Immofinanz - Neue Zeitrechnung

Da die alten Forenbeiträge nicht viel mit Pro und Contra zu tun haben, starte ich einen neuen Thread um das ganze Übersichtlicher zu gestalten.
Durch das verkaufte Russland Portfolio, die abgebrochenen Fusionsgespräche mit CA Immo usw. hat sich doch mittlerweile eine Grundlegende wirtschaftliche Veränderung bei der IIA ergeben.
Hier in diesem Thread soll der aktuellen Disk. um die IIA neuer Raum gegeben werden, sowie Informationen gesammelt und dokumentiert werden.

läuft wie im Vorjahr bei S-Immo...

Kurs war 22 Euro, dann runter auf 11 Euro und dann Squeeze-out bei 22 Euro.

CPI Europe: Kurs war 32 Euro, dann runter auf 15 Euro und - jetzt fehlt nur mehr der Gegenanstieg...:-)

www.wallstreet-online.de/aktien/s-immo-aktie#t:5y||s:ohlc||a:abs||v:month||l:vol||ads:null

Aktuell marschieren wir eher in Richtung Jahrestief. Ich sehe noch nicht, dass CPI die Tochter nach Hause holt. Also irgendwann schon. Nur drängt da nichts.

Aktuell 14,84 €.

Würde mich nicht wundern wenn wir das Tief tatsächlich nochmal sehen die nächsten Tage. Hätte ich vor ein paar Wochen nicht gedacht.

Scheinbar unterstellt der Markt irgendwelchen Schindluder, den der Grossaktionär hier treiben könnte. Der letzte Deal in Tschechien wird ja bei WO auch schon kritisch betrachtet. Wie seht ihr das?

Ich bezog mich auf letzteres. Da waren wir nah dran. Meine Bedenken sind eher, dass CPI die Tochter ewig als Beiboot laufen lässt und die Immofinanz in der Wahrnehmung völlig verschwindet.

Die Mutter muss sich refinanzieren und das ist noch lange nicht abgeschlossen. Die haben auch keinerlei Druck. Der Konzern braucht keinen Squeeze-out, um 100 % Kontrolle zu haben. Das haben sie auch so. Ich denke schon, dass die Deals marktgerecht sind. Sie sind aber auch keine Schnapper. Ich denke nicht, dass CPI die Immofinanz vollends übervorteilt. Allerdings hat die eigene Refinanzierung Vorrang.

In dieser Konstellation teile ich juche's Optimismus bzgl. eines schnellen squeeze out nicht. Ich bin weiter in der Immofinanz investiert und werde das auch bleiben. Das größte Risiko sehe ich darin, dass der mögliche Mehrwert über die Zeit aufgefressen wird. Das bedeutet nicht, dass ich nicht auf die 90% spekuliere. Nur wenn diese erst in 3 oder 4 Jahren kommen, sieht die IRR auch nicht mehr so gut aus.

Du schreibst - wie ich auch denke - dass wir das Tief der letzten 12 Monate nicht mehr sehen. Ich hätte aber auch nicht gedacht, dass wir mal eine 14 vor dem Komma sehen als wir bei 19 ständen. Ex post und ex ante sieht die Welt dann doch anders aus.

" Einschließlich der Rückzahlung von Verbindlichkeiten, der Anpassungen für langfristige Ertragsteuern und anderer Faktoren beläuft sich der von CPI Europe gezahlte Gesamtkaufpreis auf rund €605 Millionen."

Eigentlich klar formuliert, 605 Mio. Euro war der Preis für die 12.000 Wohnungen, Verbindlichkeiten usw. bereits inkludiert.
Das entspricht einem Preis von ca. 50.000 Euro pro Wohnung und einer mtl. Bruttomiete von ca. 260 Euro; auch nachvollziehbar, wird ja ein Altbestand sein.

Fehlt nicht mehr viel zum Jahrestief bei 14,52 Euro, charttechnisch wäre es gut, wenn diese Unterstützung noch bestätigt würde.

@economist: Ja, ich rechne weiterhin mit einem baldigen squeeze-out. Eine doppelte Börsennotierung macht nur Zusatzkosten, aus diesem Grund wurde auch die S-Immo von der Börse genommen.

15,10 Euro

Meine defensive These ist, dass die Kosten für das Listing zwar da sind, aber eine sofortiges Delisting auch refinanziert werden müsste. Genau das sehe ich aktuell bei der Mutter kritisch. Ich spekuliere genau wie Du auf den Squeeze out. Allerdings gehe ich davon aus, dass CPI die Bilanz bis dahin weiter aufräumen wird. Und mit den >80% an der Immofinanz können sie eh schalten und walten wie sie wollen.

Wenn ich mir ein Szenario aussuchen dürfte, wäre Deines natürlich meine klare Nummer 1. Ich bin hier nur aus den geschriebenen Gründen etwas skeptischer.

Hat man die Kohle einfach nicht, um den verbliebenen Streubesitz auszuzahlen?

Okay, man könnte natürlich einfach an der Börse zukaufen. Kann man sich Zeit lassen bis man irgendwann den Rest abfinden muss.

Letztlich bleibt die Frage wieso Kurse von 15 € gerechtfertigt sein sollen, egal wann dann die letzten Anleger rausgekauft werden. Wer verkauft auf so einem Kursniveau?

Genau über diese Fragen habe ich mir die letzten Wochen den Kopf zerbrochen. Meine Hypothese ist folgende:

CPI war beim Kauf des S-Immo in deutlich besserer Verfassung. Das war vor dem Downgrade. Die Refinanzierungskosten waren bei weitem attraktiver als jetzt. Dazu kam, dass die Aktionäre der S-Immo viel kurzfristiger und spekulativer unterwegs waren. Die haben gern einen ordentlichen Aufschlag mitgenommen. Auf der Immofinanz sitzen nach wie vor viele Immo Investoren. Die haben einen anderen Bezug zum NAV als die eher spekulativ getriebenen Hedgefunds bei der S-Immo.

Und genau hier könnte auch die Antwort auf Deine Frage liegen, wer denn bei 15 Euro verkauft. Es gibt kaum jemanden. Es gibt aber bei auch kaum Käufer, weil niemand in die Falle tappen will, in einem von einem Dritten dominierten Vermögenswert festzusitzen.

Man könnte es so zusammenfassen: Der heutige Kurs von 15 € ist nicht fundamental begründet, sondern ein Kontrollabschlag in einem kaputten Marktmechanismus. CPI könnte die Minderheiten leicht übernehmen,will es aber nicht, weil Cash knapp ist. Die Minderheiten wollen nicht verkaufen, aber können auch nicht viel tun. Die Situation könnte jahrelang festhängen.

Meine Hypothese ist sicher nicht überbordend optimistisch. Und ehrlich gesagt, wünsche ich mir, dass juche richtig liegt.  

heißt für mich letztlich trotzdem, dass man in sinkende Kurse nachkaufen sollte. Kann ne zeitlang ein Value Trap sein, aber irgendwann wird es ja absurd, wenn der NAV steigt und der Kurs sinkt.

Wenn man da stetig verbilligt, bezweifle ich, dass man langfristig verliert, es sei denn man hat anfangs zu stark übergewichtet. Und irgendwann wird auch keine der von dir angesprochnen Immo-Investoren über 60% unter NAV verkaufen.
Deshalb ist für mich eigentlich letztlich entscheidend, was man fundamental erwartet. Also könnte der NAV die nächsten Jahre auch deutlicher fallen?

gibt es eigentlich nicht. Ich sehe das ganz genauso. Ich kann mir auch nicht wirklich vorstellen, dass das Portfolio abgewertet wird. Damit sollte auch kein Verringerung des NAV erfolgen. Ganz im Gegenteil. CPI würde ja aufgrund der Vollkonsilidierung auch von höheren NAVs profitieren. Die entscheidenden Frage ist für mich, wie lange man "temporär" in die Value Trap tappen könnte. Das würde zumindest den Gewinn deutlich reduzieren.  Lass uns wirklich davon ausgehen, dass wir von der Ausgangsbasis 15 Euro auf die 30 Euro kommen. Das wären nach einem Jahr 100%, nach drei Jahren 26% und selbst nach fünf Jahren noch 15% Rendite p.a. Das ist schon eine extrem gute Quote bei überschaubarem Risiko.

Ich habe aktuell ca. 7,5% des Portfolios in der Immofinanz. Höher werde ich auch nicht gehen. Das liegt aber nicht an der erwarteten Rendite, sondern an der möglichen Illiquidität der Position. Ansonsten finde ich den Laden bei der Bewertung schon fast extrem defensiv.

economist schrieb: "CPI war beim Kauf des S-Immo in deutlich besserer Verfassung. Das war vor dem Downgrade."

S Immo wurde nicht von der CPI Property Group übernommen, sondern von Immofinanz (jetzt CPI Europe)

Danke für die Präzisierung. Da hast Du vollkommen recht. Das war mir beim Schreiben schon bewusst. Entscheidend war aber m.E. nicht, welche juristische Einheit formal wen übernommen hat, sondern wer die Kontrolle über beide Gesellschaften hatte . Das war die CPI-Property-Gruppe. Beide Transaktionen folgten derselben strategischen Logik, die Integration von Immobilienvermögen unter dem CPI-Konzernschirm. Die Finanzierung, die Motivation und das Timing wurden faktisch von CPI PG bestimmt und nicht von der damaligen Immofinanz als unabhängigen Akteur. Die spätere Umbenennung in CPI Europe unterstreicht, dass Immofinanz schon damals funktional der Teilkonzern war und keine autonome Übernahme-Strategie verfolgte. Für Minderheitsaktionäre ändert es daher nichts, ob CPI PG über Immofinanz gekauft hat oder direkt. Das Ergebnis war und ist die Konzernintegration unter CPI.
Der Bewertungsmaßstab, die Verschuldungsstruktur und die Refinanzierungsbedingungen wurden in beiden Fällen von CPI PG beeinflusst, nicht von Immofinanz alleine. Die Frage „wer wen übernommen hat“ ist m.E. nur juristische Kosmetik. Ökonomisch war es ein einziger, durch CPI gesteuerter Konsolidierungsschritt.

Vor diesem Hintergrund stehe ich hinter meiner oben aufgestellten Hypothese. Positiv ist, dass sowohl das laufende Geschäft als auch der Sektor in Summe für eine Ratingverbesserung und damit für sinkende Refinanzierungskosten sprechen.

es geht wieder aufwärts.

Laut Finanzkalender ist die Hauptversammlung am 5.5.2026 geplant (soferne nicht schon vorher ein Übernahmeangebot oder Squee out kommt...

cpi-europe.com/de/investor-relations/finanzkalender

Kurs: 15,94 Euro

Am 27.März kommen die Jahreszahlen und am 5.Mai die HV. Der Kurs hat sich nach kurzer Hoffnung in Q3 deutlich zurückgekommen. Die Mutter hat mit 83% unangefochtenen Einfluss auf die Tochter. Aktuell spricht wenig dafür, dass die urspüngliche Investementthese - rascher Aufkauf durch die Mutter - tatsächlich kfr. kommen könnte.

Die Aktie ist nichts fürs schnelle Geld, dafür winken aber knapp 100 % Anstieg, wenn es zum erwarteten Squeeze-out kommt.
Kann aber jeden Tag so weit sein; Geld dürfte genug vorhanden sein bei der CPI Property Group, dort wurde sogar ein Aktienrückkauf durchgeführt.

Die Mutter hat sicher genügend Kapital. Aber warum sollten die jetzt die restlichen Anteile der Tochter deutlich über Marktpreis kaufen, wenn sie doch auch so schon machen können, was sie wollen. Du findest unzählige Beispiele dafür, dass solche Konstellationen über Jahre dauern und nicht verändert werden. Denk an LVMH und Dior oder Roche und Genentech, etc. Aber auch im Real Estate Sektor ist das sehr häufig. Schau Dir das Trauerspiel Vonovia und Deutsche Wohnen an. Auch Brookfield und GGP sind vergleichbar. Von daher kann es genauso gut sein, dass wir uns hier verzockt haben.

Es gibt 3 Möglichkeiten: halten, nachkaufen oder verkaufen.

Nachkaufen kommt für mich erst in Frage, wenn die Unterstützunglinie bei 14,50 Euro erfolgreich getestet würde (sh. #1354)
Ich bin jetzt knapp 10 % im Plus. Will ich diese 10 %, oder will ich 100 % ? Depotgebühren fallen bei mir nicht an und die Inflation liegt jetzt bei 2 %. Der jährliche "Verlust" hält sich also in Grenzen.

Da halte ich lieber und warte ab, auch wenn man mit anderen Aktien in der Zwischenzeit  Geld verdienen könnte. Nachdem ich aber einige andere Aktien im Depot habe, "leiste" ich mir diese Halteposition. Wenn tatsächlich kein Squeeze-out kommen sollte, gibt es auch die Möglichkeit, dass wieder einmal Dividende gezahlt wird...

So hat jeder seine eigene Strategie, von "verzocken" würde ich da nicht reden...

sondern die Bewertung.

Ich weiß ja nicht ob bei den anderen genannten Konstallationen auch so eine massive Unterbewertung vorliegt (rund 50% unterm NAV), aber am Ende muss es doch nicht zu einer schnellen Übernahme kommen, um den Kurs anzuschieben. Wer sagt denn, dass der Investmentcase nur daraus besteht, auf den schnellen Aufkauf durch die Mutter zu hoffen?

so ist es, 2024 wurde der Kurs ja auch schon bis zum NAV auf gut 32 Euro raufgekauft, ohne dass es einen Squeeze-out gab...

Es kommt eben nicht nur auf die Bewertung an, sondern auch ob diese gehoben wird. Bei der Immofinanz hätte das ein Squeeze out sein können. Und vielleicht gibt es diesen auch noch.

Die 17 % können nichts blockieren, können keine Dividenden erzwingen und  können keine Strategie ändern. Sie sind ökonomisch passive Co-Investoren, ob sie wollen oder nicht.
Und solange sie bleiben, finanzieren sie das Asset mit. Sie verzichten dabei auf Kontrollprämie und jegliches  Mitspracherecht. Warum sollte CPI das freiwillig beenden? Ich sehe hier keinen natürlichen Trigger.

Dennoch haben juche und Du dahingehend recht, dass der Investment Case nicht nur der Aufkauf der Mutter sein muss. Das war aber der Trigger, an den ich geglaubt habe.

@juche: die 32 waren eine glückliche oder auch unglückliche Konstellation aus Zinssenkungsphantasie mit echtem Hebel auf den Bestand in Verbindung mit einem irre gewordenen Umek. Katalysator war dann tatsächlich doch ein squeeze out. Der kleine geshortete Freefloat musste eingedeckt werden. Ok, ist nicht der Squeeze out, den wir uns wünschen  ;-)

aber du kannst auch schlecht andere Beispiele nennen, ohne die Bewertungen dabei zu vergleichen.

Meine Investementthese beruhte darauf, dass wir a) eine Unterbewertung haben, b) ich auf einen Katalysator spekuliert hatte und c) dieser ein Kauf durch die Mutter sein könnte.

a trifft immer noch zu. Da c für mich mittlerweile zumindest nicht mehr so sicher ist und ich wenig andere Ideen für b habe, befürchte ich auf einer Value Trap zu sitzen. Und je länger der Zeitraum bis zum heben des Wertes dauert, umso tiefer könnte die Falle sein.  

www.finanznachrichten.de/...-in-enger-beziehung-zu-ih-022.htm