Immo-Frage: Erwerk Grundstück

Hi,
also ich habe vor kurzem ein Grundstück erworben.
Beim Notar wúrde mit den Vertragspartnern am 30.10.2001 ein Vertrag geschlossen, der besagt, daß der Kaufpreis am 15.11.2001 zu zahlen ist.
Dies habe ich auch eingehalten. Nun kommt am 29.11.2001 ein Schreiben meines Notars mit der Bitte um Kenntnisnahme, daß die Eintragung am 29.11.2001 von ihm beantragt wurde und das bis zur Eintragung im Grundbuch noch "erhebliche Zeit" vergehen kann (wortwörtlich!).

Frage: Ab wann bin ich denn nun Eigentümer, bzw. Besitzer des Grundstückes?
Ich habe ja auch Rechte und Pflichten, z. B. bei Schnee/Eis den Gehsteig frei zu machen etc.

Meiner Meinung nach bin ich ab dem 15.11.2001, also dem Tag der Zahlung lt. Kaufvertrag BESITZER des Grundstücks schon mit allen Rechten und Pflichten!
Ab Eintragung im Grundbuch bin ich dann erst EIGENTÜMER des Grundstücks!

Ist das so richtig?

Ein paar Zeilen zur Info wären nett!

Schönes WE! (Ich bin in HH am arbeiten! :-()

Gruß,
Boersiator

Du hast offenbar von Deinem Großvater gekauft und noch vor Auflassungsvormerkung gezahlt. Das ist im normalen Grundstücksverkehr unüblich und mit hohen Risiken behaftet. Solange Deine Auflassungsvormerkung nicht im Grundbuch steht, ist es immer möglich, daß Eintragungen im Range vor Deiner Vormerkung erfolgen können, z.B. Zwangshypotheken (Handwerkersicherungshypotheken) oder weitere Vormerkungen.
Da Du das Grundstück sowieso als Kapitalanlage einige Jahre liegenlassen willst, kann Dir ein später Besitzübergang eigentlich nur recht sein. An Deiner Stelle würde ich es aber mit einem hübschen Häuschen bebauen und vermieten. Rechne Dir das (ausreichende Mieternachfrage vorausgesetzt) mal durch. Wahrscheinlich entsteht dann etwas, das den Namen Kapitalanlage auch verdient.

R.

Man kann den Kaufpreis auch auf ein Anderkonto beim Notar zahlen, der erst dann an den Verkäufer auszahlen darf, wenn der Eigentumsübergang frei von nicht übernommenen Dienstbarkeiten und Belastungen sichergestellt ist. Solche Anderkonten, die eigentlich für den Käufer eine hohe Sicherheit bewirken dürfen aber laut neuerer Ansicht der Notarkammern nur in besonderen Fällen eingerichtet werden. Früher waren sie in einigen Bundesländern fast bei jedem Verkauf üblich. Bei Zahlung auf Anderkonto ist es üblich, die Übergabe des Grundstücks abhängig vom Zahlungszeitpunkt zu machen, z.B. "mit Eingang des Kaufpreises auf dem Anderkonto", oder "zum letzten des Monats, an dem der Kaufpreis auf Anderkonto eingeht" oder "zum 30.11.xx, jedoch nicht vor Zahlung .."

R.

Wie immer interessante Antwort, Danke!

gruß,
Boersiator

Hm, im Kaufvertrag übergeht das Objekt, also das Grundstück, mit Zahlung der Kaufsumme zum 15.11.2001 in meinen Besitz über.
Also bin ich seit dem 15.11. Besitzer des Grundstücks und muss mich darum kümmern.
Der Kaufpreis wurde direkt auf das Konto des Verkäufers gezahlt und dann der Zahlungseingang von dem Verkäufer an den RA bestätigt.
Wie in meinem Thread vor einigen Wochen beschrieben, handelt es sich um einen Kaufvertrag zwisachen meinen Großeltern, gut analysiert Reila!
Da ich weiß, daß auf diesem Grundstück keine Hypotheken oder sonstigen Belastungen vorhanden sind, denke ich, daß die vorherige Zahlung an meine Großeltern okay ist.
Oder gibt es in der Tat noch anderweitige Risiken? Mein Notar hat mich jedenfalls auf keine Risiken aufmerksam gemacht, außer eben auf die Auflassungsvormerkung.
Also hat mein RA/Notar Recht, die Eintragung kann noch einigen Wochen dauern?! Super!
Wieso soll es mir denn Recht sein, daß die Eintragung, ein späterer Besitzübergang, aus Anlagegründen erfolgt? Verstehe ich nicht!
Außerdem die Frage zu der Spekulationssteuer, also den 10 Jahren bei Immo!
Ab wann läuft denn diese Frist? Allein aus diesem Grund ist es mir schon mehr als Recht, schnellstens Eigentümer meines Grundstücks zu werden!

Allgemeiner Hintergrund: ich habe das Grundstück nicht alleine aus Anlagegründen gekauft. Mit dem Kauf habe ich meinen Großeltern die Möglichkeit gegeben, mit dem Verkaufserlös ANLIEGERKOSTEN zu zahlen, da bei meinen Großeltern die Straße erneuert wird und eben hier einige Kosten entstehen.
Also ein Deal, der beiden Seiten gut tut.

Das Thema macht mich wuschig, da ich die Sache endlich zu den Akten legen will!

MfG
Boersiator

In der Familie kennt man sich, und da sollte es eigentlich keine weiteren Risiken geben. Ich habe zu den Risiken nur geschrieben, weil hier auch andere lesen. Und gerade, wenn es vielen wirtschaftlich schlecht geht, so wie jetzt, wird viel getrickst. Da muß man schon höllisch aufpassen. Wir hatten hier gerade einen Extremfall. Jemand hatte einen Bauträgervertrag geschlossen und der Bauträger hatte das Haus nicht fertiggestellt (Keine Dämmung, das Wasser lief bei Regen auf der Windseite ins Haus. Um das Haus herum war noch ein Graben, und innen war es vermurkst). Wir haben den Eigentümer beraten. Gutachten, Frist- und Nachfristsetzung sowie Teilkündigung waren schnell erledigt. Ein zuverlässiges Bauunternehmen sollte die Hütte fertigstellen, in der die Erwerber inzwischen schon unter ungewöhnlichen Umständen wohnten, weil Darlehenszins und Miete für die alte Wohnung zusammen zu teuer gewesen wären. Plötzlich zog die bauträgerfinanzierende Bank die Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld zurück, weil der Bauträger seine Raten an diese Bank abgetreten hatte. Und Raten wurden ja wegen fehlender Leistung nicht erbracht. Die endkundenfinanzierende Bank war natürlich nicht mehr bereit, auch nur einen Pfennig auszuzahlen. Die Bauträgerbank stand auf dem formalen Standpunkt: Löschungsbewilligung nur gegen Erhalt der Knete. Der Rechtsweg wäre Klage gegen den Bauträger auf Schadensersatz (sinnlos, weil fast pleite) oder gegen Bauträgerbank oder gegen Notar. Allein die erste Instanz hätte etwa ein Jahr bis zum Urteil gedauert. Das Recht interessiert sich allerdings nicht dafür, wie die armen Leute in dem "Haus" das nervlich und gesundheitlich durchstehen sollen. Da die ganze Geschichte möglicherweise auch interessant für andere Kunden des betreffenden noblen Geldhauses bzw. die Öffentlichkeit hätte sein können, genügte dann der entsprechende Hinweis auf die Medien, um auch die beteiligten Banker zu mehr Kooperativität zu bewegen.
So, das war die kleine Gute-Nacht-Geschichte.

Zu Deinen Fragen: Speku-Frist m.E. ab Kaufvertragsdatum. Frag den Steuerberater. Und wenn Nutzen- und Lastenübergang später erfolgt, hast Du eben einen Vorteil, da Du die laufenden Kosten (z.B. Straßenreinigung) erst später tragen muß. Und ein Nutzen soll Dir ja erst in 10 Jahren entstehen. Aber ihr habt ja einen Termin vereinbart.
Übrigens hast Du auch die Grundstückssicherungspflicht. Wenn ein Grundstück 10 Jahre irgendwo rumschimmelt, kann man da prima Müll abladen oder einen Abenteuerspielplatz errichten. Verantwortlich bist immer Du.
Ich halte es geradezu für unverantwortlich, ein schönes Grundstück in begehrter Lage, herumliegen zu lassen. Ein schönes Haus mit 120 m² Wohnfläche sollte doch nicht teurer als 250.000 DM plus etwa 30.000 DM Nebenkosten zu stehen kommen. Bei den heutigen niedrigen Zinsen würde der Kapitaldienst um die 1.400 DM/mtl. liegen. Kann man dafür bei Euch nicht vermieten??? Und degressiv abschreiben könntest Du die Herstellungskosten auch noch. Und wenn bei Euch die Bodenpreise steigen, dann steigen die Mieten doch auch. Hier kann man leicht auch ohne Taschenrechner herausfinden, was langfristig das bessere Geschäft ist. Später besteht dein Einkommen dann eben aus Rente plus Einnnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Glaub mir, es gibt Schlimmeres. Übrigens kannst Du auch ein Haus nach 10 Jahren verkaufen oder beleihen oder an Deine Kinder verschenken, damit die im Gegensatz zu ihrem "Alten" nicht mehr arbeiten brauchen.

R.

So etwas ähnliches wie in der Deiner Geschichte erwähnt, habe ich auch schon gehört. Dies scheint wohl sachon fast alltäglich zu sein.
Aber so ist es eben, wenn man sich nicht 100%ig informiert, bevor man sein Bauvorhaben in die Tat umsetzt.
Klar ist es nicht gerade der Renditehit, mein Grundstück einfach so 10 Jahre rumdümpeln zu lassen. Ich habe zwar bei Verkauf in 10 Jahren unter Grundlage des heutigen normalen Verkaufspreises (qm 125 DM) schon bereits 90% Gewinn sicher, zu optimieren ist diese Rendite sicherlich noch um einiges.
Für Deinen Vorschlag, den Hausbau, bin ich sofort zu haben! Nur fehlt mir hierzu aktuell noch das Geld!
Ich bin gerade 1 Jahr im EDV-Sektor Selbstständig und will mich nicht gleich übernehmen. Die Sache mit der sofortigen Vermietung ist eine andere Sache. Mal sehen wie die Verträge im kommenden Jahr aussehen.
Hier bei uns sind für ein Haus um die 120 qm mit etwas Garten so um die 1400-1700 DM üblich.
Hm, dann kommt man ins überlegen ...

Gruß,
Boersiator

Für das Haus darfst Du kein eigenes Geld verwenden, sonst machst Du unnötige Gewinne, die versteuert werden müssen. Hast ja schon genug Geld ins Grundstück gesteckt. Natürlich gibt Dir nach einjähriger Selbständigkeit keine Bank ein Darlehen. Das braucht schon zwei bis drei Jahre (oder einen Bürgen). Auch Du mußt dir ja sicher sein, daß Dein Laden läuft. Aber danach würde ich sehr ernsthaft darüber nachdenken, zumal Du das Haus in jedem Fall so finanzieren kannst, daß Du nicht laufend etwas zuschießen mußt.
Gerade die Entwicklung der Aktienmärkte der letzten zwei Jahre zeigt doch, daß Diversifizierung des Vermögens und der Alterssicherung keine sinnlosen Worte sind. Für mich sind übrigens Mieteinnahmen wichtigster Bestandteil meiner persönlichen Alterssicherung. Grob vereinfacht gesagt, gehst Du zur Bank, holst Dir ein Darlehen, das dann auschließlich vom Mieter bezahlt wird. In rund 30 Jahren hast Du dann nach heutigem Wert ca. 1.500 DM Zusatzrente aus V+V. Und die ist sogar noch relativ resistent gegen Inflation und Währungsreformen.  

R.