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A Primer on the Future of Fannie, Freddie
What to expect from the Trump administration’s housing-finance overhaul
The Trump administration is close to releasing a blueprint for overhauling Fannie Mae FNMA -0.71% and Freddie Mac , FMCC -1.48% two companies that back half of the nation’s $10 trillion mortgage market. The firms have been in government conservatorship since the 2008 financial crisis, and administration officials say it is time to return them to the private sector.
The plan, expected shortly after Labor Day, will outline how the administration hopes to put the companies on more-solid financial footing and return them to private-shareholder ownership. Making those changes remains politically, technically and legally difficult, and prior efforts have all sputtered.
Just who are Fannie and Freddie?
The two companies, based in Washington, D.C., and McLean, Va., are government-sponsored enterprises, or GSEs, in government lingo. Their function is critical to U.S. housing and mortgage markets. Fannie and Freddie don’t make loans, but instead buy them from banks and other lenders. They package them into securities that are sold to other investors and provide guarantees to make those investors whole should loans default.
Investor demand for the securities is strong because the companies are currently backstopped by the U.S. government. They are required to send most of their profits to the Treasury in exchange for that support.
The companies are central to the popular 30-year mortgage, which locks in steady payments for buyers.
Why do Trump officials think the firms need fixing?
The Trump administration and lawmakers in both parties generally don’t believe the government should be running in effect two enormous financial companies. Administration officials want to shrink the government’s involvement and return housing finance to a privately run system. Requiring the companies to have a much larger capital cushion to absorb losses would reduce taxpayer risk.
What does it mean for your mortgage?
Requiring Fannie and Freddie to hold bank-like levels of capital could force the companies to raise the fees they charge to guarantee loans, possibly leading to higher mortgage costs. Additional limitations on the types of loans they can purchase—for second homes or cash-out refinancings, potentially— would push some borrowers into the private market. Private lenders may be pickier about whom they lend to and sell loans that are more expensive than those that meet Fannie and Freddie standards.
As with any government plan, much will depend on how it is implemented. Taking the lead will be Mark Calabria, Fannie and Freddie’s new federal regulator, in consultation with Treasury. Mr. Calabria’s term lasts until 2024, so he will be heading the overhaul even if power changes hands in early 2021.
Who are the likely winners?
Privatizing the firms could be a victory for hedge funds and other investors that bet years ago on Fannie and Freddie’s return to the private sector. Depending on how the government recapitalizes the companies, these investors—including mutual-fund giant Capital Group Cos. and hedge funds Blackstone Group ’s GSO Capital Partners LP and Paulson & Co.—could see windfall profits. The U.S. also could get a windfall if it elects to sell its large stake in the companies, as some investors are urging the government to do. Details for how shareholders would be treated in any privatization would likely be settled over the coming years, not necessarily in the coming Treasury report.
Whose action is required?
Congress would need to act on an overhaul that opens the system to new competitors and create a federal guarantee for securities issued by Fannie and Freddie—as well as those issued by any new housing-finance companies. But the chances of lawmakers acting are slim. Mr. Calabria and other administration officials have the authority to act on their own to end the conservatorship, but that means working within the existing system—that is, they would be stuck with Fannie and Freddie.
What does Congress think?
Lawmakers in both parties may object to the administration sidestepping Congress to end the conservatorship. Sen. Sherrod Brown (D., Ohio) has warned the administration’s forthcoming plan “could risk destabilizing the economy.” Republican critics won’t like that the firms’ effective duopoly will remain intact if the companies are privatized administratively. “It’s far preferable to do something legislatively,” said Douglas Holtz-Eakin, president of the American Action Forum.
What about the housing and mortgage industries?
Bankers, realtors and investors that purchase the companies’ mortgage-backed securities, or MBS, may be reluctant to embrace any plan that ends the conservatorship without congressional involvement. They say efforts to privatize the firms administratively increases uncertainty over how the companies will be backstopped, which could ultimately raise mortgage costs.
“The report is likely going to have a lot of language about embracing congressional reform and reducing the GSE footprint, which most market participants support. But if the real intent is to end conservatorship administratively, then the MBS market will react very negatively,” said Michael Bright, chief executive of the Structured Finance Association.
Will a full overhaul happen?
It is too soon to say. The plan is being introduced as the 2020 presidential election cycle gets under way, rarely a window for sweeping bipartisan change in Washington. Several past efforts have failed to get off the ground. While they prefer that Congress acts, Trump administration officials say they are serious about ending the conservatorship even absent congressional action. Privately they have said they would like to reduce Fannie and Freddie’s loan footprint to between 30% and 40% of the market, according to people familiar with their discussions.
Die Trump-Administration ist kurz davor, einen Plan für die Überholung von Fannie Mae FNMA -0,71% und Freddie Mac, FMCC -1,48%, zwei Unternehmen, die die Hälfte des 10-Billionen-Dollar-Hypothekenmarkts des Landes unterstützen, zu veröffentlichen. Die Unternehmen sind seit der Finanzkrise von 2008 in der Regierungskonservierung, und Regierungsbeamte halten es für an der Zeit, sie an den privaten Sektor zurückzugeben.
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Der Plan, der kurz nach dem Tag der Arbeit erwartet wird, wird darlegen, wie die Verwaltung die Unternehmen auf eine solidere finanzielle Grundlage stellen und sie wieder in den Privatbesitz der Anteilseigner versetzen will. Die Durchführung dieser Änderungen bleibt politisch, technisch und rechtlich schwierig, und alle bisherigen Bemühungen sind ins Wanken geraten.
Nur wer sind Fannie und Freddie?
Die beiden in Washington (DC) und McLean (VA) ansässigen Unternehmen sind staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) im staatlichen Jargon. Ihre Funktion ist für die US-amerikanischen Immobilien- und Hypothekenmärkte von entscheidender Bedeutung. Fannie und Freddie vergeben keine Kredite, sondern kaufen sie bei Banken und anderen Kreditgebern. Sie verpacken sie in Wertpapiere, die an andere Anleger verkauft werden, und bieten Garantien, um diese Anleger im Falle eines Kreditausfalls vollständig zu machen.
Die Nachfrage der Anleger nach den Wertpapieren ist stark, da die Unternehmen derzeit von der US-Regierung gestoppt werden. Im Gegenzug für diese Unterstützung müssen sie den größten Teil ihres Gewinns an das Finanzministerium überweisen.
Die Unternehmen spielen eine zentrale Rolle bei der beliebten 30-Jahres-Hypothek, die konstante Zahlungen für Käufer sichert.
Warum glauben Trump-Beamte, dass die Firmen repariert werden müssen?
Die Trump-Administration und die Gesetzgeber beider Parteien glauben im Allgemeinen nicht, dass die Regierung zwei riesige Finanzunternehmen leiten sollte. Verwaltungsbeamte wollen die Beteiligung der Regierung verringern und die Finanzierung von Wohnraum in ein privat geführtes System zurückführen. Die Forderung nach einem wesentlich größeren Kapitalpolster für die Absorption von Verlusten würde das Steuerzahlerrisiko verringern.
Was bedeutet das für Ihre Hypothek?
Die Verpflichtung von Fannie und Freddie, bankähnliches Kapital zu halten, könnte die Unternehmen dazu zwingen, die Gebühren zu erheben, die sie für die Bürgschaft von Darlehen erheben, was möglicherweise zu höheren Hypothekarkosten führt. Zusätzliche Beschränkungen der Arten von Krediten, die sie erwerben können - möglicherweise für Zweitwohnungen oder Auszahlungsrefinanzierungen - würden einige Kreditnehmer auf den privaten Markt drängen. Private Kreditgeber sind möglicherweise wählerischer bei der Vergabe und dem Verkauf von Krediten, die teurer sind als diejenigen, die den Standards von Fannie und Freddie entsprechen.
Wie bei jedem Regierungsplan hängt vieles davon ab, wie er umgesetzt wird. In Absprache mit dem Finanzministerium werden Mark Calabria, Fannie und Freddies neue Bundesregulierungsbehörde die Führung übernehmen. Die Amtszeit von Herrn Calabria dauert bis 2024, daher wird er die Überholung leiten, auch wenn Anfang 2021 die Macht wechselt.
Wer sind die wahrscheinlichen Gewinner?
Die Privatisierung der Unternehmen könnte ein Sieg für Hedgefonds und andere Investoren sein, die vor Jahren auf die Rückkehr von Fannie und Freddie in den privaten Sektor gewettet haben. Abhängig davon, wie die Regierung die Unternehmen rekapitalisiert, könnten diese Investoren - darunter der Investmentfondsriese Capital Group Cos. Und die Hedge-Fonds GSO Capital Partners LP und Paulson & Co. der Blackstone Group - Zufallsgewinne erzielen. Die USA könnten auch einen Windstoß bekommen, wenn sie ihre große Beteiligung an den Unternehmen verkaufen, wie einige Investoren die Regierung dazu auffordern. Einzelheiten darüber, wie die Aktionäre bei einer Privatisierung behandelt würden, werden wahrscheinlich in den kommenden Jahren geregelt, nicht unbedingt im kommenden Finanzbericht.
Wessen Aktion ist erforderlich?
Der Kongress müsste eine Überarbeitung vornehmen, die das System für neue Wettbewerber öffnet und eine föderale Garantie für Wertpapiere schafft, die von Fannie und Freddie sowie von neuen Immobilienfinanzierungsunternehmen ausgegeben werden. Aber die Chancen, dass der Gesetzgeber handelt, sind gering. Herr Calabria und andere Verwaltungsbeamte haben die Befugnis, selbständig vorzugehen, um das Konservatorium zu beenden, aber das bedeutet, im bestehenden System zu arbeiten - das heißt, sie würden mit Fannie und Freddie zusammen bleiben.
Was denkt der Kongress?
Der Gesetzgeber beider Parteien kann Einwände gegen die Umgehung des Kongresses durch die Regierung erheben, um das Konservatorium zu beenden. Senator Sherrod Brown (D., Ohio) warnte vor dem bevorstehenden Plan der Regierung, "die Wirtschaft zu destabilisieren". Republikanische Kritiker werden nicht glauben, dass das effektive Duopol der Unternehmen intakt bleibt, wenn die Unternehmen administrativ privatisiert werden. "Es ist weitaus besser, gesetzgeberisch etwas zu unternehmen", sagte Douglas Holtz-Eakin, Präsident des American Action Forum.
Was ist mit der Immobilien- und Hypothekenbranche?
Banker, Makler und Investoren, die die Mortgage-Backed Securities (MBS) der Unternehmen kaufen, zögern möglicherweise, einen Plan anzunehmen, der das Konservatorium ohne Beteiligung des Kongresses beendet. Sie sagen, dass die Privatisierungsbemühungen der Unternehmen die Unsicherheit darüber erhöhen, wie die Unternehmen gestoppt werden, was letztendlich die Hypothekenkosten erhöhen könnte.
„Der Bericht wird wahrscheinlich eine Menge Sprache enthalten, wenn es darum geht, die Reform des Kongresses in Angriff zu nehmen und den GSE-Fußabdruck zu verringern, den die meisten Marktteilnehmer unterstützen. Wenn es jedoch wirklich darum geht, das Konservatorium administrativ zu beenden, wird der MBS-Markt sehr negativ reagieren “, sagte Michael Bright, Vorstandsvorsitzender der Structured Finance Association.
Wird eine vollständige Überholung stattfinden?
Es ist zu früh zu sagen. Der Plan wird mit Beginn des Präsidentschaftswahlzyklus 2020 eingeführt, selten ein Fenster für einen umfassenden parteiübergreifenden Wandel in Washington. Mehrere frühere Bemühungen sind gescheitert. Obwohl sie es vorziehen, dass der Kongress handelt, meinen die Regierungsvertreter von Trump, dass sie es ernst meinen, das Konservatorium zu beenden, selbst wenn keine Kongressmaßnahmen ergriffen werden. Privat sagten sie, dass sie den Kreditbedarf von Fannie und Freddie auf 30% bis 40% des Marktes reduzieren möchten, so die mit ihren Diskussionen vertrauten Personen.
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