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FFo1-Prognose 2026:
alt: 250 - 280 Mio €
neu: 275 - 305 Mio €
Der Kurs entkoppelt sich nun wieder deutlich vom historisch niedrigen Umtauschverhältnis 1:4 und marschiert Richtung 1:3...
Für GCP-Aktionäre war der Umtausch somit Stand heute deutlich vorteilhafter als von Analysten verbreitet. Auf Jahressicht soll der FFO1 durch die GCP-Anteilsaufstockung um ca. 19 Prozentpunkte um ca. 35 Mio € steigen, was das Entschuldungs- bzw. Dividendenzahlungspotenzial stärkt.
Im Zuge des Umtauschs von 33,359,326 GCP-Aktien werden 133,437,304 AT1-Aktien aus Aroundtows Pool Eigener Aktien an die bisherigen GCP-Aktionäre ausgegeben.
Durch den zeitgleich umgesetzten Aktienrückkauf im Gesamtvolumen von 250 Mio EUR wird ein erheblicher Teil der Freefloat-Erhöhung wieder eingesammelt. Stand gestern hatte Aroundtown bereits über 70 Mio Shares zurückgekauft. Beim aktuellen Tempo dürfte das Rückkaufprogramm in drei bis 4 Wochen abgeschlossen sein. Bei einem erwarteten Durchschnittskurs von ca. 2,60 € könnte Aroundtown insgesamt ca. 96 Mio Aktien wieder vom Markt nehmen, womit sich die Anzahl ausstehender Aktien nach GCP-Umtausch nur um ca. 37 Mio Aktien bzw. ca. 3,4% erhöhen würde, während die FFO1-Prognose für 2026 im Mittel um 9,4% erhöht wurde.
Für AT1-Aktionäre ergibt sich aus der Kombination von ARP und GCP-Umtausch mithin eine signifikante FFO1-Renditesteigerung je Aktie, was den deutlichen Kursanstieg seit Bekanntgabe des Umtauschergebnisses gestern Nachmittag erklärt.
Aus meiner Sicht sollte AT1 jetzt noch folgende Schritte unternehmen, um der grassierenden Zinsangst bzw. dem Shortnarrativ vieler Marktteilnehmer endlich den Stecker zu ziehen:
1. Aussetzung der GCP-Dividende für das Jahr 2025
2. Vollständige Tilgung im Juni auslaufender Niedrigzins-Perpetuals aus besthender Liquidität
3. Rückkauf (Tender Offer) sämtlicher bis 2028 fällig werdender Niedrigzinsanleihen unter Ausnutzung der durch den jüngsten Zinsanstieg signifikant unter Nennwert gefallenen Anleihekurse
4. Refinanzierung von 50 bis 75% des o.g. Anleiherückkaufs durch Ausgabe mehrerer Tranchen lang laufender (3, 5, 7, 10J) Anleihen, um die Cashposition (bisher 3,5 MRD EUR) zwecks Ausnutzung kurzfristiger Opportunitäten auf einem nachhaltigen Level von 1 bis 2 MRD EUR zu halten...
Ziel:
Angleichung des Durchschnittszinssatzes an das aktuelle Marktzinsniveau, um die Zinsangst aus dem Markt zu nehmen und das durch das schrittweise Auslaufen von Perpetuals und Anleihen aus der Nullzinsära bis 2028 erwartete Siechtum der FFO1-Prognosen mit einem harten Schritt zu stoppen.
Dann könnten sich die Analysten mit dem Geschäftsbericht 2026 endlich auf eine verlässliche FFO1-Basis einstellen und von dort aus wieder mietwachstumsbedingtes FFO1-Wachstum einpreisen.
Die Wall of Worries vor der 2028er Nullzins-Anleiherefinanzierung wäre damit eingerissen und das Thema Bewertung (-> Abstand zum NAV) würde für die Analysten urplötzlich zum Kurstrigger-Thema.
Dass AT1 beim aktuellen Verschuldungsniveau mit langfristigen Refi-Zinssätzen um 4% bestens leben kann, steht für mich außer Frage. Indes lastet die Erwartung immer weiter sinkender FFO1-Prognosen erkennbar auf AT1 und sämtlichen Wettbewerbern.
Diesen Teufelskreis zu durchbrechen, indem man die Anleihe-Restanten aus der Nullzinsära mit einem Kraftakt endlich vollständig aus der Bilanz verbannt und damit eine schlagartige Angleichung von Durchschnittsfinanzierungszins an den Marktzins erreicht, könnte für das Sentiment ggü. AT1 m.E. einen Meilenstein darstellen und dem Aktienkurs endlich wieder eine Perspektive Richtung NAV eröffnen. So unglaublich es klingt, dass Analysten offenbar nicht Willens sind, die durch die Anleiherefinanzierung 2026-2028 ausgelöste FFO1-Belastung endlich explizit in ihren Prognosen zu berücksichtigen und das darauf aufbauende Zinsangstgespenst lautstark zu vertreiben, muss man konstatieren, dass AT1 alle Hebel zur sofortigen Sprengung der Wall of Worries selbst in der Hand hält.
Sicherlich werden einige wenige mathematisch unbegabte Marktteilnehmer "geschockt" reagieren, wenn die nachhaltige FFO1-Basis nach Anleiherückkauf plötzlich bei 200 bis 250 Mio EUR veranschlagt wird, aber das wären bezogen auf ca. 1,13 MRD Shares noch immer stolze 0,177 € bis 0,221 € FFO1 je Aktie bzw. 6,6% bis 8,34% FFO1-Rendite bezogen auf den aktuellen Aktienkurs von 2,65 €.
Im historischen Vergleich für Immo-Aktien eine als hoch einzuschätzende FFO1-Rendite, aus der sich bei 75% Divi-Ausschüttung nachhaltige Divi-Renditen von 4,95% bis 6,26% ergäben, was deutlich oberhalb historischer Durchschnittsrenditen für Immo-Aktien mit Top-Bonität liegt, zumal der klare Aufwärtstrend der dt. Immo-Preise signifikante Zusatzrenditen durch selektive Immo-Verkäufe ermöglicht. Ich habe 75% meiner GCP-Aktien in AT1 umgetauscht und bleibe bei AT1 langfristig investiert, bis sich das riesige GAP zwischen Kurswert und NAV deutlich reduziert hat.
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