Wann gehts endlich wieder gen Norden???

Mahltzeit,

ist jmd von euch in Patrizia investiert und weiß was da gerade mit dem Kurs abgeht??? Hat jmd Informationen, obs nochmal was wird? Zumindest irgendwann!?

 

 

 

LG

 

Matthias

 

Bin seitdem ich mal bei um die 4 drin war und nen kleinen Gewinn realisieren konnte, wieder mal spekulativ rein, aber es scheint wirklich kein Ende in Sicht zu sein.

Bin auch ein wenig überrascht, denn so wie der Aktienkurs aussieht, könnte man denken Patrizia stehe vor einer Insolvenz.. Klar sind die hoch fremdfinanziert, auch das Privatisierungsgeschäft läuft nicht wie erwartet, aber mir gefallen die Zahlen aus Q3 um einiges besser als noch vor einem Jahr wo der Kurs noch um einiges höher war, denn dort konnte nur ein Gewinn durch Höherbewertungen des Immobilienportfolios erreicht werden (operativ ja sogar Verlust). Jetzt sind sie wenigstens operativ im plus (erstmals seit Börsengang?) und trotz allem ist der Kurs so niedrig wie nie.. Die Mieteinnahmen decken die Zinsen und noch anderes, Fonds verdienen Geld, Immobilienmanagement verdient Geld, was will man mehr? Klar, mit deren Ziel in der Wohnungsprivatisierung haben die sich bestimmt anders vorgestellt. Da deren Immobilien aber nicht wie bei einer CRE (die vergangenes Jahr auch Immobilien hochbewertet haben und dieses Jahr wieder runter gehen mussten) in wirklich guten bis sehr guten Lagen liegen, denke ich ist es vielleicht ja auch garnicht einmal so schlecht, wenn die nicht verkauft werden. Überall wird geschrieben in guten Lagen steigen die Preise. Also steigt perspektivisch auch der Gewinn oder (Mieteinnahmen vernachlässigt)? Also ich glaube hier wird einfach nur schwarz gemalt. Nicht nur Patrizia sondern auch andere Immobilienwerte werden einfach in Sippenhaft mit den Banken genommen, da sie einfach oft in größerem Maße auf Fremkapital angewiesen sind. Die Angst vor steigenden Zinsen ist nachvollziehbar, allerdings kann ich mir kaum vorstellen, dass eine Firma mit einem Zinssatz rechnet der, wenn er sich etwas erhöht (z.B. 50-100 Basispunkte), gleich die gesamte Gewinnrechnung zerstört!? Wenn dem so wäre, bräuchte man nicht investieren sondern könnte das Geld auch fest anlegen..   Achja, es wird z.B. in einem anderen Forum ganz schön gegen den Vorstand gewettert. Dieser ist sicherlich an der Situation wie sie jetzt ist schuld bzw. hätte sicherlich viel früher von den Zielen in 2007 Abstand nehmen sollen (hat mir auch überhaupt nicht gefallen, bin froh nicht bei 10-20 rein gegangen zu sein, da ich die Aktie schon länger im Blick hatte..). Der Ausblick für das zukünftige Geschäft aus dem Q3-Bericht ist in meinen Augen jedoch sehr bodenständig, wenn auch recht pessimistisch geschrieben. Das gefällt mir jedoch um einiges besser. Vielleicht haben sie ja gelernt das die Wahrheit eh irgendwann ans Licht kommt..

Aber egal ob oder ob nicht. Für mich zählen die Immobilien bei einer Immobilienfirma (komisch oder? ;). Wohnungen werden in meinen Augen (in den richtigen Lagen) immer nachgefragt im Gegensatz zu Büros (z.B. IVG, DIC - höhere Abhängigkeit von Konjunktur). Und hier hat die Patrizia halt einfach echt gute Objekte im Gegensatz zu z.B. einer Gagfah oder CRE (Verlust in Millionenhöhe). Auch eine Vivacon kann da in meinen Augen nicht mithalten (wird aber mehr gehandelt, also ist interessanter für Day- bzw. Weektrader).  So oder so wird die Zeit zeigen wie es mit der Patrizia weitergeht. Ich hoffe aufwärts, sonst wäre mein Geld weg.. ;)  

Ließ mal den Artikel bei boerse.ARD.de

www.boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_324016

Das sieht alles andere aus, als daß es demnächst bergauf geht bei den Immobilien.

Was die echt guten Objekte angeht, da habe ich in einem anderen Form habe ich ein paar Gebäude von Patrizia in Münschen gesehen. Das sind alles andere als "echt gute Objekte", zumindest zum Verkaufen; wenn die weiter vermieten wollen, dann vielleicht ja.

...taumelt diese Aktie. Kann mir nicht vorstellen, dass die Aktie den Turnaround packt. Eher knallen die an die Wand. Die Wohnungen hier in Mannheim werden die auch nicht an die Mieter verkaufen können, zumindest nicht kostendeckend. Da wird auch zuwenig in die Substanz und Modernisierung investiert. 2009 dürfte m.E. für Patrizia kein gites -vielleicht sogar das letzte- Jahr werden !

Also in Mannheim wird überhaupt nicht privatisiert, siehe wohnungsprivatisierung.de - da sind alle Privatisierungsobjekte aufgeführt. Im Übrigen sollte das auch im Quartalsbericht stehen, wenn ich mich nicht irre.. - sprich wo privatisiert wird..

Ich denke, dass die Aktie wohl noch ein wenig nach unten geht wegen des Gesamtaktienmarktes.. Ansonsten heíßt es abwarten und Tee trinken..

Also der Artikel bezieht sich überwiegend auf (offene) Immobilienfonds und deren Abhängigkeit von der Konjunktur. Auch steht dort, dass diese Fonds überwiegend in Gewerbeimmobilien investiert sind. Da mit steigendem Leerstand (Gewerbe) gerechnet wird, sinken auch die Preise/Mieten, klar.. Patrizia ist aber überwiegend auf Wohnimmobilien spezialisiert (auch deren Fonds).. Recht gebe ich bei der Transparenzsache und der Bewertungsfrage. Aber dazu habe ich ja schon geschrieben, dass ich nicht von Abwertungen ausgehe (zumindest nicht existenziellen, man weiß ja nie was noch kommt, siehe andere Immo-AGs), ebend wegen der Lagen..

Wie kommst Du darauf nicht von Abwertungen auszugehen, wo doch alles dafürspricht:
1. Die allg. Stimmung am Immobilienmarkt, da keine Käufer (mehr) da sind, weil sie es nicht finanziert bekommen.
2. Die teuer eingekauften Wohnungen der Patrizia, die ja zur Hochpreiszeit gekauft wurden.
3. In die Wohnungen wurde seither nichts investiert; siehe  5. Mannheim.

Nach Aussage von Patrizia wurden die Wohnungen mit einem Mietmultiblikator von 18-20 gekauft (weiß nicht mehr wo, habe das aber so in Erinnerung). SES geht in der letzten Analyse von einem als angemessen betrachteten Mietmultiplikator von 16,5 aus. Das bedeutet eine Abwertung von 8,33 bis 17,5 %. Bei einer Eigenkapitalquote von 20 % ist das kein Pappenstiel, wenn es im nächsten Jahr um die Verlängerung der kurzfristigen Kredite geht.

Ich gebe Mannemer recht: Entweder die verkaufen die Wohnungen unter Einkaufswert oder der Laden fährt an die Wand; dann müssen die Banken die Wohnungen versilbern.

zu 3.:
Mannheim wird wie gesagt nicht privatisiert, also warum soll da groß investiert werden. Sind stabile Mieteinnahmen und das nötigste wird sicherlich getan werden, sprich Vermietung, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung o.ä. Ich kenne die Objekte nicht, aber ich glaube kaum das die Gebäude in den nächsten Jahren auseinanderbrechen. Schaut euch doch mal die Wohnungen von z.B. der GAGFAH an..? Da wird auch nicht gemeckert..

zu 2.:
Alleine wenn ich diesen Artikel anschaue, denke ich (und hoffe ich natürlich), dass die bei Patrizia wissen was sie machen:
http://www.finanznachrichten.de/...muenchen-fuer-10-5-mio-eur-015.htm

Nur zur Erklärung: 30.000 m² für 10,5 Mio. € heißt ca. 350 €/m².. Mieten bei 2,61 €/m² - und das in München.. Klar, muss wohl noch einiges reingesteckt werden, genau weiß das keiner wieviel, aber selbst wenn.. 350/(2,61*12)=Faktor von ca. 11,2..

zu 1.:
Ich denke nicht, dass es keine Käufer gibt die es finanziert bekommen. Eher denke ich, dass viele abwarten und denken die Preise werden schon noch fallen (ähnlich bei den Aktien). Aber da der Großteil der Objekte in München liegt, denke ich zumindest dort nicht an fallende Preise..
Und selbst wenn wir jetzt davon ausgehen, dass neu bewertet werden müsste:

Mieteinnahmen decken schonmal die Zinsen, Verkäufe (auch wenn im geringerem Rahmen) verringern Schulden und damit auch Zinsschulden bzw. decken tlw. Kosten.. Ich glaube nicht, dass irgendeine Bank in diesem Umfeld die Patrizia an die Wand fahren lässt, um dann in diesem Umfeld die Objekte zu verscherbeln.. Abwertungen bedeuten theoretisch steigende Gewinne in der Zukunft, wenn die Verkausfziele erreicht werden können. Aufwertungen sind vorweggenommene Gewinne die erstmal realisiert werden müssen.. Kann man aber alles sehen wie man will, auch eine CRE oder Vivacon oder Deutsche Wohnen gehen nicht unter, weil mal ein (Bewertungs)Verlust entstanden ist..

zu 3.:
Auch Mietwohnungen sinken im Wert, wenn keine Instandhaltungen getätigt werden.
Weiß eigentlich jemand wieviel (in % der Mieteinnahmen) PATRIZIA für solche Instandhaltungen einsetzt, oder vereinnahmen die alles? ist das aus den Quartals- oder Geschaftsberichten rauszulesen?

zu 2.:
Ja das stimmt, die Siedlung Ludwigsfeld war ein Schnäppchen. Wird aber auch nicht privatisiert vor 2022, wenn sich PATRIZIA an die gemachten Zusagen hält. Das meine ich aber gar nicht; ich meine die 6800 MEAG und Gerling Wohnungen aus 2006.

zu 3.:
Du meinst Aussitzen genügt? Naja, die Hoffnung stirbt zuletzt.

So wie sich Deine Erläuterungen anhören, gehst Du davon aus, daß PATRIZIA in erster Linie gar nicht verkaufen, sondern als Vermieter auftreten will. Dann dürfen die den Laden aber nicht nur kurzfristig finanzieren und müssen das den Aktionären auch mal klar machen.

Daß in dem Laden doch was nicht simmt, zeigt doch die Tatsache, daß denen die Vorstände reihenweise davonlaufen; oder werden die rausgeschmissen?

zu 3.:
Also diese Frage, auch wenn sie noch so berechtigt sein mag, erscheint mir wirklich ein wenig übertrieben. Kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass ein börsennotiertes Unternehmen, welches eh schon mit starker Kritik zu kämpfen hat (siehe Forum hier oder woanders), keine Instandhaltungen durchführt, denn dann würde es wahrscheinlich Kritik en masse hageln, wenn mal das Dach undicht ist oder so, also nee, die Idee an sich finde ich schon sehr komisch..

zu 2.:
Muss ich nochmal recherchieren, aber auch hier glaube war doch der Großteil der Objekte in guten bis sehr guten Lagen.

zu 3.:
Was anderes bleibt ja nicht übrig.. :(

Ansonsten denke ich nur, dass, auch wenn Verkäufe erfolgen müssen (alleine die Mieten und so decken nicht alles), Patrizia diese zumindest versuchen wird nicht unter Wert loszuwerden. Aber selbst wenn ein paar einzelne Wohnungen unter dem Einkaufspreis an den Mann gebracht werden sollten (was ja eh keiner so recht mitbekommt) denke ich macht das den Kuchen nicht fett. Problematisch wird es, wenn überwiegend oder nur unter Wert verkauft wird, also ohne Gewinn der die Ausgaben deckt. Die kurzfristige Finanzierung ist derzeit eher mit Vorsicht zu genießen, sehe ich auch so (geringe Verkaufszahlen), aber wenn man von dem Ursprungsziel das da hieß höhere Verkaufszahlen betrachtet leuchtet das schon ein (kürzere Laufzeit, geringere Zinsen).

Wie erwähnt zählen bei mir die Lagen/Objektwerte. Sollte Patrizia pleite gehen, dürften wir doch als Anteilseigner auch einen Stück vom Kuchen abbekommen, oder? Da bin ich nicht so form drin, wäre aber dahingehend natürlich beruhigter mit dem Invest, vielleicht hat da ja jemand Ahnung..

PS: Übernahme ist natürlich auch denkbar, zumindest eher als eine Insolvenz..

..ist verkleinert worden, spart Kosten und mach ich mir keinen Kopf, ist relativ normal in der Wirtschaft. Letztes Jahr ein Mitglied (Ersatz gefunden), dieses Jahr auch eines (Aufgaben neu verteilt). Finde ich nicht schlimm..

Was Du findest ist nicht so wichtig, sondern wie es rüberkommt.
Die Tatsache an sich ist nicht schlimm, nur die Art und Weise gibt mir zu denken...

Du scheinst aber ja das PR- und IR-Gesabbere von PATRIZIA ziemlich verinnerlicht zu haben.
Das Einzige was PATRIZIA noch retten kann, ist, dass die Gläubigerbanken sich lieber Zinsen zahlen lassen als sich mit der Verwertung von Tausenden von Wohnungen zu befassen.

Also warten wir ab und brühen uns über den Winter ein heißes Tässchen Tee auf.

Andererseits gebe es einen Trend zu gut vermieteten Einzelimmobilien in zentralen Lagen historisch gewachsener Städte mit einer guten Infrastruktur. "Davon befinden sich aber nur wenige auf dem Markt." Diese Objekte wiesen eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung auf. Trotzdem will Zartl auch bei den wenigen angebotenen hochwertigen Immobilien jetzt noch nicht zugreifen. "Wir sind sehr selektiv geworden und warten ab." Der Conwert-Vorstand begründete dies mit der Ungewissheit, ob der positive Preistrend auch nachhaltig ist. Die an der Wiener Börse notierte Conwert investiert im Wesentlichen in Altbau-Wohnungen in Österreich und zunehmend in Deutschland. Das Immobilienportfolio umfasst rund 1 700 Objekte mit einem Gesamtwert von 2,6 Mrd. Euro (Stichtag 30. September 2008). "Wir investieren auch in Einzelobjekte, die unter 1 000 Quadratmeter Nutzfläche haben. Portfolios haben wir kaum gekauft."

"B-Städte" im Kommen

Als weiteren Trend hat Zartl zumindest bei einigen Investoren wie Conwert selbst Engagements in "B-Städten" wie Wiesbaden, Augsburg, Dresden oder Leipzig identifiziert. "So ist Augsburg durch Verbesserungen bei der Infrastruktur attraktiver geworden und hat deutlich mehr Potenzial als München. Außerdem liegt das Mietniveau nur etwa halb so hoch wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Bei der Rendite liegt Augsburg mit 5,5 bis 7 % deutlich vor München mit 3 bis 4,5 %." In Wiesbaden hat sich Conwert ein Portfolio in den ersten Lagen (Wilhelm-, Luisen- und Taunusstraße) aufgebaut, das den Angaben zufolge zwischen 6 und mehr als 7 % rentiert. Hier lägen die Quadratmeter-Preise 50 % unter dem Frankfurter Niveau. "Für uns sind acht bis zehn B-Städte, in erster Linie Landeshauptstädte, interessant. Diese Auswahl kann sich aber jederzeit ändern. Daher beobachten wir Städterankings und Kennzahlen wie Arbeitslosenrate, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungsentwicklung sehr genau."

Bei Kreditverhandlungen mit den Banken sieht Zartl den von seinem Unternehmen gepflegten langjährigen Standard von 30 % Eigenkapitalanteil als Vorteil an. "Dieser Satz gilt bei Banken heute schon als entgegenkommend. Meist wird mehr verlangt." Conwert arbeitet in Österreich mit der Raiffeisen Zentralbank (RZB) und der Immo-Bank, dem Wohnbaufinanzierer der Volksbanken, zusammen. In Deutschland finanziere man über Helaba, Deutsche Kreditbank (DKB) und die Berliner Volksbank sowie über lokale Sparkassen wie die in Jena. "Die Zuschläge auf den Euribor liegen zwischen 100 und 140 Basispunkten für 10 bis 20 Jahre Laufzeit. Vor 18 bis 24 Monaten waren es noch 65 bis 95 Basispunkte."

Nur Neubauten

Ganz andere Schwerpunkte legt Joachim Seeler, Geschäftsführer der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH. Der Anbieter geschlossener Wohnimmobilienfonds kauft nur Neubauten, und zwar in Deutschland ausschließlich in Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und München - nur Stadtgebiet, nicht die Metropolregion, wie Seeler bei dem Pressegespräch betonte. "Ausschlaggebend sind für uns die positive demografische Entwicklung, die steigende Zahl der Haushalte und die zunehmende Wohnfläche pro Kopf. Dagegen scheiden aus unserer Sicht die neuen Bundesländer und zum Teil auch Berlin als Investitionsziele aus, weil sich dort viele Anleger in den neunziger Jahren des vorigen Jahrhunderts die Hände verbrannt haben." Hamburg Trust hat bisher vier geschlossene Fonds mit einem Volumen von 750 Mill. Euro aufgelegt. Drei weitere Fonds befinden sich in der Pipeline: die Errichtung von 160 Wohnungen in Hamburg-Bergedorf ("Domizil 3"), ein Private-Label- Fonds in Hamburg-Winterhude ("Domizil 4") und ein Fonds in Stuttgart ("Domizil 5"). "In Hamburg-Bergedorf liegt die Miete bei 8,50 Euro kalt, in Winterhude bei 12 bis 13 Euro." Der Vertrieb läuft über Sparkassen und Banken.

Gute Konditionen

"Wir bekommen sehr gute Finanzierungskonditionen vor allem von lokalen Sparkassen wie der Hamburger Sparkasse. Weitere Kreditgeber sind kleine und mittelgroße Hypothekenbanken sowie Volksbanken. Schließlich ist die Helaba noch aktiv." Als Eigenkapitalanteil gibt Seeler 30 bis 50 % an. "Die Kreditkosten lagen für uns vor der Lehman-Pleite bei 70 Basispunkten über Euribor inklusive Liquiditätskosten. Jetzt dürften es eher 90 Basispunkte sein." Seeler sieht aktuell gute Chancen, in Projektentwicklungen einzusteigen. "Viele mittelständische Developer suchen jetzt Käufer, weil sie keine Kredite mehr bekommen. Allerdings übernehmen wir keine Projektentwicklungsrisiken."

Sieht nach inverser SKS aus

mfg
Kalle

zwischen den Parteien Stillschweigen vereinbart. Schwerpunkt beider
Fondsvehikel ist der Ankauf und die Bestandshaltung von renditestarken
Wohnimmobilien an ausgesuchten Standorten in Deutschland bzw. Europa. Die
PATRIZIA ist für die Sondervermögen der Kapitalanlagegesellschaft als
Dienstleister tätig.

Rückblickend auf das Geschäftsjahr 2008 hat sich die PATRIZIA Gruppe trotz
des sich verändernden Marktes positiv entwickelt. Wir konnten in Summe rund
1.198 Wohneinheiten zu attraktiven Preisen veräußern und somit die
Abverkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr 2007 mehr als verdoppeln (+145
%). Auch unser zweites Standbein, das Segment Services haben wir
weiterentwickelt und gestärkt.

Vor dem Hintergrund der erzielten Abverkaufszahlen gehen wir für das
Gesamtjahr 2008 von einem positiven liquiden Ergebnis aus dem operativen
Geschäft aus. Aufgrund der bislang einmaligen Entwicklung des europäischen
Leitzinses im 4. Quartal 2008 wird jedoch das IFRS-Ergebnis 2008 in
erheblichem Maße von der gemäß IFRS vorgeschriebenen Neubewertung der
Zinssicherungsgeschäfte belastet werden.

Das Geschäftsjahr 2009 wird kein leichtes Jahr für die gesamte deutsche
Wirtschaft werden. Die PATRIZIA Gruppe hat sich auf den Ankauf, die
Wertoptimierung und den Verkauf von hochwertigen Wohnimmobilien in
attraktiven Lagen deutscher Großstädte fokussiert. Diese Assetklasse
gewinnt nach unserer Wahrnehmung vor dem Hintergrund des unsicheren
Kapitalmarktumfeldes weiter an Bedeutung. Daher sehen wir uns gut
aufgestellt, um die Herausforderungen des Geschäftsjahres 2009 zu
bewältigen.

Augsburg, 27. Januar 2009

PATRIZIA Immobilien AG
PATRIZIA Bürohaus
Fuggerstraße 26
D – 86150 Augsburg

kein Sterbenswörtchen über die knapp 600 Mio. kurzfristige Verbindlichkeiten.

Es sieht nach einer wunderschoenen inversen SKS aus.

mfg
Kalle

In dieser Studie punktet München, das sich im europäischen Vergleich mit einem Mix aus den besten Ertragschancen bei Immobilieninvestitionen sowie der besten Risikobewertung bei der Investitionsattraktivität den ersten Rang sichern konnte. Den deutschen Erfolg komplettieren Hamburg mit dem zweiten Platz sowie Berlin und Frankfurt mit den Plätzen 9 und 10. Anleger, die von diesen Aussichten profitieren wollen, haben in Deutschland neben der klassischen Immobilienanlage auch die Möglichkeit, das Kapital in geschlossene oder offene Immobilienfonds zu investieren. Doch die oben angeführte Studie von PricewaterhouseCoopers sieht besondere Wertsteigerungspotenziale bei den REIT-Gesellschaften.

Ihr Falkentelegramm vom 02.02.2009



Amerikanische Verhältnisse in Deutschland?

Mit dem plakativen Titel "Droht uns der Immo-Crash?" widmet sich die "Euro am Sonntag" der Frage, ob dem deutschen Immobilienmarkt bald amerikanische Verhältnisse drohen. Verhältnisse, die zu einem allgemeinen drastischen Preisabsturz und damit zum Wertverlust von Immobilienbeständen führen würden. Doch der Grundtenor des Berichtes gibt auch in der derzeitigen Krise eine erste Entwarnung. Verantwortlich dafür in erster Linie ist zum einen ein historisch begründetes, konservatives Vorgehen bei der Finanzierung von Bauinvestments in Deutschland und zum anderen ein nicht künstlich geschaffenes Überangebot, das in dieser Phase zu sinkenden Preisen führen könnte.

Deutscher Immobilienmarkt top

Auch wenn fallende Preise besonders in strukturschwachen Peripherieregionen zu beobachten sein werden, so gewinnt der deutsche Markt in der Krise im Vergleich zu den übrigen europäischen Märkten weiterhin an Attraktivität. Zu diesem Ergebnis kommt auch die jüngst veröffentlichte Studie "Emerging Trends in Real Estate in Europe 2009", die ebenfalls die konservative Preisentwicklung der letzten Jahre als einen Grund für einen stabilen deutschen Immobilienmarkt anführt.

In dieser Studie punktet München, das sich im europäischen Vergleich mit einem Mix aus den besten Ertragschancen bei Immobilieninvestitionen sowie der besten Risikobewertung bei der Investitionsattraktivität den ersten Rang sichern konnte. Den deutschen Erfolg komplettieren Hamburg mit dem zweiten Platz sowie Berlin und Frankfurt mit den Plätzen 9 und 10. Anleger, die von diesen Aussichten profitieren wollen, haben in Deutschland neben der klassischen Immobilienanlage auch die Möglichkeit, das Kapital in geschlossene oder offene Immobilienfonds zu investieren. Doch die oben angeführte Studie von PricewaterhouseCoopers sieht besondere Wertsteigerungspotenziale bei den REIT-Gesellschaften.

Immobilienaktien sind heute gefragt, KBU aktuell 2,97 + 9,2%, Patrizia + 8,05%, Gagfah+7,2%

Hier, wie bei vielen andern Werten zeigt sich wie gering der Sachverstand von Analysten ist. Im Test wurden diese ja
selbst von Affen geschlagen, die willkuerlich Aktien auswaehlten.

mfg
Kalle

Tatsächlich ist der Wohnungsmarkt in Deutschland wenig anfällig für Konjunkturschwankungen. Anders als bei der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sind eher langfristige Trends entscheidend. Der Bedarf an Wohnungen und Häusern dürfte in den kommenden Jahren kontinuierlich steigen. Obwohl die Bevölkerung schrumpft, wird die Anzahl der Haushalte noch deutlich zunehmen. Um die höhere Nachfrage zu decken, müssten nach einer aktuellen Studie des Eduard Pestel Instituts bis zum Jahr 2025 bundesweit rund 400 000 Wohnungen jährlich neu erstellt werden. Tatsächlich gebaut werde allerdings viel weniger: 2008 seien nicht einmal 200 000 Wohnungen fertig gestellt worden. In Ballungsräumen wie München, Stuttgart, Köln oder Hamburg bekämen die Menschen die Wohnungsnot jetzt schon zu spüren.
Ganz verschont von der Krise bleibt die Wohnbranche dennoch nicht. Sollten immer mehr Menschen in Folge der Krise ihre Jobs verlieren, drohen Mietausfälle. Höhere Mieten sind dann kaum noch oder nur in wenigen Märkten durchsetzbar.
Noch entscheidender ist die Frage der Finanzierung. Die Immobilienbranche ist in hohem Maße von Fremdkapital abhängig. Weil sich die Banken aber mit der Kreditvergabe zurückhalten, stecken die Unternehmen in der Klemme. Bei einem Darlehen mit einem vergleichsweise geringen Volumen von zehn Mio. Euro gebe es noch keine Probleme. Große Kredite in Höhe von 200 bis 300 Mio. Euro seien aber nur schwer zu bekommen, heißt es in Branchenkreisen.
Experten raten, vor allem auf das Geschäftsmodell der jeweiligen Unternehmen zu schauen. Sie sehen so genannte Bestandshalter im Vorteil. Das sind Gesellschaften wie Deutsche Wohnen oder Conwert, die stabile Cashflows aus Vermietungen einfahren. "Solide, verlässliche Bestandshalter mit einer langfristigen Orientierung sind gegenüber Maklern, Dienstleistern und Wohnungsprivatisierern klar im Vorteil", sagt Udo Scheffel von der GBW Gruppe, einem der größten Wohnungsanbieter in Bayern.
Die Immobilienaktien dürften auch in diesem Jahr mit den Folgen der Kreditkrise zu kämpfen haben, schreibt Bernd Stahli, Analyst von Merill Lynch, in einer Branchenstudie. Zwar zeichne sich am Kreditmarkt eine leichte Entspannung ab, aber 2009 werde nicht das Jahr der generellen Erholung werden. Daher sollten Investoren Unternehmen mit qualitativ hochwertigen Anlagen bevorzugen, auch wenn dafür ein höherer Preis zu zahlen sei.
Welche Unternehmen ein hochwertiges Portfolio zu bieten haben, lässt sich nicht leicht sagen. Bei der Immobilienbewertung wurde in den vergangenen beiden Jahren viel getrickst. Nicht wenige haben sich reich gerechnet. Sie setzten einen aus heutiger Sicht viel zu hohen Wert ihrer Bestände in der Bilanz an. Jetzt drohen hohe Abschreibungen. "Während die Büroanbieter bereits Abwertungen vorgenommen haben, steht das bei vielen Wohnungsgesellschaften noch bevor", sagt Andre Remke von Unicredit.

Dieser Einschätzung widerspricht Achim Weitkamp, geschäftsführender Gesellschafter des auf innerstädtische Geschäftshäuser spezialisierten Maklers Lührmann: "Es gibt derzeit genügend gute, zur Disposition stehende Liegenschaften." Die aktuell geringe Bereitschaft, in Einzelhandelsgebäude zu investieren, ist für Weitkamp keine Folge der Finanzmarktkrise, sondern ein alljährlich wiederkehrendes Phänomen am Jahresanfang. Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien brauche am Jahresanfang immer er ein wenig Zeit. Helge T. Strobel, der die Geschäfte beim Lührmann-Wettbewerber Comfort leitet, beobachtet: "Geschäftshäuser im Volumen von bis etwa zehn Millionen Euro finden zu teilweise unveränderten Preisen Käufer."

Hab Gewinn mitgenommen. Denke, koennte
zurueck fallen. Die Anna Lysten sieht Kurs
ja schon bei 0,8 Euro.

mfg
Kalle

Immobilien Zeitung vom 12.02.2009
Immobilien-AGs
M&A am Immobilienmarkt: Das große Warten
(Quelle: www.immobilien-zeitung.de/htm/news.php3?id=31573&rubrik=1)

...

"Alle warten auf die Jahresabschlüsse für 2008"

Nach Einschätzung von Sy Schlüter, Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, wird erst neue Bewegung in den Markt kommen, wenn die Unternehmen ihre Jahresbilanzen 2008 fertiggestellt haben. "Dann werden die Investoren sehen, wie groß die Verluste sind. Die Luft wird allmählich dünner." Viele Einkäufer aus den USA, Großbritannien und Australien, die in den vergangenen Jahren in Deutschland mit einer schwachen Eigenkapitaldecke investiert hätten, seien bereits auf dem Absprung, um mit Erlösen aus dem vergleichsweise stabilen deutschen Markt "größere Löcher an anderer Stelle zu stopfen".

Dafür müsse sich allerdings so mancher nicht nur von seinen zwischenzeitlich hochgeschriebenen Buchwerten verabschieden, sondern auch von den Preisen, die er beim Einkauf bezahlt habe. "Man hat derzeit kaum Überblick darüber, wo die genauen Werte der Bestände liegen", sagte Deutsche-Bank-Manager Klaus Elmendorff auf dem Immobilienkongress Cimmit. "Die Verkäuferseite haftet stark am NAV, und die Gutachterwerte haben sich nicht so stark abwärts entwickelt wie der Aktienkurs", formulierte es auf derselben Veranstaltung Sven Helmer vom Investmentberater Lazard.

Für einige Investoren könne es sogar noch schlimmer ausgehen: "2006 und 2007 wurde vieles gekauft, was vorher als unverkäuflich galt. Inzwischen sind diese Produkte wieder unverkäuflich geworden", beschreibt der KWG-Vorstand die Situation. Viele Bestände börsennotierter deutscher Wettbewerber seien nicht werthaltig genug, um für die KWG interessant zu sein, und bei manch anderen Portfolios sei aufgrund ihrer Größe eine Übernahme derzeit nicht finanzierbar. In nächster Zeit rechnet Schlüter dennoch mit einer Konsolidierung am deutschen Markt für Immobilienaktien. Die KWG könne dabei eine aktive Rolle einnehmen, sagt der Finanzchef, ohne weiter ins Detail zu gehen. "Viele Finanzinvestoren sind bereits akut in Not, manche deutsche börsennotierte AG kurz davor."

Die rechte M&A-Stimmung ist in der Branche noch nicht verbreitet. Appelle, wie sie der KWG-Gründer und (Familien-) Mehrheitsaktionär Karl Ehlerding oder der Ex-HCI-Manager Harald Christ Ende vergangenen Jahres in die Zeitungen setzten – deutsche Immobilientitel seien günstig bewertet und sie selbst planten einen Einstieg –, verhallen ungehört "Die reden ihr eigenes Buch hoch", "damit will man Fantasien anheizen", so die typischen Marktkommentare auf solch öffentliche "Insidertipps".

An deutsche Immobilien zu kommen, indem man eine Immo-AG übernimmt, ist zudem technisch nicht das Einfachste. "Man muss gerade in diesen Zeiten genau wissen, wie die laufenden Kreditverpflichtungen für die Immobilien gestaltet sind. Außenstehende haben hier meist nicht genügend Einblick – das erhöht die Risiken", sagt Thomas Effler, Aktienexperte bei der WestLB. Außerdem werde man in absehbarer Zeit nicht mehr den Umweg über den Erwerb eines Börsenmantels machen müssen, um an Immobilien zu Notverkaufspreisen heranzukommen, da solche Distressed Properties früher oder später auch direkt angeboten würden. Die eine oder andere gut gemanagte AG, schätzt Effler, könne eines Tages zwar zu einem potenziellen Übernahmeziel werden. "Ich rechne allerdings auch mit einigen Konkursen – wie seinerzeit am Ende des Neue-Markt-Hype." (mol)

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