Einschaetzung britischer REIT Social Housing REIT plc (SOHO) per 13.01.2026
Geschaeftsmodell
Social Housing REIT plc investiert in sogenanntes Specialised Supported Housing im Vereinigten Koenigreich. Es handelt sich um Wohnimmobilien fuer Menschen mit besonderem Betreuungsbedarf. Die Mieten werden ueber langfristige Vertraege erzielt und letztlich ueber staatliche Leistungen refinanziert. Das Modell ist defensiv, stark reguliert und politisch sensibel. Ein grosser Teil der Mietvertraege ist inflationsindexiert.
Operative Lage
Nach den Problemen der Jahre 2022 bis 2024 hat sich die operative Situation verbessert. Die Mietinkassoquote liegt wieder deutlich ueber 90 Prozent. Das bereinigte Ergebnis je Aktie ist gestiegen. Die Dividende ist aktuell wieder durch den laufenden Cashflow gedeckt, allerdings ohne grossen Puffer. Die Verschuldung ist moderat, der Loan to Value liegt unter 40 Prozent. Der Grossteil der Schulden ist langfristig und zu festen Zinsen finanziert, was das Zinsrisiko begrenzt.
Problemfelder
Das groesste strukturelle Risiko bleibt die Mieterstruktur. Einzelne Ausfaelle koennen das Ergebnis spuerbar belasten, da der Markt sehr spezialisiert ist. Der Immobilienwert des Portfolios ist in den letzten Jahren gesunken, was zu Abschreibungen und einem niedrigeren NAV gefuehrt hat. Das Vertrauen der Anleger in den gesamten Social Housing Sektor ist seit den Skandalen bei anderen REITs angeschlagen und erholt sich nur langsam. Die Dividende ist zwar stabilisiert, aber weiterhin nicht komfortabel abgesichert.
Bewertung
Die Aktie notiert weiterhin mit einem deutlichen Abschlag zum ausgewiesenen Nettoinventarwert. Dieser Discount reflektiert weniger das Tagesgeschaeft, sondern vor allem das regulatorische Risiko, die Historie des Sektors und die begrenzte Visibilitaet bei langfristiger Ertragsstabilitaet. Der Markt preist keine Wachstumsstory ein, sondern maximal Stabilisierung.
Gesamturteil
Social Housing REIT ist kein Turnaround mit hoher Upside, sondern ein defensiver Spezialwert mit politischem Risiko. Fuer Einkommensinvestoren kann die Aktie auf dem aktuellen Kursniveau interessant sein, wenn man den NAV Discount bewusst kauft und mit begrenztem Wachstum rechnet. Fuer sicherheitsorientierte Anleger ist der Wert trotz staatlicher Zahlungsstroeme nicht risikolos. Die Aktie ist fair als Halten bis vorsichtiges Kaufen einzuordnen, nicht als Kerninvestment.
Autor: ChatGPT
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