604891 Vivacon mit Wachstumsdynamik

Es gibt eigendlich nur zwei Möglichkeiten... endweder hat der Gerlach recht und der Kurs fällt unter die 25 EUR bis auf 12 EUR oder er wollte der Vivacon einen einschenken und hat den Kurs um ca. 15 % bewegt und es gibt noch ein Nachspiel !

"Freu mich auf die Wäsche die noch gewaschen wird !"
Endlich mal was los !

hoffe mal es ist nur eine weitere SL-Welle, die noch immer zu unkontrollierten Verkäufen führt. Oder habe ich fundemamtal wichtige Nachrichten nicht mit bekommen?! Werde mich knapp über 25 wieder auf die Lauer legen. Die Unterstützung sollte eigentlich stark genug sein. Hoffentlich waren es nur 2 schlechte Tage...

Die meisten Vorwürfe hätten sich in einem eigens einberaumten Conference Call wie erwartet als haltlos erwiesen. Allerdings habe ein Vorwurf nicht aus der Welt geschaffen werden können. Dabei handle es sich um die Tatsache, dass Vivacon Ende September von dem als vollzogen gemeldeten Erwerb von rund 1.900 Wohneinheiten in Norddeutschland wegen eines einseitig eingeräumten Rücktrittsrechts teilweise zurückgetreten sei. Vivacon habe erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages erfahren, dass der Standort Elmshorn mit 1.100 Wohnungen, von den örtlichen Behörden als Teil eines Sanierungsgebietes ausgewiesen werde. Die daraus resultierenden Zusatzaufwendungen würden Vivacon das Recht geben, von dem Kaufvertrag zurückzutreten und diesen nach zu verhandeln.

Wegen des schwebenden Charakters des Verfahrens habe Vivacon davon Abstand genommen, dies ad hoc zu kommunizieren. Außerdem sei bereits eine interne Regelung erlassen worden, wonach Erwerbungen unterhalb der Größenordnung von 1.000 Wohnungen nicht mehr als kursbeeinflussend eingestuft worden seien. Da mittlerweile nicht weniger als 3.900 Wohnungen ohne Ad-hoc-Meldung erworben worden seien, sei auch der besagte Rücktritt unkommentiert geblieben.

Bei den ganzen Beschuldigungen sei fast die Nachricht untergegangen, dass sich Vivacon in fortgeschrittenen Gesprächen über den Verkauf von 5.236 Wohnungen befinde. Mit diesem Verkauf würde die Bilanz zum Jahresende von allen in diesem Jahr erworbenen Wohnungen bereinigt sein. Hierbei handle es sich marktüblichen Transaktions-Multiples unterstellt um ein Volumen von etwa 180 Mio. Euro.

Die Analysten würden, bislang übliche Margen unterstellt, ihr für 2005 anvisiertes operatives Ergebnis von 26,0 Mio. Euro nach wie vor als erreichbar ansehen. Man behalte auch die Umsatz- und Ergebnisschätzung für 2005 und 2006 bei. Allerdings sei nach Meinung der Analysten ein anhaltend negativer Newsflow wegen des überwiegend diffamierenden Charakters des Gerlach-Reports nicht auszuschließen. Die Zurückstufung der Analysten stehe aber in keinem Zusammenhang mit den haltlosen Vorwürfen des Gerlach-Reports.

Die Analysten der HypoVereinsbank sehen ihr Kursziel in Höhe von 32,30 Euro als erreicht an und stufen Vivacon-Aktie von "outperform" auf "neutral" zurück.

Offenlegungstatbestand nach WpHG §34b: Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen handeln regelmäßig in Aktien des analysierten Unternehmens. Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen gehörte einem Konsortium an, das die innerhalb von fünf Jahren zeitlich letzte Emission von Wertpapieren der Gesellschaft übernommen hat.

Vivacon-Finanzchef Chef Jung versteht die Aufregung um die Bilanzierung nicht. Den höheren Wertansatz von elf Millionen Euro für das Erbbaugrundstücksportfolio erklärt Jung mit dem günstigen Kaufpreis. Der in die Vivacon-Bilanz eingestellte Wert entspreche den gängigen Marktpreisen. "Wir waren der erste Bieter, der dem Insolvenzverwalter über den Weg gelaufen ist. Mit dem Kauf haben wir ein sehr gutes Geschäft gemacht", so Jung.

Auch von Gerlachs Vorwurf, Vivacons Immobilienfonds "DWF Deutscher Wohnungsprivatisierungs Fonds Nr.1" (DWF 1) habe bis Juni nur zu 15 Prozent platziert werden können, will Jung nichts wissen. "Dieser Vorwurf ist falsch", sagt Jung. Zwar habe man diesen Fonds, anders als ursprünglich geplant nicht an Privatanleger, sondern auf einen Schlag an einen australischen Großinvestor verkauft. Doch der Schritt sei positiv. Denn dadurch habe man die zehnprozentige Verkaufsprovision für die eingeschalteten Finanzvermittler gespart.

Vivacon-Aktie stürzt ab
Jungs Engagement, seine Sicht der Dinge darzustellen, ist verständlich. Denn der Bericht von Gerlach verfehlte seine Wirkung nicht. Nachdem die Vivacon-Aktie noch am Freitag ein Allzeithoch bei 33,79 Euro erreicht hatte, ging sie zunächst am Montag auf Talfahrt, die sich auch am Dienstag fortsetzte. Der Tiefststand lag bei 25,85 Euro.

Das Geschäftsmodell ist von Vivacon ungewöhnlich und daher erklärungsbedürftig. Das Unternehmen kauft überwiegend denkmalgeschützte Objekte der öffentlichen Hand, von Wohnungsbaugesellschaften oder von Industrieunternehmen. Nach der Sanierung und Modernisierung werden die Objekte weiterveräußert. Doch bleibt Vivacon dabei weiter als Eigentümer mit an Bord. Denn verkauft wird nur der Wohnraum. Die Grundstücke bleiben im Besitz von Vivacon und werden in Erbpacht an die Eigentümer der Wohnungen "vermietet". Das Erbbaurecht gibt dem Käufer das Recht, die Wohnung oder das Haus nach Aussagen von Jung für 99 Jahre oder gar 199 Jahre zu nutzen. Die Finanzierung ist daher billiger als bei einem "normalen Immobilienkauf".

Geschäft wandelt sich
Dabei hat sich das Geschäftsmodell laut Jung in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Früher vermarktete Vivacon in erster Linie Wohnungen an Privatinvestoren. Dieses Geschäft läuft tatsächlich schleppend. Die Verkaufserlöse sanken in den ersten neun Monaten von 27,7 auf 20,5 Millionen im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Doch Jung weißt darauf hin, dass die Musik nun beim Verkauf von Wohnungspaketen an Großinvestoren spielt. Seit Anfang Juli kaufte Vivacon mehr als 8.000 Wohnungen, die nun vermarktet werden sollen. Erst in der vergangenen Woche gingen 2.658 Wohnungen für knapp 100 Millionen Euro auf einen Schlag an einen Großinvestor.

10.000 Wohnungen sind das Ziel
Weitere Großverkäufe sollen folgen. "Unser Ziel ist es bis zum Jahresende rund 10.000 Wohnungen zu vermarkten", sagt Jung. "Das wäre eine erhebliche Steigerung gegenüber 2003 und 2004, als nur 600 bzw. 1.800 Einheiten verkauft werden konnten."

Um die hohen Ziele zu erreichen, müssen also noch bis Jahresende weitere große Abschlüsse folgen. Denn in den ersten neun Monaten konnte Vivacon noch keine nennenswerten Verkäufe melden. Das Zahlenwerk für die ersten drei Quartale wäre damit mangels großer Verkäufe praktisch nicht aussagekräftig. "Bereits in den Jahren zuvor haben wir alle großen Deals im vierten Quartal abgeschlossen", so Jung.

Um Gewissheit zu erlangen müssen sich die Anleger also noch einige Zeit gedulden. Informationen zum Jahresabschluss 2005 wird es laut der Website des Unternehmens erst am 20. Februar kommenden Jahres geben. Bis dahin bleibt die Vivacon-Aktie eine Frage des Vertrauens.

Mit Gruß vom Dampfer

  

Beispiel:

Ich kaufe einen Gegenstand auf dem Flomarkt für 99 Euro, Eine Antiqutät. Ich weiß , oder erfahre, dass der Gegenstand das 3fache wert ist.

ich werde den Gegenstand bei meiner Versicherung mit dem realem Wert , dem sogeannatem Widerbeschaffungswert angeben und der liegt bei 300 Euro. Ich könnte den Gegenstand auch geschenkt bekommen haben und trotzdem ist er mit 300 euro zu "bilanzieren".

 

Ich hoffe das Beispiel macht die Bilanzeirung der angeblich zu hoch bewerteten Immobilie deutlich.

 

Der Gewinn liegt im Einkauf, das ist eine alte Regel!

Man sollte sich mal fragen wovon der Herr lebt?

Sicher nicht alleine von der Vermarktung seines Blattes für Anlagenberater. Davon kann er seine Recherchen nicht bezahlen. soweit ich weiß, läßt er  sich von den Firmen bezahlen.
Wer das ablehnt, ein Schelm wer Böses dabei denkt, der kommt nicht immer gut dabei weg.

Ansonsten ist es aber gut dass es ihn gibt, weil er  einige tatsächlich schwarze Schafe aus der Branche aufdeckt. Eines davon ist z.b. cashmaker, ein Online CasinoWert, die stille Beteiligungen anbieten, mit traumhaften Renditen.

www.anlegerschutzauskunft.de/a_as_report_inhalt_05/inhalt.htm
www.anlegerschutzauskunft.de/a_as_report_05/0511077.htm

ach nee auch der merkwürdige Hotel Dubai Fonds wurde durchleuchtet

Morgen gibts schlechte Presse in der Welt....

Was meine die Experten zum morgigen Chartverlauf der Vivacon?

11 Mio unter dem Verkehrswert?

Das machen die Banken als Gläubiger auch schon brav mit, weil ihnen das Geld ja so unwichtig ist! Wer s glaubt...... ´

SES Res. & Hypo sind mal wieder mit dabei = kaufen & halten!
Wie wurde ich kürzlich getadelt, als ich genau diese beiden für unseriös erklärte.
"Halt dich fern von Aktien wes
gepuscht von Hypo & SES!" - Kritiker.

wie du sagtest, Verpasstes. Mein letzter Trade ging aber trotzdem noch auf. Bin, glattstellen sei dank, vom sinkenden Schiff runter!

Wie recht man doch hatte: Werden hier einmal Erwartungen nicht erfüllt oder es kommt eine Enttäschung, entwickeln sich solche 10-30 Bagger zu einem monstösen Pulverfass.

cziffra

nachsehen, wie es Dir mit Vivacon gegangen ist.
Gratulation zu Deinem Gespühr.
Wir posten uns wieder bei nuessa & Co. - Ciau - Kritiker.

Insolvenzverwalters hast du nicht wirklich Erfahrung.

Sonst wüßtest du, dass du  bei Insolvenzverkäufen als Käufer ein Schnäppchen machen kannst.

Was kommt denn bei einer Zwangsversteigerung heraus? Der Verkehrswert?? gg

Würdest du bei einem Räumungsverkauf(Insovenzverkauf) zum regulärem Preis kaufen?

 

Was auch immer, schadet der Gerlach Report der Vivacon Aktie und Gerlach wird sich rechtfertigen müssen!!

Möglicherweise nicht nur gegenüber Vivacon sondern auch gegenüber den Anlegern. 

 

 

hast!!

Nun, bei der Bast-Pleite, ist doch wohl klar, dass die Grundstücke zugunsten einer Bank belastet waren. Den Verkauf wickelt  der Insolvenzverwalter ab. Vivacon behauptet ja, sie wären der erste Bieter gewesen und dadurch hätten sie einen günstigen Einkaufspreis gehabt.

Zunächst mal ist gegen die Argumentation nichts einzuwenden - sicherlich kann man durch den Kauf gerade in einer bestimmten Situation, zu einer bestimmten Zeit, und eines bestimmten Objektes ein Schnäppchen machen.

Ob jedoch, ein Grundstück 11 Mio unterhalb des Verkehrswertes den Eigentümer wechselt, zumal ja der Insolvenzverwalter zu einer möglichst hohen Verwerter verpflichtet ist, halte ich für extrem fragwürdig.
Auf keinen Fall wird die jeweilige Bank zustimmen, denn auch bei Insolvenzverkäufer gilt nach wie vor, die Belastung der beleihenden Bank! Und Bast wird kein Grundstück unbelastet gehabt haben, was mehr als 11 Mio Wert bevor sie in die INsolvenz gegangen sind.
Die Bank würde einem solchen Verkauf zu einem Preis soviel Millionen unterhalb des Verkehrswertes niemals zustimmen. Somit ist davon auszugehen, dass das Grundstück, wohl zu markgängigen Preisen, oder auch etwas darunter verkauft wurde.

In jedem Fall hat dann aber Vivacon mit ihren ganzen anderen Geschäften Verlust gemacht, und diese tiefroten Zahlen eben nur mit dieser Hochschreibung, ausgleichen können.
Gerlach sagt ja nichts falsches - Grundstück hohcgeschrieben, und so aus Verlust einen Gewinn gemacht.
Das lässt aber enorme Rückschlüsse auf die Profitabilität des Geschäftskonzeptes überhaupt zu. Wenn diese grundsätzlich mit Verlust arbeitet und nur durch einen angebliches günstiges Schnäppchen vom Insoverwalter in den Gewinn gezogen werden konnte.

Vivacon ist meiner Meinung nach, mehrere 100% überbewertet.
Darauf deuten ja noch mehr Sachen - der starke Anstieg des Kurs in kurzer Zeit, der Verkauf des Vorstandes und Mehrheitsaktionäre.  

langfristiger Aufwärtstrend droht zu brechen und schlechte News (Bilanzen gefälscht???)

sehr schlechtes Szenario

Wallo, von der Charttechnik ist da sicher mehr Ahnung, aber das da ein deutlicher Bruch ist, wird wohl jeder sehen können.

Aber, Wallo, die Bilanzen müssen deshalb nicht gefälscht sein! Auch wenn die Hochschreibung vielleicht zu Unrecht erfolgte, kann dieses durchaus nach Bilanzierungsrecht korrekt sein.

Vielleicht ein kleines Beispiel:
In einem Gebäude werden die Eigentumswohnungen zur Zeit in der gleichen Grösse, in ähnlicher Ausstattung für 60.000 verkauft.
Nun, kommt eine in die Zwangsversteigerung. Der Gutachter hat in Anlehnung der durchschnittlichen gezahlten Mietpreise laut Mietspiegel einen Verkehrswert von 120.000 taxiert. Hat dabei aber nicht berücksichtigt, dass dieses Objekt in den lezten zwei Jahren stark herabwirtschaftet wurde, und auch die Mieterschaft zu einem Abschlag der zur Zeit gezahlten Mieten beiträgt. Auch hat er die teuere Dachreparatur, die mit anteilig 25.000 zu Buche schlagen wird, und die in ein oder zwei Jahren erforderlich ist nicht berücksichtigt.
Nun wird die Wohnung für 45.000 versteigert. Durchaus dann zwar nur knapp 40% des vom Gutachter ermittelten Wertes, aber auch nur gut 20% unterhalb der zur zeit gezahlten Preise. Angesichts, dass dort noch der Eigentümer wohnt, und man auch nicht weiss wie die Wohnung aussieht, durchaus eine korrekte Bewertung.

Nun, allerdings, lässt der Käufer ein Gutachten, von dem gleichen Gutachter erstellen. Dieser beruft sich im Wesentlichen auf sein altes Gutachten und schlägt nochmals 7% drauf, wegen der Wertsteigerungen in den letzten zwei Jahre. Somit ist wohl, bilanziell völlig korrekt aus einem Ankauf von 45.000, --  ein Bilanzwert von 135.000 geworden.
 

Charttechnik ist nicht alles - denn wer langfristig investiert ist - kann warten !
Das Problem ist die "Meinung" an einem Wert ! - ist der Positiv wie bis zur "Gerlach-Revolte" dann werden die Kurse steigen egal warum, umgekehrt ist das genau so !
Ob der Bericht stimmt oder nicht - das Vertauen ist zumindest angeknackst, die Hoffnug auf neue Höchskurse weg - wer sollte jetzt noch einsteigen ?
Die einzigste berechtigte Hoffnug ist - das die Zahlen die erst im Februar kommen TOP sind - wenn das so ist sind alle Vorbehalte (ob wahr oder nicht) weg sind - der Kurs wird neue höhen erklimmen - falls nicht - ok - denn Kursverlauf haben wir ja jetzt.

Meine Meinung im Dezember testet die Aktie den langfristigen Aufwärztrend und die Unterstützung von ca. 24,20....25,10 erfolgreich, dafür sprechen für mich die großen, Umsätze. (Ich glaube keiner Charttechnik - außer sie ist von mir gefälscht !)  

ihre Immobilien zu hoch bewertet zu haben und, was hat es dem Kurs ausgemacht? Siehe Chart.

 

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Zum Einfügen des Charts ins Forum, diesen Text einfügen.

Auch im Bericht zu den ersten drei Quartalen habe das Management keinen expliziten Ausblick auf das Gesamtjahr 2005 gegeben. Aufgrund des zunehmenden Projektcharakters sei eine konkrete Guidance nach Erachten der Analysten jedoch auch nur schwer möglich. Dennoch werde das vierte Quartal einen deutlichen Ergebnisbeitrag zeigen, so dass die zeitweise avisierte Marke eines Nettoergebnisses von mindestens 20 Mio. EUR sicher übertroffen werden sollte.

Dabei müsse beachtet werden, dass die reine Einzelvermarktung von Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahr rückläufig sein sollte, wohingegen der Großteil der Erträge aus Neubewertungsgewinnen aus den Erbbaurechtsgrundstücken und Buchgewinnen aus dem erfolgreichen Weiterverkauf von Wohnungsportfolios resultiere. Ihre Gewinn- und Verlustrechnung hätten die Analysten angesichts der aktuellen Meldungen nochmals überarbeitet.

Die Analysten würden auf aktuellem Kursniveau ihr Kursziel mit 30,00 EUR bestätigen, was einem KGV auf Basis der 2006er und 2007er Gewinnschätzung zwischen 15 und 17 entspreche.

Insgesamt bestätigen die Analysten vom Bankhaus Lampe ebenfalls ihre Einschätzung zu der Vivacon-Aktie mit "halten", verweisen jedoch auf die gestiegene Volatilität infolge der negativen Berichterstattung des "Direkter Anlegerschutz".
Analyse-Datum: 30.11.2005

Mit Gruß vom Dampfer 604891 Vivacon mit Wachstumsdynamik 2253789" hspace=0 title="" rel="nofollow" src="http://www.animierte-tiere.de/Kuehe/gpalacea81.gif" style="max-width:560px" align=left border=0>

  

Beim AOL Browser kann ich von Ariva den Chart nicht reinziehen, nur kopieren.

Kennt jemand den Trick mit dem AOL Browser? Und dem Ariva Chart reinstellen? Danke

 

gruß

geldschneider

Ihr seid so andächtig still, als wolltet ihr es nicht fassen, dass der Kurs  so schnell seinen Boden wieder fand.Und schon wieder anlte Höhen erreicht!

 

Was die Bilanzierung betrifft, muß ich korrigieren. Mein Stb. meint, dass das so nicht gemacht werden kann, aber da müßte man sich die Bilanz ganz genau ansehen. In welchem Jahr und Quartal steckt denn dieser Betrag drin??

Und die WP-Firma , die unterschrieben hat? Irgendetwas passt nicht zusammen, mit dem Gerlach Bericht!.

 

gruß

gs

das Thema Bilanzierung ist nur wirklich nicht meine starke Seite, so dass ich es lieber kompetenteren Leuten überlasse, dazu ihre Meinung abzugeben.
Ich denke schon, dass soweit alles OK ist, aber wenn viele Aktionäre meine Meinund nicht teilen, kommt die ganze Chose halt ins rutschen.
Durch die oberfetten Geinne in den letzten 1,5 Jahren war ich vivaconmäßig eh völlig overvalued, so dass ich zumindest mal die Gelegenheit bzw. den Anlass genutzt habe, einen Teil der Gewinne noch zu vernünftigen Kursen zu realisieren.
So hab ich zumindest die Option und die Finanzmittel, unten wieder einzusammeln, falls dem Kurs noch mal übles wiederfährt (wonach es ja im Moment nicht aussieht)

Hab aber immer noch genügend behalten, um mich auch über die rasche Kurserholung zu freuen.

Grüße,
Nussriegel

Vivacon Fair Value auf 34 Euro erhöht

Die Analysten von Sal. Oppenheim stufen die Aktie von Vivacon (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert mit "buy" ein, erhöhen aber den Fair Value von 23 auf 34 EUR.

In den letzten drei Tagen habe die Aktie ca. 22% an Wert verloren. Grund dafür seien massive Vorwürfe in Bilanzierungs- und Bewertungsfragen.

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siehe da man traut sich mal wieder vor !
34 EUR da sind wir weider dort bevor alle begann !

Dachte könnte billig nachkaufen - wieder nix - was solls habe jetzt meine VIV auf 5 % Depotanteil gesenkt , dann warten wir mal auf das Erreichen des Zieles !

Ist das nicht die "Faire Bewertung", die ein Titel aufgrund der Fakten, ohne die Tendenzen von Börsenspekulation haben sollte?

Wie kann denn da jemand auch nur 5 Euro erechnet haben?

Woher ?

Aufgrund der veröffentlichen Abschlüsse der Vorquartale, kann sich wohl kaum ein Wert ergeben, der auch nur ein Zehntel dieser 34 Euro sein sollte!

Also die Bezeichnung "Fair Value" ist dafür völlig falsch!"  

leider daneben !

Der Fair Value von Analysten bezeichnet den "Wunsch" Preis des Untenehmens !
Der Analyst kennt keinen "Faire Bewertung" ! Er will verdienen !

Der Buchwert des Untenehmens lag 2004 bei ca. 4 EUR !
Bei einer Bewertung mit ca. 30 EUR pro Aktie ist sie mit einem KGV von 2006 mit ca.23 bewertet.

die veröffentlichen Abschlüsse weisen einen Buchwert aus der in der Bilanz von 2004 bei knapp 4 EUR lag. Die neue Bilanz 2005 kommt im Feb. 2006 !

Aber klar du hast natürlich recht finde den Ausdruck "Fair Value" von den sogenanten Analysten voll daneben ! Aber du weist doch die Anlaysten wollen nur unser Bestes
UNSER GELD !