CORESTATE Capital Holding S.A

nicht machen.

Jeder Ankauf und das daraus folgende Wachstum mag ja super sein, aber hat natürlich den Gegenpart auf der bilanziellen Seite. Zunächst mal ist das für mich eher neutral zu werten.

Und natürlich muss man die Bilanzseite dann halt auch betrachten, auch wenn ich sie nicht problematisch finde. Die Bankverbindlichkeiten wird man sicherlich ganz normal durch den operativen Cashflow und die vorhandenen liquiden Mittel tilgen, also nachdem was nach Dividendenausschüttung noch übrig bleibt. Die normale Anleihe wird man vermutlich zum Laufzeitende einfach durch eine neue Anleihe umschulden. Und bei der Wandelanleihe muss man dann abwarten, wie die Lage bzw. Kurs dann aussieht, und wie hoch die Wandlungsquote dann aussieht. Das Thema seh ich noch am ehesten als ein kleines Problem, aufgrund der Verwässerung, auch wenn manch ein User hier mit dem EK argumentiert.

Ich persönlich steh ja trotzdem auf dem Standpunkt, so wenig Finanzverbindlichkeiten wie möglich, allein schon um nicht sinnlos ständig inklusive Anleihen und Bankverbindlichkeiten über 15 Mio Zinsen+Zinskupon zu zahlen. Man sollte mittelfristig (mit Auslaufen beider Anleihen) schon versuchen, dann nur noch die 300 Mio Anleihe umzuschulden und diese 300 Mio (also etwa 1,5-1,7 fache des Ebitda) als Schuldenlast zu haben, inklusive Cash also unter 1,5faches Ebitda zu kommen.

Nein, da hab ich mich dann falsch ausgedrückt.

Ich meinte die News war super, dass Hannover Leasing für einen NEUEN Publikums-AIF bereits eine Immobilie gekauft hat.

Ich wollte darauf hinaus, dass erneut ein neuer Fonds aufgelegt wird, an dem Corestate natürlich verdienen wird. Letztens erst der 800 Millionen Fons, der wirklich groß ist. Jetzt einen neuen mit der Zielgruppe Stiftungen. Die angekauften Immobilien für die Fonds kommen ja bei Corestate in der Bilanz gar nicht vor. Da werden Gelder gesammelt und die werden angelegt. Wenn, steht etwas bei Hannover Leasing in der Bilanz.

Wollte nur darauf hinaus, dass es operativ super läuft und auch die exclusive Partnerschaft, die da heute verkündet worden ist, wird Corestate wieder stabile Erträge auf Jahre bringen.  

gefragt, ob der Brexit ein "verborgenes Risiko" für Corestate sein könnte,

Ich wüsste nicht wieso. Deshalb stell ich die Frage mal hier offen in den Thread. Sieht da jemand irgendein Risiko?

um nicht missverstanden zu werden: ich weiß natürlich auch nicht, ob der Leerverkäufer nicht mehr aufstockt. Ich glaube nur nicht, dass er noch DEUTLICH aufstockt. Zumal für ihn das Risiko des Leerverkaufs  bei einem niedrigeren Kurs ungleich höher wird. Allein die Ankündigung eines ARP könnte ihn schon nervös werden lassen.  

Auch heute wieder:

Performance S-Dax --> ca. 2% im Plus
Corestate Capital --> ca. 0,8% im Minus

Man hat einfach das Gefühl, dass die Aktie keine Erholung nach oben, aber jeden Weg nach unten mitgeht.  

Achtung:  Der Kurs zu dem die Wandelanleihe gewandelt werden kann, bleibt nicht bei 62. Er wird bei jeder Dividendenzahlung angepasst. Und diese Anpassung ist (leider) immer vom aktuellen Kurs der Aktie bei Auszahlung abhängig. Wenn man vom derzeitigen Kurs von 32 ausgeht und ein Wachstum der Dividende um 10% p.a. auf 3,3 Euro im Jahr 2022 annimmt, dann sinkt der Wandelpreis der Anleihe auf einen Wert um die 40 Euro (!!!). (und wenn  man den Aktienkurs bis auf 25 drücken könnte, dann kommt ein Wandelpreis von 31 Euro per 2022 raus. Immer angenommen, dass die Dividende so hoch bleibt - und das ist gleichzeitig kaum vorstellbar, weil dann die Dividendenrendite ja schon über 10% betragen würde). 

Ich persönlich glaube, dass in dieser Mechanik ein Grund für das Shorten liegen könnte. Je tiefer die Aktie, desto besser für die Wandelanleihe-Eigentümer. Und gleichzeitig hat man mit dem  Shorten der Aktie (short) einen Hedge auf die Anleihe (long).

Und vor dem Hintergrund ist eher davon auszugehen, dass wir per 2022 über dem sich jetzt laufend verringernden Wandelpreis notieren werden und dass die Wandelanleihe nicht refinanziert werden muss. (Wir Aktionäre dafür aber leider stark verwässert werden). 

dass die Wandelanleihe das Problem sein könnte, weil sehr langfristig orientierte Anleger von einem niedrigen Aktienkurs profitieren würden. Langfristig kommt dann zwar die Verwässerung hinzu, die das Bewertungsniveau relativiert, aber theoretisch könnte der Kurs dadurch drei Jahre nach oben limitiert ist und erst dann der große Run einsetzt. Bis dahin lebt man halt nur von den Dividenden.

Wie hast du konkret den Wandelpreis von 31 € in 2022 bei Annahme Aktienkurs 25 € berechnet?

Corestate hat  ja keinen nennenswerte Beteiligung mit Ausnahme CRM Students, diese erwirtschaftet einen ebida von 2 Mio€  was  Eine Nettogewinnmarge von etwa ca 1 Mio € sein sollte.
Kann man ruhig außer Betracht ziehen, da CRM kein klassischer Assetmanager wie Corestate ist sondern nur triviale  Zusatzleitung für die Besitzer der Assets wie Reinigung, leichte Verwaltung und Co. anbietet die nur sehr sehr geringe Margen Ausweist.

Corestate nettogewinnmarge auf 22 Mrd € AuM ~0,005%
CRM Students nettogewinnmarge auf 3 Mrd AuM ~0,00035%
Erwirtschaftet nicht mal 10% dessen was CC mit dem gleichen AuM erwirtschaftet.
Corestate ging in erste Linie wohl mehr darum einen Fuß vor die Tür zu bekommen als jetzt wirklich scharf auf CRM zu sein, denn der Kaufpreis war alles andere als billig finde ich, weswegen wohl die Kundendaten und connection der wahre Schatz sein dürfte.

Eher wird es eher wohl so sein,dass dadurch das zigtausende Banker nach Frankfurt und Co ziehen die die Preise insbesondere in zentrale lagen hochkatapultiern dürfte. Auch HFS dürfte sich wohl auch die Hände reiben.

Hallo Valuseeker,
Hallo Katjuscha,

könnt ihr mir erklären warum sich der Wandlungspreis um einen höheren Betrag verringert als die ausgezahlte Dividende?

Bisher war ich davon ausgegangen, dieser würde sich höchstens um die Dividende reduzieren, doch das scheint nicht der Fall zu sein.

Habe gerade auch nachgeforscht und gesehen, dass der Wandlungspreis bei der letzten Divizahlung tatsächlich um mehr als die 2 Euro Dividende angepasst wurde :(

ich versuch mal zu helfen, hier gibts einen anhaltspunkt auf die berechnung:

ir.corestate-capital.com/corestate/pdf/...ConversionPrice.pdf

Pursuant to the Terms and Conditions of the Bonds, notice is hereby given to
Bondholders that, as a result of the Cash Distribution of €2 per Share payable on 3
May 2018 to shareholders of record on 2 May 2018, in accordance with §10(e)(ii), the
Calculation Agent has determined that, effective 30 April 2018 the Conversion Price
has been adjusted from €61.9580 to €59.3033.

=>   §10(e)(ii)

frage:
wenn die anleihe gewandelt wird dann würden bei 60 euro 3,3mio und bei zb 30 euro  ca 6,6mio  aktien ausgegeben.
im moment haben wir 21,3mio  akiten daraus ergibt sich dieses beispiel:
wandelquote 30 euro => 6,6mio aktien =31% verwässerung
wandelquote 40 euro => 5mio aktien =23% verwässerung
wandelquote 50 euro => 4mio aktien =19% verwässerung
wandelquote 60 euro => 3,3mio aktien =16% verwässerung

nun bleibt noch die frage nach der berechnung §10(e)(ii) - ich finde leider kein dokument dazu.
ggf bei IR fragen?

angenommen es würde worstcase zb 30 euro gewandelt.

200mio euro für 6,6mio aktien, dann würde doch jede diese aktien einen buchwert von ca 30,30 euro mitbringen in die firma. bzw auf alle 21,3mio+6,6mio aktien dann erhöhung des buchwerts um 7,32 euro.  das hört sich jetzt nicht so übel an oder?
auch in diesem schlechten szenario dürfte am ende unser kurs doch deutlich über buchwert stehen.

was denkt ihr?

Ich hatte vor ein paar Wochen bei IR nachgefragt. Antwort war:

--------------------------------------
Sehr geehrter Herr XXXX,
herzlichen Dank für Ihre mail und Ihr Interesse an unserer Wandelanleihe.
.... die Anpassung des Wandlungspreises erfolgt nach folgender Formel: Current Conversion Price * ((M-F)/M), wobei M der Durchschnitt der letzten drei VWAPs vor dem Ex-dividend-Date und F die Ausschüttung je Aktie ist.
----------------------------------------

--> je niedriger der Preis der Aktie in den drei Tagen vor der Ausschüttung, desto sinkt steigt der Wandlepreis
--> je höher die Dividende ist, desto stärker sinkt der Wandelpreis

Die Kombination einer hohen Dividende mit einem niedrigen Aktienkurs begünstigt damit die Wandelanleihe-Holder (die Dividende natürlich nur indirekt, da die ja tatsächlich den Unternehmenswert ex Dividende senkt).  

fämgt man im September zu shorten an, um Ende April einen niedrigen Kurs zu haben? Und dieses Spiel dann jedes Jahr mit womöglich immer höherem Einsatz?

vielen dank für deine infos.

(M=vwap   ich habe hier einfach mal einen gedachten aktienkurs genommen, sollte passen?)
hier ein rechenbeispiel für die formel mit leicht steigenden kursen und dividenden.
am ende 2022 habe ich 2 szenarien gerechnet.
A = sie wird konvertiert
B = sie wird nicht konvertiert
es sieht daher für mich aus als wenn das spiel bis zuletzt offen ist.
natürlich ist es nun eine gewisse gute vorarbeit durch shorten den aktienkurs zu drücken, entscheidend sind aber dann doch jedes jahrt final die kurse vor der dividende/stichtag für die berechnung!?
daher doch etwas zu früh die short aktion.
im grunde könnte man die wandler kicken wenn der aktienkurs in scenario B dann final doch niedrig ist. bleibt die frage wie der markt die potentielle verwässerung vorab einpreist.
fazit:  wir gehen ja eh von deutlich höheren kursen in den nächsten jahren als in meinen bsp aus. wenn das zutrifft ist dann wird wandlung stattfinden und alle gewinnen trotzdem.

schaut mal bitte kritisch über die rechnung ob ich das richtig gemacht habe:

also egal wie mans dreht. die wandlung scheint mir eher wahrscheinlich da es der firma vorrausichtlich gut gehen wird.
aktionäre und wandler ziehen dann doch am gleichen strang und aktionäre müssen den kuchen teilen und 20-25% abgeben
der kuchen sollte in 4j jedoch gross genug sein um alle satt zu machen ;-)

das wir dann im Endeffekt das Spiel ganz einfach durchkreuzen könnten bzw. die Großaktionäre (die eigentlich kein Interesse an einer zu starken Verwässerung haben sollten außer sie halten auch hohe Mengen der Wandelanleihe, was ich fast vermute) indem wir die drei Tage vor der HV die Aktie einfach ein gutes Stück hochkaufen?

Also z.B. statt nach (wie ich erwarte) super Zahlen am 14.02 und gutem Ausblick gleich zuzuschlagen könnte es günstier sein, dies direkt vor der HV zu tun. Andernfalls könnte der LV indem er die drei Tage davor z.B. nochmal massiv auf den Markt wirft den Kurs ja theoretisch ins bodenlose krachen lassen oder wie seht ihr das?

@x-man: Ja so sehe ich das auch. Wobei der Fall einer Dividende von fast 10% des Kurses auf Dauer kaum realistisch ist. Entweder der Kurs steigt schneller (hoffentlich), oder es gibt eine Dividendenenttäuschung (hoffen wir mal nicht).

@obelisk: Ich denke auch nicht, dass man jetzt shortet um den Conversion Preis zu senken. Aber so ist die Mechanik. Und als Hedgefonds würde ich mir Risk-/Ertragsszenarien ansehen. Und da zeigt sich, dass das shorten als Hedge auch auf dem Niveau sinnvoll sein kann (obwohl man grundsätzlich positiv für die Firma eingestellt ist).
Ich habe nochmals die interne Verzinsung eines Kaufs einer Anleihe und des gleichzeitigen Verkaufs einer halben Aktie je Stück Anleihe modelliert. Und zwar den internen Zinsfuß der Investition  in Abhängigkeit von unterschiedlichen Kursszenarien (von -10% p.a. bis plus 15% p.a. bis 2022) und Dividendenszenarien (von Totalausfall -100% bis Steigerung um 50% p.a.). Da zeigt sich, dass man mit der Strategie eigentlich immer gewinnt (Immer Annahme, dass der die Anleihe zurückgezahlt oder gewandelt werden kann).

Wenn man nur den Wandler kauft, dann gewinnt man mit den Annahmen natürlich auch immer (Rückzahlung und Zinsen). Mit der Beimischung des Shorts ändert sich aber das Profil. Man gewinnt zwar dann nicht so viel, wenn die Aktie sehr stark ansteigt. Dafür gewinne man mehr, wenn die Aktie und / oder Dividende sinkt. Insofern hat man da einen Hedge auch gegen allgemeine Marktturbulenzen.  

Ich weiß natürlich nicht, ob das tatsächlich die Strategie ist - die funktioniert ja nur, wenn man auch die Wandelanleihe hat oder kaufen kann. Es zeigt aber zumindest, dass es auch Short-Szenarien geben kann, die gar nicht davon abhängig sind, dass man ein großes Problem bei Corestate sieht.

INTERNER ZINSSATZ EINER INVESTITION IN EINE ANLEIHE UND SHORTEN VON 0,5 AKTIEN

realistisch, dass der Shortie es schaffen kann bis 2022 den Kurs niedrig zu halten?
Das kann ich mir bei der von uns angenommen positiven Geschäftsentwicklung irgendwie nicht vorstellen....

Szenario und blendet aus, das shorten allein schon ein erhebliches Risiko darstellt, welches mit erheblichen Verlusten einhergehen kann. Zudem gehe ich davon aus, dass  corestate einem solchen Treiben nicht tatenlos zusehen würde.

Das ganze Spielchen macht ja auch nur insoweit Sinn wie PS über die Wandelanleihe Anteile beziehen kann. Zu einem gewissen Grad macht der Hedge -wie von Valueseeker ermittelt- ja durchaus Sinn, aber CS jetzt noch 4 Jahre zu shorten, ist halt auch schon ne beachtliche Zeit. Insbesondere wird's dann spannend, wenn CS sich entscheiden sollte, ein ARP zu starten.
Insgesamt halt ich dieses Szenario aber für eine plausible (Teil-)Erklärung der Kursentwicklung. Das fundamentale Haar in der Suppe, das diese Entwicklung erklären könnte, finde ich nach wie vor nicht, sodass ich hier ganz entspannt bin (auch wenn mir gegen Jahresende das Depot dann doch ganz schön gut zerbombt wurde und man ein wenig an seinen Werten zweifelt, weil man solche Wochen-/Monatsperformances aus den letzten Jahren nicht mehr kennt)

das Häarchen in der Suppe zu sein.
Ist im übrigen ein toller, fundierter Austausch hier im Thread! Erinnert mich ein bisschen an Hypoport. Und genau da liegt nun auch mein Problem. Hier investieren oder wieder bei Hypo auf dem erniedrigten Niveau einsteigen?
Tendiere aufgrund der akt. Bewertung ein wenig zu Core....

In deine Berechnung müsstest du jetzt die Leihgebühren einrechnen, die gezahlt werden müssen für die Aktien.

Ich denke dann ist mehr als die Hälfte deiner Tabelle Rot.

Im Gegenzug müsste dann aber auch noch die Verzinsung der Wandelanleihe einbezogen werden.