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bin heut in Shurgard Self Storage mal rein
worum es bei Shurgard geht
corporate.shurgard.eu/about-shurgard
Shurgard is the largest owner and operator of self-storage facilities in Europe with over 240 self-storage centers in:
Netherlands
France
Sweden
United Kingdom
Belgium
Germany
Denmark
First quarter 2021 results
shg-prd.azureedge.net/-/media/shurgard/...ults-may-5-2021.pdf
Strong Q1 performance (at CER)*
o 7.1% Property operating revenue growth;
o 5.2% Income from property (NOI) growth (anticipated increase in real taxes and payroll costs);
o 4.0% Same store property operating revenue growth;
o 89.1% Same store average occupancy rate (growth for the quarter of 2.0pp,);
o 57.6% Same store NOI margin, up 0.3pp versus Q1 2020 **;
o Rental collection in March is in line with historical pattern at 98.6%;
o Delivery of €25.4 million adjusted EPRA earnings, which represents a growth of 4.5%;
o Our pipeline for 2021 and 2022 represents 6% (or 68,585 sqm) of our total net rentable sqm.
Strong H1 results performance with revenue growth in all markets Solid organic development pipeline
shg-prd.azureedge.net/-/media/shurgard/...-in-all-markets.pdf
H1 performance with strong results (at CER)*
o 7.7% Property operating revenue growth;
o 7.3% Income from property (NOI) growth;
o 5.1% Same store property operating revenue growth;
o 89.7% Same store average occupancy rate (growth for the first six months of 2.1pp,);
o 62.4% Same store NOI margin, up 0.6pp versus H1 2020;
o Rental collection in June is in line with historical pattern at 98.4%;
o Delivery of €61.4 million adjusted EPRA earnings, which represents a growth of 10.5%;
o Our pipeline for 2021 2022 and 2023 represents 7% (or 86,911 sqm) of our total net rentable
sqm.
Shurgard Self Storage Third Quarter 2021 Results
shg-prd.azureedge.net/-/media/shurgard/...er-2021-results.pdf
Exceptional Q3 performance (at CER)*
o 10.7% Property operating revenue growth;
o 13.2% Income from property (NOI) growth;
o 9.0% Same store property operating revenue growth;
o 91.8% Same store average occupancy rate (growth for the quarter of 2.2pp,);
o 70.7% Same store NOI margin, up 1.8pp versus Q3 2020;
o Delivery of €35.2 million adjusted EPRA earnings, which represents a growth of 9.7%;
o GRESB 2021: 5 star achieved with a score of 87/100 after only three years (+9 points versus
last year or +27 points versus the first year of participation), 1st place of our category, “Sector
leader status” received for the category “Other” and awarded the maximum score of 100/100
in the “Public Disclosure” category (A rating), which rewards the quality and transparency of
our reporting.
Solid YTD performance (at CER)*
o 8.7% Property operating revenue growth;
o 9.4% Income from property (NOI) growth;
o 6.5% Same store property operating revenue growth;
o 90.3% Same store average occupancy rate (growth for the first nine months of 2.1pp,);
o 65.3% Same store NOI margin, up 1.1pp versus last year;
o Rental collection in September is in line with historical pattern at 98.3%;
o Delivery of €96.6 million adjusted EPRA earnings, which represents a growth of 10.2%;
o Our pipeline for 2021, 2022 and 2023 represents 9% (or 109,083 sqm) of our total net rentable
sqm, in line to achieve our new strategy plan as described during our Investor Day 2021.
Investing in Self-Storage REITs
A beginner's guide to investing in self-storage REITs.
The Motley Fool.com - 18 Jan 2022 (EN)
[...]"Public Storage ist der größte Selfstorage-REIT. Es begann 2022 mit mehr als 2.700 Immobilien und mehr als 198 Millionen Quadratfuß vermietbarer Fläche. Zusätzlich zu diesen Self-Storage-Investitionen besitzt das Unternehmen auch eine 35-prozentige Beteiligung am europäischen Self-Storage-REIT Shurgard Self Storage und eine 42-prozentige Beteiligung am Industrie-REIT PS Business Parks (NYSE:PSB).
Was Public Storage von seinen Self-Storage-REIT-Konkurrenten unterscheidet, ist seine Immobilienentwicklungsplattform. Es ist der einzige REIT, der neue Immobilien entwickelt; der Rest expandiert hauptsächlich durch Akquisitionen. Die Entwicklungsstrategie des Unternehmens hat es Public Storage ermöglicht, im Vergleich zu Akquisitionen im Laufe der Jahre höhere Investitionsrenditen zu erzielen." [...]
(Aus dem Englischen übersetzt mit Google Translate - Originaltext s. Link weiter oben)
Stammt noch aus Juli 2025. Seither ging es weiter bergab. Wann mag die Talsohle erreicht sein?
Shurgard Self Storage: Stable Business With Visible Growth Roadmap
Shurgard Self Storage ist aus meiner Sicht zum Stand 11. April 2026 ein qualitativ starkes Immobilienunternehmen mit einem insgesamt attraktiven, aber nicht risikolosen Aktienprofil. Das Unternehmen ist der größte Self-Storage-Anbieter Europas, betreibt laut Investor-Relations-Angaben 348 Standorte mit rund 1,7 Millionen vermietbarer Quadratmeterfläche in sieben Ländern und bedient mehr als 230.000 Kunden. Der Börsenkurs lag am 10. April 2026 bei rund 27,55 Euro, also deutlich unter dem ausgewiesenen EPRA Net Tangible Assets-Wert von 53,30 Euro je Aktie. Allein diese Spanne zeigt: Der Markt preist Shurgard derzeit mit einem massiven Abschlag auf den bilanziellen Substanzwert ein. (Shurgard)
Die Geschichte ist schnell erzählt und gerade deshalb interessant. Shurgard begann Mitte der 1990er Jahre mit dem ersten Standort in Brüssel und gehört damit zu den frühen Pionieren des Self-Storage-Geschäfts in Europa. 2018 kam die Gesellschaft zu 23 Euro je Aktie an die Euronext Brüssel. Das Geschäftsmodell ist simpel, aber stark: kleine und mittlere Lagerflächen in urbanen Lagen, hohe Preissetzungsmacht bei guter Auslastung, geringe operative Komplexität je zusätzlichem Standort und überdurchschnittliche Skaleneffekte, sobald Cluster in Ballungsräumen entstehen. Genau das ist bei Self-Storage der ökonomische Kern. (Shurgard)
Fundamental hat Shurgard 2025 ordentlich geliefert. Die Immobilienumsätze stiegen auf 450,9 Millionen Euro, das entspricht plus 10,9 Prozent. Das Underlying EBITDA lag bei 265,7 Millionen Euro, plus 10,4 Prozent. Die bereinigten EPRA-Erträge erreichten 173,1 Millionen Euro, die bereinigten EPRA-Erträge je Aktie 1,74 Euro. Gleichzeitig erhöhte sich der EPRA-NTA je Aktie auf 53,30 Euro. Das ist eine Kombination, die ich grundsätzlich mag: operative Zuwächse, steigende Substanz und ein Geschäftsmodell, das in urbanen Märkten strukturell wachsen kann. (static.shurgard.com)
Ganz sauber war das Jahr aber nicht. Das Management hat für das vierte Quartal 2025 ausdrücklich auf stärkeren Wettbewerbsdruck in mehreren Märkten hingewiesen, vor allem in Großbritannien, den Niederlanden, Frankreich und Deutschland. Um die Belegung hoch zu halten, musste Shurgard aggressiver preisen, was auf Umsatzqualität und Marge drückte. Die durchschnittliche Belegungsquote im Gesamtportfolio sank 2025 auf 85,5 Prozent nach 86,6 Prozent, während die EBITDA-Marge leicht auf 58,9 Prozent zurückging. Das ist kein Alarmsignal, aber es ist ein realer Warnhinweis: Self-Storage ist ein gutes Geschäft, aber eben nicht immun gegen Wettbewerb, lokale Überkapazitäten und preissensitive Kunden. (static.shurgard.com)
Trotzdem bleibt die operative Qualität hoch. Im Same-Store-Bestand wuchs der Umsatz 2025 noch um 3,2 Prozent, der NOI um 3,8 Prozent, und die Same-Store-NOI-Marge verbesserte sich auf 68,1 Prozent. Das ist wichtig, denn daran sieht man, dass nicht nur Zukäufe und Neubauten das Bild tragen. Shurgard verdient im Bestand weiterhin mehr Geld, auch wenn das Wachstum gegenüber den Boomjahren normalisiert ist. Genau diese Normalisierung ist aus meiner Sicht der Punkt, an dem der Markt aktuell zu pessimistisch geworden sein könnte. (static.shurgard.com)
Die Bilanz ist für ein wachsendes Immobilienunternehmen noch ordentlich, aber sie ist nicht mehr ultrakonservativ. Das Loan-to-Value lag Ende 2025 bei 23,2 Prozent, die Relation Net Debt zu Underlying EBITDA bei 6,2x. Positiv ist: Shurgard verweist auf vollständig unbesicherte Vermögenswerte, eine BBB+-Bewertung mit stabilem Ausblick, rund 7,2 Jahre gewichtete durchschnittliche Schuldenlaufzeit und einen durchschnittlichen Effektivzins von 3,33 Prozent. Negativ ist: 6,2x EBITDA-Verschuldung ist kein Krisenniveau, aber eben auch nicht mehr superentspannt. Die Aktie ist deshalb kein zinsunabhängiger Sicherheitswert, sondern ein zinssensibler Qualitäts-REIT mit Wachstumscharakter.
Der eigentliche Hebel für die nächsten Jahre liegt in der Expansion. 2025 wurden rund 91.350 Quadratmeter an Projekten fertiggestellt, und für 2026/2027 ist bereits eine gesicherte Pipeline von rund 158.600 Quadratmetern ausgewiesen. Für 2026 erwartet das Management 100.000 bis 125.000 zusätzliche Quadratmeter und einen Capex-Rahmen von grob 230 bis 280 Millionen Euro; zugleich wurde die Zielrendite auf neue Entwicklungsprojekte auf 9 bis 10 Prozent angehoben. Das ist ein guter und wichtiger Punkt: Das Management reagiert auf die Kapitalmarktlage nicht mit blindem Wachstum, sondern mit höheren Renditeanforderungen. So sollte es sein.
Hinzu kommt die Integration der 2024 übernommenen Lok’nStore-Assets im Vereinigten Königreich. Laut Gesellschaft stieg die durchschnittliche Belegung dieses Portfolios von 67 Prozent beim Erwerb auf 80 Prozent Ende 2025; bis Ende 2026 werden rund 90 Prozent angepeilt. Wenn das gelingt, entsteht hier ein echter Ergebnishebel, weil diese Flächen in den kommenden Jahren schlicht in ihre Reifephase hineinwachsen. Genau solche nicht ausgereiften Objekte machen Shurgard für Langfristanleger interessant: Ein Teil des künftigen Gewinnwachstums ist bereits in der bestehenden Plattform angelegt. (static.shurgard.com)
Auch die Dividende ist ordentlich, aber man sollte sie nicht romantisieren. 2025 wurden insgesamt 1,17 Euro je Aktie ausgeschüttet, 2026 soll erneut 1,17 Euro je Aktie gezahlt werden, nun ohne Scrip-Option, also vollständig in bar. Beim Kurs von 27,55 Euro entspricht das grob einer Rendite von etwa 4,2 bis 4,3 Prozent. Das ist attraktiv, aber Shurgard ist für mich kein klassischer Hochdividendenwert. Der eigentliche Investmentcase ist die Kombination aus moderater laufender Ausschüttung, innerem Wert, Mietwachstum und Flächenexpansion. (Shurgard)
Für 2026 erwartet das Unternehmen bereinigtes EPRA-Ertragswachstum von 1 bis 6 Prozent und bei den bereinigten EPRA-Erträgen je Aktie eine Spanne von minus 1 bis plus 4 Prozent. Der Analystenkonsens auf der eigenen IR-Seite liegt für 2026 im Mittel bei 1,89 Euro bereinigten EPRA-Erträgen je Aktie, 307,9 Millionen Euro Underlying EBITDA und 1,18 Euro Dividende je Aktie. Das passt zu meinem Bild: 2026 dürfte kein Explosionsjahr werden, sondern eher ein Übergangsjahr, in dem das Unternehmen die jüngsten Eröffnungen, die UK-Integration und den Margendruck verdaut. Ab 2027 wird es dann interessanter, wenn die neuen Flächen stärker beitragen. (Shurgard)
Zu den Kurszielen. Ich nenne Dir bewusst keine pseudoexakten Fantasiezahlen, sondern einen belastbaren Korridor. Auf Basis des Konsenses für 2026 von rund 1,89 Euro je Aktie halte ich in einem vorsichtigen Szenario etwa 30 Euro für fair, im Basisszenario etwa 34 Euro und im optimistischen Szenario etwa 40 Euro. Dahinter steckt kein Hexenwerk: Bei 30 Euro läge die Aktie bei knapp 16-mal bereinigtem EPRA-Ergebnis 2026, bei 34 Euro bei rund 18-mal und bei 40 Euro bei gut 21-mal. Für einen europäischen Self-Storage-Marktführer mit starker Plattform, echter Entwicklungspipeline und weiter hohem Abschlag zum NTA ist das aus meiner Sicht vertretbar. Mein 12-Monats-Basiskursziel lautet daher 34 Euro. Das ist kein Selbstläufer, aber es ist sachlich begründbar. (Shurgard)
Auf Sicht von 5 bis 15 Jahren gefällt mir die Aktie deutlich besser als auf Sicht der nächsten zwei oder drei Quartale. Self-Storage ist in Europa noch wesentlich weniger durchdrungen als in den USA, urbane Verdichtung und Wohnraummangel spielen dem Modell in die Hände, und Shurgard besitzt die Größe, Marke und operative Plattform, um in diesem fragmentierten Markt weiter zu konsolidieren. Dazu kommt, dass das Unternehmen in seinen Kernmärkten bereits eine starke Cluster-Struktur aufgebaut hat. Das macht neue Standorte wertvoller, als sie es für kleinere Wettbewerber wären. Das ist ein echter Burggraben, auch wenn er nicht unüberwindbar ist. (Shurgard)
Die Risiken sind dennoch klar. Erstens: Zinsen. Ein länger hohes Zinsniveau drückt auf Immobilienbewertungen und auf die Multiples. Zweitens: Wettbewerb. Das Management hat selbst gesagt, dass aggressivere Preisaktionen in mehreren Märkten 2025 auf die Marge gedrückt haben. Drittens: Ausführung. Die Pipeline ist ein Werttreiber, aber nur dann, wenn Kosten, Bauzeiten, Auslastung und Mietentwicklung stimmen. Viertens: die Aktionärsstruktur. Rund 69,2 Prozent liegen bei Public Storage und dem New York State Common Retirement Fund beziehungsweise deren Vehikel; der Free Float ist also begrenzt. Das ist nicht per se schlecht, kann aber die Kursdynamik und Kapitalmarktflexibilität beeinflussen. (static.shurgard.com)
Mein Gesamturteil ist deshalb klar: Shurgard ist kein spektakulärer Verdoppler-Kandidat, aber sehr wohl ein überzeugender Qualitätswert für langfristige Anleger, die ein europäisches Immobiliengeschäft mit echter operativer Stärke und solidem Wachstum suchen. Die Aktie wirkt zum Stand 11. April 2026 eher unterbewertet als fair bewertet, weil der Abschlag zum NTA extrem hoch ist und der Markt meines Erachtens die mittelfristigen Erträge aus der Entwicklungs- und Akquisitionspipeline zu stark diskontiert. Gleichzeitig ist das kein risikoloser Schlaf-gut-Wert mehr, weil sich Wettbewerb und Finanzierungskosten mittlerweile spürbar bemerkbar machen. Unter dem Strich halte ich Shurgard auf dem aktuellen Niveau für attraktiv, mit dem klaren Hinweis, dass die Story 2026 wahrscheinlich über Geduld und nicht über schnelle Euphorie gespielt wird.
Autor: ChatGPT
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| 20 | Shurgard Self Storage | Xarope | MrTrillion3 | 12.04.26 18:15 |
