HVB-Volkswirte rechnen noch in diesem Jahr mit deutlich rückläufigen Preisen
US-Immobilienblase droht zu platzen
Der Boom am US-Immobilienmarkt steht vor dem Ende – bereits in der zweiten Hälfte dieses Jahres werde der Anstieg der Preise deutlich zurückgehen. Davor warnt Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Hypo-Vereinsbank.
DÜSSELDORF Auch andere Volkswirte rechnen mit einer deutlichen Abkühlung des Immobilienmarktes – oder gar mit einem Platzen der Spekulationsblase. Sie wagen aber anders als die HVB keine konkrete Prognose über einen Zeitpunkt. US-Notenbankchef Alan Greenspan mahnt: „In der näheren Zukunft“ schwäche sich der Immobilienboom unweigerlich ab.
Die bislang stetigen Preisanstiege auf dem Immobilienmarkt sind nach Ansicht von Volkswirten ein zentraler Grund für die massiven Zuwächse beim privaten Konsum. Eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes gilt daher als eine große Gefahr für die US-Konjunktur.
Zwar sind die Hypothekenzinsen in den USA bislang noch nicht spürbar gestiegen – unter Volkswirten gilt es allerdings als sicher, dass die straffere Geldpolitik der US-Notenbank früher oder später auch Immobilienkredite verteuert, was die Immobiliennachfrage dämpfen dürfte. Seit Mitte 2004 hat die Fed die US-Leitzinsen in zehn Schritten von einem Prozent auf 3,5 Prozent erhöht.
In der Vergangenheit hatten die Amerikaner die steigenden Hauspreise genutzt, um ihre im Wert steigenden Immobilien mit immer höheren Krediten zu belasten. Den neu gewonnenen Spielraum nutzten sie für den Konsum. Schätzungen der OECD zufolge verringert ein Rückgang des Immobilienpreisanstiegs um ein Prozent den privaten Konsum um 0,03 bis 0,05 Prozentpunkte. Sollte die Kauflust schwinden, würden „die USA ihrer wichtigsten Wachstumsstütze beraubt“, sagt Krämer. Der private Verbrauch macht in den USA rund zwei Drittel der Wirtschaftsleistung aus.
Noch ist die Immobiliennachfrage allerdings ungebrochen: Im zweiten Quartal legen die Preise um gut 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, zeigt der am Freitag veröffentlichte Hauspreisindex Ofheo. Das ist der höchste Anstieg seit 25 Jahren. „Mit diesem Rekord hat der amerikanische Immobilienmarkt seinen Höhepunkt aber auch endgültig erreicht“, ist Krämer überzeugt.
Das Verhältnis von Immobilienpreisen zum BIP pro Kopf habe „teilweise schwindelerregende Höhen erreicht“. In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise rund 3,4 Mal schneller als das durchschnittliche Haushaltseinkommen gestiegen, schreibt Goldman Sachs. Hinter diesem Boom steckt offenbar längst nicht mehr nur die wachsende Nachfrage nach Wohnraum: Der Anteil spekulativer Käufe sei inzwischen auf 20 Prozent gestiegen. Dabei stehen immer mehr Häuser leer, weil sich keine Mieter finden. 2004 standen bereits mehr als 13 Prozent aller US-Immobilien leer. 1996 waren es noch 11,5 Prozent.
Für eine Abkühlung auf dem Immobilienmarkt spricht nach Ansicht der Volkswirte zudem, dass der US-Aktienmarkt Anlegern inzwischen wieder deutlich bessere Renditechancen bietet. Nachdem 2000 die Spekulationsblase an den Aktienmärkten geplatzt war, waren viele Investoren auf den Immobilienmarkt ausgewichen – Ökonomen erwarten nun, dass diese vermehrt an die Börse zurückkehren.
Für die US-Konjunktur wäre ein Ende des Immobilienbooms ein herber Rückschlag, sind sich alle Beobachter einig. 2004 habe der Immobilienboom dem US-Wachstum einen zusätzlichen Schub von gut 1,5 Prozentpunkte gegeben, schätzen die HVB-Ökonomen. Umgekehrt koste ein Rückgang des Anstiegs der Immobilienpreise um ein Prozent 0,2 Prozentpunkte BIP-Wachstum.
HVB-Chefvolkswirt Krämer erwartet, dass die Abkühlung am US-Immobilienmarkt schon im kommenden Jahr Spuren hinterlassen wird. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) werde 2006 nur noch um 2,8 statt wie ursprünglich prognostiziert um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr wachsen. Damit läge das Wachstum unter seinem langjährigen Durchschnitt. Die Prognosen der Mehrzahl der Ökonomen schwanken um 3,3 Prozent. Auch Hatzius hält einen Rückschlag unter das Trendwachstum, das er bei drei Prozent sieht, bis auf zwei Prozent für möglich – wenn die Blase tatsächlich platzt. Milleker beziffert den Wachstumsverlust für diesen Fall auf bis zu 2,5 Prozentpunkte – gestreckt auf etwa zwei Jahre.
Das Wachstum dürfte sinken, weil die Verbraucher bei einem Rückgang der Immobilienpreise weniger ausgeben und weil weniger in den Wohnungsbau investitiert wird. Die Wohnungsbauinvestitionen sind zwischen 2003 und 2004 um zehn Prozent jährlich gestiegen und trugen damit jeweils rund 0,5 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum bei. Am US-Arbeitsmarkt entstand seit 2004 gut jeder fünfte Job in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Damit dürfte es dann vorbei sein.
Die Wachstumsverlangsamung in den USA werde auch die Wachstumsdynamik in Deutschland im kommenden Jahr spürbar bremsen, erwartet Krämer. Zumal auch an den überhitzten Immobilienmärkten in Frankreich und Spanien eine Abkühlung bevorstehe. Zwischen 1998 und 2004 waren die realen Immobilienpreise in Frankreich und in Spanien um jeweils rund 14 Prozent gestiegen – in den USA um acht Prozent. Die HVB hat ihre Prognose zum deutschen BIP-Wachstum für 2006 deswegen auf ein von 1,6 Prozent gesenkt. „Das ist ein blutleeres Wachstum“, sagt Krämer.
Quelle: HANDELSBLATT, Dienstag, 06. September 2005, 09:05 Uhr
...be invested
Der Einsame Samariter
US-Immobilienblase droht zu platzen
Der Boom am US-Immobilienmarkt steht vor dem Ende – bereits in der zweiten Hälfte dieses Jahres werde der Anstieg der Preise deutlich zurückgehen. Davor warnt Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Hypo-Vereinsbank.
DÜSSELDORF Auch andere Volkswirte rechnen mit einer deutlichen Abkühlung des Immobilienmarktes – oder gar mit einem Platzen der Spekulationsblase. Sie wagen aber anders als die HVB keine konkrete Prognose über einen Zeitpunkt. US-Notenbankchef Alan Greenspan mahnt: „In der näheren Zukunft“ schwäche sich der Immobilienboom unweigerlich ab.
Die bislang stetigen Preisanstiege auf dem Immobilienmarkt sind nach Ansicht von Volkswirten ein zentraler Grund für die massiven Zuwächse beim privaten Konsum. Eine deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes gilt daher als eine große Gefahr für die US-Konjunktur.
Zwar sind die Hypothekenzinsen in den USA bislang noch nicht spürbar gestiegen – unter Volkswirten gilt es allerdings als sicher, dass die straffere Geldpolitik der US-Notenbank früher oder später auch Immobilienkredite verteuert, was die Immobiliennachfrage dämpfen dürfte. Seit Mitte 2004 hat die Fed die US-Leitzinsen in zehn Schritten von einem Prozent auf 3,5 Prozent erhöht.
In der Vergangenheit hatten die Amerikaner die steigenden Hauspreise genutzt, um ihre im Wert steigenden Immobilien mit immer höheren Krediten zu belasten. Den neu gewonnenen Spielraum nutzten sie für den Konsum. Schätzungen der OECD zufolge verringert ein Rückgang des Immobilienpreisanstiegs um ein Prozent den privaten Konsum um 0,03 bis 0,05 Prozentpunkte. Sollte die Kauflust schwinden, würden „die USA ihrer wichtigsten Wachstumsstütze beraubt“, sagt Krämer. Der private Verbrauch macht in den USA rund zwei Drittel der Wirtschaftsleistung aus.
Noch ist die Immobiliennachfrage allerdings ungebrochen: Im zweiten Quartal legen die Preise um gut 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, zeigt der am Freitag veröffentlichte Hauspreisindex Ofheo. Das ist der höchste Anstieg seit 25 Jahren. „Mit diesem Rekord hat der amerikanische Immobilienmarkt seinen Höhepunkt aber auch endgültig erreicht“, ist Krämer überzeugt.
Das Verhältnis von Immobilienpreisen zum BIP pro Kopf habe „teilweise schwindelerregende Höhen erreicht“. In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise rund 3,4 Mal schneller als das durchschnittliche Haushaltseinkommen gestiegen, schreibt Goldman Sachs. Hinter diesem Boom steckt offenbar längst nicht mehr nur die wachsende Nachfrage nach Wohnraum: Der Anteil spekulativer Käufe sei inzwischen auf 20 Prozent gestiegen. Dabei stehen immer mehr Häuser leer, weil sich keine Mieter finden. 2004 standen bereits mehr als 13 Prozent aller US-Immobilien leer. 1996 waren es noch 11,5 Prozent.
Für eine Abkühlung auf dem Immobilienmarkt spricht nach Ansicht der Volkswirte zudem, dass der US-Aktienmarkt Anlegern inzwischen wieder deutlich bessere Renditechancen bietet. Nachdem 2000 die Spekulationsblase an den Aktienmärkten geplatzt war, waren viele Investoren auf den Immobilienmarkt ausgewichen – Ökonomen erwarten nun, dass diese vermehrt an die Börse zurückkehren.
Für die US-Konjunktur wäre ein Ende des Immobilienbooms ein herber Rückschlag, sind sich alle Beobachter einig. 2004 habe der Immobilienboom dem US-Wachstum einen zusätzlichen Schub von gut 1,5 Prozentpunkte gegeben, schätzen die HVB-Ökonomen. Umgekehrt koste ein Rückgang des Anstiegs der Immobilienpreise um ein Prozent 0,2 Prozentpunkte BIP-Wachstum.
HVB-Chefvolkswirt Krämer erwartet, dass die Abkühlung am US-Immobilienmarkt schon im kommenden Jahr Spuren hinterlassen wird. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) werde 2006 nur noch um 2,8 statt wie ursprünglich prognostiziert um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr wachsen. Damit läge das Wachstum unter seinem langjährigen Durchschnitt. Die Prognosen der Mehrzahl der Ökonomen schwanken um 3,3 Prozent. Auch Hatzius hält einen Rückschlag unter das Trendwachstum, das er bei drei Prozent sieht, bis auf zwei Prozent für möglich – wenn die Blase tatsächlich platzt. Milleker beziffert den Wachstumsverlust für diesen Fall auf bis zu 2,5 Prozentpunkte – gestreckt auf etwa zwei Jahre.
Das Wachstum dürfte sinken, weil die Verbraucher bei einem Rückgang der Immobilienpreise weniger ausgeben und weil weniger in den Wohnungsbau investitiert wird. Die Wohnungsbauinvestitionen sind zwischen 2003 und 2004 um zehn Prozent jährlich gestiegen und trugen damit jeweils rund 0,5 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum bei. Am US-Arbeitsmarkt entstand seit 2004 gut jeder fünfte Job in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Damit dürfte es dann vorbei sein.
Die Wachstumsverlangsamung in den USA werde auch die Wachstumsdynamik in Deutschland im kommenden Jahr spürbar bremsen, erwartet Krämer. Zumal auch an den überhitzten Immobilienmärkten in Frankreich und Spanien eine Abkühlung bevorstehe. Zwischen 1998 und 2004 waren die realen Immobilienpreise in Frankreich und in Spanien um jeweils rund 14 Prozent gestiegen – in den USA um acht Prozent. Die HVB hat ihre Prognose zum deutschen BIP-Wachstum für 2006 deswegen auf ein von 1,6 Prozent gesenkt. „Das ist ein blutleeres Wachstum“, sagt Krämer.
Quelle: HANDELSBLATT, Dienstag, 06. September 2005, 09:05 Uhr
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Der Einsame Samariter
