Beim Thema Immobilien melde ich mich nun doch einmal zu Wort, mein Einstand sozusagen in diesem Thread ;-)
Vorweg, als stiller Mitleser schätze ich die breite Expertise dieses Forums sehr, obwohl ich eher der long term value Investor bin. Dennoch sind die täglichen News, Links, Charts und Meinungen ungemein wertvoll und helfen mir auch bei meinen Investmententscheidungen, welche ich sonst nur mit Fundamentalanalyse betreibe. Allein deshalb mit der wertvollste Thread hier auf Ariva.
Nun zur deiner Frage, Namor1. Dies schrieb ich die Tage in einem anderen Thread:
Immos sind die Assetklasse, welche am zinssensitivsten ist.
Das ist maßgeblich darauf zurückzuführen, dass der Fremdkapitalhebel sehr hoch ist. Diesen Umstand haben sich in den letzten Jahren (verständlicherweise) Vonovia, TAG & Co. zu Nutze gemacht.
Mit den Bewertungsgewinnen wurden dann neue Schulden zum Wachstum aufgenommen und auch alte Schulden bedient. Die Bewertungsgewinne verlieren in einem Umfeld steigender Zinsen natürlich massiv an Bedeutung.
Früher war dadurch der Beleihungsauslauf niedrig, der sank quasi automatisch, ohne, dass die Gesellschaften dafür etwas tun mussten. Wenn du Werte heben willst, geht das nur durch steigende Mieten, ergo Investitionen in die Gebäudesubstanz.
Es ist also ein zweischneidiges Schwert und welche Kraft nun stärker wirkt - Zinslast oder Nachfrageüberhang und dadurch steigende Werte für den Bestand, da sind sich ja selbst die Fachleute nicht einig. Dazu kommen Umverteilungsfantasien von Rot-Grün, Nebenkosten steigen exorbitant, da bleibt kein Raum für die Erhöhung von Kaltmieten. Wo also sollen die steigenden Werte herkommen.
Für eine Analyse des Immomarktes wäre also der loan to value essentiell wichtig.
Es sind nicht die Schulden auf die man schauen sollte, vielmehr sind es die Vermögenswerte, die ich in Frage stellen würde!
Privatkäufer haben natürlich das Problem, dass nicht nur die Annuität dramatisch gestiegen ist, sondern die Bank nun auch deren Haushaltsrechnung viel höher ansetzt und daher selbst viele Gutverdiener aus dem Raster fallen. Da braucht es dann schon enorm viel EK, welches bei den meisten Haushalten nicht vorhanden ist.
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