Immofinanz - Neue Zeitrechnung

Da die alten Forenbeiträge nicht viel mit Pro und Contra zu tun haben, starte ich einen neuen Thread um das ganze Übersichtlicher zu gestalten.
Durch das verkaufte Russland Portfolio, die abgebrochenen Fusionsgespräche mit CA Immo usw. hat sich doch mittlerweile eine Grundlegende wirtschaftliche Veränderung bei der IIA ergeben.
Hier in diesem Thread soll der aktuellen Disk. um die IIA neuer Raum gegeben werden, sowie Informationen gesammelt und dokumentiert werden.

Der Kurs ist die letzten Tage und Wochen wieder stetig abgetaucht.

gehabt haben.

Es gab im Bereich 17,5-18,0 € eine starke Kreuzunterstützung. Ich dachte eigentlich dass die halten wird. Vor 1-2 Wochen ging es da nun doch durch, und seitdem nochmal deutlich runter.

Vielleicht gibt es auch Ängste vor Wertberichtigungen im Portfolio?

Ich gehe eher von technischen Gründen aus. Und viele Nebenwerte und Nebenwertefonds haben generell mit Abflüssen zu kämpfen.

Charttechnisch ist die Aktie - nachdem die 200-Tagelinie durchbrochen wurde - derzeit im Niemandsland. Bei ca. 14,50 Euro ist die nächste größere Unterstützung zu sehen (Tiefs vom letzten Winter). Im Dreimonatschart ist die Aktie aber schon überverkauft.

Für mich hat sich der langfristige Case nicht verändert. Nur bin ich mir eben nicht sicher, wann die Mutti die Tochter nach Hause holt. Bis dahin ist der Wert so gut wie gar nicht kalkulierbar.

stimmt, hat man ja im September 2024 gesehen, als der Kurs bis in den Bereich des EPRA-NTA´s hochging auf über 32 Euro, um dann wieder bis ca. 14,50 Euro zu fallen....

In 8 Tagen kommen die Zahlen. Wahrscheinlich werden diese wiederum sehr gut sein. Kurstechnisch wird es wohl erst dann einen Durchbruch geben, wenn die Mutti die Tür aufmacht oder wenn ggf. mal eine nicht homöopathische Dividende gezahlt wird. Ich habe jetzt mal Erfahrungen mit Leuten von der Mutti machen dürfen. Das war allerdings die Anleihenseite. Der Laden hat einen super professionellen Eindruck hinterlassen.

Wohnimmobilien-Portfolio im Wert von knapp 900 Mio. Euro:

Die CPI Europe AG ("CPI Europe") hat den im August 2025 angekündigten Ankauf eines Wohnimmobilienportfolios in Tschechien abgeschlossen. Das als CPI BYTY bekannte Portfolio besteht aus knapp 12.000 Wohnungen, die sich hauptsächlich in den Regionen Ústí nad Labem und Liberec sowie in Trinec und Prag befinden. Zusammen mit dem Immobilienportfolio wird auch die bestehende Betriebs- und Verwaltungsstruktur erworben. Die im Jahr 2024 erzielten Bruttomieteinnahmen lagen bei umgerechnet €38 Millionen. Das Portfolio bietet gute Möglichkeiten für Mietanpassungen mit einem Like-for-like-Mietwachstum von etwa 9% im ersten Halbjahr 2025.

Die Akquisition steht im Einklang mit der Strategie von CPI Europe, die auf langfristiges Wachstum und Diversifikation fokussiert sowie alle Assetklassen und Regionen der CPI Property Group abdeckt.

Unabhängige Gutachter bewerteten das CPI BYTY Portfolio zum 30. Juni 2025 mit €892 Millionen. Einschließlich der Rückzahlung von Verbindlichkeiten, der Anpassungen für langfristige Ertragsteuern und anderer Faktoren beläuft sich der von CPI Europe gezahlte Gesamtkaufpreis auf rund €605 Millionen. Etwa die Hälfte des Kaufpreises wird von CPI Europe sofort in bar bezahlt, der Rest wird durch ein mehrjähriges Gesellschafterdarlehen der Verkäuferin, eine Tochtergesellschaft der CPI Property Group, die wiederum das Mutterunternehmen und ein nahestehendes Unternehmen der CPI Europe ist, finanziert.

www.finanznachrichten.de/...-wohnimmobilien-portfolio-022.htm

www.finanznachrichten.de/...ersten-drei-quartale-2025-022.htm

"Der IFRS-Buchwert je Aktie erhöhte sich auf €30,39. Der Substanzwert EPRA-NTA je Aktie stieg per 30. September 2025 auf €33,08."

Ich erwarte aber keinerlei Bewegung im Kurs. Solange es keine Dividende gibt oder besser die Mutti die Tochter heim ins Reich holt, passiert da leider nix.

hat sich in Luft aufgelöst. Wir sind wieder auf Los.

läuft wie im Vorjahr bei S-Immo...

Kurs war 22 Euro, dann runter auf 11 Euro und dann Squeeze-out bei 22 Euro.

CPI Europe: Kurs war 32 Euro, dann runter auf 15 Euro und - jetzt fehlt nur mehr der Gegenanstieg...:-)

www.wallstreet-online.de/aktien/s-immo-aktie#t:5y||s:ohlc||a:abs||v:month||l:vol||ads:null

Aktuell marschieren wir eher in Richtung Jahrestief. Ich sehe noch nicht, dass CPI die Tochter nach Hause holt. Also irgendwann schon. Nur drängt da nichts.

Aktuell 14,84 €.

Würde mich nicht wundern wenn wir das Tief tatsächlich nochmal sehen die nächsten Tage. Hätte ich vor ein paar Wochen nicht gedacht.

Scheinbar unterstellt der Markt irgendwelchen Schindluder, den der Grossaktionär hier treiben könnte. Der letzte Deal in Tschechien wird ja bei WO auch schon kritisch betrachtet. Wie seht ihr das?

Ich bezog mich auf letzteres. Da waren wir nah dran. Meine Bedenken sind eher, dass CPI die Tochter ewig als Beiboot laufen lässt und die Immofinanz in der Wahrnehmung völlig verschwindet.

Die Mutter muss sich refinanzieren und das ist noch lange nicht abgeschlossen. Die haben auch keinerlei Druck. Der Konzern braucht keinen Squeeze-out, um 100 % Kontrolle zu haben. Das haben sie auch so. Ich denke schon, dass die Deals marktgerecht sind. Sie sind aber auch keine Schnapper. Ich denke nicht, dass CPI die Immofinanz vollends übervorteilt. Allerdings hat die eigene Refinanzierung Vorrang.

In dieser Konstellation teile ich juche's Optimismus bzgl. eines schnellen squeeze out nicht. Ich bin weiter in der Immofinanz investiert und werde das auch bleiben. Das größte Risiko sehe ich darin, dass der mögliche Mehrwert über die Zeit aufgefressen wird. Das bedeutet nicht, dass ich nicht auf die 90% spekuliere. Nur wenn diese erst in 3 oder 4 Jahren kommen, sieht die IRR auch nicht mehr so gut aus.

Du schreibst - wie ich auch denke - dass wir das Tief der letzten 12 Monate nicht mehr sehen. Ich hätte aber auch nicht gedacht, dass wir mal eine 14 vor dem Komma sehen als wir bei 19 ständen. Ex post und ex ante sieht die Welt dann doch anders aus.

" Einschließlich der Rückzahlung von Verbindlichkeiten, der Anpassungen für langfristige Ertragsteuern und anderer Faktoren beläuft sich der von CPI Europe gezahlte Gesamtkaufpreis auf rund €605 Millionen."

Eigentlich klar formuliert, 605 Mio. Euro war der Preis für die 12.000 Wohnungen, Verbindlichkeiten usw. bereits inkludiert.
Das entspricht einem Preis von ca. 50.000 Euro pro Wohnung und einer mtl. Bruttomiete von ca. 260 Euro; auch nachvollziehbar, wird ja ein Altbestand sein.

Fehlt nicht mehr viel zum Jahrestief bei 14,52 Euro, charttechnisch wäre es gut, wenn diese Unterstützung noch bestätigt würde.

@economist: Ja, ich rechne weiterhin mit einem baldigen squeeze-out. Eine doppelte Börsennotierung macht nur Zusatzkosten, aus diesem Grund wurde auch die S-Immo von der Börse genommen.

15,10 Euro

Meine defensive These ist, dass die Kosten für das Listing zwar da sind, aber eine sofortiges Delisting auch refinanziert werden müsste. Genau das sehe ich aktuell bei der Mutter kritisch. Ich spekuliere genau wie Du auf den Squeeze out. Allerdings gehe ich davon aus, dass CPI die Bilanz bis dahin weiter aufräumen wird. Und mit den >80% an der Immofinanz können sie eh schalten und walten wie sie wollen.

Wenn ich mir ein Szenario aussuchen dürfte, wäre Deines natürlich meine klare Nummer 1. Ich bin hier nur aus den geschriebenen Gründen etwas skeptischer.

Hat man die Kohle einfach nicht, um den verbliebenen Streubesitz auszuzahlen?

Okay, man könnte natürlich einfach an der Börse zukaufen. Kann man sich Zeit lassen bis man irgendwann den Rest abfinden muss.

Letztlich bleibt die Frage wieso Kurse von 15 € gerechtfertigt sein sollen, egal wann dann die letzten Anleger rausgekauft werden. Wer verkauft auf so einem Kursniveau?

Genau über diese Fragen habe ich mir die letzten Wochen den Kopf zerbrochen. Meine Hypothese ist folgende:

CPI war beim Kauf des S-Immo in deutlich besserer Verfassung. Das war vor dem Downgrade. Die Refinanzierungskosten waren bei weitem attraktiver als jetzt. Dazu kam, dass die Aktionäre der S-Immo viel kurzfristiger und spekulativer unterwegs waren. Die haben gern einen ordentlichen Aufschlag mitgenommen. Auf der Immofinanz sitzen nach wie vor viele Immo Investoren. Die haben einen anderen Bezug zum NAV als die eher spekulativ getriebenen Hedgefunds bei der S-Immo.

Und genau hier könnte auch die Antwort auf Deine Frage liegen, wer denn bei 15 Euro verkauft. Es gibt kaum jemanden. Es gibt aber bei auch kaum Käufer, weil niemand in die Falle tappen will, in einem von einem Dritten dominierten Vermögenswert festzusitzen.

Man könnte es so zusammenfassen: Der heutige Kurs von 15 € ist nicht fundamental begründet, sondern ein Kontrollabschlag in einem kaputten Marktmechanismus. CPI könnte die Minderheiten leicht übernehmen,will es aber nicht, weil Cash knapp ist. Die Minderheiten wollen nicht verkaufen, aber können auch nicht viel tun. Die Situation könnte jahrelang festhängen.

Meine Hypothese ist sicher nicht überbordend optimistisch. Und ehrlich gesagt, wünsche ich mir, dass juche richtig liegt.  

heißt für mich letztlich trotzdem, dass man in sinkende Kurse nachkaufen sollte. Kann ne zeitlang ein Value Trap sein, aber irgendwann wird es ja absurd, wenn der NAV steigt und der Kurs sinkt.

Wenn man da stetig verbilligt, bezweifle ich, dass man langfristig verliert, es sei denn man hat anfangs zu stark übergewichtet. Und irgendwann wird auch keine der von dir angesprochnen Immo-Investoren über 60% unter NAV verkaufen.
Deshalb ist für mich eigentlich letztlich entscheidend, was man fundamental erwartet. Also könnte der NAV die nächsten Jahre auch deutlicher fallen?

gibt es eigentlich nicht. Ich sehe das ganz genauso. Ich kann mir auch nicht wirklich vorstellen, dass das Portfolio abgewertet wird. Damit sollte auch kein Verringerung des NAV erfolgen. Ganz im Gegenteil. CPI würde ja aufgrund der Vollkonsilidierung auch von höheren NAVs profitieren. Die entscheidenden Frage ist für mich, wie lange man "temporär" in die Value Trap tappen könnte. Das würde zumindest den Gewinn deutlich reduzieren.  Lass uns wirklich davon ausgehen, dass wir von der Ausgangsbasis 15 Euro auf die 30 Euro kommen. Das wären nach einem Jahr 100%, nach drei Jahren 26% und selbst nach fünf Jahren noch 15% Rendite p.a. Das ist schon eine extrem gute Quote bei überschaubarem Risiko.

Ich habe aktuell ca. 7,5% des Portfolios in der Immofinanz. Höher werde ich auch nicht gehen. Das liegt aber nicht an der erwarteten Rendite, sondern an der möglichen Illiquidität der Position. Ansonsten finde ich den Laden bei der Bewertung schon fast extrem defensiv.

economist schrieb: "CPI war beim Kauf des S-Immo in deutlich besserer Verfassung. Das war vor dem Downgrade."

S Immo wurde nicht von der CPI Property Group übernommen, sondern von Immofinanz (jetzt CPI Europe)

Danke für die Präzisierung. Da hast Du vollkommen recht. Das war mir beim Schreiben schon bewusst. Entscheidend war aber m.E. nicht, welche juristische Einheit formal wen übernommen hat, sondern wer die Kontrolle über beide Gesellschaften hatte . Das war die CPI-Property-Gruppe. Beide Transaktionen folgten derselben strategischen Logik, die Integration von Immobilienvermögen unter dem CPI-Konzernschirm. Die Finanzierung, die Motivation und das Timing wurden faktisch von CPI PG bestimmt und nicht von der damaligen Immofinanz als unabhängigen Akteur. Die spätere Umbenennung in CPI Europe unterstreicht, dass Immofinanz schon damals funktional der Teilkonzern war und keine autonome Übernahme-Strategie verfolgte. Für Minderheitsaktionäre ändert es daher nichts, ob CPI PG über Immofinanz gekauft hat oder direkt. Das Ergebnis war und ist die Konzernintegration unter CPI.
Der Bewertungsmaßstab, die Verschuldungsstruktur und die Refinanzierungsbedingungen wurden in beiden Fällen von CPI PG beeinflusst, nicht von Immofinanz alleine. Die Frage „wer wen übernommen hat“ ist m.E. nur juristische Kosmetik. Ökonomisch war es ein einziger, durch CPI gesteuerter Konsolidierungsschritt.

Vor diesem Hintergrund stehe ich hinter meiner oben aufgestellten Hypothese. Positiv ist, dass sowohl das laufende Geschäft als auch der Sektor in Summe für eine Ratingverbesserung und damit für sinkende Refinanzierungskosten sprechen.