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Also: beste Voraussetzungen für den M-Dax Aufstieg!
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Ab heute (fast) alles neu bei AT1
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Kapitalerhöhung, wenn diese verhindert übermäßig hoch verzinstes Fremndkapital aufnehmen zu müssen... wer auch nur ein wenig mitgedacht hat, versteht das selbst eine Verwässerung des eigenen Aktienanteils nicht so schlimm wäre, wenn diese verhindert wertvolle Value-Immobilien verkaufen zu müssen, da diese es wären welche man schnell zu gutem Geld machen könnte ....
das Vorhaben kann auch abgelehnt werden.
Man hat das aber nicht ohne Grund auf die Tagesordnung gesetzt. Die Aussage dahinter ist ja: Mittelfristig wird Cash benötigt. Wenn die EGM das ablehnt, müssen andere Wege gefunden werden, dieses Geld zu gegebener Zeit zu besorgen.
Man hat das aber nicht ohne Grund auf die Tagesordnung gesetzt. Die Aussage dahinter ist ja: Mittelfristig wird Cash benötigt. Wenn die EGM das ablehnt, müssen andere Wege gefunden werden, dieses Geld zu gegebener Zeit zu besorgen.
identisch im EGM 2019 bereits drin.
Bei der derzeitigen Marktkapitalisierung der AG würde eine relevante KE zu einer massiven Verwässerung führen, das wäre eine Katastrophe für die Aktionäre. Für 200 Mio Euro würden man sowas ja nicht machen, da ginge es um andere Größenordnungen.
Ich würde eher erwarten, dass das ein Vorratsbeschluss ist für den Fall der Fälle.
Verkauf von Immobilien und hoffen auf bessere Zinsen erscheint mir sinnvoller. Was die bräuchten ist ein Befreiungsschlag von 3-4 Milliarden durch Verkauf - aber bei den derzeitigen Marktbedingungen ist das ziemlich als fraglich. Das würde eventuell (!) die Zeit geben, um auf bessere Zinsen und höhere Mieten zu warten.
Die Lage für AT ist echt schwierig, der Kurs nicht umsonst im Keller.
Ich würde eher erwarten, dass das ein Vorratsbeschluss ist für den Fall der Fälle.
Verkauf von Immobilien und hoffen auf bessere Zinsen erscheint mir sinnvoller. Was die bräuchten ist ein Befreiungsschlag von 3-4 Milliarden durch Verkauf - aber bei den derzeitigen Marktbedingungen ist das ziemlich als fraglich. Das würde eventuell (!) die Zeit geben, um auf bessere Zinsen und höhere Mieten zu warten.
Die Lage für AT ist echt schwierig, der Kurs nicht umsonst im Keller.
Es handelt sich um einen Vorratsbeschluss, der so oder ähnlich bei jeder börsennotierten Gesellschaft usus ist. Es wird mitnichten über konkrete Kapitalerhöhungspläne abgestimmt. Bei den stimmrechtslosen Aktien handelt es sich um Treasury Shares (Eigene Aktien), die Aroundtown bzw. TLG halten.
Was sich die Shortseller hier aus den Fingern saugen, um einen weiteren Abverkauf der Aktie zu rechtfertigen, ist schon aberwitzig.
Niemanden scheint zu interessieren, dass das Portfolio von Aroundtown nicht aus ein paar einzelnen Filetstücken und sonst Schrott besteht, sondern dass Aroundtown nahezu ausschließlich Immobilien in Toplagen im Portfolio hat.
Es gibt in Deutschland keinen massenhaften Exodus aus überteuerten Büroimmobilien wie in den USA. Bei den Shortsellern handelt es sich indes fast ausnahmslos um amerikanische Hedgefonds, die us-amerikanische Probleme auf Deutschland projizieren, die es in Deutschland absehbar jedoch nicht gibt!
Man möge sich bitte einmal die ultraniedrigen Leerstandsquoten und die Neuvermietungsanzeigen ansehen! Zum gibt es bei Aroundtown keinen signifikanten Anstieg der Leerstandsquoten, zum anderen erfolgen Neuvermietungen mit Mietsteigerungen.
Glaubt hier tatsächlich jemand ernsthaft, bspw. die Siemens-Konzernzentrale in München sei plötzlich nur noch die Hälfte wert?
Und das verrückte ist ja... selbst wenn das Portfolio KOMPLETT mit 30% Abschlag (ca. 9 MRD EUR) verkauft würde, wäre Aroundtwon NICHT überschuldet, weil zum einen die Veräußerungsverluste bilanziell durch Auflösung der passiven latenten Steuern teilweise gegenfinanziert würden und zum anderen der Marktwert der insgesamt bestehenden 20 MRD Schulden (15 MRD Anleihen + Darlehen; 5 MRD perpetual notes) beim aktuellen Zinsniveau nur noch 13,5 MRD EUR beträgt.
Anleihen + Darlehen: nominal 15 MRD - Marktwert < 80% = 12 MRD EUR
Perpetual notes: nominal 5 MRD - Marktwert < 30% = 1,5 MRD EUR
Marktwert der Gesamtverschuldung: 13,5 MRD EUR
=> Bei Komplettentschuldung hebbare stille Reserven auf der Passivseite: 20 - 13,5 = 6,5 MRD EUR
Ermittlung des Gesamtergebnisses eines hypothetischen Komplettverkaufs des Immobilienportfolios:
29 MRD EUR x 70% = 20,3 MRD €
+ Auflösung PRA (15% x 8,7 MRD €) = 1,3 MRD EUR
- Schuldentilgung: 13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert der Aktionäre: 8,1 MRD €
ausstehende Aktien: 1,1 MRD
=> NAV je Aktie nach Komplettverkauf mit 30% Abschlag: 7,36 EUR
Selbst die abenteuerlich anmutende Annahme eines Komplettverkaufs mit 50% Abschlag führt zu einem deutlich über dem Aktienkurs liegenden Nettovermögenswert!
29 MRD x 50% = 14,5 MRD €
+ 15% x 14,5 MRD € = 2,2 MRD EUR
- 15 MRD x 80% - 5 MRD x 30% = -13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert: 3,2 MRD EUR bzw. 2,9 EUR je Aktie
Ich habe den Eindruck, dass weder die bilanziellen Folgen einer freiwilligen Liquidation mit Veräußerungsverlusten (-> Auflösung PRA) noch die infolge der Leitzinserhöhung auf der Fremdkapitalseite entstandenen Verluste vom Markt wirklich eingepreist werden.
Man tut so, als ob die Fremdkapitalseite keinerlei Verluste tragen hätte, solange die EK-Geber nicht komplett leer ausgehen. Dass diese Annahme falsch ist, beweisen die infolge des Zinsniveaus und nicht etwa einer drastisch gefallenen Bonität rückläufigen Anleihekurse mehr als deutlich.
In der Unternehmensbewertung wird die Verlustübernahme durch FK-Geber unter dem Parameter DEBT BETA berücksichtigt!
Das wahre Problem scheint mir zu sein, dass Anleger kaum Erfahrungen mit dem betriebswirtschaftlich komplett rationalen Instrument einer freiwilligen Liquidation haben.
UN-Wert-Prüfung für betriebswirtschaftlich rationales Handeln im Sinne der Gewinnmaximierung: Liquidationswert > Ertragswert
=> Durchführung der Liquidation ist für EK-Geber vorteilhaft
Eine freiwillige Liquidation ist kein Eingeständnis des Scheiterns des Unternehmenskonzepts sondern das Ergebnis einer grundlegend veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigenden betriebswirtschaftlichen Vorteilhaftigkeitsüberlegung im Sinne der Gewinnmaximierung.
Sobald der Ertragswert unter den Liquidationswert eines Unternehmens sinkt, verdient das Unternehmen im bisherigen Geschäftsbereich schlicht nicht mehr die marktüblichen EK-Kosten.
Die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Antwort darauf heißt:
Liquidation des Unternehmens und Allokation des Liquidationsergebnisses (= Nettovermögen der Anteilseigner) in einer betriebswirtschaftlich rentablen, d.h. mindestens die EK-Kosten erwirtschaftenden Geldanlage.
Vielleicht ist die Ära hochrentabler Immobilienunternehmen in Deutschland vorbei... das heißt aber nicht, dass die bestehenden Immobilienunternehmen einfach solange untätig weitere Verluste hinnehmen müssen, bis eine Überschuldungssituation eingetreten ist und man die Verantwortung für eine dann unfreiwillige Zerschlagung endlich einem Insolvenzverwalter übertragen darf.
Wann, wenn nicht zu einem Zeitpunkt, da Immobilien immer noch zu Preisen nahe des Allzeithochs transferiert werden und zumindest in der näheren Zukunft kaum Preissteigerungspotenzial ersichtlich ist, sollte ein der Gewinnmaximierung verpflichtetes Management die Vorteilhaftigkeit und betriebswirtschaftliche Notwendigkeit einer Liquidation prüfen?!
Das wesentliche Problem dabei ist nicht die Erkenntnis der Vorteilhaftigkeit, sondern der Beschluss zur Umsetzung durch das Management, welches hinsichtlich der Frage der Liquidation regelmäßig von den Anteilseignern abweichende betriebswirtschaftliche Interessen verfolgt.
Stichwort: Principal - Agent - Konflikt!
Was sich die Shortseller hier aus den Fingern saugen, um einen weiteren Abverkauf der Aktie zu rechtfertigen, ist schon aberwitzig.
Niemanden scheint zu interessieren, dass das Portfolio von Aroundtown nicht aus ein paar einzelnen Filetstücken und sonst Schrott besteht, sondern dass Aroundtown nahezu ausschließlich Immobilien in Toplagen im Portfolio hat.
Es gibt in Deutschland keinen massenhaften Exodus aus überteuerten Büroimmobilien wie in den USA. Bei den Shortsellern handelt es sich indes fast ausnahmslos um amerikanische Hedgefonds, die us-amerikanische Probleme auf Deutschland projizieren, die es in Deutschland absehbar jedoch nicht gibt!
Man möge sich bitte einmal die ultraniedrigen Leerstandsquoten und die Neuvermietungsanzeigen ansehen! Zum gibt es bei Aroundtown keinen signifikanten Anstieg der Leerstandsquoten, zum anderen erfolgen Neuvermietungen mit Mietsteigerungen.
Glaubt hier tatsächlich jemand ernsthaft, bspw. die Siemens-Konzernzentrale in München sei plötzlich nur noch die Hälfte wert?
Und das verrückte ist ja... selbst wenn das Portfolio KOMPLETT mit 30% Abschlag (ca. 9 MRD EUR) verkauft würde, wäre Aroundtwon NICHT überschuldet, weil zum einen die Veräußerungsverluste bilanziell durch Auflösung der passiven latenten Steuern teilweise gegenfinanziert würden und zum anderen der Marktwert der insgesamt bestehenden 20 MRD Schulden (15 MRD Anleihen + Darlehen; 5 MRD perpetual notes) beim aktuellen Zinsniveau nur noch 13,5 MRD EUR beträgt.
Anleihen + Darlehen: nominal 15 MRD - Marktwert < 80% = 12 MRD EUR
Perpetual notes: nominal 5 MRD - Marktwert < 30% = 1,5 MRD EUR
Marktwert der Gesamtverschuldung: 13,5 MRD EUR
=> Bei Komplettentschuldung hebbare stille Reserven auf der Passivseite: 20 - 13,5 = 6,5 MRD EUR
Ermittlung des Gesamtergebnisses eines hypothetischen Komplettverkaufs des Immobilienportfolios:
29 MRD EUR x 70% = 20,3 MRD €
+ Auflösung PRA (15% x 8,7 MRD €) = 1,3 MRD EUR
- Schuldentilgung: 13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert der Aktionäre: 8,1 MRD €
ausstehende Aktien: 1,1 MRD
=> NAV je Aktie nach Komplettverkauf mit 30% Abschlag: 7,36 EUR
Selbst die abenteuerlich anmutende Annahme eines Komplettverkaufs mit 50% Abschlag führt zu einem deutlich über dem Aktienkurs liegenden Nettovermögenswert!
29 MRD x 50% = 14,5 MRD €
+ 15% x 14,5 MRD € = 2,2 MRD EUR
- 15 MRD x 80% - 5 MRD x 30% = -13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert: 3,2 MRD EUR bzw. 2,9 EUR je Aktie
Ich habe den Eindruck, dass weder die bilanziellen Folgen einer freiwilligen Liquidation mit Veräußerungsverlusten (-> Auflösung PRA) noch die infolge der Leitzinserhöhung auf der Fremdkapitalseite entstandenen Verluste vom Markt wirklich eingepreist werden.
Man tut so, als ob die Fremdkapitalseite keinerlei Verluste tragen hätte, solange die EK-Geber nicht komplett leer ausgehen. Dass diese Annahme falsch ist, beweisen die infolge des Zinsniveaus und nicht etwa einer drastisch gefallenen Bonität rückläufigen Anleihekurse mehr als deutlich.
In der Unternehmensbewertung wird die Verlustübernahme durch FK-Geber unter dem Parameter DEBT BETA berücksichtigt!
Das wahre Problem scheint mir zu sein, dass Anleger kaum Erfahrungen mit dem betriebswirtschaftlich komplett rationalen Instrument einer freiwilligen Liquidation haben.
UN-Wert-Prüfung für betriebswirtschaftlich rationales Handeln im Sinne der Gewinnmaximierung: Liquidationswert > Ertragswert
=> Durchführung der Liquidation ist für EK-Geber vorteilhaft
Eine freiwillige Liquidation ist kein Eingeständnis des Scheiterns des Unternehmenskonzepts sondern das Ergebnis einer grundlegend veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigenden betriebswirtschaftlichen Vorteilhaftigkeitsüberlegung im Sinne der Gewinnmaximierung.
Sobald der Ertragswert unter den Liquidationswert eines Unternehmens sinkt, verdient das Unternehmen im bisherigen Geschäftsbereich schlicht nicht mehr die marktüblichen EK-Kosten.
Die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Antwort darauf heißt:
Liquidation des Unternehmens und Allokation des Liquidationsergebnisses (= Nettovermögen der Anteilseigner) in einer betriebswirtschaftlich rentablen, d.h. mindestens die EK-Kosten erwirtschaftenden Geldanlage.
Vielleicht ist die Ära hochrentabler Immobilienunternehmen in Deutschland vorbei... das heißt aber nicht, dass die bestehenden Immobilienunternehmen einfach solange untätig weitere Verluste hinnehmen müssen, bis eine Überschuldungssituation eingetreten ist und man die Verantwortung für eine dann unfreiwillige Zerschlagung endlich einem Insolvenzverwalter übertragen darf.
Wann, wenn nicht zu einem Zeitpunkt, da Immobilien immer noch zu Preisen nahe des Allzeithochs transferiert werden und zumindest in der näheren Zukunft kaum Preissteigerungspotenzial ersichtlich ist, sollte ein der Gewinnmaximierung verpflichtetes Management die Vorteilhaftigkeit und betriebswirtschaftliche Notwendigkeit einer Liquidation prüfen?!
Das wesentliche Problem dabei ist nicht die Erkenntnis der Vorteilhaftigkeit, sondern der Beschluss zur Umsetzung durch das Management, welches hinsichtlich der Frage der Liquidation regelmäßig von den Anteilseignern abweichende betriebswirtschaftliche Interessen verfolgt.
Stichwort: Principal - Agent - Konflikt!
Der Befreiungsschlag hat einen Namen und der lautet INSOLVENZ. Es geht in Grunde nur noch darum dabei eine Justiziabilität zu verhindern. Vorstand und Aufsichtsrat wollen nicht in die Wirecardfalle laufen. Nachvollziehbar, dass AT-Eigner die gerne hinter schwedischen Gardinen sehen würden.
Was hier diese Pommesbude schön geredet wird ...es ist der letzte Schrott. Denke auch Insolvenz oder Übernahme mit Zerschlagung
Nun ja, zumindest haben die Schönredner ein paar Argumente, wohingegen die Basherfraktion im Wesentlichen nur polemische Einzeiler zum Besten gibt. Ich fände es mal ganz spannend zu erfahren, welche Argumente (ausser dem Kursverlauf) die Shortys stützen.
Hätte es nicht besser ausdrücken können. :-)))
Ich kenn das AT1 Portfolio aus Verhandlungssituationen und lass Dir gesagt sein - es ist eines der breitesten Portfolien nach Anzahl der Immobilien in Europa, wenn man den Gesamtkonzern (ex Wohnen) betrachtet.
Die institutionellen Aktionäre aus US/UK haben jahrelang gedrückt um Zugang zu den Adresslisten zu bekommen, irgendwann hat man einen passwort-geschützten Bereich auf der IR Seite angelegt. Schau Dir den mal an, falls Du Zugang bekommst.
Die Aussage "nahezu ausschließlich Immobilien in Toplagen im Portfolio" wirkt da unfreiwillig komisch für jeden, der sich professionell mit dem AT1 Portfolio auseinandergesetzt hat.
Schaut Euch mal die einzelnen Transaktionen der Vergangenheit an - da werdet ihr kaum Details zu den Käufern/Verkäufer finden........
Die institutionellen Aktionäre aus US/UK haben jahrelang gedrückt um Zugang zu den Adresslisten zu bekommen, irgendwann hat man einen passwort-geschützten Bereich auf der IR Seite angelegt. Schau Dir den mal an, falls Du Zugang bekommst.
Die Aussage "nahezu ausschließlich Immobilien in Toplagen im Portfolio" wirkt da unfreiwillig komisch für jeden, der sich professionell mit dem AT1 Portfolio auseinandergesetzt hat.
Schaut Euch mal die einzelnen Transaktionen der Vergangenheit an - da werdet ihr kaum Details zu den Käufern/Verkäufer finden........
Grüße,
JG
JG
www.grandcityproperties.com/...ions/general-meeting/agm-2023/
Stand der Kurs bei 4,27 €. Also fast 80 % an Wert verloren innerhalb eines Jahres...nicht schlecht.. so gut ist das Unternehmen...
Financial Report Q1 2023/Zwischenbericht für das 1.Quartal 2023: 30 May 2023
www.aroundtown.de/investor-relations/...ns/financial-calendar
www.aroundtown.de/investor-relations/...ns/financial-calendar
#3170 eisbaer1, bleibt nur zu hoffen, dass der Beitrag nicht durch emotionsgesteuerte Einzeiler allzu schnell nach hinten wandert
Immer im Auge behalten aus meiner Sicht:
www.shortsell.nl/short/Aroundtown
Sollte dieser Trend anhalten, wird es aus meiner Sicht wohl ggf. nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die ersten Gewerbeimmobilien in diese Richtung neue Besitzer finden:
www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...our/29154088.html
Leverage
Immer im Auge behalten aus meiner Sicht:
www.shortsell.nl/short/Aroundtown
Sollte dieser Trend anhalten, wird es aus meiner Sicht wohl ggf. nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die ersten Gewerbeimmobilien in diese Richtung neue Besitzer finden:
www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...our/29154088.html
Leverage
In meinen überschlägigen Berechnungen des AT1-Liquidationswerts auf Grundlage der aktuellen Marktwerte des !Brutto!-Fremdkapitals und der Annahme von 30% bzw. 50% Preisabschlag auf den gutachterlich zum 31.12.2022 ermittelten "Marktwert" des Immobilienportfolios wurde die bestehende Liquidität i.H.v. 3 MRD EUR nicht berücksichtigt, da die Liquidation eines Unternehmens nicht unerhebliche Liquidationskosten (z.B. Rechts- und Beratungskosten, Abfindungen an Mitarbeiter etc.) verursacht.
Eine für Normalsterbliche unfassbare Summe von 3 MRD EUR ist für die Liquidation eines Unternehmens mit mit nicht einmal 2 MRD EUR Jahresumsatz und weniger als 2000 Mitarbeitern weit überhöht.
Diese erhebliche "Rundungsdifferenz" war indes ausdrücklich beabsichtigt, um die Berechnung des Liquidationswerts so einfach wie möglich zu halten.
@jgfreeman:
Ihre Ansichten zur verheerenden Wirkung eines Zinsanstiegs um min. 400 Basispunkte auf die Entwicklung des Ertragswerts teile ich uneingeschränkt. Aus diesem Grund komme ich zu der Einschätzung, dass der Ertragswert des Unternehmens - in der aktuellen Finanzierungsstruktur - weit unter dem Liquidationswert liegt und mithin unter den durch die Anleiherenditen signalisierten Rahmenbedingungen weit oberhalb der Gesamtkapitalrendite (Mietrendite 4,5%) liegender FK-Kosten (derzeit lt. Börse: 8% bis 12%) die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Direktive "Komplettentschuldung" heißt. Ich rede ausdrücklich nicht von einer teilweisen Schuldenreduktion, sondern von Komplettentschuldung an deren Ende ein vollständig eigenfinanziertes Unternehmen steht. Jede weniger tiefgreifende Entschuldungs-Maßnahme hätte für den objektivierten Unternehmenswert (= Nettovermögenswert der Aktionäre) einen niedrigeren Erwartungswert, solange FK-Zins > GK-Rendite gilt.
Was ich in Ihren durchaus informativen Posts komplett vermisse, ist eine Aussage zum Liquidationswert (= Substanzwert) des Unternehmens. Im Gegensatz zu vielen anderen Shorties im Forum haben Sie sich - erfreulicherweise - bislang nicht dazu hinreißen lassen, das Szenario einer zeitnahen Insolvenz in den Raum zu stellen.
Daher würde mich interessieren, wie Ihrer Ansicht nach im aktuellen Marktumfeld der konkrete Arbeitsauftrag an das Management lauten sollte und welchen Nettovermögenswert Sie dem Unternehmen nach Umsetzung der Ihres Erachtens nach notwendigen Maßnahmen zubilligen.
Konkret stellt sich mir die Frage, ob Sie in Kenntnis des AT1-Portfolios ernsthaft davon ausgehen, dass ein Wertabschlag von mehr als 50% für eine sofortige Veräußerung des Gesamtportfolios notwendig wäre, womit Sie implizit unterstellen, dass die auf Gutachten basierenden Bilanzansätze am hypothetischen Veräußerungspreis (Fair Value) so dramatisch vorbei gehen, dass man dies nur als Bilanzmanipulation allerschlimmsten Ausmaßes bezeichnen müsste?
Oder bezieht sich Ihre Shortspekulation vordergründig überhaupt nicht auf einen Abgleich des objektivierten Unternehmenswerts (= innerer Wert der Aktie) mit dem durch den Börsenkurs ausgedrückten Marktwert des Eigenkapitals sondern vor allem auf Sentiment und Charttechnik bzw. setzt auf die betriebswirtschaftlich wenig rationale Annahme, dass das Unternehmen das betriebswirtschaftliche Signal FK-Rendite > GK-Rendite nicht als Aufforderung zu einer drastischen Veränderung der Geschäftspolitik versteht und durch Untätigkeit / Apathie quasi sehenden Auges in den Untergang reitet?
Wo also liegt Ihrer Ansicht nach der realistische Verkaufspreis des mit 29 MRD EUR bilanzierten Immobilienportfolios und mithin der Liquidationswert bzw. innere Wert der Aktie?
Eine dezidierte Antwort wäre sicherlich für alle Forenteilnehmer interessant.
Eine für Normalsterbliche unfassbare Summe von 3 MRD EUR ist für die Liquidation eines Unternehmens mit mit nicht einmal 2 MRD EUR Jahresumsatz und weniger als 2000 Mitarbeitern weit überhöht.
Diese erhebliche "Rundungsdifferenz" war indes ausdrücklich beabsichtigt, um die Berechnung des Liquidationswerts so einfach wie möglich zu halten.
@jgfreeman:
Ihre Ansichten zur verheerenden Wirkung eines Zinsanstiegs um min. 400 Basispunkte auf die Entwicklung des Ertragswerts teile ich uneingeschränkt. Aus diesem Grund komme ich zu der Einschätzung, dass der Ertragswert des Unternehmens - in der aktuellen Finanzierungsstruktur - weit unter dem Liquidationswert liegt und mithin unter den durch die Anleiherenditen signalisierten Rahmenbedingungen weit oberhalb der Gesamtkapitalrendite (Mietrendite 4,5%) liegender FK-Kosten (derzeit lt. Börse: 8% bis 12%) die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Direktive "Komplettentschuldung" heißt. Ich rede ausdrücklich nicht von einer teilweisen Schuldenreduktion, sondern von Komplettentschuldung an deren Ende ein vollständig eigenfinanziertes Unternehmen steht. Jede weniger tiefgreifende Entschuldungs-Maßnahme hätte für den objektivierten Unternehmenswert (= Nettovermögenswert der Aktionäre) einen niedrigeren Erwartungswert, solange FK-Zins > GK-Rendite gilt.
Was ich in Ihren durchaus informativen Posts komplett vermisse, ist eine Aussage zum Liquidationswert (= Substanzwert) des Unternehmens. Im Gegensatz zu vielen anderen Shorties im Forum haben Sie sich - erfreulicherweise - bislang nicht dazu hinreißen lassen, das Szenario einer zeitnahen Insolvenz in den Raum zu stellen.
Daher würde mich interessieren, wie Ihrer Ansicht nach im aktuellen Marktumfeld der konkrete Arbeitsauftrag an das Management lauten sollte und welchen Nettovermögenswert Sie dem Unternehmen nach Umsetzung der Ihres Erachtens nach notwendigen Maßnahmen zubilligen.
Konkret stellt sich mir die Frage, ob Sie in Kenntnis des AT1-Portfolios ernsthaft davon ausgehen, dass ein Wertabschlag von mehr als 50% für eine sofortige Veräußerung des Gesamtportfolios notwendig wäre, womit Sie implizit unterstellen, dass die auf Gutachten basierenden Bilanzansätze am hypothetischen Veräußerungspreis (Fair Value) so dramatisch vorbei gehen, dass man dies nur als Bilanzmanipulation allerschlimmsten Ausmaßes bezeichnen müsste?
Oder bezieht sich Ihre Shortspekulation vordergründig überhaupt nicht auf einen Abgleich des objektivierten Unternehmenswerts (= innerer Wert der Aktie) mit dem durch den Börsenkurs ausgedrückten Marktwert des Eigenkapitals sondern vor allem auf Sentiment und Charttechnik bzw. setzt auf die betriebswirtschaftlich wenig rationale Annahme, dass das Unternehmen das betriebswirtschaftliche Signal FK-Rendite > GK-Rendite nicht als Aufforderung zu einer drastischen Veränderung der Geschäftspolitik versteht und durch Untätigkeit / Apathie quasi sehenden Auges in den Untergang reitet?
Wo also liegt Ihrer Ansicht nach der realistische Verkaufspreis des mit 29 MRD EUR bilanzierten Immobilienportfolios und mithin der Liquidationswert bzw. innere Wert der Aktie?
Eine dezidierte Antwort wäre sicherlich für alle Forenteilnehmer interessant.
German investment market for commercial real estate slumps by 72 percent. This is 72 percent less than in the equivalent period last year, making it the weakest first quarter since 2010. www.cushmanwakefield.com/en/germany/news/...utschland-q1-2023
“The longer the stalemate continues, the more likely it is that yields will soften further. Many owners are holding back properties earmarked for disposal in anticipation of a better market situation. This risks a selling wave building up that will, at some stage, unravel and cause prices to fall.”
www.savills.co.uk/insight-and-opinion/...tment-market-q1-2023
European commercial real estate investment slumps to 11-year low in Q1 2023
www.nasdaq.com/articles/...t-slumps-to-11-year-low-in-q1-2023
“The longer the stalemate continues, the more likely it is that yields will soften further. Many owners are holding back properties earmarked for disposal in anticipation of a better market situation. This risks a selling wave building up that will, at some stage, unravel and cause prices to fall.”
www.savills.co.uk/insight-and-opinion/...tment-market-q1-2023
European commercial real estate investment slumps to 11-year low in Q1 2023
www.nasdaq.com/articles/...t-slumps-to-11-year-low-in-q1-2023
Der gesamte Immobilienwert auf der Bilanz ist aktuell nur ein Buchwert.
Es gibt keinen Markt - auch nur Ansatzweise - für diese Volumina.
Deswegen wird auch das ADLER Portfolio nicht liquidiert. Einige Credit Funds hatten die Anleihen zuletzt gekauft mit der Hoffnung auf einen Debt-to-Equity Swap, "leider" werden aus deren Sicht die Laufzeiten verlängert.
Blackstone hatte keine Käufer für das Sponda Portfolio gefunden:
www.bloomberg.com/news/articles/...erty-backed-cmbs#xj4y7vzkg
Die Stern Immobilien AG verzögert die Zahlung einer Anleihe.
Aby Rosen bittet um Extension für die Seagram Finanzierung.
therealdeal.com/new-york/2023/05/10/...seagram-building-refi/
Vonovia rettet sich in einen teuren strukturierten Deal mit Apollo.
Im Moment gibt es private Käufer (lokale Entwickler, Family Offices, etc.) selektiv für ausgewählte Standorte.
Den Markt für grosse Gewerbe-Portfolien gibt es im Moment in der Breite nicht - da reden wir über theoretische Abschläge.
Center Park wird ein super interessanter Datenpunkt für AT1. Wenn sie das zu einem annehmbaren Preis (in Cash!) verkaufen können, wäre das ggf. ein Wendepunkt. Ansonsten weiter "Drift" der Aktie in die niedrige Zweistelligkeit (Cents), da hier die Fremdkapitalgeber übernehmen werden.
Es gibt keinen Markt - auch nur Ansatzweise - für diese Volumina.
Deswegen wird auch das ADLER Portfolio nicht liquidiert. Einige Credit Funds hatten die Anleihen zuletzt gekauft mit der Hoffnung auf einen Debt-to-Equity Swap, "leider" werden aus deren Sicht die Laufzeiten verlängert.
Blackstone hatte keine Käufer für das Sponda Portfolio gefunden:
www.bloomberg.com/news/articles/...erty-backed-cmbs#xj4y7vzkg
Die Stern Immobilien AG verzögert die Zahlung einer Anleihe.
Aby Rosen bittet um Extension für die Seagram Finanzierung.
therealdeal.com/new-york/2023/05/10/...seagram-building-refi/
Vonovia rettet sich in einen teuren strukturierten Deal mit Apollo.
Im Moment gibt es private Käufer (lokale Entwickler, Family Offices, etc.) selektiv für ausgewählte Standorte.
Den Markt für grosse Gewerbe-Portfolien gibt es im Moment in der Breite nicht - da reden wir über theoretische Abschläge.
Center Park wird ein super interessanter Datenpunkt für AT1. Wenn sie das zu einem annehmbaren Preis (in Cash!) verkaufen können, wäre das ggf. ein Wendepunkt. Ansonsten weiter "Drift" der Aktie in die niedrige Zweistelligkeit (Cents), da hier die Fremdkapitalgeber übernehmen werden.
Grüße,
JG
JG
Eben wird "Ab heute (fast) alles neu bei AT1" zum Forum!
4,5 Milliarden Euro: Bosch platziert größte Anleihe der Firmengeschichte
Der Kapitalmarkt traut dem Unternehmen bei einer Eigenkapitalquote von 46 Prozent mit seiner hohen Langfristbonität von A (Ausblick „stabil“) der Ratingagenturen Standard & Poor’s und Fitch viel zu. Das ursprünglich angestrebte Emissionsvolumen von drei Milliarden Euro soll nach Angaben der begleitenden Banken bereits kurz nach Vermarktungsstart mehrfach überzeichnet gewesen sein. Wegen der hohen Nachfrage habe Bosch das Emissionsvolumen erhöht, um sich attraktive Konditionen langfristig zu sichern.
Die einzelnen Tranchen umfassen Laufzeiten von vier bis zwanzig Jahren und Coupons zwischen 3,625 bis 4,375 Prozent. Dadurch dürfte sich die Zinslast des Unternehmens von zuletzt 240 Millionen Euro nahezu verdoppeln.
www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/...8f0c8a6f9&ei=15
Der Kapitalmarkt traut dem Unternehmen bei einer Eigenkapitalquote von 46 Prozent mit seiner hohen Langfristbonität von A (Ausblick „stabil“) der Ratingagenturen Standard & Poor’s und Fitch viel zu. Das ursprünglich angestrebte Emissionsvolumen von drei Milliarden Euro soll nach Angaben der begleitenden Banken bereits kurz nach Vermarktungsstart mehrfach überzeichnet gewesen sein. Wegen der hohen Nachfrage habe Bosch das Emissionsvolumen erhöht, um sich attraktive Konditionen langfristig zu sichern.
Die einzelnen Tranchen umfassen Laufzeiten von vier bis zwanzig Jahren und Coupons zwischen 3,625 bis 4,375 Prozent. Dadurch dürfte sich die Zinslast des Unternehmens von zuletzt 240 Millionen Euro nahezu verdoppeln.
www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/...8f0c8a6f9&ei=15
1. Es gab das Gerücht, dass aroundtown seine center parcs verkaufen möchte, die Gebote sollen bereits in die zweite Runde gehen, ein möglicher Verkaufspreis liegt bei 1,1 Mrd Euro (Kaufpreis 2019 0,9 Mrd), wenn ich es richtig verstanden habe, gibt es die Möglichkeit dass aroundtown das Geld in cash bekommen könnte weil die Finanzierung des Kaufs anderweitig vonstatten ging (also über Anleihen, perpetuals o.ä.), der Vorteil dabei: AT1 könnte mit dem Geld günstig Anleihen zurückkaufen, die stark im Kurs zurückgekommen sind
2. Grand City hat für das erste Quartal recht solide Zahlen gemeldet und ist bis Ende 2025 durchfinanziert (vorher bis Mitte 2025)
3. Baader Bank hat aroundtown abgestuft mit Ziel 1,15, dabei aber schon auf solide Q1 Zahlen von aroundtown hingewiesen, Druck könnte aber im weiteren Verlauf durch Abwertungen im Gewerbeimmobilienbereich entstehen (dürfte mittlerweile auch jedem klar sein, es ist nur die Frage wie hoch die Abwertungen ausfallen)
4. "Hafen-Geschichte" in Zypern wurde von einigen shortsellern angeführt, ist aber im Grunde alt, ich hatte es schon vor Monaten gelesen und die ursprüngliche Planung liegt wohl auch schon 1-2 Jahre zurück
5.Shortseller führten eine anstehende Kapitalerhöhung an, es handelt sich dabei aber wohl um eine Art Vorratsbeschluss, der in den letzten Jahren auch in gleicher Form schon vorkam und auch bei vielen anderen Unternehmen so beschlossen wird, um handlungsfähig zu sein
6. die Marktzinsen sind in den letzten Tagen eher weiter gestiegen, plötzlich werden neue Zinserhöhungsrunden wieder ins Spiel gebracht, obwohl die Wirtschaft schwächelt (Rezession in Deutschland, sehr schwache Wirtschaftsdaten und schlechte Konsumentenstimmung) und die Inflation ab dem Spätsommer weit weniger stark steigen wird (Basiseffekte)
whats next?:
am 30.5. kommen die Q1 Zahlen
am 31.5. fliegt aroundtown aus einigen MSCI Indizes, meiner Meinung nach zielen die shortseller genau auf diesen Termin um ihre shorts eindecken zu können
letzter Bericht:
www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...s_presentation.pdf
daraus aktuelle guidance für 2023:
FFO I €300 million – €330 million
FFO I per share €0.27 – €0.30
Dividend per share* €0.20 – €0.23
(die dividende werden sie wahrscheinlich und hoffentlich nicht zahlen)
das Geschäftsmodel der meisten Immofirmen in Deutschland beruhte bisher vor allem auf leverage durch hohe Fremdkapitalhebel, bei der jetzigen Normalisierung der Zinsen an den Anleihemärkten müssen die Unternehmen ihre Strategie in Richtung mehr Eigenkapital ändern um die gesrtiegenen Zinskosten abzufedern, in schwierigen Märkten assets verkaufen...
... zur allgemeinen Marktsituation in Bezug auf aroundtown dürfte die Nachfrage an Mietwohnungen weiter stark sein, der Bereich Hotels gut nachgefragt und im Bereich Büroimmobilien weit weniger stark einbrechen wie im Moment gespielt (vieles wird da meiner Meinung nach zu Unrecht aus den USA 1:1 auf Deutschland übertragen), nichts desto trotz ist und bleibt das hier ein Risikoinvestment, ich hab hier nach und nach meine Position vergrössert, wobei ich einen Totalverlust mit einkalkuliert habe, ätzend würde es dann, wenn irgendwelche Kapitalmassnahmen ala Commerzbank mit extremer Verwässerung ins Spiel kommen oder dinge wie Bilanzmanipulation ala Wirecard, aber davon gehe ich erst einmal nicht aus...
es ist eigentlich egal wie die Zahlen ausfallen, die shortseller werden zunächst weiter versuchen draufzuhauen, es ist dann eher interessant wie das Unternehmen nach den Zahlen und Indexänderungen agiert, ob und zu welchem Preis der Verkauf der centerparcs zustande kommt und ob die shortseite dann irgendwann abgefrühstückt ist....
2. Grand City hat für das erste Quartal recht solide Zahlen gemeldet und ist bis Ende 2025 durchfinanziert (vorher bis Mitte 2025)
3. Baader Bank hat aroundtown abgestuft mit Ziel 1,15, dabei aber schon auf solide Q1 Zahlen von aroundtown hingewiesen, Druck könnte aber im weiteren Verlauf durch Abwertungen im Gewerbeimmobilienbereich entstehen (dürfte mittlerweile auch jedem klar sein, es ist nur die Frage wie hoch die Abwertungen ausfallen)
4. "Hafen-Geschichte" in Zypern wurde von einigen shortsellern angeführt, ist aber im Grunde alt, ich hatte es schon vor Monaten gelesen und die ursprüngliche Planung liegt wohl auch schon 1-2 Jahre zurück
5.Shortseller führten eine anstehende Kapitalerhöhung an, es handelt sich dabei aber wohl um eine Art Vorratsbeschluss, der in den letzten Jahren auch in gleicher Form schon vorkam und auch bei vielen anderen Unternehmen so beschlossen wird, um handlungsfähig zu sein
6. die Marktzinsen sind in den letzten Tagen eher weiter gestiegen, plötzlich werden neue Zinserhöhungsrunden wieder ins Spiel gebracht, obwohl die Wirtschaft schwächelt (Rezession in Deutschland, sehr schwache Wirtschaftsdaten und schlechte Konsumentenstimmung) und die Inflation ab dem Spätsommer weit weniger stark steigen wird (Basiseffekte)
whats next?:
am 30.5. kommen die Q1 Zahlen
am 31.5. fliegt aroundtown aus einigen MSCI Indizes, meiner Meinung nach zielen die shortseller genau auf diesen Termin um ihre shorts eindecken zu können
letzter Bericht:
www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...s_presentation.pdf
daraus aktuelle guidance für 2023:
FFO I €300 million – €330 million
FFO I per share €0.27 – €0.30
Dividend per share* €0.20 – €0.23
(die dividende werden sie wahrscheinlich und hoffentlich nicht zahlen)
das Geschäftsmodel der meisten Immofirmen in Deutschland beruhte bisher vor allem auf leverage durch hohe Fremdkapitalhebel, bei der jetzigen Normalisierung der Zinsen an den Anleihemärkten müssen die Unternehmen ihre Strategie in Richtung mehr Eigenkapital ändern um die gesrtiegenen Zinskosten abzufedern, in schwierigen Märkten assets verkaufen...
... zur allgemeinen Marktsituation in Bezug auf aroundtown dürfte die Nachfrage an Mietwohnungen weiter stark sein, der Bereich Hotels gut nachgefragt und im Bereich Büroimmobilien weit weniger stark einbrechen wie im Moment gespielt (vieles wird da meiner Meinung nach zu Unrecht aus den USA 1:1 auf Deutschland übertragen), nichts desto trotz ist und bleibt das hier ein Risikoinvestment, ich hab hier nach und nach meine Position vergrössert, wobei ich einen Totalverlust mit einkalkuliert habe, ätzend würde es dann, wenn irgendwelche Kapitalmassnahmen ala Commerzbank mit extremer Verwässerung ins Spiel kommen oder dinge wie Bilanzmanipulation ala Wirecard, aber davon gehe ich erst einmal nicht aus...
es ist eigentlich egal wie die Zahlen ausfallen, die shortseller werden zunächst weiter versuchen draufzuhauen, es ist dann eher interessant wie das Unternehmen nach den Zahlen und Indexänderungen agiert, ob und zu welchem Preis der Verkauf der centerparcs zustande kommt und ob die shortseite dann irgendwann abgefrühstückt ist....
Hilton Berlin Gendarmenmarkt Prime
Center
601
Bristol Berlin Ku’damm Prime Center
(ex-Kempinski)
301
Die Welle H-Hotels Berlin
Alexanderplatz
624
InterContinental Frankfurt Prime
Center
473
Hilton London Hyde Park Prime
Center
132
Marriott Conference Hotel Paris City
Center
757
Steigenberger Hotel Cologne Prime
Center
305
Hotel Rooms Brand
NH Hotel Dortmund Prime Center 190
Steigenberger Hotel de Saxe Dresden Prime Center 185
AC by Marriott Berlin Mitte 130
Moxy by Marriott Berlin Mitte 101
Davos Promenade Hotel 100
Ex-Sheraton Brussels Prime Center 533
Ex-Sheraton Rome 640
Resorthotel Schwielowsee Berlin- Potsdam 155
Schlosshotel Grunewald Charlottenburg Berlin 54
Hyatt Regency Paris Airport Charles de Gaulle 388
Berlin Holiday Inn City East 473
Essen Holiday Inn Prime City Center 168
Sheraton Hotel Hannover Business District 147
Manchester City Center Hotel 228
Hotel Rooms Brand
Mark Apart Berlin Prime Center Ku’damm 120
InterCity Hotel Dresden City Center 162
Marriott Hotel Leipzig Prime Center 239
Radison Blu Prime Center Baden-Baden 162
Mercure Munich Conference Center Messe 167
Ibis Munich Conference Center Messe 137
Center Parcs (7 locations) ca.5,000
Berlin Prime Center Mitte Rosa-Luxemburg-Platz 95
Seminaris Campus Hotel Berlin 186
Wyndham Garden Düsseldorf Prime Center
Königsallee 82
Hotel Im Wasserturm Cologne Prime Center 88
Greet (Ibis) Berlin Alexanderplatz 61
Melia Munich Hotel Munich Messe 134
Penta Hotels (17 locations) ca. 2,500
Mercure Liverpool Prime Center Hotel 225
Center
601
Bristol Berlin Ku’damm Prime Center
(ex-Kempinski)
301
Die Welle H-Hotels Berlin
Alexanderplatz
624
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Center
473
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Center
132
Marriott Conference Hotel Paris City
Center
757
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Center
305
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Steigenberger Hotel de Saxe Dresden Prime Center 185
AC by Marriott Berlin Mitte 130
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Melia Munich Hotel Munich Messe 134
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Mercure Liverpool Prime Center Hotel 225
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www.immobilienscout24.de/anbieter/profil/...aroundtown-gruppe
(unter Inserate auf "Gewerbe" und dann "Zur Miete" klicken)
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