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Unheimliche Ruhe setzt sich auf dem Wohnungsmarkt durch und trotzt vorerst den Schwarzmalern
Joe Light und Shahien Nasiripour, Bloomberg News.
Der US-Immobilienmarkt, der im April von einer Klippe gestürzt zu sein schien, scheint jetzt wieder einen gewissen Anschein von Normalität zu haben.
Die Ruhe wird vielleicht nicht lange anhalten.
Das anfängliche Chaos, das durch die Coronavirus-Pandemie verursacht wurde,
ist einer unheimlichen Ruhe gewichen, sagen Führungskräfte aus der Wohnungswirtschaft.
Die Arbeitslosigkeit ist in der Nähe von Rekordhochs, doch die Immobilienpreise steigen weiter. Kreditgeber, die im März vor dem bevorstehenden Zusammenbruch gewarnt hatten,
werden nun durch einen Anstieg der Hypothekenanträge erdrückt.
Sogar einige private Emittenten von Hypotheken, die keine staatliche Unterstützung haben
und in einer Rezession typischerweise am risikoscheuesten sind, sind wieder auf den Markt zurückgekehrt und sagen, dass ihre Hypothekenanleihen überzeichnet seien.
Aber selbst inmitten der willkommenen Überraschung gibt es Anzeichen dafür, dass einige Hausbesitzer und Mieter am seidenen Faden hängen. Viele Amerikaner, die ihren Arbeitsplatz
verloren haben, sagen, dass sie weiterhin Miet- oder Hypothekenzahlungen leisten,
sind sich aber nicht sicher, wie lange das anhalten kann.
"Angesichts der so hohen Arbeitslosigkeit befinden sich viele Haushalte in einer sehr schwierigen finanziellen Notlage", sagte der Chefökonom von CoreLogic, Frank Nothaft.
"Ohne ein zusätzliches Programm oder eine zusätzliche Unterstützung, sei es auf Bundes- oder Landesebene, werden sie große Schwierigkeiten haben, alle ihre Zahlungen zu leisten".
Ein Großteil der anfänglichen finanziellen Blutungen wurde durch das im März vom Kongress verabschiedete Konjunkturpaket in Höhe von 2,2 Billionen Dollar gestoppt.
Zusätzlich zu den Milliarden Dollar, die kleinen Unternehmen zur Aufrechterhaltung der Lohn- und Gehaltslisten zur Verfügung gestellt wurden, erhöhte der Kongress das Arbeitslosengeld um 600 Dollar pro Woche. Das Gesetz erlaubt es Kreditnehmern mit einer staatlich gesicherten Hypothek, ihre Zahlungen bis zu einem Jahr hinauszuschieben, wenn sie eine pandemiebedingte Notlage geltend machen.
Die verschiedenen Programme waren mehr als ausreichend, um die meisten Mieter und Kreditnehmer auf Kurs zu halten. Einige Amerikaner erhalten mehr Geld aus staatlichen Pandemie-Zahlungen,
als sie durch ihre Arbeit erhalten haben.
Die Anrufe bei Apprisen, einem in Ohio ansässigen gemeinnützigen Kreditberatungsdienst, sind gegenüber dem Vorjahr um 11% zurückgegangen. Finanzberaterin Sarah Gardner sagte, dass die wöchentliche Pandemie-Zahlung von 600 Dollar viele in Schwierigkeiten geratene Hausbesitzer von einem staatlichen Hypotheken-Hilfsprogramm, das sie vor der Pandemie in Anspruch genommen hatte, ausgeschlossen habe.
Aber da die wöchentliche Zahlung von 600 Dollar Ende Juli ausläuft, gibt es Anzeichen dafür,
dass Hausbesitzer und Mieter ausrutschen könnten.
Etwa 9,1 Millionen Kreditnehmer teilten dem Census Bureau im Juni mit, dass sie die Hypothekenzahlung des letzten Monats nicht geleistet hätten, nachdem ihr Haushalt während der Pandemie sein Arbeitseinkommen verloren hatte.
Aber 10,7 Millionen sagten, sie hätten geringes bis kein Vertrauen,
dass sie ihre Zahlung im nächsten Monat leisten würden.
Sinkende Zuversicht
Die Mieter sind noch nervöser. Etwa einer von vier Miethaushalten, die Einkommensverluste erlitten haben, gab laut der Volkszählung an, dass er die Mietzahlung des letzten Monats versäumt hat. Einer von drei Mietern gab an, dass sie wenig bis gar nicht darauf vertrauen, dass sie im nächsten Monat zahlen werden.
Doug Bibby, Präsident des National Multifamily Housing Council (Nationaler Rat für Mehrfamilienhäuser), sagte, er habe im April "schreckliche Angst" davor gehabt, wie die stark ansteigende Arbeitslosigkeit den Mitgliedern seiner Handelsgruppe schaden würde, bei denen es sich überwiegend um Wohnungsmietfirmen handelt. "Ich habe das Schlimmste erwartet. Das habe ich wirklich. Wir haben den April überstanden. Ich dachte, so kann es im Mai nicht weitergehen. Die Zahlen für Mai waren besser", sagte er.
Anekdoten zufolge sagen die Mitglieder der Gruppe, dass die vom Kongress bis zum 31. Juli genehmigte Erhöhung des Arbeitslosengeldes dazu geführt hat, dass die Mieter auch dann noch zahlen, wenn sie Einkommensverluste erlitten haben.
Wenn diese Leistungen ersatzlos auslaufen, "sind wir wirklich besorgt", sagte Caitlin Walter, Vizepräsidentin für Forschung der Handelsgruppe.
Als der Kongress das Gesetz verabschiedete, das es Hypothekenkreditnehmern erlaubt, Zahlungen bis zu einem Jahr auszusetzen, sagte eine Handelsgruppe der Hypothekenindustrie voraus, dass bis zu jeder vierte Kredit in Unterlassungsprogramme eintreten würde.
Stattdessen ist die Unterlassungsrate nach Angaben der Immobiliendatenfirma Black Knight Inc. bei etwa 8,7% stehen geblieben. Hinzu kommt, dass viele Kreditnehmer, die um Stundung gebeten haben, ohnehin weiterhin Hypothekenzahlungen geleistet haben, sagen Servicer.
"Es stellte sich heraus, dass die Situation besser war, als wir alle erwartet hatten", sagte Bill Banfield, Executive Vice President of Capital Markets von Quicken Loans Inc.
Banfield sagte, dass bei Quicken und anderen Firmen mehr als 40% der Kreditnehmer, die um Nachsicht gebeten haben, weiterhin zahlen.
Bei der MR.COOPER GROUP, einem der größten Hypothekenunternehmen der Nation,
ist die tägliche Zahl der Hausbesitzer, die sich in Nachsicht begeben, um etwa 90% gesunken,
und mehr Kreditnehmer steigen aus Nachsicht-Plänen aus als ein,
sagte Chief Credit Officer Kurt Johnson.
Mat Ishbia, Chief Executive Officer von United Wholesale Mortgage, geht davon aus, dass die niedrigen Zinssätze und die aufgestaute Nachfrage ein wirtschaftliches Comeback fördern werden, und die nächsten 12 Monate könnten das beste Jahr in der Geschichte des US-Wohnungsbaus markieren. Die "große, große Mehrheit" der Kreditnehmer, die sich jetzt in Schwierigkeiten befinden, werde bald wieder Fuß fassen und die Rückzahlung ihrer Hypotheken wieder aufnehmen, sagte er.
Haushalte bereiten sich vor
Ein Großteil dieser Vorhersage beruht auf klaren Anzeichen dafür, dass die Haushalte ihre Finanzen erhalten, um sich auf das Risiko einer anhaltenden Rezession vorzubereiten. Nach Angaben des Kreditbüros TransUnion haben sie weitgehend auf zusätzliche Kreditaufnahme verzichtet und stattdessen ihre Schulden zurückgezahlt.
Matt Komos, der die Forschung und Beratung des Unternehmens im Bereich der US-Finanzdienstleistungen leitet, sagte, das Verhalten der Kreditnehmer während der Pandemie lege nahe, dass sie, selbst wenn sich die Wirtschaft verschlechtert, "alles tun werden, was sie können, um ihre Häuser zu behalten".
Aber es gibt Bedenken darüber, was später in diesem Jahr passieren könnte.
Zum einen haben sich zwar die Stundungsraten abgeflacht, aber mehr Kreditnehmer in Stundungsprogrammen beginnen, ihre Zahlungen zu versäumen. Im April zahlten 46% der Kreditnehmer in Stundung immer noch ihre Hypothek. Bis Ende Mai war diese Zahl auf 28% gesunken, und bis zum 15. Juni hatten laut Black Knight nur 15% der Kreditnehmer ihre Zahlungen für diesen Monat geleistet.
Selbst wenn es den Kreditnehmern gelingt, den ersten Schock des Auslaufens der erhöhten Arbeitslosenunterstützung zu überstehen, könnte es im nächsten Jahr erneut zu Stress kommen.
Anders als noch vor zehn Jahren, als etwa jeder vierte Kreditnehmer mehr Schulden auf sein Haus hatte, als es wert war, verfügen heute laut CoreLogic fast 97% der Kreditnehmer über Eigenkapital in ihrem Haus. Wenn sie also ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, werden sie eher versuchen, ihre Häuser zu verkaufen, als säumig zu sein. Wenn viele Kreditnehmer versuchen, dies auf einmal zu tun, wenn ihre Nachsicht im nächsten Jahr endet, könnte das zu einer Vernichtung von zum Verkauf stehenden Häusern und sinkenden Preisen führen, sagte Johnson von Cooper's.
Dennis Lee, der Hypotheken bei Barclays analysiert, geht davon aus, dass 15 bis 25 Prozent der Kreditnehmer, die in Unterlassungshaftung sind, schließlich in Verzug geraten werden, eine Schätzung, zu der er nach dem Studium vergangener Episoden finanzieller Notlagen gelangte.
Zahlungsausfälle Vervierfacht
CoreLogic schätzt, dass sich die Zahlungsausfälle bei einigen Hypotheken bis 2022 im Rahmen seines wirtschaftlichen Basisszenarios, in dem die Arbeitslosigkeit in diesem Jahr mit knapp über 15% ihren Höhepunkt erreicht, vervierfachen würden.
Robert Perry, der bei der Finanzberatungsfirma ALM First Group LLC die Anlagestrategie beaufsichtigt, glaubt nicht, dass die Verluste das Niveau der letzten Finanzkrise erreichen werden.
In den letzten zehn Jahren haben Kreditgeber Hypotheken weitgehend an Kreditnehmer mit Pfund Sterling-Krediten vergeben, die sich kräftige Anzahlungen leisten konnten, und die steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren haben zu einem Rekordniveau des Eigenheimkapitals geführt.
Etwa 80% der Kreditnehmer, die ihre Zahlungen aufschieben, verfügen laut Black Knight über mindestens 20% Eigenkapital in ihren Häusern, was den Gläubigern einen gewissen Trost gibt, dass ein Anstieg der Zahlungsausfälle ihre Bilanz nicht ruinieren kann.
Diejenigen Hausbesitzer, die etwa so viel schulden, wie ihre Immobilien wert sind, sind "die Ecke der Box, um die jeder einen Kreis hat", so Perry.
www.bnnbloomberg.ca/...t-defying-doomsayers-for-now-1.1454142