EQS-Adhoc: FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen (deutsch)

Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis

FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset

Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO

I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen

05.02.2026 / 07:00 CET/CEST

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber

verantwortlich.

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MEDIENMITTEILUNG

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Zug, 5. Februar 2026

* Stabiles zahlungswirksames Ergebnis (Funds from Operations,

FFO I) von CHF 4.22 pro Aktie trotz Mindereinnahmen aufgrund

laufender Umbauprojekte und Immobilienzukäufen mehrheitlich im

H2 2025

* Verwaltetes Immobilienvermögen Gruppe +6.8% auf CHF 28.2 Mrd.

per Ende 2025, getrieben durch Zukäufe im Immobilien Segment

sowie rekordhohen Neugeldern im Asset Management

* Wert eigenes Immobilienportfolio +6.6% auf CHF 13.9 Mrd. per

Ende 2025 widerspiegelt Zukäufe nach Kapitalerhöhung, positive

Neubewertungseffekte sowie Verkäufe

* Sämtliche Mittel über CHF 300 Mio. der Kapitalerhöhung vom

Februar 2025 im Jahresverlauf wertsteigernd investiert - Prime

Gebäude in Schweizer Kernzentren

* Resiliente Mieterträge von CHF 456.8 Mio.; temporär

wegfallende Erträge aufgrund laufender Umbauprojekte konnten

fast vollständig kompensiert werden

* Zunahme der Mieterträge auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL)

von 2.0%, getrieben durch reales Mietzinswachstum von 1.6%

* Immobilienvermögen im Asset Management +7.5% auf CHF 14.3 Mrd.

per Ende 2025, getrieben durch rekordhohe Neugelder von CHF

1.0 Mrd.

* Asset Management mit Rekordertrag von CHF 83.6 Mio. (+18.1%

ggü. 2024)

* Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.50 pro Aktie (2024: CHF

3.45 pro Aktie)

* Guidance 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie

erwartet

Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site und ad-interim CFO: «Wir haben

im vergangenen Geschäftsjahr ein starkes operatives Ergebnis mit

einem FFO I auf Vorjahresniveau erzielt. Besonders erfreulich war,

dass sich das Immobiliensegment trotz temporärem Wegfall von

bedeutenden Mieterträgen aufgrund zahlreicher Sanierungen als sehr

resilient erwies. Gleichzeitig erzielten wir im Asset Management

einen Rekordertrag und zogen so viel Neugeld an wie noch nie. Das

starke Resultat zeigt: Unser Fokus auf die beiden Kernbereiche

eigene Immobilien und Asset Management hat sich bewährt. Nach der

abgeschlossenen strategischen Neuausrichtung sind wir als

Pure-Play-Immobilienunternehmen klar positioniert und können

Marktchancen jetzt noch gezielter nutzen. Für das Geschäftsjahr

2026 sind wir daher sehr zuversichtlich das Ergebnis von 2025

gemessen am FFO I übertreffen zu können.»

Starke operative Performance und Abschluss der strategischer

Neuausrichtung

Das Geschäftsjahr 2025 markierte mit der planmässigen Schliessung

des Warenhauses Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss der

strategischen Neuausrichtung von Swiss Prime Site mit dem klaren

Fokus auf die beiden Geschäftsbereiche eigene Immobilien und Asset

Management.

Im Geschäftsjahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf

Konzernebene einen Betriebsertrag von CHF 553.4 Mio. nach CHF

663.4 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang ist auf den Wegfall der

Erträge aus dem Retailgeschäft von Jelmoli zurückzuführen. Unter

Ausklammerung dieses Effektes stieg der vergleichbare

Betriebsertrag im Vorjahresvergleich um 2.6% auf CHF 537.0 Mio.

Durch den Wegfall der Kosten des Retailgeschäfts und dank

zusätzlicher Effizienzsteigerungen sank der Betriebsaufwand im

Jahresvergleich um 42.3% auf CHF 148.2 Mio. Damit resultierte ein

um Neubewertungseffekte (CHF 216.9 Mio.) und Beiträge aus

Immobilienverkäufen bereinigter Betriebsgewinn (EBITDA) von CHF

410.1 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 1.2%

entspricht. Auf vergleichbarer Basis, d.h. unter Ausklammerung der

Effekte aufgrund der Jelmoli-Schliessung erhöhte sich der

Betriebsgewinn (EBITDA) allerdings 3.4% gegenüber dem Vorjahr.

Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der

gesamte Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie Verkäufe und

latente Steuern im Jahresvergleich um 1.3% auf CHF 317.7 Mio.

Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) erhöhte sich gegenüber dem

Vorjahr um 3.2% auf CHF 336.3 Mio. Pro Aktie resultierte ein

gegenüber 2024 unveränderter FFO I von CHF 4.22. Damit hat Swiss

Prime Site ihre Guidance für 2025 von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro

Aktie übertroffen, dies insbesondere durch tiefere

Finanzierungskosten sowie einen geringeren Steueraufwand.

Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung schlägt

der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung am 12. März

2026 eine Dividendenerhöhung um 5 Rappen auf CHF 3.50 pro Aktie

vor.

Eigene Immobilien mit resilienter Topline und höherem WAULT von

5.3 Jahren

Im Geschäftsjahr 2025 sank der Mietertrag im Vergleich zu 2024 um

1.4% auf CHF 456.8 Mio. Die Mindereinnahmen durch die Schliessung

des Retailgeschäfts von Jelmoli im Februar 2025 und der damit

verbundene Umbau, ebenso wie weitere umfassende Sanierungen

grosser Liegenschaften - etwa am Talacker und an der

Fraumünsterpost in Zürich -, konnten dabei fast vollständig durch

zusätzliche Erträge kompensiert werden.

Auf vergleichbarer Basis hingegen (EPRA like-for-like) resultierte

eine Zunahme von 2.0%. Die Zunahme ist insbesondere darauf

zurückzuführen, dass es Swiss Prime Site gelang neue Mietverträge

abzuschliessen oder Mietverträge zu verlängern, die meist deutlich

über den Bestandesmieten lagen. So stieg der EPRA like-for-like

Mietzins im Jahresvergleich real um 1.6% (1.3% aus Mietanpassungen

und 0.3% aus Leerstandsreduktionen), während die Indexierung 0.4%

zum Wachstum beitrug.

Die Leerstandsquote belief sich per Ende 2025 auf 3.7% nach 3.8%

per Ende 2024 und die durchschnittliche Restlaufzeit der

Mietverträge (WAULT) erhöhte sich auf 5.3 Jahre per Ende 2025 nach

4.8 Jahren Ende 2024. Wesentliche Treiber dieser positiven

Entwicklung waren die Verlängerungen der Mietverträge mit EY an

der Hardbrücke in Zürich um weitere 10 Jahre sowie mit Globus an

den Standorten in Genf (um 10 Jahre), in Lausanne (um 8 Jahre) und

in Luzern (um 7 Jahre).

Wertsteigerung Immobilienportfolio mit erfolgreicher

Mittel-Allokation aus Kapitalerhöhung

Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im Immobiliensegment

um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wertsteigerung ist insbesondere auf

die gezielten Zukäufe von Liegenschaften, auf wertsteigernde

Investitionen sowie auf positive Neubewertungseffekte

zurückzuführen. Haupttreiber für die Neubewertungsgewinne waren

höhere Mieten bei neuen Mietverträgen bzw. Vertragsverlängerungen

und eine leichte Reduktion des durchschnittlichen Diskontsatzes.

Mit den über den Jahresverlauf sukzessiv zugekauften

Liegenschaften hat Swiss Prime Site die Mittel über CHF 300 Mio.

(exkl. Leverage) aus der Kapitalerhöhung für

Wachstumsinvestitionen vom Februar 2025 vollständig und wie

geplant wertsteigernd investiert.

Die Ankäufe konzentrierten sich dabei auf die beiden Schweizer

Kernzentren Genfersee (Genf und Lausanne) sowie Zürich. In Zürich

konnte nach dem Ankauf des Gebäudes der Schweizer Börse Anfang

Dezember Ende Jahr, im Rahmen eines Asset Swaps, eine attraktive

Arrondierung an der Bahnhofstrasse umgesetzt werden. Insgesamt

konnten so 2025 Immobilien im Wert von knapp CHF 550 Mio. erworben

werden.

Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant

zur Steigerung der jährlichen Mieterträge um rund CHF 17 Millionen

führen. Wie bereits angekündigt, erlaubt die Stärkung der

Kapitalbasis zudem eine leichte Reduktion der geplanten

Immobilienverkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings.

Entsprechend rechnet Swiss Prime Site direkt und indirekt mit

knapp CHF 20 Millionen höheren Mieteinnahmen aus der

Kapitalerhöhung ab 2026.

Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierungsstrategie hat Swiss

Prime Site im vergangenen Geschäftsjahr 2025 insgesamt 10

Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 129.1 Mio. verkauft,

woraus ein Gewinn von CHF 6.5 Mio. resultierte. Dadurch und unter

Berücksichtigung der Zukäufe reduzierte sich die Gesamtzahl der

Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 Objekten per

Ende 2024.

Rekordergebnis im Asset Management mit Neugeldzufluss von CHF 1.0

Mrd.

Die Sparte Asset Management, Swiss Prime Site Solutions, setzte im

abgelaufenen Geschäftsjahr 2025 ihren dynamischen Wachstumskurs

fort. Die verwalteten Vermögen stiegen per Ende 2025 auf CHF 14.3

Mrd. nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr. Wesentlich dazu beigetragen

haben Neugelder in der Höhe von insgesamt rund CHF 1.0 Mrd.

Swiss Prime Site Solutions wuchs dabei in sämtlichen Bereichen und

verzeichnete über die gesamte Produktepalette ein starkes

Investoreninteresse. Nicht zuletzt aufgrund der überzeugenden

Performance der Anlagelösungen wuchs das Segment über Markt und

konnte sich so weiter als führender unabhängiger

Vermögensverwalter für Immobilienlösungen etablieren. Nicht

zuletzt durch den erfolgreichen Börsengang des kommerziellen Fonds

SPSS IFC im Dezember 2025 an der Schweizer Börse SIX wurde die

Produktpalette erweitert und die Investorenbasis diversifiziert.

Der Fonds ist nun für sämtliche Anleger zugänglich.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2025, erzielte das Asset Management

ein Betriebsertrag von CHF 83.6 Mio., was einem Anstieg gegenüber

2024 von 18.1% entspricht. Dieses starke Wachstum ist auf die

erstmalige ganzjährige Konsolidierung der Fundamenta, die höheren

Management Fees aufgrund der höheren verwalteten

Immobilienvermögen, die höheren transaktionsgetriebenen Erträge

aufgrund des hohen Neugeldzuflusses sowie die gestiegenen Erträge

aus Beratungsdienstleistungen zurückzuführen. Rund zwei Drittel

des Ertrages stammen aus wiederkehrenden Erträgen, was die hohe

Stabilität des Asset Managements von Swiss Prime Site

unterstreicht.

Mit der erstmaligen ganzjährigen Integration der Fundamenta Gruppe

und dank des starken organischen Wachstums konnten im Berichtsjahr

weitere bedeutende Synergien und Skaleneffekte realisiert werden.

Der operative Betriebsgewinn (EBITDA) stieg vor diesem Hintergrund

um 30.7% auf CHF 54.9 Mio.

Starke Bonität mit konservativer Finanzierungsquote und breiter

Basis

Swiss Prime Site verfügt über eine äusserst solide und

konservative Finanzierungsstruktur, die breit abgestützt und

diversifiziert ist. Das verzinsliche Fremdkapital ohne

Leasingverbindlichkeiten belief sich zum Bilanzstichtag auf CHF

5.6 Mrd. nach CHF 5.3 Mrd. per Ende 2024. Der Anstieg erklärt sich

hauptsächlich durch die Portfolio-Zukäufe im Rahmen der

Kapitalerhöhung, wobei zusätzlich Fremdkapital für eine

gleichbleibende Finanzierungsquote aufgenommen wurde. Die

durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich auf 3.9 Jahre per Ende

2025 gegenüber 4.3 Jahre im Vorjahr.

Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes und trotz des

risikobewussten Anteils der variablen Verbindlichkeiten sanken die

Finanzierungskosten im Vergleich zum Vorjahr beträchtlich. So lag

der durchschnittliche Zinssatz 2025 bei 0.94% nach 1.10% im

Vorjahr.

Im Immobiliensegment lag die Finanzierungsquote (Loan-to-Value)

per Ende 2025 bei 38.1% und lag damit leicht tiefer als im Vorjahr

mit 38.3%.

Weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten

CO2-Fussabdrucks

Nachhaltigkeit bleibt ein wichtiges Element der

Unternehmensstrategie von Swiss Prime Site. So wurden 2025 weitere

Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks der

eigenen Immobilien erzielt.

Die Emissionsintensität des Portfolios konnte 2025 im Vergleich

zum Vorjahr witterungsbereinigt um 10% auf ein Niveau von 6.9 kg

CO2-äquivalent / m2 gesenkt werden, was weiterhin signifikant

unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im

Jahresvergleich wurde zudem die Energieintensität des

Immobilienportfolios um rund 15% auf 139 kWh / m2 reduziert.

Erstmals werden im Nachhaltigkeitsbericht zudem deutlich mehr

Kategorien der indirekten Emissionen (Scope 3) ausgewiesen, was

die Transparenz deutlich verbessert.

Optimistischer Ausblick für 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF

4.30 pro Aktie erwartet

Für das Geschäftsjahr 2026 ist Swiss Prime Site optimistisch und

rechnet mit einem insgesamt weiterhin positiven Marktumfeld. Für

das Immobiliensegment erwartet Swiss Prime Site - auch vor dem

Hintergrund der erst im Jahresverlauf 2025 erfolgten Ankäufe -

eine deutliche Steigerung der Mieterträge. Darüber hinaus wird mit

einem weiter rückläufigen Leerstand gerechnet.

Im Asset Management erwartet Swiss Prime Site eine Fortsetzung des

Wachstumskurses und geht weiterhin von einem organischen Wachstum

von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr aus.

Auf Gruppenebene wird für das Geschäftsjahr 2026 eine deutliche

Steigerung des operativen Ergebnisses erwartet. Entsprechend

rechnet Swiss Prime Site mit einer Steigerung des FFO I auf

zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie. Trotz des aktuell

günstigen Finanzierungsumfelds soll der Verschuldungsgrad mit

einem LTV von unter 39% konstant gehalten werden.

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:

Investor Relations, Florian Hauber

Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss

Media Relations, Patrick Friedli

Tel. +41 58 317 17 75, patrick.friedli@sps.swiss

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Ende der Adhoc-Mitteilung

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