Grand City Properties SA

Fehlt jetzt nur noch das Grand City keine Dividende zahlt, mit der Begründung, dass man ja in Aroundtown tauschen können...könnte fast drauf wetten dass es so komnt

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https://api3.dublin.oslobors.no/v1/newsreader/attachment?messageId=85014&attachmentId=85394 Adressiert werden sämtliche ausstehende GCP-Perpetuals im Nominalwert von 1,203 MRD EUR. Vorzugsweise will man natürlich hochverzinste Perpetuals (nominal 503 Mio €) zurückkaufen. Die in 2026 erstmals kündbaren 1,5%-Perpetuals im Nominalwert von 700 Mio € werden indes ebenfalls adressiert. Mit dem Rückkauf der 1,5%-Perpetuals wird die durchschnittliche Zinsbelastung der ausstehenden Perpetuals steigen, was den FFO1 in 2026 belasten dürfte. Der Rückkauf der höher als 4,75% verzinsten Perpetuals wiederum entlastet den FFO1 zukünftig. In 2026 bis 2028 werden bei GCP und Aroundtown die letzten Anleihen der Nullzinsära fällig. Spätestens nach Tilgung aller Fälligkeiten bis 2028 dürften sich die durchschnittlichen Finanzierungskosten für normale Bonds bei ca. 3,25% einpendeln. Die Perpetuals dürften GCP dann durchschnittlich 4,75% bis 5% kosten. Neben den Zinssätzen ist freilich die Höhe der Brutto-Finanzverbindlichkeiten maßgeblich für die Höhe des Zinsaufwands. GCP wird die aktuell außerordentlich hohe Cashposition mit Sicherheit zur Reduktion der Brutto-Finanzverbindlichkeiten nutzen, so dass die Zinsbemessungsgrundlage zukünftig um ca. 1 MRD EUR niedriger ausfallen dürfte als aktuell. Auf diese Weise sollte der negative Effekt des Zinsanstiegs auf den FFO1 durch Mietsteigerungen zumindest weitgehend ausgeglichen werden können und der FFo1 bis 2028 einigermaßen stabil bleiben. CF-Wachstum dürfte es dank des erwarteten Anstiegs der durchschnittlichen FK-Kosten von aktuell 2,0% auf ca. 3,25% bis 3,5% bis 2028 nicht geben. Bei den Perpetuals wird der negative Zinseffekt bereits mit Auslaufen der 1,5%-Perpetuals in 2026 vollständig sichtbar, so dass der Kapitalmarkt nach Rückkauf besagter 1,5%-Perpetuals die FFo1-Entwicklung ab 2026 deutlich besser als bisher abschätzen können sollte. Die von Analystenseite immer wieder geschürte Angst vor einem deutlichen zinssteigerungsbedingten Rückgang des FFo1 in 2026 bis 2028 sollte dann hoffentlich einem Realitätscheck unterzogen werden. Dank stetig steigender Immobilienpreise kann GCP die Finanzschulden durch Immoverkäufe jederzeit reduzieren, wenn man denn will... Insofern hält man einen Hebel in der Hand, den absehbaren Anstieg des durchschnittlichen Zinssatzes durch Tilgung der Finanzverbindlichkeiten zu kompensieren. Ich gehe davon aus, dass GCP versuchen wird, den FFo1 in den Jahren 2026 bis 2028 in etwa stabil zu halten. Angesichts der dramatischen Wertdifferenz zwischen Aktienkurs und NAV hat die Aktie m.E. auch bei stagnierendem oder leicht sinkenden FFo1 signifikantes Aufwärtspotenzial. M.E. ist das Kursdesaster 2025 allein o.g. Unsicherheit über die FFo1-Entwicklung geschuldet. Die Publikation einer Mehrjahresprognose könnte hier Abhilfe leisten...

https://www.grandcityproperties.com/investor-relations/publications/news-and-ad-hoc#true-1 600 Mio € Perpetuals mit 4,75 % Zinscoupon... GCPs Refinanzierungspotenziale passen in keinster Weise zur desaströsen Kursentwicklung... Ich habe von keinem Analysten auch nur eine einzige positive Anmerkung zu diesen hochattraktiven Anleihekonditionen gelesen. Die heutige Kurszielsenkung von GS schießt den Vogel ab. Bewertung spielt für diese Analysten offenbar keine Rolle. Man blickt stur auf die Entwicklung der deutschen 10J-Bonrendite und das war's. Der Anleihemarkt bescheinigt GCP bei jeder Bondemission eine herausragend gute Bonität. Der Aktienmarkt glaubt es besser zu wissen und sieht immense Zinsrisiken, die der Anleihemarkt permanent widerlegt... Die Gier der US Shortseller kennt keine Grenzen... Heute einmal pünktlich zur Xetra Schlussauktion ans Tagestief geschoben... die Algos agieren gnadenlos und es gibt offenbar keinerlei Gegenwehr der Longseite... Offenbar hat die Mehrheit der GCP Aktionäre Interesse an immer weiter fallenden Kursen??? Die Bewertung mit KBV < 40% und KGV < 6 ist einfach nur noch lächerlich. Der Kapitalmarkt ist bewertungstechnisch bei Immobilienaktien nach dem Ende der Nullzinsära völlig aus den Fugen geraten und offenbar ist man nicht mehr bereit, Immobilienaktien auch nur näherungsweise mit dem Substanzwert (NAV) zu bepreisen. Ein KGV unter 6 für ein hochsolides Wohnimmobilienunternehmen ist gelinde gesagt eine Frechheit!

leise Servus. Bin raus, keiner der Berichte der Immofirmen hat mich auch nur ansatzweise zufrieden gestellt. Ich taug aber auch oft als Kontraindikator, von daher darfs auch wieder steigen ab jetzt.. Viel Glück euch.

es wird halt Geld "gedruckt" in einem Ausmass wie nur selten zuvor ausserhalb der Weltkriege. Hüben wie drüben. Donaldo machts vor, da steigt die Geldmenge so schnell wie in Corona und gleichzeitig will er unbedingt die Zinsen senken (was er auf die eine oder andere Art auch schaffen wird, entweder durch Einflussnahme oder durch die kommende Rezession). Commodities reagieren und schiessen durch die Decke. Lustigerweise das Endprodukt in die andere Richtung. Also Backsteine, Ziegel, Zement, Holz und Land wird mal wieder teurer genauso wie die Arbeitskraft, aber das Endprodukt, was jeder brauch und keiner mehr herstellen kann zu den Preisen wird wieder billiger. Logik? keine vorhanden. Wie idiotisch dies verhalten ist, kann man doch fast täglich bewundern. Die Leut stecken ihr Geld lieber in Cryptocurrencys zur Werterhaltung. Hier nen Zitat: "On average, 1 million new tokens are created weekly in the cryptocurrency space, according to Coinbase CEO Brian Armstrong. This figure reflects the rapid growth and creation of new coins and tokens in the market." Muss jeder selber wissen wo er in Zeiten wie diesen sein Geld anlegt. Ich hab ne Menge Pulver und werde werde die Tage zugreifen. Wo? noch keine Ahnung, aber wahrscheinlich mal wieder Immobilien an der Börse (im echten Leben machen die ja leider diesen Wertverfall nicht mit sondern das Gegenteil).

Was die Analystengilde bei GCP veranstaltet, geht auf keine Kuhhaut mehr. Die heutigen Halbjahreszahlen sind m.E. durch die Bank hervorragend. Wer Vonovia in den Himmel lobt, gleichzeitig aber die in jeder Hinsicht um Welten bessere Profitabilität einer GCP bestenfalls schulterzuckend zur Kenntnis nimmt, ist für mich als Analyst fachlich gescheitert! Allein das bockstarke EPS von 0,92 €, welches bei Fortsetzung des mittlerweile klar erkennbaren Aufwärtstrends der Immobilienpreise in Deutschland auf Jahressicht ein für Immobilienunternehmen geradezu wahnwitzig niedriges KGV < 6 bei ca. 6,5 bis 8% Dividendenrendite erwarten lässt, hätte die Analysten zu drastischen Kurszielerhöhungen veranlassen müssen! Der gegenüber dem Geschäftsbericht 2024 nochmals um 3% gestiegene NAV liegt mittlerweile mehr als 100% über dem Aktienkurs, obwohl das Unternehmen dank 1,5 MRD EUR Liquiditätspolster faktisch null Sorge vor der Refinanzierung der 2026 bis 2028 auslaufenden Anleihen im Nominalwert von ca. 2,5 MRD EUR haben muss. Selbst wenn infolge der Anleiherefinanzierung der aktuelle FK-Zins von 1,9% sich auf 3,9% verdoppeln sollte, würde die Reduktion der Bruttofinanzverschuldung von aktuell gut 4 MRD EUR auf unter 3 MRD EUR die jährlichen Finanzierungskosten bis 2028 lediglich um 40 Mio € steigern, was GCP bei über 3% p.a. steigenden Mieten ausgehend von aktuell 422 Mio € Jahresmiete locker allein durch Mieterhöhungen kompensieren kann, so dass der FFO1 trotz Zinserhöhungen stabil bleibt bzw. leicht steigt. Der FFO2 hingegen dürfte dank Immobilienpreissteigerungen bis 2028 weiter steigen. Bruttofinanzverschuldung bzw. LTV dürften dank selektiver Immoverkäufe bis 2028 weiter sinken. Alles in allem betrachte ich GCP bei 11 EUR als Nobrainer und habe dementsprechend heute nochmals kräftig nachgelegt, sowohl mit Aktien als auch Knockouts. Wollen wir doch mal sehen, ob die Analysten mit etwas Zeitversatz nicht doch ihre vorsichtige Haltung zu GCP aufgeben müssen und die Kursziele drastisch erhöhen. Wenn der Kurs nicht zeitnah drastisch steigt, dürfte es m.E. nur noch eine Frage der zeit sein, bis Aroundtown uns ein Angebot zur vollständigen Übernahme des restlichen 30% Anteils unterbreitet. Wenn man bedenkt, dass AT1 die GCP-Aktien heute mit mehr als 50% Abschlag zum NAV erwerben könnte, macht es eigentlich keinen Sinn mehr, sich mit dem Zukauf einzelner Immobilien aufzuhalten statt GCPs Gesamtportfolio faktisch zum Schnäppchenpreis zu übernehmen. Liquidität für ein entsprechendes Übernahmeangebot wäre bei AT1 vorhanden. Alternativ wäre möglich, dass GCP die eigene Überschussliquidität für einen Aktienrückkauf nutzt. Es wäre für mich nicht verwunderlich, wenn GCP im Laufe der nächsten 12 Monate ein ARP auflegt. Selbst für den Fall, dass weder ein Übernahmeangebot noch ein ARP zeitnah publiziert werden, hat die Aktie m.E. enormes Wertsteigerungspotenzial. Bis jetzt war die Kurshürde bei 11,40 € noch zu hoch. Möglicherweise bietet der jüngste Rücksetzer zu den zwischen 11,10 € und 10,80 € liegenden SMAs 38, 50, 200 und 100 endlich das charttechnische Sprungbrett für einen Anstieg Richtung Jahreshoch jenseits der 13 € -Marke. Spätestens dann dürften die trendfolgenden Analysten sich bemüßigt fühlen, ihre Kursziele der Kursentwicklung hinterher nach oben anzupassen.

Für GCP-Verhältnisse heute mit knapp 600T Aktien ein außerordentlich hohes Handelsvolumen in der Xetra Schlussauktion. Das erklärt möglicherweise auch, weshalb die Aktie im Peergroupvergleich zuletzt extrem underperformt. Die Aktie der eigenen Konzernmutter Aroundtown läuft GCP mit Siebenmeilenstiefeln davon. Während GCP zuletzt deutlich an der SMA 200 bei 11,30 € scheiterte, liegt Aroundtown stabil über sämtlichen relevanten SMAs. Im Gegensatz zu GCPs horizontal verlaufender SMA200 sieht man in Aroundtowns Chart eine bilderbuchmäßig stetig steigende SMA200. Blickt ein unbedarfter Anleger auf beide Charts, würde er vermutlich glauben, beide Unternehmen hätten rein gar nichts miteinander zu tun, da die Korrelation beider Aktien extrem schwach zu sein scheint. Bei einem näheren Blick auf die letzten Quartalsberichte beider Unternehmen kann man den Eindruck haben, die Aktionäre eines der beiden Unternehmen seien Vollidioten, denn GCP schlägt Aroundtowns fundamentale Performance in jeder relevanten Kennzahl, egal ob Verschuldung, Profitabilität, Analystenkonsens für EPS, KGV und Dividendenrendite... Und dennoch scheint die Börse GCP abgrundtief zu hassen, angesichts der dramatischen Underperformance gegenüber relevanten Peers wie Aroundtown oder Vonovia. Letztere zeigt selbst ohne Bereinigung des 5% Dividendenabschlags eine mega Outperformance gegenüber GCP, obwohl Vonovias Fundamentalzahlen wie LTV, KBV, KGV etc. in geradezu dramatischer Weise schlechter sind als diejenigen von GCP. Insbesondere das unter 50% liegende Kurs-Buchwert-Verhältnis bei einem im Vergleich zu Wohnimmobilienkonzernen konkurrenzlos niedrigen Kurs-Gewinn-Verhältnis < 8 machen GCP zu einer der am niedrigsten bewerteten Immo-Aktien Europas, wenn nicht weltweit. Ich persönlich kenne kein anderes Wohnimmobilienunternehmen mit einer derart krassen Unterbewertung. Als Anleger ist es einfach nur frustrierend, dass weder Analysten noch andere Anleger das Potenzial der Aktie erkennen. Beleg hierfür ist u.a. dieses mausetote Forum. Wacht doch bitte endlich auf, bevor Aroundtown hier mit einem Billig-Übernahmeangebot für die ausstehenden 30% einen Schlussstrich zieht und die Aktie delistet! Wer eine Chance haben möchte, den lt. NAV bei 22 bis 25 € liegenden inneren Wert der Aktie auch tatsächlich zu realisieren, muss mit relevanten Zukäufen dafür Sorge tragen, dass die Aktie das riesige Performance-Gap zu Vonovia und Co endlich schließt! Wer in der Hoffnung, dass andere Aktionäre die Drecksarbeit für einen erledigen werden, weiter nur abwartet, überlässt die Aktie gänzlich dem Willen der Kurzfristzocker, Charttrader, Algos und Shorties... Wie gesagt, wacht endlich auf und wehrt euch gegen diese verdammten Charttrader!

Vor dem Hintergrund der am Vortag endgültig bestätigten Dividendenaussetzung für das Geschäftsjahr 2024 werden die heute publizierten starken Quartalszahlen schlicht ignoriert. Der Markt setzt die Underperformance gegenüber Vonovia und Co. unbeirrt fort. M.E. bietet die GCP Aktie derzeit das mit riesigem Abstand beste CRV aller europäschen Wohnimmobilienaktien. Insbesondere bei der Profitabilität (KGV) und beim Verhältnis zwischen Markt- und Buchwert des Eigenkapitals (KBV) bietet GCP den Anlegern einzigartig günstige Kennzahlenwerte. Dass obendrein im Hintergrund auch noch Phantasie für eine Komplettübernahme durch Aroundtown besteht, wird vom Kurs offensichtlich in keinster Weise reflektiert. Ich habe die m.E. irrationale Kursschwäche für weitere Zukäufe sowohl der Aktie als auch von Derivaten auf GCP genutzt. Der Rücklauf zur steigenden SMA38 bei aktuell 10,20 EUR im Anschluss an den jüngsten Anstieg von 9,20 bis 11 EUR erachte ich als rein charttechnisch bedingten Pullback und Sprungbrett zu einem neuerlichen Angriff auf die 11 EUR Marke und die SMA 200. Wenn soch der deutsche Immobilienmarkt erwartungsgemäß weiterhin positiv entwickelt, ist es m.E. nur eine Frage der Zeit, bis die Verkäufer ihre bärische Position aufgeben und den Kurs schwungvoll Richtung 20 EUR Marke drücken. Ich sehe kein rationales Argument mehr für eine unter 50% des EK Buchwerts liegende Marktbewertung. https://www.grandcityproperties.com/grandcityproperties.com/Data_Objects/Downloads/Financial_Reports/Q1_2025_Financials/GCP_Q1_2025.pdf https://www.grandcityproperties.com/grandcityproperties.com/Data_Objects/Downloads/Financial_Reports/Q1_2025_Financials/GCP_Q1_2025_results_presentation.pdf

Die Drückerkolonne ist bei GCP und Aroundtown erneut unterwegs. Es ist schon erstaunlich, wie beharrlich Analysten von Oddo und Co. Vonovia in den Himmel schreiben und GCP + Aroundtown nach unten. Irgendwie scheinen die Analysten die 2024er Ergebnisse partout nicht wahrhaben zu wollen. Während die hochgelobte Vonovia die herben Verluste aus der Portfoliobewertung im 2. Halbjahr nicht aufholen konnten und unter dem Strich erneut tiefrote Zahlen schrieb, hat GCP in 2024 tiefschwarze Zahlen geschrieben mit einem EPS jenseits 1 EUR je Aktie und KGV 9. Mutter Aroundtown hat es trotz eines tiefroten H1 im Gesamtjahr immerhin in die schwarzen Zahlen geschafft. Was sagt uns das? Offensichtlich hatte Vonovia bewertungstechnisch noch einige Leichen im Keller und konnte von der Erholung der Immopreise in H2 24 nicht näherungsweise so stark profitieren wie GCP und Aroundtown. Und während der Marktwert von GCP und Aroundtown noch immer unter 50% des bilanzierten Eigenkapitals liegt, hat Vonovias MKAP bei einem Kurs von 29 EUR kaum noch Luft bis zum EK. Wie also kommen die Analysten zu ihren m.E. grottenfalschen Anlagevotum bei GCP und Aroundtown? Ich wage zu behaupten, dass die meisten Analysten keine Bilanzen lesen können und den dramatischen Bewertungsunterschied beim KBV schlicht ignorieren. Offensichtlich stören sich viele Analysten vor allem an der starken Fremdfinanzierung von GCP und Aroundtown mit Perpetuals. Unter dem Strich ist die FK Quote von Vonovia keinen Deut besser als bei GCP und liegt bei ca. 50%. Im Gegensatz zu Vonovia haben GCP und Aroundtown in den letzten Jahren gigantische Cashreserven aufgebaut, aus denen sie sämtliche fälligen Anleihen bis Anfang 2027 vollständig tilgen und mithin die FK Finanzierung um einen Milliardenbetrag senken können. Analystens Liebling Vonovia hat nichts dergleichen und zahlt lieber Dividenden, statt die FK Quote endlich seriös zu senken. Ich würde GCP und Aroundtown dringend empfehlen, in großem Stil Perpetuals zurückzukaufen, statt Dividenden zu zahlen. Das vorhandene Cashpolster würde locker ausreichen, um sämtliche Perpetuals zu tilgen und somit den Analysten ihr wichtigstes Argument gegen eine am EK orientierte Bewertung von GCP und Aroundtown zu entreißen. Ich persönlich halte das von S&P getriggerte Geschäftsgebahren, Perpetuals bei der Bonitätsbeurteilung teilweise als EK zu betrachten, für hochgradig unseriös, weil es die Unternehmen dazu verleitet, irreführende Angaben zum Verschuldungsgrad zu machen, indem Perpetuals nicht als FK berücksichtigt werden. Betriebswirtschaftlich sind Perpetuals glasklar FK! Insofern kann ich die Abneigung der Analysten gegenüber den unseriösen Angaben zum Verschuldungsgrad bei GCP und Aroundtown verstehen. Allerdings sollten sie ihre Analysen dann folgerichtig generell an der FK Quote orientieren und würden sodann feststellen, dass GCP auch bei vollständiger Einbeziehung der Perpetuals als FK niedriger verschuldet, mit deutlich mehr Cashreserven ausgestattet und zudem weitaus profitabler und mit einem um Welten niedrigeren KBV ausgestattet ist als Vonovia. Für mich sind GCP und Aroundtown aktuell glasklar EXTREM unterbewertet gegenüber Analystens Liebling Vonovia und daher eindeutig zu bevorzugen, ganz gleich was für kolossalen Unsinn einige Analysten ins Feld führen, um ihren US Shortfreunden immer wieder Attacken auf GCP und Aroundtown zu ermöglichen. Wie gesagt, wenn die Perpetuals aus guten Gründen das Hemmnis für eine faire Marktbewertung von GCP und Aroundtown darstellen, dann ist die logische Antwort deren schnellstmögliche Tilgung! Bei GCP kommt indes spätestens seit der Dt.Wohnen Übernahme durch Vonovia glasklar die Übernahmephantasie hinzu. Hier im Forum wurde mehrfach geäußert, man hoffe dass sich nicht irgendein Investor günstig GCP schnappe. Diese Aussage ist freilich Nonsens. Es geht nicht um irgendeinen Investor sondern ausschließlich um Aroundtown, die angesichts der desaströsen Kursentwicklung sehr zeitnah den Ankauf der restlichen 20% an GCP erwägen dürfte. Angesichts einer mit mehr als 3 MRD EUR gefüllten Kriegskasse wären weniger als 400 Mio EUR Börsenwert der ausstehenden 20% GCP Aktien aus der Portokasse finanzierbar. Ich frage mich, ob einige Analysten schlicht Shortinteressen verfolgen, wenn sie die glasklar bestehende Übernahmephantasie bei GCP zu beharrlich totschweigen und ohne mit der Wimper zu zucken bei nicht mal 40% des NAV liegende Kursziele raushauen...???

Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties will spätestens für 2025 wieder eine Dividende zahlen. Vorgesehen sei, für das laufende Jahr 78 bis 83 Cent je Aktie an seine Aktionäre auszuschütten, teilte der SDax-Konzern am Montag bei Vorlage des Geschäftsberichts in Luxemburg mit. Ob der Immobilienkonzern bereits für das Jahr 2024 wieder eine Dividende zahlen wird, will das Management vor der Hauptversammlung im Juni entscheiden. Grand City Properties hatte für 2022 und 2023 wegen erhöhten Unsicherheiten auf den Märkten die Dividende gestrichen. Für 2021 hatte der Immobilienkonzern 83 Cent je Aktie ausgeschüttet. Grand City Properties hatte in der vergangenen Woche bereits vorläufige Zahlen vorgelegt und ein Gewinnziel ausgegeben. Die Eckdaten bestätigte das Unternehmen nun. Quelle: dpa-AFX

Tjo der Markt spielt wieder die höheren Zinsen, wie vor 2 Jahren. So schnell wirken die sich aber nicht aus auf die Refinanzierung aus und die permanent am maximum steigenden Mieten aufgrund des Wohnungsmangels wirken dagegen. Das entscheidende langfristig sind imho sowieso die Neubaukosten, denn früher oder später mus man ja wieder einigermassen rentabel bauen können um irgendwie wieder ins Gleichgewicht zu gelangen und die steigen unablässig immer und immer weiter. Ich hoffe wie gesagt die Dividende wird wirklich nen running Gag. Keines der Immounternehmen sollte im Moment irgendwas an Immos verkaufen zu den momentanen Marktpreisen, wenn sichs irgendwie vermeiden lässt und Geld ausschütten während die Neubaukosten immer weiter den Bestandspreisen davon ziehen und man an der Börse sogar noch überall weit unter Bestandspreisen handelt ist nüchtern betrachtet auch schlecht. Alle wollen ja in Zukunft wieder wachsen durch Bau oder Kauf. Was bringt es irgendwas zu kaufen, oder anfangen wollen zu bauen, wenn die Immos sobald sie in den Besitz übergehn ein Grossteil an Wert verlieren, weil die Börse sagt: haha die sind ja nur 50% wert. Wertvernichtung pur für alle Aktionäre wär das im Moment. Wäre viel besser man hält die Immos und bezahlt die Schulden ab und nimmt ein Teil der Einnahmen für Aktienrückkäufe. Billiger als die eigenen Immos, soweit unter Buchwert, über Aktienrückkauf wird man nie wieder Immos bauen/kaufen können, wenn ich mir den Neubauindex so anschau.