Aus einem anderen Forum. Super vom User Antipol ausgearbeitet. Daumen hoch.
Es wurden hier im Forum bereits viele Themen angesprochen, die Auswirkungen auf Vonovia haben bzw. haben könnten, wie z. B. Zinserhöhungen, Demographie usw.
Auch die potenzielle "Vergesellschaftung" wurde bereits mehrmals thematisiert. Hierzu möchte ich im Folgenden meine Einschätzung abgeben. Insbesondere deshalb, weil ich das Gefühl habe, dass einigen Mitgliedern diesbezüglich etwas Hintergrundwissen fehlt. Mit Sicherheit auch deshalb, weil die meisten Menschen eher selten oder nie mit unserer Justiz selbst in Berührung kommen. Wenn überhaupt, ist man vielleicht mal Teil eines Arbeitsgerichtsverfahrens in erster Instanz. Ein Zivilverfahren oder Strafverfahren vor einem Landgericht, dürften die Meisten jedoch nie selbst erlebt haben. Geschweige denn vor einem OLG oder dem BGH. Rechtsmittel wie Beschwerden, Sofortige Beschwerden usw. - die Wenigsten haben damit Erfahrung.
Vielleicht sind dem ein oder anderen meine Ausführungen hilfreich.
Auf eines möchte ich vorab noch hinweisen. Denkt daran: Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird.
Enteigung
In Deutschland erfolgen Enteignungen gemäß Art. 14 Abs. 3 GG. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung wissen wir, dass bei Enteignungen der Verkehrswert die Untergrenze der Entschädigung darstellt, nicht die Obergrenze.
Vergesellschaftung
Wie wir auch wissen, möchte die Berliner Linke aber nicht enteignen, sondern vergesellschaften. Das hat schlicht den Grund, weil sie nicht den Verkehrswert bezahlen möchte, sondern einen weitaus geringeren Betrag, und hierfür ein Schlupfloch sucht. Es wurde hier im Forum bereits mehrmals angemerkt, dass eine Vergesellschaftung in der Geschichte der BRD bisher nie durchgeführt wurde und es dementsprechend hierzu auch keine Rechtsprechung gibt. Bei ihrer Forderung stützt die Linke sich auf Art. 15 GG. Schauen wir uns den Artikel im Wortlaut an:
"Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend."
Es wird also Bezug auf den Artikel genommen, der Enteignungen regelt. Interessant. Schauen wir uns nun diesen an:
"Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen."
Dem Gesetz ist also überhaupt nicht zu entnehmen, dass bei Vergesellschaftungen hinsichtlich der Entschädigung wesentlich anders zu verfahren wäre, als bei Enteignungen.
Wahrscheinlichkeit einer Vergesellschaftung
Zunächst ist überhaupt nicht sicher, dass eine Vergesellschaftung von einer der Linken geführten Regierung tatsächlich in Gang gebracht werden würde. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass so oftmals nur Druck ausgeübt werden soll. Beispielsweise auf Koalitionspartner bei Koalitionsgesprächen oder auch auf Betroffene (in diesem Fall Vonovia).
Auch die jeweiligen Bundesparteien werden ggf. Druck auf ihre Landesverbände ausüben. Dass diese eine Vergesellschaftung in der von der Linken geforderten Form mittragen, darf angezweifelt werden.
Selbst wenn eine Vergesellschaftung von einer Berliner Regierung angestrebt werden würde, könnte - sofern verfassungsgemäß - ein entsprechendes Bundesgesetz eine solche Vergesellschaftung unmöglich machen.
"Expertenkommision"
Bei der Einschätzung, man könne bei einer Vergesellschaftung eine Entschädigung deutlich unter dem Verkehrswert bezahlen, wird immer wieder die Sichtweise einer vom Berliner Senat einberufenen "Expertenkommision" angeführt. Was jedoch nie dazu gesagt wird, ist, dass diese aus 13 Mitgliedern bestand und 3 dieser Mitglieder nicht dieser Auffassung waren.
Es lohnt sich, die Zusammensetzung der Expertenkommision genauer zu betrachten. Interessant ist, dass - meiner Meinung nach - gerade der Einschätzung der 3 abweichenden Mitgliedern (Durner, Eichberger, Waldhoff) das meiste Gewicht eingeräumt werden dürfte. Beispielsweise ist Eichberger das einzige Mitglied, das überhaupt Richter am Bundesverfassungsgericht war. Bei den 10 Mitgliedern, die der publizierten Auffassung waren, ist u. a. eine ehemalige SPD-Bundesjustizministerin und "Aysel Osmanoglu", die Vorstandssprecherin der GLS Gemeinschaftsbank ()
Wie immer ist ohnehin davon auszugehen, dass die vom Berliner Senat einberufene "Expertenkommision" zum absolut überwiegenden Teil mit Personen besetzt wurde, die die gewünschte Meinung vertreten (übliche Praxis in der Politik).
Im Übrigen gibt es etliche Rechtswissenschaftler und "Experten", die eine andere Auffassung vertreten, als die Berliner "Expertenkommision".
Die Einschätzung der "Expertenkommision" darf also durchaus angezweifelt werden.
Bundesverfassungsgericht
Vonovia hat bereits angekündigt, im Falle einer Vergesellschaftung bzw. einer damit verbundenen nicht angemessenen Entschädigung Verfassungsbeschwerde einzureichen.
Das Bundesverfassungsgericht besteht aus 2 Senaten. Jeder Senat besteht aus 8 Richtern. Insgesamt sind also 16 Richter am Bundesverfassungsgericht tätig. Jeder Senat ist nochmal in 3 Kammern aufgeteilt. Jede Kammer setzt sich aus 3 Richtern zusammen. Die Richter müssen mit einer Zweidrittelmehrheit gewählt werden. Es muss also von den Parteien des Bundestages und des Bundesrates ein breiter Konsens bestehen. Das hat zur Folge, dass man sich auf Richter einigt, mit denen alle leben können (Brosius-Gersdorf lässt grüßen). Daraus folgt wiederum, dass wir davon ausgehen können (und das hat die Vergangenheit auch gezeigt), dass die Richter am Bundesverfassungsgericht sich im Wesentlichen ihrer großen Aufgabe bewusst sind, nämlich dem Recht verpflichtet zu sein und nicht den Parteien. Von den 8 Richtern jedes Senats, wurden 3 von der CDU/CSU vorgeschlagen, 3 von der SPD, einer von den Grünen und einer von der FDP.
Bereits jetzt steht fest, dass eine etwaige Verfassungsbeschwerde Vonovias vom gesamten 2. Senat entschieden werden würde. Dadurch kann also auch die Möglichkeit ausgeschlossen werden, auf 3 "linke" Richter zu treffen. Damit die Verfassungsbeschwerde erfolgreich ist, müssen mindestens 5 der 8 Richter diese Auffassung vertreten. Bei Stimmengleichheit, also 4 zu 4, würde die Verfassungsbeschwerde abgewiesen werden.
Dass die von der CDU/CSU und FDP vorgeschlagenen Richter die Auffassung vertreten, eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswertes sei rechtens, halte ich für ausgeschlossen. Wir müssen uns also die von der SPD und den Grünen vorgeschlagenen Richter ansehen. Kaufhold (SPD) und Wallrabenstein (Grüne) halte ich in der Tat theoretisch für problematisch. Nicht aber Fetzer (SPD) und Emmenegger (SPD). Beide stammen aus Baden-Württemberg, also konservative Justiz. Fetzer war u. a. Staatsanwältin und Richterin am BGH, Emmenegger ist auf Verwaltungsrecht spezialisiert und war u. a. Richterin am Bundesverwaltungsgericht.
Bei ausschließlicher Betrachtung der Zusammensetzung des Senats, wäre im schlimmsten Fall von einer Entscheidung mit 6 zu 2 Stimmen zu Gunsten Vonovias auszugehen.
Auch eine einstimmige Entscheidung des Senats halte ich nicht für abwegig.
Entschädigungshöhe
Selbst bei einer durchgeführten Vergesellschaftung unter dem Verkehrswert würde das Bundesverfassungsgericht dies nicht zulassen. Die Richter am Bundesverfassungsgericht sind sich der Tragweite ihrer Entscheidungen bewusst. Eine Entschädigung unter dem Verkehrswert würde der Exekutive Tür und Tor für den Entzug von Eigentum einräumen und das gesamte Eigentumsrecht Deutschlands torpedieren. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass man sich bei solchen weitreichenden Entscheidungen auf das Bundesverfassungsgericht verlassen kann.
An dieser Stelle möchte ich auch auf den Supreme Court hinweisen, der Trump immer wieder in seine Schranken weist, obwohl dieser überwiegend konservativ besetzt ist und Trump dessen Richter zu großen Teilen selbst nominiert hat. Die Richter der höchsten Gerichte der westlichen Welt nehmen ihren Auftrag im Wesentlichen also durchaus wahr.
Darüber hinaus gibt es auch keinen plausiblen Grund, warum Vergesellschaftungen anders entschädigt werden sollten, als Enteignungen. Das wird auch das Bundesverfassungsgericht erkennen.
Folgendes Beispiel. Jemand kauft ein Unternehmen im Wert von 10 Mio. EUR und nimmt dafür einen Kredit in Höhe von 10 Mio. EUR auf. Nun kommt der Staat und vergesellschaftet das Unternehmen für 5 Mio. EUR. Der Eigentümer muss jetzt aber trotzdem die 10 Mio. EUR Kredit abbezahlen, obwohl er keinen Gegenwert mehr hat. Es sollte jedem klar sein, was das bedeutet: Insolvenz, weitere Insolvenzen, Banken kollabieren usw. Mal ganz davon abgesehen, dass der Eigentümer dadurch eben nicht mehr - wie vom Grundgesetz vorgesehen - entschädigt werden würde. Die Vorstellung, das Bundesverfassungsgericht würde dies zulassen, halte ich für naiv.
Im Übrigen wird es auch andere Fakten in die Entscheidung miteinbeziehen. Beispielsweise, warum Berlin 2021 Vonovia 15.000 Wohnungen dem Verkehrswert entsprechend für 2,5 Mrd. EUR abgekauft hat, wenn es doch der Meinung ist, es kann einfach vergesellschaften.
Es gibt auch keinen wirtschaftlichen Grund, warum eine Vergesellschaftung der Vonovia Immobilien objektiv begründet werden kann. Es handelt sich hier nicht um etwas, dass für die Existenz Deutschlands entscheidend ist, beispielsweise um Rüstungsindustrie im Krieg. Das ist aber meine persönliche Meinung.
Fazit
Ich habe hier auch mehrmals gelesen, dass die Möglichkeit der Vergesellschaftung ein Risiko darstellt. Hierzu möchte ich anmerken, dass wahrscheinlich jeder von uns, der in Vonovia investiert hat, sich diesem Risiko bewusst ist. Diese Argumentation verstehe ich nur sehr begrenzt, ist doch das Risiko beim Investieren in Aktien unser ständiger Begleiter. Und gerade dadurch ergeben sich die hervorragenden Chancen.
Ich hoffe, dass durch meine Ausführungen klar geworden ist, dass ich eine Vergesellschaftung an sich und selbst im Falle dieser, eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausschließe. Ein Restrisiko besteht natürlich immer. Aber als Investoren ist es unsere Aufgabe, eine Investition und das damit verbundene Risiko möglichst realistisch einzuschätzen und abzuwägen. Und genau das sehe ich bei vielen Kommentaren bzw. deren Verfassern nicht. Das Problem ist, dass sich heutzutage die meisten Leute nicht mehr die Mühe machen, sich intensiv mit Thematiken zu beschäftigen. Es werden nur noch irgendwelche Überschriften und Schlagzeilen gelesen und sich daraus die Meinung gebildet oder gar die Meinungen von anderen ohne eigene Überlegungen einfach blind übernommen. Eine Sau nach der anderen wird durchs Dorf getrieben. Das verunsichert, macht ängstlich und führt letztendlich zu falschen Entscheidungen. Alle oder viele machen mit. Der Rätsels Lösung ist bekannt.
Alles in allem halte ich Vonovia auf diesem Niveau für eine hervorragende Investition. Ich sehe eine deutliche fundamentale Unterbewertung. Auch hinsichtlich der weiteren Faktoren, wie z. B. der Zinserhöhungen ist dieser Kurs langfristig nicht zu rechtfertigen und er stellt meiner Meinung nach eine äußerst günstige Einstiegsmöglichkeit dar. Sofern der Kurs noch weiter sinkt, werde ich nach und nach zukaufen.
Ich gehe davon aus, dass Vonovia einer Vergesellschaftung nicht abgeneigt ist, sofern diese zum Verkehrswert erfolgt. Sollte eine Vergesellschaftung - wie von den Linken bekannt gemacht - tatsächlich angestoßen werden, ist davon auszugehen, dass der Kurs nochmal deutlich abschmiert. Das ändert aber nichts an meiner grundsätzlichen Einschätzung. Wenn dann das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, erleben wir eine Kursexplosion vom Feinsten. Das würde Fälle wie Bayer deutlich in den Schatten stellen.
Es ist auch ratsam, sich in solchen Situationen immer mal wieder in den Kopf zu rufen, welche Unternehmen und Branchen schon alles für garantiert tot oder zumindest schwerverletzt erklärt wurden, sich heute aber bei guter bist bester Gesundheit des Lebens erfreuen.
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