Ab heute (fast) alles neu bei AT1

www.finanzen.net/analyse/aroundtown_sa_buy-baader_bank_873595

Analyse vom 29.03.2023
Die Baader Bank hat die Einstufung für Aroundtown auf "Buy" mit einem Kursziel von 2,50 Euro belassen. Der Ausblick auf 2023 sei erwartungsgemäß mau, schrieb Analyst Andre Remke am Mittwoch in einer ersten Reaktion. Hinzu komme die Aussetzung der Dividende.

www.finanzen.net/nachricht/aktien/...kt-das-kursziel-12494919

Analyse vom 25.05.2023
Im ersten Quartal habe das Immobilienunternehmen Aroundtown SA noch ein solides operatives Ergebnis (FFO) ausgewiesen, schrieb Analyst Andre Remke in einer am Donnerstag vorliegenden Studie. Im Lauf des Jahres dürfte dieses aber sinken wegen höherer Finanzierungskosten. Wegen der bevorstehenden Herausforderungen sei die Aktie trotz ihrer massiven Kursverluste und des schon deutlichen Abschlags kein so deutlicher Kauf mehr.

Also das finde ich schon wirklich dreist. Innerhalb von 2 Monaten (ohne Informationsgewinn) das Kursziel so zusammenzukürzen. Das so etwas überhaupt rechtlich erlaubt ist finde ich einen Wahnsinn.

1. Wieso kennt er bereits den FFO für das erste Quartal?
2. Die höheren Finanzierungskosten waren bereits am 29.3 bekannt.
3. Selbst die Zinsprognosen sind die selben.

ist weder geschützter berufsname noch gibt es eine spezifische ausbildung dafür.

so mancher von denen holt sein "insider"-wissen in sozialen medien, als von uns....

füge ein o an:

also von uns....

Genau, Aktien nach Schlagzeile auswählen, 100%tiger Erfolg um auf die Schnauze zu fallen.

VG

Zitat Volker Pispers:
"Analyse setzt sich ja zusammen aus "anal" und "lyse", also gequirlte Sch**ße.

wegen **: Leider ist es nur Herrn Böhmermann erlaubt, sich öffentlich derart zu äußern.

.... oh! Macht sich da gerade ein Großinvestor bequem am niedrigen Kurs-Buchwert-Verhältnis die Taschen voll ???  (kleiner selbstironischer Scherz zum Beitrag von eben).

Analysten sind halt auch Herdentiere. Da kommt meistens nicht wirklich viel neues an Erkenntnis raus.
Bei Aroundtown ist die übergeordnete Frage, ob die Miete, die sich mit den Immobilien erzielen lässt, für die Deckung der Kapitalkosten reicht.
Dadurch, dass es jetzt wieder Zinsen gibt auf relativ sichere Anleihen gibt, werden potentielle Käufer nicht mehr unbedingt bereit sein Preise zu zahlen, die noch vor einem Jahr bezahlt wurden, als es noch Nullzinsen gab. Zunächst einmal muss für das Fremdkapital mehr bezahlt werden und dann muss von dem was weniger übrig bleibt auch noch eine höhere Eigenkapitalrendite darstellbar sein (sonst investiert man lieber in sichere Anleihen).
Als Ergebnis sind die Immobilien mal schnell 1/3 weniger wert als vorher, wenn man anfängt zu verkaufen - weil jeder potentielle Käufer so eine Rechnung über Eigenkapital- und Fremdkapitalkosten aufmacht. Und wenn man unter Druck verkauft noch weniger.
Das ist wohl die Rechnung, die die institutionellen aufmachen - deswegen sind die Hybriden Anleihen bepreist, als wenn Aroundtown schon insolvent wäre.

Solange man nicht verkaufen muss, hat man natürlich Zeit solche Phasen auszusitzen und auf bessere Zinsen und/oder höhere Mieten zu warten. Aber das sind dann auch magere Jahre ohne Dividende, weil der Cashflow überproportional ins Fremdkapital abfließt.
Die Verkäufe, die wir im Moment noch zu Buchwert sehen, kann man nicht auf das gesamt Portfolio übertragen.

Jetzt müsste Aroundtown natürlich nicht das gesamt Portfolio verkaufen aber die Situation ist trotzdem existenzbedrohend, ob man das nun wahrhaben will oder nicht.
Es kann sein, dass die das Ruder rumgerissen bekommen, aber das Ganze ist hochriskant. Ich persönlich sehe mehr Risiken (kurzfristig eher sinkende Büromiete, mittelfristig hohe energetische Sanierungskosten, ...).

Natürlich kann es sein, dass die Q Zahlen gut aufgenommen werden aber ein weitere Quartal ändert nichts an der gesamten Situation.

--> Macht euch nicht unglücklich damit zuviel zu "verbilligen"

Analysten sind halt auch Herdentiere. Da kommt meistens nicht wirklich viel neues an Erkenntnis raus.
Bei Aroundtown ist die übergeordnete Frage, ob die Miete, die sich mit den Immobilien erzielen lässt, für die Deckung der Kapitalkosten reicht.
Dadurch, dass es jetzt wieder Zinsen gibt auf relativ sichere Anleihen gibt, werden potentielle Käufer nicht mehr unbedingt bereit sein Preise zu zahlen, die noch vor einem Jahr bezahlt wurden, als es noch Nullzinsen gab. Zunächst einmal muss für das Fremdkapital mehr bezahlt werden und dann muss von dem was weniger übrig bleibt auch noch eine höhere Eigenkapitalrendite darstellbar sein (sonst investiert man lieber in sichere Anleihen).
Als Ergebnis sind die Immobilien mal schnell 1/3 weniger wert als vorher, wenn man anfängt zu verkaufen - weil jeder potentielle Käufer so eine Rechnung über Eigenkapital- und Fremdkapitalkosten aufmacht. Und wenn man unter Druck verkauft noch weniger.
Das ist wohl die Rechnung, die die institutionellen aufmachen - deswegen sind die Hybriden Anleihen bepreist, als wenn Aroundtown schon insolvent wäre.

Solange man nicht verkaufen muss, hat man natürlich Zeit solche Phasen auszusitzen und auf bessere Zinsen und/oder höhere Mieten zu warten. Aber das sind dann auch magere Jahre ohne Dividende, weil der Cashflow überproportional ins Fremdkapital abfließt.
Die Verkäufe, die wir im Moment noch zu Buchwert sehen, kann man nicht auf das gesamt Portfolio übertragen.

Jetzt müsste Aroundtown natürlich nicht das gesamt Portfolio verkaufen aber die Situation ist trotzdem existenzbedrohend, ob man das nun wahrhaben will oder nicht.
Es kann sein, dass die das Ruder rumgerissen bekommen, aber das Ganze ist hochriskant. Ich persönlich sehe mehr Risiken (kurzfristig eher sinkende Büromiete, mittelfristig hohe energetische Sanierungskosten, ...).

Natürlich kann es sein, dass die Q Zahlen gut aufgenommen werden aber ein weitere Quartal ändert nichts an der gesamten Situation.

--> Macht euch nicht unglücklich damit zuviel zu "verbilligen"

Aroundtown will informierten Kreisen zufolge Europ Center Parks für 1,1 Milliarden Euro verkaufen.

   Aroundtown SA0,9400 €-3,81 %

vor 3 MinKurznachricht

Quelle stock3

Na wenn stock3 das schreibt muss es ja stimmen ;-)

Immer noch besser eine kontrollierte Abwicklung wie bei der Adler Group als ein unkontrollierter Absturz in die Insolvenz.

Auf deine Analyse gebe ich mehr als auf jeden Analysten.
Es gab kurz vor dem KPMG-Sonderbericht sogar noch Analysten, die bein Wirecard ein Kursziel von 200 sahen. Es gab Analysten, die Anno 2000 die Deutsche Telekom und Intershop zum Kauf empfohlen, während sie von Amazon abrieten.

Der Immoilienmarkt ist gänzlich neu zu beleuchten. Was Wohnimmobilien angeht, können sich viele Leute ihre Raten schon alleine wegen der Infation nicht mehr leisten. Wenn dann die Zinsfestschreibung mit ca. 1% ausläuft und für 4% prolongiert werden soll, dann steht die Immobilie schnell zum Verkauf. Das Angebot wächst also drastisch und es trifft wegen der gestiegenen Zinsen auf eine dramatisch eingebrochene Nachfrage. Dazu kommen die Wärmepumpen-Pläne von unserem ehemals Kinderbuchautor (kann jeder auf Wikipedia nachlesen) der nun den Posten des Wirtschaftsministers besetzt.
Bei Gewerbeimmobilien lässt die Flächennachfrage alleine schon wegen mehr home-office nach, was wie jeder von uns weiß auch nach dem Ende aller Corona-Maßnahmen weit mehr verbreitet ist als vor den Maßnahmen. Wenn Aroundtown, wie dem Artikel oben zu entnehmen ist, nun gut in Schrottimmobilien investiert hat, um diese zu renovieren, dann geht die Rechnung nun wohl immer weniger auf, zum einen, weil die Preise für Baugüter nach oben geschossen sind, sofern sie denn überhaupt verfügbar sind, und zum anderen weil man keine Handwerker bekommt.

Fazit:
keine seriöse Prognose möglich

Ich sehe das ähnlich, jedoch steht aroundtown nicht mit dem Rücken zur Wand. In deiner Betrachtung fehlt der Bedarf an Immobilien und die Herstellungskosten bzw. Baukosten für einen Neubau. Da diese aufgrund der Inflation massiv gestiegen sind, sehe ich keine Abwertungen um 1/3. Beim Wohnraum wird die Situation noch drastischer. Wir müssen seit 2015 ca. 2-3 Mio Menschen mehr beherbergen und aktuell baut keiner aufgrund diverser Unsicherheiten neu. Sicherlich muss Aroundtown das Portfolio verkeinern um die Verbindlichkeiten entsprechend der Zinssituation zu drücken, aber nicht um jeden Preis.

Aus meiner Sicht gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder ist Aroundtown unseriös oder massiv unterbewertet. Allein eine Dividendenankündigung von 23 Cent ohne Not unterstreicht diese These.  

https://www.ariva.de/news/...rt-milliardendeal-fr-europische-10702848

Wer glaubt, dass AT1 vor dem Hintergrund eines NAV von mehr als 8 EUR je Aktie ein super Investment ist, gleichzeitig aber bezweifelt, dass die mit Bewertungsgutachten zum Bilanzstichtag unterlegten Fair Values des Immobilienvermögens gar keine Fair Values sind, weil sie sich im Rahmen tatsächlicher Verkäufe gar nicht realisieren lassen, ist entweder ein gnadenloser Kurzfristzocker, der rein charttechnisch auf eine 20%-Chance spekuliert, oder ein Narr.

Wenn die Gutachtenwerte zum jeweiligen Stichtag seriös ermittelt werden, müssen diese Werte sich am Markt tatsächlich realisieren lassen. Sonst sind es definitionsgemäß keine Fair Values = Marktwerte! Wer also behauptet, AT1 sei ein super Investment, eine Komplettentschuldung zum aktuellen Zeitpunkt sei aber nur mit 40% Abschlag zum Buchwert möglich und würde die Aktionäre enteignen, sollte seine Investmentidee m.E. dringend überdenken.

Die Shortseller hier im Forum kann m.E. nur eine Nachricht wirklich schocken, die da heißt: Aroundtown legt einen Entschuldungsplan vor und führt bereits Gespräche mit Finanzinvestoren zur Übernahme von mindestens 50% des Immobilienportfolios. Unter der Maßgabe einer 100%-Entschuldung wäre jedwede Spekulation auf eine Insolvenz ad hoc vorbei und der NAV wäre endlich wieder ein ernst zu nehmendes Indiz für den fairen Aktienwert.

Wer hier glaubt, Aroundtown könnte das in der Nullzinsphase entwickelte Geschäftsmodell der fremdfinanzierten Immobilienspekulation in eine Normal- oder gar Hochzinsphase überführen, irrt m.E. gewaltig. Bei aktuell 4,5% Mietrendite, auf Sicht der nächsten drei Jahre vom aktuellen Buchwert inflationsbereinigt bestenfalls 0% Immowertsteigerung und ca. 4% bis 5% Zinssatz für 10-jährige gewerbliche Immobiliendarlehen, werden m.E. nur nahezu 100% eigenfinanzierte Geschäftsmodelle am Markt reüssieren. Verantwortlich dafür ist der sog. Leverage-Effekt, der Verschuldung nur solange betriebswirtschaftlich vorteilhaft (-> Steigerung der EK-Rendite) gestaltet, als die Gesamtkapitalrendite (= EBIT : (EK + FK)) des Unternehmens oberhalb der Fremdkapitalrendite (= FK-Zinssatz) liegt.

Bei Anleiherenditen von 8% bis 12% und einer Gesamtkapitalrendite von aktuell bestenfalls 5% ist das betriebswirtschaftliche Gebot der Stunde eindeutig... Komplettentschuldung!
Jeder Zinsaufwand oberhalb der Gesamtrendite führt zur Minderung der EK-Rendite und ist aus Sicht der EK-Geber (Aktionäre -> betriebswirtschaftliche Zielsetzung: Gewinnmaximierung = Maximierung der EK-Rendite!) unbedingt zu vermeiden.

Sollte AT1 tatsächlich der Auffassung sein, dass ein Verkauf des Immobilienportfolios zu durch Fair-Value-Gutachten belegten Buchwerten nicht näherungsweise möglich ist, wäre das als Eingeständnis der Bilanzmanipulation zu werten. Fair Value Bilanzierung zu "Marktwerten", die tatsächlich am Markt nicht realisierbar sind, ist schlicht rechtswidrig und mit dem Gebot des "True and Fair View" der IAS/IFRS unvereinbar.

Und total überschuldet

Die Anleihen sind nicht bepreist, als wäre Aroundtown bereits insolvent. Die haben einfach durch die hohen Zinsen deutlich schneller an Wert verloren als die Immobilien. Die Rechnung ist relativ einfach. Eine bis z.B. 2028 laufende und mit um die einem Prozent verzinste Anleihe bringt bis zur Fälligkeit nicht viel mehr als das, was eingezahlt wurde. Zeitgleich gibt es durch die Zinserhöhungen aber Anleihen mit ähnlicher Laufzeit und ähnlichem Risiko und 6 oder 7% Zinsen, die im selben Zeitraum entsprechend mehr abwerfen. Dadurch fällt der Wert der länger laufenden Anleihe von AT halt mal eben um 30% oder gar mehr. Kann man sich ganz einfach mit nem Zinsrechner ausrechnen und hat nichts mit Insolvenz zu tun. Das ist ja das Absurde an der ganzen Kiste, dass die schnell gestiegen Zinsen Aroundtown die Chance geben, die Anleihen mit so einem massiven Abschlag zurückzukaufen und sich so innerhalb kürzester Zeit weitestgehend zu entschulden

Der einzige Fall, der mit bekannt ist, wo eine Dividende in derartigen Größenordnungen gezahlt wurde, ohne dass es vorher zu einem Teilverkauf kam (wie bei Aventis), das war... Yukos Oil. Ja. Die waren kurze Zeit später weg vom Fenster.

Ich habe geschrieben die hybriden Anleihen sind bepreist, als wär sie schon pleite. Das sind die perpetuals, die eigenkapitalähnlich sind - aber noch vor den Aktionären zum Zuge kommen.
Guck dir mal XS2027946610 an. Die ist nicht um 30% gefallen, die ist auf 30% gefallen. Augenscheinlich gibt es keinen institutionellen mehr, der glaubt, dass die Immobilien vollständig zur Abdeckung des Fremdkapitals reichen (innerhalb des Fremdkapitals stehen die hybriden Anleihen an letzter Stelle).

Die normalen Anleihen sind vor den knapp 5 Milliarden hybriden Anleihen drann, daher haben die weniger Verlust (mehr oder minder der Zinsanstiegsverlust, den du beschreibst)

Ich habe geschrieben die hybriden Anleihen sind bepreist, als wär sie schon pleite. Das sind die perpetuals, die eigenkapitalähnlich sind - aber noch vor den Aktionären zum Zuge kommen.
Guck dir mal XS2027946610 an. Die ist nicht um 30% gefallen, die ist auf 30% gefallen. Augenscheinlich gibt es keinen institutionellen mehr, der glaubt, dass die Immobilien vollständig zur Abdeckung des Fremdkapitals reichen (innerhalb des Fremdkapitals stehen die hybriden Anleihen an letzter Stelle).

Die normalen Anleihen sind vor den knapp 5 Milliarden hybriden Anleihen drann, daher haben die weniger Verlust (mehr oder minder der Zinsanstiegsverlust, den du beschreibst)

Das Problem von Aroundtown ist, dass Residential nur 32% ausmacht. Der Hauptteil ist Office, Gewerbe, Hotel.
Gerade bei Office ist unklar, wie lange so eine Durststrecke hält, auf jedenfall trifft sie in einer Rezession deutlich schneller und härter ein als bei Residentials. Homeofficetrends verschärfen die "Haltbarkeit" der Durststrecke nochmal. Das nagt am FFO.
Für Vonovia z.B. trifft dein Argument schon zu mit Baukosten und Wohnraumknappheit. Deswegen stehen die glaube ich noch besser da.

Es gibt immer verschiedene Hebel und Mechanism, die bei sowas am Werk sind. Vorher ist es oft nicht so ganz eindeutig zu sehen, welcher der gewichtigste ist - diese Erkenntnis hab ich schon teuer bezahlt gelernt ;-)
Ich bin wirklich gespannt, wie das ausgeht (aber das wird möglicherweise Jahre dauern, um es zu abschließend bewerten zu können)

https://www.ariva.de/news/...oundtown-auf-add-ziel-1-15-euro-10701809

"Das ist ja das Absurde an der ganzen Kiste, dass die schnell gestiegen Zinsen Aroundtown die Chance geben, die Anleihen mit so einem massiven Abschlag zurückzukaufen und sich so innerhalb kürzester Zeit weitestgehend zu entschulden"

Stimmt, schon Münchhausen hat sich bekanntlich am Schopf selbst aus dem Sumpf gezogen :-)

Wo sollen denn bei einem FFO von unter 400 Mio die Mittel für eine Schuldentilgung von 20 Milliarden herkommen? Der Anleihemarkt preist ein, was an Zinsen von Aroundtown erwartet wird - billiger wird das nicht.
Das geht nur über den Verkauf von Immobilien, und wenn die Filetstücke verkauft werden ist das möglicherweise ein Tod auf Raten.

Man wird sehen ->

www.sbroker.de/sbl/mdaten_analyse/...3D1908&ioContid=1908

"Im Gegensatz zu Wohnungsfinanzierungen erholte sich das Neugeschäft mit Krediten für Gewerbeimmobilien kräftig, so der vdp weiter. Es wuchs im ersten Quartal um fast ein Fünftel zum Schlussquartal. Insgesamt verzeichnete der Verband ein Neugeschäft von 25,6 Milliarden Euro - ein Plus von 3,2 Prozent im Quartalsvergleich"

Leverage

eisbaer meint die Gutachten reflektieren einen "Fair Value". Auf dem Papier und in formaler Sicht schon! ABER: Jeder Experte im institutionellen Immobilien-Transaktionsgeschäft wird da sicherlich eine deutlich differenziertere Meinung haben. Die Stille am Transaktionsmarkt belegt ja, dass Käufer und Verkäufer im Moment häufig nicht zusammenkommen, da gibts keinen Gleichgewichtspreis der Angebot und Nachfrage in Ausgleich bringt.

Leverage verlinkt auf steigende Gewerbe-Finanzierungen. Ja klar, wenn der Senior Unsecured Bond und Hybrid-Markt trockengelegt ist,  versuchen die Marktteilnehmer krampfhaft in Kredite zu gehen.  Fakt ist, dass AT1 hier nur mikroskopische Kreditfinanzierungen arrangiert - das sagt eher was über das Marktumfeld aus.

Fakt ist, dass die EUR 37 Mrd. Bilanz von Aroundtown weder durch ein grosses Verkaufsprogramm (4 Mrd.+), noch durch hohe Bankfinanzierungen (2 Mrd.+) repariert wurde.

Geld in der AT1 Aktie wird auf der Short-Seite verdient.