Grand City Properties SA

das Angebot lief am 9.4. 24 Uhr ab... weisungsende war meist schon am 7.4.... Ich habe 75% meiner GCP Aktien angedient, den Rest behalten. Historisch gesehen schien das Umtauschverhältnis 1:4 ok. GCP scheint das Interesse am Streubesitz längst verloren zu haben. Ich rechne mittlerweile fest damit, dass die in jeder Quartalsmitteilung avisierte Dividende für 2025 erneut ausfällt, um die Zinskaskade der im Sommer auslaufenden 1% Perpetuals abfedern zu können. im Idealfall werden diese Perpetuals ersatzlos aus Liquidität getilgt... und dann folgt die Refinanzierung der letzten aus Nullzinsära stammenden 2028 fällig werdenden Milliardenanleihe. Idealerweise durch Rückkauf unter Nennwert spätesrens in H2 26, um Ende 2026 endlich Klarheit über das neue nachhaltige Durchschnittszinsniveau zu haben und den Analysten endlich ein nachhaltiges FFO1 Niveai zu präsentieren, von dem aus es dann wieder Wachstum geben kann. Solange diese Milliardenwand an 2028er Anleihen nicht weg ist, wird munter weiter auf Zinsangst geshortet... und der haushohe Abstand zum NAV ignoriert... sobald indes ein nachhaltiges FFO1 Niveau erkennbar wird, dürfte Bewertung nach jahrelanger Ignoranz endlich wieder relevant werden... Das Nullinteresse hier im Forum spricht Bände... offenbar kaum noch Kleinanleger engagiert... schade... da kann man sich jeden Post hier sparen

Ich teile die Befürchtungen nicht. Letztlich ist man weite beteiligt und die Wertsteigerung wird über Aroundtown Aktie laufen. Damit habe ich kein Problem, zumal AT sehr gut aufgestellt ist, besser noch wie grand City Properties.

gehe auch davon aus, dass wir unter Zuhilfenahme fadenscheiniger Begründungen auf nächstes Jahr vertröstet werden. Ich habe bereits beide im Depot mit EK 10,37 bei GCP bzw. 1,76 bei AT. Leider habe ich sie in meinem Depot im Verhältnis 5:1 gewichtet... aber nun gut. Ich werde mit Sicherheit nicht umtauschen, auch auf die Gefahr hin, keine Dividende zu sehen. Vielleicht ist es Trotz, vielleicht auch Sturheit (komme aus der Oberpfalz) aber auf diesen Kuhhandel/Erpressungsversuch weder ich nicht eingehen.

exakt so sieht der Plan aus... Während Aroundtown zwecks Kommunikation des Aktientauschangebots sogar die Veröffentlichung der Q4 Zahlen vorzog und zeitleich die Wiederaufnahme der Dividendenzahlung verkündete, war das ungleich profitablere Tochterunternehmen GCP bei Vorlage der Q4 Zahlen plötzlich nicht mehr in der Lage, den wiederholt angekündigten Plan zur Reetablierung der Dividendenzahlung umzusetzen und verschob die Entscheidung über den Divi Vorschlag auf Mai... Damit droht umtauschunwilligen GCP Aktionären ein weiteres dividendenloses Jahr und das lt. Analysten für GCP Aktionäre unattraktive Umtauschangebot wird vor dem Hintergrund der Unsicherheit über die Divi Zahlung plötzlich doch attraktiv... De facto kann AT1 seine GCP Stimmrechtsmehrheit nutzen, um GCP Aktionäre auszuhungern... und ich fürchte der Umgang mit dem Divi Vorschlag für 2025 deutet genau darauf hin... Vor dem Hintergrund wiederaufflammender Inflationssorgen wird es dem GCP Management ein Leichtes sein, die mehrfach angekündigte Wiederaufnahme der Divi Zahlung auf 2027 zu verschieben... Der Kurs dürfte mit Verkündung der Divi Absage einen weiteren Tauchgang unternehmen und dann mutmaßlich unter das aktuelle Umtauschverhältnis von 1:4 AT1 Aktien fallen. Ein neuerlicher Beweis für die Kleinanlegerabzocke in Dtl. Du bist in einem fundamental top aufgestellten, niedrig verschuldeten Unternehmen investiert und kommst renditemäßig dennoch auf keinen grünen Zweig, weil der Mehrheitsaktionär die Minderheitsaktionäre systematisch ausbluten lassen kann... Siehe Aurelius... Ich ringe aktuell hart mit mir, ob ich mir diese Farce wirklich länger antun will oder nicht doch einknicke und das an Frechheit kaum zu übertreffende Umtauschangebot doch annehme, um mir wenigstens eine Minidividende zu sichern... Wie seht Ihr das? Wäre schön, wenn in diesem mausetoten Forum wenigstens vor Ablauf der Angebotsfrist eine ernsthafte Diskussion über Annahme oder Ablehnung zustande käme, um unentschlosseneben und mit der Entscheidung ringenden Aktionären eine Entscheidungshilfe zu geben. Also kommt raus aus der Komfortzone und beteiligt Euch rege an der Diskussion!

Fehlt jetzt nur noch das Grand City keine Dividende zahlt, mit der Begründung, dass man ja in Aroundtown tauschen können...könnte fast drauf wetten dass es so komnt

leise Servus. Bin raus, keiner der Berichte der Immofirmen hat mich auch nur ansatzweise zufrieden gestellt. Ich taug aber auch oft als Kontraindikator, von daher darfs auch wieder steigen ab jetzt.. Viel Glück euch.

"NEW YORK (dpa-AFX Analyser) - Die US-Investmentbank Goldman Sachs hat das Kursziel für Grand City Properties von 13 auf 12,40 Euro gesenkt, aber die Einstufung auf "Buy" belassen. Die Bewertung der europäischen Immobilienbranche sei auf ein Krisenniveau gefallen, schrieb Jonathan Kownator am Montagabend in seiner Analyse. Dabei hätten sich die Werte von Immobilien in diesem Jahr erholt und in den meisten Märkten herrsche Angebotsmangel bei solidem Mietwachstum. Zudem seien die Bilanzen gesund und Wachstumstrends wie Datenzentren sorgten für enorme Renditen bei Unternehmen, die davon profitierten. In diesem Umfeld seien zunehmende Immobilienübernahmen wenig überraschend. Seine Kursziele sinken aufgrund höherer Kapitalkosten im Schnitt um drei Prozent." Kein einziges Wort zu GCP.. aber das Kursziel mal schön um 4,6% gesenkt... Und das quasi in direkter Antwort auf Jefferies, die ihr Anlagevotum gestern von hold auf buy und das Kursziel von 12 auf 14 EUR hochgesetzt haben. Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass insbesondere Goldman seine "vergifteten" Kaufempfehlungen mit sinkenden Kurszielen an charttechnisch relevanten Marken ganz gezielt einsetzt. Oder ist es purer Zufall, dass die Aktie nach der Jefferies Empfehlung gestern einmal mehr die Kardinalhürde 11,40 € in Angriff nahm und ohne die Goldman Kurszielsenkung heute mit Sicherheit einen erneuten Anlauf auf den Bruch dieses seit Wochen schier undurchdringlichen Widerstandsniveaus unternommen hätte? Jetzt sollen es wieder mal höhere Kapitalkosten sein... also genau das Thema meiner letzten Posts... @marmorkuchen: du hast schon verstanden, dass ich diese "wabernde Angst" vor steigenden Kapitalkosten und stagnierendem FFO1 für irrational erachte, da wie du richtig beschreibst, die Komponente der für den Verschuldungsgrad und die Schuldentragfähigkeit maßgeblichen Gewinne aus Immobilienpreissteigerungen hier vollkommen außer Acht gelassen wird! Allerdings muss man natürlich konstatieren, dass Immobilienpreissteigerungen den Cashflow zunächst einmal nicht tangieren und mithin auch nicht das Ausschüttungspotenzial... GCP und Co. müssten ggf. weitere Immobilienbestände verkaufen, um die Zinslast zu senken, womit wiederum die jährliche Einnahmebasis schrumpft... Genau das wollen GCP und Co. aber nicht... und bei GCP darf man in Sachen Verschuldung natürlich nicht unerwähnt lassen, dass GCP - im Gegensatz zu Vonovia und Co. - sehr stark auf Mezzanine-Kapital in Form vergleichsweise teurer Perpetuals gesetzt hat, die GCP im LTV gern "vergisst", weil von den Ratingagenturen als eigenkapitalähnliche Instrumente anerkannt, obwohl betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital. Ich würde mir offen gesagt wünschen, dass GCP die Perpetuals durch Immoverkäufe vollständig tilgt und damit einen Gleichklang zwischen LTV und EPRA LTV herstellt. Perpetual Anleihen in Milliardenhöhe lassen die Bilanzen von Aroundtown und GCP stets ein wenig unseriös gegenüber Branchengrößen wie Vonovia dastehen. Zudem drücken die steigenden Kosten der Perpetuals zunehmend auf den FFO1. Bei einer Mietrendite von knapp 5% grenzt es betriebswirtschaftlich an Wahnsinn, Perpetuals mit 6% oder 7% Zinscoupon dauerhaft in der Bilanz zu belassen, weil man sich partout nicht von einem weiteren Immobilienportfolio zwecks Perpetuals-Tilgung trennen will... Der Umstand, dass S&P die Perpetuals beim Rating als EK anerkennt sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Analysten GCP und Aroundtown ganz offensichtlich wegen dieser Perpetuals Finanzierung seit Jahren kritischer beäugen und im Verhältnis zum NAV mit deutlich niedrigeren Kurszielen versehen als Vonovia und Co. Letzteres sollte im Sinne des Shareholder Value beim Management von Aroundtown und GCP endlich ein Umdenken veranlassen. Wie lange wollen wir uns von Goldman und anderen Analysten immer weiter die im Peergroup Vergleich besonders hohe Verschuldung von Aroundtown und GCP vorhalten lassen, bis das Management beim Thema Perpetuals endlich einlenkt und einen Tilgungsplan vorlegt? Ich bin bei GCP seit längerem mit einer sehr großen Position engagiert und überzeugt von der Bilanz und im Peergroupvergleich exorbitant hohen Ertragskraft und zugleich extrem niedrigen Bewertung des Unternehmens. Ich sehe allerdings auch, dass die Aktie mit einem weiter so in Sachen Perpetual-Finanzierung offenbar allergrößte Schwierigkeiten hat, den im NAV ausgedrückten inneren Wert auch tatsächlich in steigende Aktienkurse umzumünzen. Die deutliche Underperformance von GCP im Vergleich zu Vonovia, aber auch zu Aroundtown, sehe ich als direkten Auftrag an das Managementboard, endlich Maßnahmen zur nachhaltigen Steigerung des Aktienkurses und Schließung der Lücke zwischen Marktwert und NAV zu ergreifen! Es darf doch nicht wahr sein, dass GCP ein KBV unter 50% einfach so akzeptiert und es offensichtlich nicht mal in Erwägung zieht, ein Aktienrückkaufprogramm zu starten, was bei Rückkaufspreisen zu 50% EK-Buchwert den NAV der verbleibenden Aktien deutlich stärker steigern würde als die Erträge aus laufendem Geschäftsbetrieb... Wenn Goldman bei einem NAV von 25 € das Kursziel von lächerlichen 13 € auch noch auf 12,40 € senkt, dann muss das Management sich doch irgendwann einmal fragen, warum nicht nur der Kapitalmarkt sondern auch top informierte Analysten den mehr als 100% über dem Aktienkurs liegenden EK-Buchwert so beharrlich bei ihrer Kurszielableitung ignorieren... Für mich als Aktionär mit einer signifikanten Aktien - und Knockoutposition in GCP ist es ein Problem, wenn mir vom Management ständig ein NAV vor die Nase gehalten wird, der den Kapitalmarkt offenbar nicht die Bohne interessiert und dessen riesige Diskrepanz zum Börsenkurs die Geschäftsleitung offensichtlich nicht als Auftrag versteht, das Geschäfts- und Finanzierungsmodell endlich den Forderungen des Marktes entsprechend anzupassen.

es wird halt Geld "gedruckt" in einem Ausmass wie nur selten zuvor ausserhalb der Weltkriege. Hüben wie drüben. Donaldo machts vor, da steigt die Geldmenge so schnell wie in Corona und gleichzeitig will er unbedingt die Zinsen senken (was er auf die eine oder andere Art auch schaffen wird, entweder durch Einflussnahme oder durch die kommende Rezession). Commodities reagieren und schiessen durch die Decke. Lustigerweise das Endprodukt in die andere Richtung. Also Backsteine, Ziegel, Zement, Holz und Land wird mal wieder teurer genauso wie die Arbeitskraft, aber das Endprodukt, was jeder brauch und keiner mehr herstellen kann zu den Preisen wird wieder billiger. Logik? keine vorhanden. Wie idiotisch dies verhalten ist, kann man doch fast täglich bewundern. Die Leut stecken ihr Geld lieber in Cryptocurrencys zur Werterhaltung. Hier nen Zitat: "On average, 1 million new tokens are created weekly in the cryptocurrency space, according to Coinbase CEO Brian Armstrong. This figure reflects the rapid growth and creation of new coins and tokens in the market." Muss jeder selber wissen wo er in Zeiten wie diesen sein Geld anlegt. Ich hab ne Menge Pulver und werde werde die Tage zugreifen. Wo? noch keine Ahnung, aber wahrscheinlich mal wieder Immobilien an der Börse (im echten Leben machen die ja leider diesen Wertverfall nicht mit sondern das Gegenteil).

Aus meiner Sicht spricht viel dafür, dass GCP nach starkem Rücklauf vom Jahreshoch bei 13,50 € in den letzten 3 Monaten im Bereich 10,75 € bis 11,10 € einen erfolgreichen Bodenbildungsversuch unternommen hat und nunmehr kurz vor einem nachhaltigen Ausbruchsversuch über die zuletzt immer wieder vergeblich angelaufene Charthürde 11,40 € - 11,60 € steht. Dementsprechend habe ich mich in den letzten Handelstagen bei Kursen nahe / unter 11 € mit GCP Aktien und Knockoutcalls so stark eingedeckt, wie niemals zuvor. Wie bereits mehrfach geschrieben, ist die aktuelle MKAP für mich unter betriebswirtschaftlichen Aspekten in keinster Weise nachvollziehbar und schreit m.E. geradezu nach einer signifikanten Aufwärtskorrektur zu Kursniveaus zwischen 15 und 17,50 €, die auf Basis des NAV noch immer niedrig erscheinen, sich mit der aktuell noch nicht überwundenen Unsicherheit bezüglich der tatsächlichen Divi-Höhe in 2026 und dem damit verbundenen Misstrauen income-orientierter Investoren indes vielleicht halbwegs plausibel erklären lässt. Ein NAV-Abschlag von aktuell ca. 56% bei einem für 2025 erwarteten KGV in der Größenordnung von 6 und einer anhand der jüngsten Guidance erwarteten Dividende i.H.v. ca. 80 Cent erscheint mir derart jenseits von Gut und Böse, dass ich ihn als MARKTVERSAGEN und IRRATIONAL bezeichnen möchte. Für mich habe ich daraus den Schluss gezogen, GCP auf aktuellem Kursniveau als Nobrainer zu betrachten und die GCP-Depotgewichtung via Aktien und Derivaten auf das für mein Langfristdepot festgelegte Maximum von 10% anzuheben. Bin sehr gespannt, ob ich damit richtig liege. Aber wer nicht wagt, kann auch nicht gewinnen...

Was die Analystengilde bei GCP veranstaltet, geht auf keine Kuhhaut mehr. Die heutigen Halbjahreszahlen sind m.E. durch die Bank hervorragend. Wer Vonovia in den Himmel lobt, gleichzeitig aber die in jeder Hinsicht um Welten bessere Profitabilität einer GCP bestenfalls schulterzuckend zur Kenntnis nimmt, ist für mich als Analyst fachlich gescheitert! Allein das bockstarke EPS von 0,92 €, welches bei Fortsetzung des mittlerweile klar erkennbaren Aufwärtstrends der Immobilienpreise in Deutschland auf Jahressicht ein für Immobilienunternehmen geradezu wahnwitzig niedriges KGV < 6 bei ca. 6,5 bis 8% Dividendenrendite erwarten lässt, hätte die Analysten zu drastischen Kurszielerhöhungen veranlassen müssen! Der gegenüber dem Geschäftsbericht 2024 nochmals um 3% gestiegene NAV liegt mittlerweile mehr als 100% über dem Aktienkurs, obwohl das Unternehmen dank 1,5 MRD EUR Liquiditätspolster faktisch null Sorge vor der Refinanzierung der 2026 bis 2028 auslaufenden Anleihen im Nominalwert von ca. 2,5 MRD EUR haben muss. Selbst wenn infolge der Anleiherefinanzierung der aktuelle FK-Zins von 1,9% sich auf 3,9% verdoppeln sollte, würde die Reduktion der Bruttofinanzverschuldung von aktuell gut 4 MRD EUR auf unter 3 MRD EUR die jährlichen Finanzierungskosten bis 2028 lediglich um 40 Mio € steigern, was GCP bei über 3% p.a. steigenden Mieten ausgehend von aktuell 422 Mio € Jahresmiete locker allein durch Mieterhöhungen kompensieren kann, so dass der FFO1 trotz Zinserhöhungen stabil bleibt bzw. leicht steigt. Der FFO2 hingegen dürfte dank Immobilienpreissteigerungen bis 2028 weiter steigen. Bruttofinanzverschuldung bzw. LTV dürften dank selektiver Immoverkäufe bis 2028 weiter sinken. Alles in allem betrachte ich GCP bei 11 EUR als Nobrainer und habe dementsprechend heute nochmals kräftig nachgelegt, sowohl mit Aktien als auch Knockouts. Wollen wir doch mal sehen, ob die Analysten mit etwas Zeitversatz nicht doch ihre vorsichtige Haltung zu GCP aufgeben müssen und die Kursziele drastisch erhöhen. Wenn der Kurs nicht zeitnah drastisch steigt, dürfte es m.E. nur noch eine Frage der zeit sein, bis Aroundtown uns ein Angebot zur vollständigen Übernahme des restlichen 30% Anteils unterbreitet. Wenn man bedenkt, dass AT1 die GCP-Aktien heute mit mehr als 50% Abschlag zum NAV erwerben könnte, macht es eigentlich keinen Sinn mehr, sich mit dem Zukauf einzelner Immobilien aufzuhalten statt GCPs Gesamtportfolio faktisch zum Schnäppchenpreis zu übernehmen. Liquidität für ein entsprechendes Übernahmeangebot wäre bei AT1 vorhanden. Alternativ wäre möglich, dass GCP die eigene Überschussliquidität für einen Aktienrückkauf nutzt. Es wäre für mich nicht verwunderlich, wenn GCP im Laufe der nächsten 12 Monate ein ARP auflegt. Selbst für den Fall, dass weder ein Übernahmeangebot noch ein ARP zeitnah publiziert werden, hat die Aktie m.E. enormes Wertsteigerungspotenzial. Bis jetzt war die Kurshürde bei 11,40 € noch zu hoch. Möglicherweise bietet der jüngste Rücksetzer zu den zwischen 11,10 € und 10,80 € liegenden SMAs 38, 50, 200 und 100 endlich das charttechnische Sprungbrett für einen Anstieg Richtung Jahreshoch jenseits der 13 € -Marke. Spätestens dann dürften die trendfolgenden Analysten sich bemüßigt fühlen, ihre Kursziele der Kursentwicklung hinterher nach oben anzupassen.

Für GCP-Verhältnisse heute mit knapp 600T Aktien ein außerordentlich hohes Handelsvolumen in der Xetra Schlussauktion. Das erklärt möglicherweise auch, weshalb die Aktie im Peergroupvergleich zuletzt extrem underperformt. Die Aktie der eigenen Konzernmutter Aroundtown läuft GCP mit Siebenmeilenstiefeln davon. Während GCP zuletzt deutlich an der SMA 200 bei 11,30 € scheiterte, liegt Aroundtown stabil über sämtlichen relevanten SMAs. Im Gegensatz zu GCPs horizontal verlaufender SMA200 sieht man in Aroundtowns Chart eine bilderbuchmäßig stetig steigende SMA200. Blickt ein unbedarfter Anleger auf beide Charts, würde er vermutlich glauben, beide Unternehmen hätten rein gar nichts miteinander zu tun, da die Korrelation beider Aktien extrem schwach zu sein scheint. Bei einem näheren Blick auf die letzten Quartalsberichte beider Unternehmen kann man den Eindruck haben, die Aktionäre eines der beiden Unternehmen seien Vollidioten, denn GCP schlägt Aroundtowns fundamentale Performance in jeder relevanten Kennzahl, egal ob Verschuldung, Profitabilität, Analystenkonsens für EPS, KGV und Dividendenrendite... Und dennoch scheint die Börse GCP abgrundtief zu hassen, angesichts der dramatischen Underperformance gegenüber relevanten Peers wie Aroundtown oder Vonovia. Letztere zeigt selbst ohne Bereinigung des 5% Dividendenabschlags eine mega Outperformance gegenüber GCP, obwohl Vonovias Fundamentalzahlen wie LTV, KBV, KGV etc. in geradezu dramatischer Weise schlechter sind als diejenigen von GCP. Insbesondere das unter 50% liegende Kurs-Buchwert-Verhältnis bei einem im Vergleich zu Wohnimmobilienkonzernen konkurrenzlos niedrigen Kurs-Gewinn-Verhältnis < 8 machen GCP zu einer der am niedrigsten bewerteten Immo-Aktien Europas, wenn nicht weltweit. Ich persönlich kenne kein anderes Wohnimmobilienunternehmen mit einer derart krassen Unterbewertung. Als Anleger ist es einfach nur frustrierend, dass weder Analysten noch andere Anleger das Potenzial der Aktie erkennen. Beleg hierfür ist u.a. dieses mausetote Forum. Wacht doch bitte endlich auf, bevor Aroundtown hier mit einem Billig-Übernahmeangebot für die ausstehenden 30% einen Schlussstrich zieht und die Aktie delistet! Wer eine Chance haben möchte, den lt. NAV bei 22 bis 25 € liegenden inneren Wert der Aktie auch tatsächlich zu realisieren, muss mit relevanten Zukäufen dafür Sorge tragen, dass die Aktie das riesige Performance-Gap zu Vonovia und Co endlich schließt! Wer in der Hoffnung, dass andere Aktionäre die Drecksarbeit für einen erledigen werden, weiter nur abwartet, überlässt die Aktie gänzlich dem Willen der Kurzfristzocker, Charttrader, Algos und Shorties... Wie gesagt, wacht endlich auf und wehrt euch gegen diese verdammten Charttrader!

Vor dem Hintergrund der am Vortag endgültig bestätigten Dividendenaussetzung für das Geschäftsjahr 2024 werden die heute publizierten starken Quartalszahlen schlicht ignoriert. Der Markt setzt die Underperformance gegenüber Vonovia und Co. unbeirrt fort. M.E. bietet die GCP Aktie derzeit das mit riesigem Abstand beste CRV aller europäschen Wohnimmobilienaktien. Insbesondere bei der Profitabilität (KGV) und beim Verhältnis zwischen Markt- und Buchwert des Eigenkapitals (KBV) bietet GCP den Anlegern einzigartig günstige Kennzahlenwerte. Dass obendrein im Hintergrund auch noch Phantasie für eine Komplettübernahme durch Aroundtown besteht, wird vom Kurs offensichtlich in keinster Weise reflektiert. Ich habe die m.E. irrationale Kursschwäche für weitere Zukäufe sowohl der Aktie als auch von Derivaten auf GCP genutzt. Der Rücklauf zur steigenden SMA38 bei aktuell 10,20 EUR im Anschluss an den jüngsten Anstieg von 9,20 bis 11 EUR erachte ich als rein charttechnisch bedingten Pullback und Sprungbrett zu einem neuerlichen Angriff auf die 11 EUR Marke und die SMA 200. Wenn soch der deutsche Immobilienmarkt erwartungsgemäß weiterhin positiv entwickelt, ist es m.E. nur eine Frage der Zeit, bis die Verkäufer ihre bärische Position aufgeben und den Kurs schwungvoll Richtung 20 EUR Marke drücken. Ich sehe kein rationales Argument mehr für eine unter 50% des EK Buchwerts liegende Marktbewertung. https://www.grandcityproperties.com/grandcityproperties.com/Data_Objects/Downloads/Financial_Reports/Q1_2025_Financials/GCP_Q1_2025.pdf https://www.grandcityproperties.com/grandcityproperties.com/Data_Objects/Downloads/Financial_Reports/Q1_2025_Financials/GCP_Q1_2025_results_presentation.pdf