Hier braucht es keine Insider-Kenntnisse.
Man muss lediglich 1 +1 zusammen zählen.
Wenn ich EUR 100 Immobilien-Buchwert halte, bekomme ich EUR 3,50 Netto-Miete (siehe 3,5% EPRA Net Yield bei AT1 per YE22).
Das wird grob mit 40% Brutto-LTV und 10% Nachrang = 50% Total LTV finanziert, wobei diese Instrumente bei mindestens 10% Rendite handeln, macht bei mir mindestens EUR 5,00 normalisierte Zinskosten in der mittleren Frist je EUR 100 Immo.-Wert.
Von den EUR 3,50 Netto-Miete müssen eigentlich noch Overhead-Kosten und (akivierte) Instandhaltungen/Capex abgezogen werden.
Auf "normalisierter" Sicht funktioniert die Mathematik nicht.
Wie viele hier anmerken
- werden die Fälligkeiten nicht sofort fällig
- es kann Bankfinanzierung (zu Kosten deutlich oberhalb Mietrendite) aufgenommen werden
- es bleibt der "Strohhalm" über Immobilien-Verkäufe.
Dazu muss gesagt werden
- Fälligkeiten sind sehr wohl ein Problem, auch wenn der Cash noch 2 Jahre reicht, das ist eine sehr sehr kurze Frist
- Bankfinanzierung kann man mit einer Bilanz von EUR 37 Mrd. derzeit vergessen, die Tickets sind typischerweise EUR 100 Mio. oder kleiner
- Der Transaktionsmarkt für die "B und C Immobilien" von Aroundtown ist derzeit schlicht geschlossen. Einige Opportunisten (Apollo Private Equity) machen strukturierte Deals im sichersten Territorium (Residential), hier- und da wird es kleinere Deals von Fonds (und bald Versicherungen) geben, allerdings erstmal in den besten Kategorien.
Die Aktie ist auch relativ zum Sektor (Vonovia, Colonial, LTC REIT, etc.) ein ganz heisses Eisen, sodass ich nicht verstehe warum man ausgerechnet hier die fundamentale Immobilien-Story spielen will.
Es gibt kaum Insider-Käufe von Vorstand/Board of Directors, der Hauptaktionär hat auf dem "Peak" Kasse gemacht, der Anleihe-Markt ist so fest verschlossen, dass man sich Fragen muss ob er für AT1 überhaupt wieder öffnet.
Die Rating-Agenturen (S&P etc.) hängen noch auf sehr hohen Ratings (BBB+), beim nächsten Review gibt's Downside, in deren Committees hängen US Amerikaner etc., die wenig Verständnis haben dürften für Immo.-Stories in der relativ stabilen DACH Region.
Erste Restrukturierungen von Fremdkapital im Sektor haben bereits angefangen (Blueprint ADLER) und weitere werden folgen.
Watchlist Short - in den letzten Tage habe ich die massive Abwärtsbewegung verpasst, da ich aktuell einen steigenden Gesamtmarkt sehe, allerdings mit QUALITÄTSAKTIEN.
Bei AT1 hilft nur eine massive Zinswende = Prinzip Hoffnung.
Grüße,
JG
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