Der Aktie (und anderen Immobilienwerten) bläst halt momentan aus einigen Richtungen Wind entgegen. Ich sehe die Folgenden potenziellen Felder:
1.) WIKR: Könnte (theoretisch) das private Kreditvolumen für Wohnungsbau beschränken.
2.) Neue Gesetzgebung gegen Immobilienpreisblasen: Könnte ggfs. das private Kreditvolumen beschränken.
3.) Befürchteter Zinsanstieg: Die globale Makrodiskussion befasst sich momentan primär mit der Möglichkeit einer steileren Zinskurve am langen Ende. Das würde insbesondere auch Hausbaukredite teurer machen und das Wertsteigerungspotenzial von Immobilien mindern. Beide Effekte würden zu niedrigeren Immobilienkreditvolumen führen.
4.) Unterproportionale EBIT-Steigerung bei Hypoport in Q3 (im Vergleich zum Umsatzwachstum): Führt zur Befürchtung, dass 2015 ein starker Ausreißer nach oben war und das EPS-Wachstum von Hypoport weniger dynamisch sein könnte, als erhofft.
Das sind in meinen Augen alles relevante Themen, die man nicht einfach so abtun kann. Aber meiner persönlichen Auffassung nach ist keiner dieser Punkte geeignet, die strukturelle Wachstumsstory hier auszuhebeln. Kurzfristige Wachstumsdellen u.ä. mag es deswegen immer mal geben. Aber ich sehe keinen dieser Punkte als geeignet, die Immobilienverkäufe in Deutschland auszuhebeln.
Hierzu ist ein Blick auf S. 4 und 5 der Halbjahrespräsentation recht hilfreich:
www.hypoport.de/hypoport/uploads/2016/08/...3%A4sentation.pdf
Die beiden Grafiken dort spiegeln zwei fundamentale Fakten des Marktes wider:
Erstens sieht man aus S. 5 dass trotz eines massiven Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren *nicht* davon die Rede sein kann, dass das Finanzierungsvolumen überhitzt wäre und bald fallen wird. Im Gegenteil: Der Preisanstieg ist noch gar nicht richtig in den Volumina angekommen. Tatsächlich waren die Volumina des Gesamtmarktes selbst zu deutlich ungünstigeren Zeiten mit hohen Zinsen ähnlich wie heute. 2015 haben wir dann endlich eine positive Auswirkung des Preisanstiegs der Immobilien auf das Marktvolumen gesehen. Aber 2016 sind wir bereits wieder zurück bei Volumina, wie sie früher bei höheren Zinsen waren.
Meine Schlussfolgerung: selbst wenn WIKR u.ä. politische Störfeuer die Volumina momentan ein wenig hemmen, so sind wir letztlich doch immer noch in einem Downcycle (gegeben das niedrige Zinsniveau). Auch wenn die Langfristzinsen ein wenig hochgehen sollten: der Markt hat noch Nachholbedarf, weil die Volumina momentan so sind als wären die Zinsen bereits wieder hoch.
Zweitens folgt aus S. 4 (wo man Angebot und Nachfrage nach Immobilien skizziert), dass strukturell ein starker Wohnungsmangel herrscht. Dieses Ungleichgewicht muss früher oder später dadurch ausgeglichen werden, dass entweder die Preise noch deutlich weiter steigen oder die Wohnungsbauten stark steigen. Im Zweifel wird man eine Kombination dieser Effekte sehen. Auch hier mag kurzfristig die Politik ein Hindernis sein. Aber die fundamentalen Kräfte von Angebot und Nachfrage wird sie nicht vollständig aushebeln können. Und selbst wenn wegen WIKR u.ä. nur ein Teil dieser strukturellen Impulse im Markt ankommt, so ist es dennoch auch ein marktfördernder Trend.
Kurzum: ich bin für den Gesamtmarkt der Immobilienfinanzierung aufgrund dieser statistischen Fakten optimistischer als die eingangs erwähnten Sorgen nahelegen. Da kommt halt im Moment viel auf einmal, weil die Inflation gerade wegen des Ölpreisanstiegs hochgeht und jeder dann auf einmal Angst vor hohen Zinsen bekommt.
Im übrigen darf man nicht vergessen, das Hypoport bisher ja immer sein Wachstum "on top" des Marktwachstums erzielt hat, weil der Markt eben gar nicht groß gewachsen ist. Wenn irgendwann wieder struktureller Rückenwind vom Markt kommen sollte, wird es daher in meinen Augen bei Hypoport auch wieder mal Quartale mit stark außergewöhnlichem Wachstum und Skalierung geben. Kurz: ich bin optimistisch.
P.S.: Ich erkenne ausdrücklich an, dass die Aktie mit einem KGV von 25+ nicht spottbillig ist.
Zurück
