Hier Link zum neuesten Anleiherückkauf über max. 350 Mio €:
newsserviceweb.oslobors.no/obsvc/...Id=42393&obsvc.item=1
Auf Grundlage der im Prospekt genannten Mindestkaufpreise dürfte sich - je nach Verteilung auf die einzelnen vom Rückkaufsangebot umfassten Anleihen - ein Durchschnittspreis zwischen 80% und 85% ergeben.
Das Ergebnis wird vss. am 08.06.2023 bekanntgegeben.
Aroundtown dürfte im Q2 neben dem bereits realisierten Buchgewinn i.H.v. ca. 90 Mio € also einen weiteren Buchgewinn in der Größenordnung von 50 bis 70 Mio € aus Anleiherückkauf erzielen. Hinzu kommen auf Konzernebene die Buchgewinne aus den von GCP initiierten Anleiherückkäufen.
Zum Vergleich:
Der in Q1 berichtete Verlust aus Neubewertung des Immobilienvermögens betrug 133 Mio €.
Inklusive des heute angekündigten Anleiherückkaufs beträgt das Rückkaufsvolumen 2023 bis dato nominal ca. 945 Mio €. (= 595 Mio € lt. Q1-Bericht + 350 Mio €)
In 2023 wurden von AT1 und GCP bislang je zwei Tender Offer initiiert und zwar jeweils in unmittelbarer zeitlicher Nähe zu den Berichtsterminen. Es scheint mir daher wahrscheinlich, dass im Anlschluss an die Q2 und Q3-Berichterstattung weitere Anleiherückkäufe folgen, so dass sich das Gesamtvolumen zurückgekaufter Anleihen und mithin auch der daraus erzielten Buchgewinne im Jahresverlauf noch deutlich erhöhen dürfte.
Ich gehe ferner davon aus, dass AT1 und GCP neben Erlösen aus Immobilienverkäufen auch liquide Mittel aus Aufnahme besicherter Darlehen für den Anleiherückkauf einzusetzen gedenkt.
Angesichts eines Buchgewinns von ca. 20% auf jeden zurückgekauften Anleihe-EURO ist das selbst dann ein gutes Geschäft, wenn vergleichsweise niedrig verzinste Anleihen mit kurzer Restlaufzeit durch deutlich höher verzinste Bankdarlehen mit 7 bis 10-jähriger Laufzeit ersetzt werden.
Beispiel:
Anleihewert nominal 1000
Kaufpreis: 800 (finanziert durch Neuaufnahme Bankdarlehen)
Anleihezins alt: 1%
Restlaufzeit: 3 Jahre
Bankdarlehen neu: 5%
Laufzeit: 7 Jahre
Zinsdifferenz brutto: 4%
Ertragsteuersatz: 15%
Zinsdifferenz netto: 3,4% (= 4% x (1-15%))
Liquiditätsverlust durch Zinsdifferenz während 3J Restlaufzeit: 800 x 3,4% x 3 = 81,6
Liquiditätsgewinn (nach Steuern) durch Anleiherückkauf 20% unter Nominalwert:
(1000 - 800) x (1-15%) = 170
=> Liquiditätsvorteil aus darlehensfinanziertem Anleiherückkauf: 170 - 81,6 = 88,4
Fazit:
Unter der Annahme, dass eines durchschnittlichen Rückkaufspreises von 80% und einer durchschnittlichen Restlaufzeit bis zur Fälligkeit der Anleihen von 3 Jahren bringt ein darlehensfinanzierter Anleiherückkauf selbst dann erhebliche Liquiditätsvorteile, wenn ein Immobiliendarlehen mit 5% Zinssatz zur Ablösung von Anleihen mit lediglich 1% Zinssatz genutzt wird.
Die von diversen Forenteilnehmern mit unterschiedlichen Absichten veröffentlichten Posts zur zukünftigen Zins- bzw. FFO1-Entwicklung lassen einen entscheidenden Aspekt der Liquiditätsentwicklung vollkommen außen vor... die TILGUNG von Finanzverbindlichkeiten... und vermitteln so ein schiefes Bild hinsichtlich der Vorteilhaftigkeit von Anleiherückkäufen.
Nimmt man den erheblichen Liquiditätsvorteil aus der Tilgung der Anleihen zu 80% statt 100% des Nominalwerts hinzu, lässt sich ein durch höheren Zinsaufwand (-> Darlehensfinanzierung) oder niedrigere Mieteinnahmen (-> Finanzierung durch Immobilienverkäufe) betriebswirtschaftlich sehr gut verschmerzen, solange sich aus der Transaktion für AT1 insgesamt (laufende Erlöse + Tilgung) ein signifikanter Liquiditätsvorteil ergibt.
Solange sich über die Restlaufzeit der Anleihen saldierte FFo1-Verluste ergeben, die durch den Liquiditätsvorteil aus einem Anleiherückkauf unter Nominalwert weit überkompensiert werden, ist der Anleiherückkauf aus Sicht der AT1-Aktionäre insgesamt liquiditätserhöhend und mithin betriebswirtschaftlich vorteilhaft! Ein Szenario, in dem die Anleihe spätestens bei Fälligkeit nicht getilgt werden müsste, und die zur Tilgung erforderlichen Finanzmittel nicht durch Neuaufnahme von Krediten oder Immobilienveräußerung hätten beschafft werden müssen existiert nicht.
Es geht nicht darum, sich die Lage des Immobilienmarkts allgemein bzw. von AT1 schön zu reden.
Aber es liegt doch für jeden ersichtlich auf der Hand, dass man den Wert von Immobiliengesellschaften nicht allein anhand der Entwicklung der Aktivseite beurteilen darf, sondern die Wertentwicklung der Passiva zwingend mitberücksichtigen muss.
AT1 hat im Conference Call selbst auf den signifikanten Einfluss des Rückgangs der Anleihekurse auf den betriebswirtschaftlich korrekt zu Marktwerten statt Buchwerten zu ermittelten Verschuldungsgrad hingewiesen.
www.aroundtown.de/fileadmin/user_upload/...s_presentation.pdf
Lt. Präsentation Seite 9 verringert sich der LTV (pro forma) bei Berücksichtigung des Börsenwertes der Schulden von 37% auf 26%.
M.E. liegt in einer bestmöglichen Umsetzung der Strategie des Anleiherückkaufs unter Nominalwert momentan einer der größten Werttreiber für die Aktie.
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