Die Anleihen habe ich mir auch angeschaut. Weiter bin ich aber nicht gekommen, da fehlt die Zeit. 3,73% effektiv gibt zb die Spardabank München auf ihrer Homepage bekannt. Ist interessant. Warum sich Vonovia 1,28% teurer finanzieren muss. Sind immerhin 34% mehr Zinsen.
Berücksichtigen muss man ja auch Modernisierung und Sanierung. Das hat ja auch den "Gutachter Immopreis" laufend erhöht. Die waren zuletzt und sind aktuell richtig teuer und müssen auch über Mieten finanziert werden. Richtwert ist für Mehrparteienhäuser, in 80 Jahren kostet die Instandhaltung soviel wie die Neubaukosten.
Ich versuch mal eine Annäherung, bin aber Laie.
Immowert 100, Kaufpreis 20xJahreskaltmiete, Sanierungskosten jährlich 100/80 = 1,25, Jahresmiete 100/20 = 5, 25% der Kaltmiete muss man also für die Laufende Instandhaltung ausgeben.
Laut dieser Seite
www.fertighaus.de/ratgeber/news/...an-das-sollten-sie-wissen/
sind die Baukosten 2022 locker um 20% gestiegen. Bei 1,25 bedeutet das um 0,25 auf 1,5. Wenn man also 3% mehr von 5 an Miete bekommt, bekommt man 5,15 oder 0,15 mehr, hätte aber 2022 0,25 mehr für Sanierung ausgeben müssen.
Es bliebe dann kein Geld von der Mieterhöhung zur Schuldentilgung übrig, im Gegenteil, die Mieterhöhung könnte die gestiegenen Instandhaltungskosten nicht ausgleichen, geschweige den die gestiegenen Finanzierungskosten bedienen.
Nochmal, ich bin nicht vom Fach. Schade, dass niemand vom Fach solche Sachverhalte mal durchrechnet.