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Aus meiner Sicht liegt die Ursache im fehlenden Bemühen des Aroundtown Managements um Schaffung größtmöglicher Transparenz. Wir haben Anfang August und mutmaßlich kein einziger Marktteilnehmer weltweit hat auch nur einen blassen Schimmer über die Höhe der zum 30.06. erforderlichen Abschreibung auf das Immobilienportfolio. Obwohl es sich um eine, wenn nicht die kursbeeinflussende Nachricht schlechthin handelt, hält es Aroundtown nicht für nötig, uns Aktionäre regelmäßig (z.B. monatlich) über die aktuelle Wertentwicklung zu informieren. Darüber hinaus verweigert Aroundtown uns Aktionären die Veröffentlichung einer glasklaren Strategie zur Wiederherstellung der kurz- mittel- und langfristigen Profitabilität. Im Umfeld nachhaltig gestiegener Leitzinsen und aktuell nur marginal oberhalb der Anleihezinsen liegender Mietrenditen kann das Ziel der Wiederherstellung einer nachhaltig positiven FFO1-Entwicklung nur im Wege einer drastischen Reduktion der Gesamtverschuldung und insbesondere den schnellstmöglichen Abbau der von Aroundtown in erheblich stärkerem Maße als vom Wettbewerb genutzten Perpetual-Finanzierung, die sich mit durchschnittlich über 6% liegenden Zinskosten zu einer enormen Belastung des FFO1 entwickelt haben.
Ohne eine drastische Schuldenreduktion in der Größenordnung von mindestens 5 MRD bis 8 MRD EUR wird der FFO1 in den kommenden Jahren dank absehbar deutlich steigender Zinskosten immer weiter sinken, was die Anlagestory für bei Immoaktien typischerweise engagierte Income-Investoren mangels Aussicht auf nachhaltig steigende Dividenden uninteressant macht.
Engagiert bleiben dann wie in den letzten drei Jahren vor allem Kurzfristzocker / Charttrader, die den letzten verbliebenen Langfristanlegern das Leben mit ihren überfallartigen eratischen Kursbewegungen zur Hölle machen.
Es ist sicher kein Zufall, dass Wohnimmobilienaktien wie Vonovia die Kurslücke zum NAV bereits größtenteils schließen konnten und von Analystenseite auch überwiegend positiv begleitet werden, während Aroundtown trotz erheblicher Refinanzierungserfolge (z.B. Anleiheemission, Perpetual-Umtausch, div. Anleiherückkäufe unter Nennwert etc.) kurstechnisch auf keinen grünen Zweig zu kommen scheint, weil man im Gegensatz zu Vonovia auf absehbare Zeit nicht dividendenfähig sein wird, da man inklusive Perpetuals einen horrend höheren Verschuldungsgrad fährt als der Wettbewerb und das ausgerechnet mit einem Anlage-Portfolio, das zu ca. 70% aus Gewerbeimmobilien (Büros + Hotels + Einzelhandel + Logistik) und lediglich zu 30% aus vergleichsweise wertstabilen Wohnimmobilien besteht.
Aroundtown hatte es zu Zeiten hoher Kurse leider versäumt, Fake-Eigenkapital in Form von Perpetual-Anleihen im Wege von Kapitalerhöhungen durch echtes Eigenkapital in Form von Aktien abzulösen.
Statt Schuldenreduktion hat man zu aus heutiger Sicht exorbitanten Preisen auch noch massiv Aktien zurückgekauft, ohne diese eigenen Aktien endgültig einzuziehen, was aus heutiger Sicht ein weiteres Damoklesschwert für Aktionäre darstellt, weil Aroundtown die eigenen Aktien zwecks Schuldentilgung jederzeit z.B. durch Verkauf an einen Investor wieder in Umlauf bringen könnte, was bei einem Platzierungspreis unterhalb des NAV eine deutliche Verwässerung der Aktionäre und eine signifikante Senkung des NAV je Aktie zur Folge hätte.
Da Aroundtown die "Kapitalerhöhungskarte" bisher nicht gespielt hat, halte ich das Risiko einer Veräußerung eigener Anteile derzeit für begrenzt, mir wäre allerdings deutlich wohler, wenn man die eigenen Anteile endlich einziehen würde und damit jedweder Verkaufsspekulation ein Ende setzt.
Auch dieses für Anleger eher positive Szenario halte ich derzeit allerdings für unwahrscheinlich, da sich das Aroundtown-Management offensichtlich ungern einer Finanzierungsalternative berauben möchte, solange der Markt für großvolumige Immobilientransaktionen weiterhin versperrt ist.
Wann dieser Markt sich wieder öffnet, ist aktuell die hunderttausend Dollar Frage...
Einerseits ist es aus Anlegersicht natürlich wünschenswert, dass Aroundtown bislang nicht bereit war, große Immopakete zu signifikant unter den (halbjährlich angepassten) Buchwerten zu veräußern.
Auf der anderen Seite führt dies in der aktuellen Zinslandschaft aber dazu, dass der FFO1 mit Auslaufen niedrigverzinster Anleihen aus der Nullzinsära und Refinanzierung durch deutlich teurere Anleihen oder Bankfinanzierungen infolge drastischen Anstiegs der Finanzierungskosten stetig sinken wird.
Die vergleichsweise hohe Verschuldungsquote (inkl. Perpetuals) von nahezu 60% wird an dieser Stelle Tag für Tag mehr zum Bumerang für und Aktionäre, weil ein immer größerer Teil des Free Cashflows für Zinszahlungen verwendet werden muss, solange die nominale Verschuldung nicht radikal sinkt.
Eine durch Anstieg der Immobilienwerte eintretende Senkung der Verschuldungsquote würde das zinssteigerungsbedingte Dahinschmelzen des FFO1 nicht lösen, gäbe dem Unternehmen aber deutlich mehr Bewegungsfreiheit in Sachen Entschuldung durch Immo-Verkäufe.
Letztlich bleibt Aroundtown in der aktuellen Verschuldungssituation eine Wette auf schnell und signifikant fallende Zinsen, im Idealfall stetig weiter steigende Mieten, konjunkturbegünstigt rückläufige Leerstände bei Gewerbe-Immobilien und schlussendlich wieder steigende (Gewerbe-) Immobilienpreise.
Solange die Gewerbeimmobilienpreise keine bundesweite Stabilisierung zeigen und die EZB sich nicht zu einem deutlich steileren Zinssenkungspfad bekennt, dürfte weltwirtschaftliche und politische Unsicherheit von Shortsellern immer wieder für Abverkäufe genutzt werden. Aroundtown war für Shorties in 2023 ein hunderte Mio EUR Gewinnbringer und sein Lieblingsspielzeug gibt selbstredend niemand freiwillig aus der Hand.
Solange sich nicht weitaus mehr langfristig orientierte und vom Geschäftsmodell und inneren Wert des Unternehmens absolut überzeugte Investoren in der Aroundtown Aktie engagieren wird das jämmerliche ultrakurzfristige charttechnische Hin- und Her- Gezocke nicht enden.
Kurse werden nur durch Transaktionen, nicht durch Bestandshalter bewegt. Es liegt also an jedem Einzelnen von uns, ob wir den Charttradern weiter das Feld überlassen oder Widerstandsmarken, Durchschnittslinien etc. einmal selbige sein lassen und die Aktie nicht aus kurzfristig taktischen Motiven sondern aus Überzeugung für den deutlich höheren Unternehmenswert kaufen.
Wenn die Masse sich weiter lieber opportunistisch verhält und auf charttechnische Kaufsignale wartet, um den optimalen Kaufzeitpunkt zu erhaschen, dürfte die Aktie noch lange Zeit ein Schattendasein fristen, ehe sich eines Tages völlig unerwartet die Drückerkolonne verabschiedet und bislang schier unüberbrückbar scheinende Widerstandszonen (aktuell charttechnisches Widerstandsbollwerk: SMA 38, 50, 100, 200 zwischen 1,98 € und 2,03 €) quasi über Nacht verschwinden und Analysten ihre Kursziele urplötzlich wieder dem NAV annähern...
Wegen der exorbitant hohen Zinssensitivität dürfte der Aktienkurs weiterhin eine recht hohe Negativkorrelation zur Inflationsentwicklung aufweisen. Begünstigt durch vergleichsweise hohe, positive Basiseffekte der MoM-Inflationsraten aus August 2023 und einen zuletzt deutlich sinkenden Ölpreis bei zugleich gegenüber dem USD gestiegenem EUR-Kurs, könnten sich die Ende August gemeldeten August-Inflationsdaten in Deutschland und EU recht erfreulich entwickeln.
Wenn sich Anfang Sept dann tatsächlich noch immer eine FED-Zinssenkung um 50 Basispunkte andeuten sollte, hätte die EZB Spielraum für eine Zinssenkung um mindestens 25, im Idealfall sogar 50 Basispunkte bei der Sept-Tagung. Spätestens dann sollten Immo-Aktien wieder in Schwung kommen, sofern Iran/Israel und andere weltpolitischen Krisenherde uns nicht erneut einen fetten Strich durch die Rechnung machen. Die seit Monaten alles überschattende Unsicherheit über wirtschaftliche Entwicklung und Weltpolitik macht es unfassbar schwer, valide Prognosen zur kurzfristigen Kursentwicklung abzugeben. Überall lauert enorme Unsicherheit...
Ohne eine drastische Schuldenreduktion in der Größenordnung von mindestens 5 MRD bis 8 MRD EUR wird der FFO1 in den kommenden Jahren dank absehbar deutlich steigender Zinskosten immer weiter sinken, was die Anlagestory für bei Immoaktien typischerweise engagierte Income-Investoren mangels Aussicht auf nachhaltig steigende Dividenden uninteressant macht.
Engagiert bleiben dann wie in den letzten drei Jahren vor allem Kurzfristzocker / Charttrader, die den letzten verbliebenen Langfristanlegern das Leben mit ihren überfallartigen eratischen Kursbewegungen zur Hölle machen.
Es ist sicher kein Zufall, dass Wohnimmobilienaktien wie Vonovia die Kurslücke zum NAV bereits größtenteils schließen konnten und von Analystenseite auch überwiegend positiv begleitet werden, während Aroundtown trotz erheblicher Refinanzierungserfolge (z.B. Anleiheemission, Perpetual-Umtausch, div. Anleiherückkäufe unter Nennwert etc.) kurstechnisch auf keinen grünen Zweig zu kommen scheint, weil man im Gegensatz zu Vonovia auf absehbare Zeit nicht dividendenfähig sein wird, da man inklusive Perpetuals einen horrend höheren Verschuldungsgrad fährt als der Wettbewerb und das ausgerechnet mit einem Anlage-Portfolio, das zu ca. 70% aus Gewerbeimmobilien (Büros + Hotels + Einzelhandel + Logistik) und lediglich zu 30% aus vergleichsweise wertstabilen Wohnimmobilien besteht.
Aroundtown hatte es zu Zeiten hoher Kurse leider versäumt, Fake-Eigenkapital in Form von Perpetual-Anleihen im Wege von Kapitalerhöhungen durch echtes Eigenkapital in Form von Aktien abzulösen.
Statt Schuldenreduktion hat man zu aus heutiger Sicht exorbitanten Preisen auch noch massiv Aktien zurückgekauft, ohne diese eigenen Aktien endgültig einzuziehen, was aus heutiger Sicht ein weiteres Damoklesschwert für Aktionäre darstellt, weil Aroundtown die eigenen Aktien zwecks Schuldentilgung jederzeit z.B. durch Verkauf an einen Investor wieder in Umlauf bringen könnte, was bei einem Platzierungspreis unterhalb des NAV eine deutliche Verwässerung der Aktionäre und eine signifikante Senkung des NAV je Aktie zur Folge hätte.
Da Aroundtown die "Kapitalerhöhungskarte" bisher nicht gespielt hat, halte ich das Risiko einer Veräußerung eigener Anteile derzeit für begrenzt, mir wäre allerdings deutlich wohler, wenn man die eigenen Anteile endlich einziehen würde und damit jedweder Verkaufsspekulation ein Ende setzt.
Auch dieses für Anleger eher positive Szenario halte ich derzeit allerdings für unwahrscheinlich, da sich das Aroundtown-Management offensichtlich ungern einer Finanzierungsalternative berauben möchte, solange der Markt für großvolumige Immobilientransaktionen weiterhin versperrt ist.
Wann dieser Markt sich wieder öffnet, ist aktuell die hunderttausend Dollar Frage...
Einerseits ist es aus Anlegersicht natürlich wünschenswert, dass Aroundtown bislang nicht bereit war, große Immopakete zu signifikant unter den (halbjährlich angepassten) Buchwerten zu veräußern.
Auf der anderen Seite führt dies in der aktuellen Zinslandschaft aber dazu, dass der FFO1 mit Auslaufen niedrigverzinster Anleihen aus der Nullzinsära und Refinanzierung durch deutlich teurere Anleihen oder Bankfinanzierungen infolge drastischen Anstiegs der Finanzierungskosten stetig sinken wird.
Die vergleichsweise hohe Verschuldungsquote (inkl. Perpetuals) von nahezu 60% wird an dieser Stelle Tag für Tag mehr zum Bumerang für und Aktionäre, weil ein immer größerer Teil des Free Cashflows für Zinszahlungen verwendet werden muss, solange die nominale Verschuldung nicht radikal sinkt.
Eine durch Anstieg der Immobilienwerte eintretende Senkung der Verschuldungsquote würde das zinssteigerungsbedingte Dahinschmelzen des FFO1 nicht lösen, gäbe dem Unternehmen aber deutlich mehr Bewegungsfreiheit in Sachen Entschuldung durch Immo-Verkäufe.
Letztlich bleibt Aroundtown in der aktuellen Verschuldungssituation eine Wette auf schnell und signifikant fallende Zinsen, im Idealfall stetig weiter steigende Mieten, konjunkturbegünstigt rückläufige Leerstände bei Gewerbe-Immobilien und schlussendlich wieder steigende (Gewerbe-) Immobilienpreise.
Solange die Gewerbeimmobilienpreise keine bundesweite Stabilisierung zeigen und die EZB sich nicht zu einem deutlich steileren Zinssenkungspfad bekennt, dürfte weltwirtschaftliche und politische Unsicherheit von Shortsellern immer wieder für Abverkäufe genutzt werden. Aroundtown war für Shorties in 2023 ein hunderte Mio EUR Gewinnbringer und sein Lieblingsspielzeug gibt selbstredend niemand freiwillig aus der Hand.
Solange sich nicht weitaus mehr langfristig orientierte und vom Geschäftsmodell und inneren Wert des Unternehmens absolut überzeugte Investoren in der Aroundtown Aktie engagieren wird das jämmerliche ultrakurzfristige charttechnische Hin- und Her- Gezocke nicht enden.
Kurse werden nur durch Transaktionen, nicht durch Bestandshalter bewegt. Es liegt also an jedem Einzelnen von uns, ob wir den Charttradern weiter das Feld überlassen oder Widerstandsmarken, Durchschnittslinien etc. einmal selbige sein lassen und die Aktie nicht aus kurzfristig taktischen Motiven sondern aus Überzeugung für den deutlich höheren Unternehmenswert kaufen.
Wenn die Masse sich weiter lieber opportunistisch verhält und auf charttechnische Kaufsignale wartet, um den optimalen Kaufzeitpunkt zu erhaschen, dürfte die Aktie noch lange Zeit ein Schattendasein fristen, ehe sich eines Tages völlig unerwartet die Drückerkolonne verabschiedet und bislang schier unüberbrückbar scheinende Widerstandszonen (aktuell charttechnisches Widerstandsbollwerk: SMA 38, 50, 100, 200 zwischen 1,98 € und 2,03 €) quasi über Nacht verschwinden und Analysten ihre Kursziele urplötzlich wieder dem NAV annähern...
Wegen der exorbitant hohen Zinssensitivität dürfte der Aktienkurs weiterhin eine recht hohe Negativkorrelation zur Inflationsentwicklung aufweisen. Begünstigt durch vergleichsweise hohe, positive Basiseffekte der MoM-Inflationsraten aus August 2023 und einen zuletzt deutlich sinkenden Ölpreis bei zugleich gegenüber dem USD gestiegenem EUR-Kurs, könnten sich die Ende August gemeldeten August-Inflationsdaten in Deutschland und EU recht erfreulich entwickeln.
Wenn sich Anfang Sept dann tatsächlich noch immer eine FED-Zinssenkung um 50 Basispunkte andeuten sollte, hätte die EZB Spielraum für eine Zinssenkung um mindestens 25, im Idealfall sogar 50 Basispunkte bei der Sept-Tagung. Spätestens dann sollten Immo-Aktien wieder in Schwung kommen, sofern Iran/Israel und andere weltpolitischen Krisenherde uns nicht erneut einen fetten Strich durch die Rechnung machen. Die seit Monaten alles überschattende Unsicherheit über wirtschaftliche Entwicklung und Weltpolitik macht es unfassbar schwer, valide Prognosen zur kurzfristigen Kursentwicklung abzugeben. Überall lauert enorme Unsicherheit...
