Morgan Stanley hat die Aktie von Vonovia SE am Donnerstag von „Underweight“ auf „Equal-weight“ hochgestuft und damit eine fast zweijährige negative Einschätzung des größten deutschen Wohnungsunternehmens beendet. Analysten begründeten die Hochstufung mit dem potenziellen Schuldenabbau unter dem neuen Vorstandsvorsitzenden und der Positionierung der Aktie im Kontext eines breiteren Investorentrends hin zu Sachwerten, die als widerstandsfähig gegenüber den Auswirkungen künstlicher Intelligenz gelten.
Das Brokerhaus setzte ein Kursziel von 30 Euro für die in Frankfurt notierte Aktie fest, die am 17. Februar bei 27,43 Euro notierte, was einem Aufwärtspotenzial von rund 9 % entspricht. Die Konsens-Kurszielspanne liegt laut Refinitiv-Daten, die im Bericht zitiert werden, zwischen 23,50 Euro und 52,90 Euro.
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Die Analysten von Morgan Stanley begründeten die Hochstufung unter anderem mit dem sogenannten HALO-Ansatz (Heavy Assets Low Obsolescence), einem Anlagethema, das bei globalen Fondsmanagern angesichts der zunehmenden KI-bedingten Disruption in allen Branchen an Bedeutung gewinnt. Das Portfolio von Vonovia mit Sozialwohnungen und regulierten Mieten berge in diesem Szenario ein geringes Veralterungsrisiko, argumentierten die Analysten. Laut FactSet-Positionierungsdaten vom September 2025 ist der europäische Immobiliensektor unter globalen Long-Only-Fonds weiterhin der am stärksten unterbewertete und liegt deutlich unter der Gleichgewichtung aller anderen erfassten europäischen Sektoren.
Die zweite Säule der Aufwertung basiert auf den Erfahrungen von Luka Mucic bei der Vodafone Group. Zwischen September 2023 und Ende 2025 halbierte Mucic die Nettoverschuldung von Vodafone von rund 42 Milliarden Euro, vorwiegend durch den Verkauf von Randgeschäften.
Analysten erklärten, ein ähnliches Vorgehen bei Vonovia, also der Verkauf von Vermögenswerten außerhalb Deutschlands zur deutlichen Reduzierung der Verschuldung, könne zu einer Neubewertung der Aktie führen. Sie räumten jedoch Unsicherheiten hinsichtlich der Bereitschaft zu solchen Verkäufen und deren Machbarkeit angesichts der aktuellen Lage am Immobilienmarkt ein. Vonovia wird am 19. März die Ergebnisse für das Gesamtjahr 2025 veröffentlichen. Die Hochstufung bedeutet jedoch keine uneingeschränkte Gesundheit. Analysten wiesen weiterhin auf die hohe Verschuldung, die niedrige Eigenkapitalrendite und die anhaltende Unklarheit bezüglich der Definitionen von Gewinn je Aktie und Dividende je Aktie hin.
Das Kursziel von 30 € liegt 40 % unter dem geschätzten Nettovermögenswert (NAV) für 2026. Dies spiegelt die von Morgan Stanley beschriebene doppelte Herausforderung wider: niedrige Gesamtrenditen auf NAV-Basis bei gleichzeitig hohen Eigenkapitalkosten, verstärkt durch die hohe Verschuldung. Der langfristige Basisabschlag, den Morgan Stanley für steuerpflichtige Immobilienunternehmen anwendet, beträgt 10 %.
Das optimistische Szenario mit einem Kursziel von 45 €, dessen Wahrscheinlichkeit laut Optionsmarktdaten vom 17. Februar bei etwa 1,1 % liegt, basiert auf der Annahme niedrigerer Anleiherenditen oder bedeutender Vermögensverkäufe in Schweden oder Österreich, die den NAV-Abschlag auf rund 20 % reduzieren. Das pessimistische Szenario eines Kursrückgangs von 20 €, mit einer Wahrscheinlichkeit von ca. 17,3 %, geht von einem starken Anstieg der Renditen deutscher Bundesanleihen und einem Rückgang des Portfoliokapitals um 10 % gegenüber dem Basisszenario aus.
Morgan Stanleys EPS-Schätzung für 2026 liegt mit 1,76 € unter dem Konsensmittelwert von 2,09 € und deutlich unter dem oberen Ende der Prognose von 4,62 €. Die Bank erwartet eine Dividende von 1,10 € je Aktie gegenüber einer Konsensspanne von 1,26 € bis 1,65 €.
Die Bank behielt ihre Netto-Untergewichtung europäischer Büroimmobilien bei und analysierte 13 Aktien mit einem signifikanten Büroanteil, von denen sieben als untergewichtet und vier als übergewichtet eingestuft wurden.
Das Kurs-FFO-Verhältnis von US-Büro-REITs hat sich in den letzten Jahren aufgrund der pandemiebedingten Zunahme von Homeoffice und der jüngsten Unsicherheit in der KI-bezogenen Nachfrage etwa halbiert. Europäische Büroimmobilienbewertungen haben keine vergleichbare Abwertung erfahren – eine Diskrepanz, die Analysten als potenzielles Risiko für die Zukunft sehen.
Im Hinblick auf den gesamten europäischen Immobiliensektor behielt Morgan Stanley seine positive Brancheneinschätzung bei und verwies auf günstige Bewertungen, eine geringe Marktpositionierung, eine verbesserte Kapitalverfügbarkeit sowohl auf den Fremd- als auch auf den Eigenkapitalmärkten sowie eine erhöhte M&A-Aktivität.
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