Es handelt sich um einen Vorratsbeschluss, der so oder ähnlich bei jeder börsennotierten Gesellschaft usus ist. Es wird mitnichten über konkrete Kapitalerhöhungspläne abgestimmt. Bei den stimmrechtslosen Aktien handelt es sich um Treasury Shares (Eigene Aktien), die Aroundtown bzw. TLG halten.
Was sich die Shortseller hier aus den Fingern saugen, um einen weiteren Abverkauf der Aktie zu rechtfertigen, ist schon aberwitzig.
Niemanden scheint zu interessieren, dass das Portfolio von Aroundtown nicht aus ein paar einzelnen Filetstücken und sonst Schrott besteht, sondern dass Aroundtown nahezu ausschließlich Immobilien in Toplagen im Portfolio hat.
Es gibt in Deutschland keinen massenhaften Exodus aus überteuerten Büroimmobilien wie in den USA. Bei den Shortsellern handelt es sich indes fast ausnahmslos um amerikanische Hedgefonds, die us-amerikanische Probleme auf Deutschland projizieren, die es in Deutschland absehbar jedoch nicht gibt!
Man möge sich bitte einmal die ultraniedrigen Leerstandsquoten und die Neuvermietungsanzeigen ansehen! Zum gibt es bei Aroundtown keinen signifikanten Anstieg der Leerstandsquoten, zum anderen erfolgen Neuvermietungen mit Mietsteigerungen.
Glaubt hier tatsächlich jemand ernsthaft, bspw. die Siemens-Konzernzentrale in München sei plötzlich nur noch die Hälfte wert?
Und das verrückte ist ja... selbst wenn das Portfolio KOMPLETT mit 30% Abschlag (ca. 9 MRD EUR) verkauft würde, wäre Aroundtwon NICHT überschuldet, weil zum einen die Veräußerungsverluste bilanziell durch Auflösung der passiven latenten Steuern teilweise gegenfinanziert würden und zum anderen der Marktwert der insgesamt bestehenden 20 MRD Schulden (15 MRD Anleihen + Darlehen; 5 MRD perpetual notes) beim aktuellen Zinsniveau nur noch 13,5 MRD EUR beträgt.
Anleihen + Darlehen: nominal 15 MRD - Marktwert < 80% = 12 MRD EUR
Perpetual notes: nominal 5 MRD - Marktwert < 30% = 1,5 MRD EUR
Marktwert der Gesamtverschuldung: 13,5 MRD EUR
=> Bei Komplettentschuldung hebbare stille Reserven auf der Passivseite: 20 - 13,5 = 6,5 MRD EUR
Ermittlung des Gesamtergebnisses eines hypothetischen Komplettverkaufs des Immobilienportfolios:
29 MRD EUR x 70% = 20,3 MRD €
+ Auflösung PRA (15% x 8,7 MRD €) = 1,3 MRD EUR
- Schuldentilgung: 13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert der Aktionäre: 8,1 MRD €
ausstehende Aktien: 1,1 MRD
=> NAV je Aktie nach Komplettverkauf mit 30% Abschlag: 7,36 EUR
Selbst die abenteuerlich anmutende Annahme eines Komplettverkaufs mit 50% Abschlag führt zu einem deutlich über dem Aktienkurs liegenden Nettovermögenswert!
29 MRD x 50% = 14,5 MRD €
+ 15% x 14,5 MRD € = 2,2 MRD EUR
- 15 MRD x 80% - 5 MRD x 30% = -13,5 MRD EUR
= Nettovermögenswert: 3,2 MRD EUR bzw. 2,9 EUR je Aktie
Ich habe den Eindruck, dass weder die bilanziellen Folgen einer freiwilligen Liquidation mit Veräußerungsverlusten (-> Auflösung PRA) noch die infolge der Leitzinserhöhung auf der Fremdkapitalseite entstandenen Verluste vom Markt wirklich eingepreist werden.
Man tut so, als ob die Fremdkapitalseite keinerlei Verluste tragen hätte, solange die EK-Geber nicht komplett leer ausgehen. Dass diese Annahme falsch ist, beweisen die infolge des Zinsniveaus und nicht etwa einer drastisch gefallenen Bonität rückläufigen Anleihekurse mehr als deutlich.
In der Unternehmensbewertung wird die Verlustübernahme durch FK-Geber unter dem Parameter DEBT BETA berücksichtigt!
Das wahre Problem scheint mir zu sein, dass Anleger kaum Erfahrungen mit dem betriebswirtschaftlich komplett rationalen Instrument einer freiwilligen Liquidation haben.
UN-Wert-Prüfung für betriebswirtschaftlich rationales Handeln im Sinne der Gewinnmaximierung: Liquidationswert > Ertragswert
=> Durchführung der Liquidation ist für EK-Geber vorteilhaft
Eine freiwillige Liquidation ist kein Eingeständnis des Scheiterns des Unternehmenskonzepts sondern das Ergebnis einer grundlegend veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigenden betriebswirtschaftlichen Vorteilhaftigkeitsüberlegung im Sinne der Gewinnmaximierung.
Sobald der Ertragswert unter den Liquidationswert eines Unternehmens sinkt, verdient das Unternehmen im bisherigen Geschäftsbereich schlicht nicht mehr die marktüblichen EK-Kosten.
Die betriebswirtschaftlich einzig zutreffende Antwort darauf heißt:
Liquidation des Unternehmens und Allokation des Liquidationsergebnisses (= Nettovermögen der Anteilseigner) in einer betriebswirtschaftlich rentablen, d.h. mindestens die EK-Kosten erwirtschaftenden Geldanlage.
Vielleicht ist die Ära hochrentabler Immobilienunternehmen in Deutschland vorbei... das heißt aber nicht, dass die bestehenden Immobilienunternehmen einfach solange untätig weitere Verluste hinnehmen müssen, bis eine Überschuldungssituation eingetreten ist und man die Verantwortung für eine dann unfreiwillige Zerschlagung endlich einem Insolvenzverwalter übertragen darf.
Wann, wenn nicht zu einem Zeitpunkt, da Immobilien immer noch zu Preisen nahe des Allzeithochs transferiert werden und zumindest in der näheren Zukunft kaum Preissteigerungspotenzial ersichtlich ist, sollte ein der Gewinnmaximierung verpflichtetes Management die Vorteilhaftigkeit und betriebswirtschaftliche Notwendigkeit einer Liquidation prüfen?!
Das wesentliche Problem dabei ist nicht die Erkenntnis der Vorteilhaftigkeit, sondern der Beschluss zur Umsetzung durch das Management, welches hinsichtlich der Frage der Liquidation regelmäßig von den Anteilseignern abweichende betriebswirtschaftliche Interessen verfolgt.
Stichwort: Principal - Agent - Konflikt!
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