnittlich, weiteres Wachstum dank KI

Zwar hat der starke Kursanstieg die Dividendenrendite auf 3,3 Prozent geschrumpft, was unter dem Branchendurchschnitt, aber noch immer deutlich über dem Gesamtmarktdurchschnitt von 1,2 Prozent liegt (gemessen am S&P 500).

Nichtsdestotrotz ist ein Einstieg in das Unternehmen noch immer empfehlenswert. Die Belegungsquote liegt bei rund 95 Prozent, während das Management angesichts von brancheninternen Knappheiten mit einem weiteren Anstieg der Mieten und Leasing-Einnahmen ausgeht.

Darüber hinaus will das Unternehmen verstärkt in Rechenzentren investieren und hat hierzu langfristige Lieferverträge über 5,5 Gigawatt elektrischer Leistung geschlossen. Damit greift Prologis zunehmend traditionelle Datencenter-REITs wie Digital Realty und Equinix an – ein Schritt, der am Mittwoch zum großen Kaufinteresse beigetragen haben dürfte.

Eine Premium-Bewertung, aber gerechtfertigt

Die Bewertung ist unterdessen fair. Beim Kurs-FFO-Verhältnis handelte Prologis aufgrund seiner hohen Managementqualität, seiner Marktführerschaft und der Konstanz der Geschäftsentwicklung schon immer mit einem deutlichen Aufschlag gegenüber dem Rest der Branche. Aktuell liegt das Kurs-FFO-Verhältnis bei 21,3 – in der Vergangenheit waren Anlegerinnen und Anleger auch schon das 30-Fache der Mieteinkünfte zu bezahlen bereit.

Das hängt mit dem vergleichsweise niedrigen Verschuldungsgrad zusammen, der sich bei Prologis auf 61,7 Prozent beläuft. Das Branchenmittel liegt hier bei 96,5 Prozent. Dem Unternehmen ist es also deutlich besser als der Konkurrenz gelungen, sein Wachstum bilanziell gesund zu finanzieren.

Das sorgt für größere Flexibilität beim Dividendenwachstum: Prologis zahlt seit 27 Jahren ununterbrochen eine Ausschüttung, 11 aufeinander folgende Jahre davon mit kontinuierlichem Wachstum.

Fazit: Der Einstieg ist immer noch empfehlenswert

Die Anteile von Prologis sind auch nach dem Kurssprung vom Mittwoch eine langfristige Investition wert. Zwar ist die Dividendenrendite gegenwärtig nicht mehr ganz so attraktiv, wie noch vor einigen Wochen zu deutlich niedrigeren Kursen.

Die Unternehmensbewertung ist aber noch immer fair und von früheren Bewertungen weit entfernt. Gleichzeitig bietet das Unternehmen mit seinem verstärkten Engagement im KI-Bereich neue Wachstumschancen, während im Kerngeschäft mit Logistikzentren Engpässe für vorteilhafte Vertragsabschlüsse sorgen.

Damit ist das Unternehmen in einer hervorragenden Position, mit Bewertungsaufschlägen belohnt zu werden und seine Dividende auch weiterhin überdurchschnittlich zu steigern.

Autor: Max Gross, wallstreetONLINE Redaktion