Eventberichte: 3. Fachkonferenz der Initiative Immobilien-Aktie
Obwohl sich Immobilien-Aktien in den letzten Jahren wesentlich besser entwickelt haben als der Gesamtmarkt, führt dieses Anlagesegment noch immer ein Schattendasein an der Börse, während zugleich trotz der bekannten Nachteile enorme Summen in offene und geschlossene Immobilienfonds fließen. Um dies zu ändern, wurde vor gut zwei Jahren die "Initiative Immobilien-Aktie" ins Leben gerufen. Ziel der Initiative ist eine erhöhte Aufmerksamkeit für deutsche Immobilien-AG´s.
Am 23. Oktober 2003 fand im Hotel Hilton in Frankfurt die 3. Fachkonferenz der Initiative Immobilien-Aktie statt. Vor rund 150 Fachleuten aus dem In- und Ausland wurde neben der Präsentation von acht deutschen Immobilien-Gesellschaften in mehreren Workshops auch ausgiebig über die Situation der Immobilien-Aktiengesellschaften diskutiert. Für GSC Research erstellten Thorsten Renner und Alexander Langhorst diesen Bericht.
European Player vs. Local Sharpshooter: beides hat seinen Charme
Im ersten Workshop diskutierten die Teilnehmer über die Vorteilhaftigkeit einer Positionierung einer Gesellschaft als "Local Sharpshooter" oder als "European Player". Als wesentliche Erkenntnis war festzustellen, dass es bei einem entsprechend großen Markt wie beispielsweise London oder Paris durchaus vorteilhaft sein kann, sich nur lokal aufzustellen. Allerdings müsse das Unternehmen schon eine kritische Größe aufweisen, um auch dort profitabel agieren zu können.
Bei einem europäischen Ansatz verfügt das Unternehmen über eine bessere Chancen- und Risikostreuung, da es in mehreren Märkten präsent ist. Versetzte Immobilienzyklen können genutzt und am Ende stabile, nachhaltige Cashflows erwirtschaftet werden. Letztere sind Voraussetzung für eine gute Börsenbewertung und für ein positives Rating und damit günstige Kreditkonditionen auf der Bankenseite. Wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Europapastrategie seien ein klarer regionaler und sektoraler Fokus, kritische Masse in den einzelnen Standorten, eine eigene Mannschaft vor Ort und eine effiziente Organisationsstruktur.
Große Potentiale für Immo-AG´s bei Verbesserung der Rahmenbedingungen
Der zweite Workshop beleuchtete die steuerliche Situation von Immobiliengesellschaften. Während sich vor allem in den USA und in einigen Ländern Europas wie Frankreich, Belgien und den Niederlanden bei der steuerlichen Behandlung durch die Einführung von "REITS" einiges geändert hat, kam es in Deutschland zu keinen Veränderungen. REITS zeichnen sich dadurch aus, dass sie ihren operativen Gewinn fast vollständig ausschütten und auf Unternehmensebene keine Besteuerung mehr stattfindet. Dadurch können sie hohe Dividenden ausschütten, die dann erst beim Aktionär versteuert werden.
Bei der Beurteilung des Investment Modernisierungsgesetzes erkannten die Workshop-Teilnehmer zwar einen Schritt in die richtige Richtung, auch wenn einige Probleme dadurch noch nicht behoben werden. So besteht für deutsche Anleger durch das Auslandsinvestmentgesetz auch weiterhin eine faktische Diskriminierung ausländischer Immobilienaktien, da dieses Gesetz zu einer hohen Strafbesteuerung führt.
Der vierte Workshop beschäftigte sich schließlich mit der Anrechnung von Immobilien-Aktien auf die Immobilienquote von Versicherungsgesellschaften. Nach Ansicht der Teilnehmer würde es Sinn machen, die Immobilien-Aktien der Immobilienquote und nicht mehr der Aktienquote zuzurechnen, da Studien klar belegen, dass Immobilien-Aktien eine höhere Korrelation zu Immobilien als zu Aktien aufweisen. Von einer solchen Veränderung würden die börsennotierten Immobilien-AG´s durch Käufe seitens der Versicherungen deutlich profitieren.
Deutsche EuroShop AG (WKN
748020)
Befindet sich auf dem besten Weg in den MDAX
Vorstandsmitglied Dirk Hasselbring gab zunächst einen kurzen Überblick über das Geschäftsmodell der Deutsche EuroShop AG. Nach seiner Aussage investiert diese als einzige deutsche Immobilien-AG ausschließlich in ertragsstarke Shoppingcenter. Die Shoppingcenter zeichnen sich dabei durch eine kontinuierlich positive Entwicklung der Mieten, eine hohe Qualität der Objekte und eine langfristig stabile Wertentwicklung aus.
Derzeit hält die Deutsche EuroShop 13 Beteiligungen an Shoppingcentern, davon 9 in Deutschland und die 4 im Ausland. Bei einem anteiligen Investitionsvolumen von 1,15 Mrd. Euro erzielt die Gesellschaft jährliche Mieteinnahmen von 71,16 Mio. Euro. Als Ziele hat sich die Deutsche EuroShop den Erwerb von 2 bis 3 Objekten im Jahr und den Aufstieg in den MDAX gesetzt. Auf der Anlageseite will die Gesellschaft einen hohen Gesamtertrag erwirtschaften, der in Form von jährlichen Dividendenzahlungen an die Aktionäre weitergegeben wird.
Ganz aktuell hat sich die Deutsche EuroShop am Forum Wetzlar beteiligt. Dessen Eröffnung ist zwar erst für das Frühjahr 2005 geplant, dennoch liegt der aktuelle Vermietungsstand schon heute bei 52%, betonte Herr Hasselbring. Der Vorstand zeigte sich auch zuversichtlich für den Erfolg des Shoppingcenters, da er immerhin 530.000 Einwohner im 45-Minuten-Einzugsgebiet aufweist.
Für das laufende Geschäftsjahr erwartet Herr Hasselbring eine Steigerung der operativen Erträge um 11%. Als erfreulich bezeichnete das Vorstandsmitglied auch die aktuelle Eigenkapitalquote von 55%, die auf lange Sicht zumindest bei 45% gehalten werden soll. Nachdem sich die Deutsche Bank zugunsten des Freefloat von ihrem 45-prozentigen Aktienanteil getrennt hatte, kam es zu einem deutlichen Anstieg der Aktienumsätze, weshalb sich Herr Hasselbring zuversichtlich zeigte, die Kriterien für eine Aufnahme in den MDAX baldmöglichst zu erfüllen.
Da bisher ein Teil der Dividende aus den Rücklagen ausgeschüttet wurde, wollte ein Teilnehmer der Veranstaltung von Herrn Hasselbring wissen, bis wann die Dividende vollständig aus den Erträgen gezahlt werden kann. Nach Ansicht des Vorstands soll die Dividende spätestens für das Geschäftsjahr 2005 komplett aus den erwirtschafteten Erträgen gezahlt werden. Befragt nach der Größenordnung bei Investitionen meinte Herr Hasselbring, die Shoppingcenter sollten zumindest eine Größe von 20.000 Quadratmeter aufweisen. Auf finanzieller Seite beläuft sich das Investitionsvolumen der Deutsche EuroShop bei einer Beteiligung bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital auf mindestens 20 Mio. Euro.
POLIS Grundbesitz und Beteiligungs AG
Das verwaltete Volumen soll sich binnen zwei Jahren vervierfachen
Die im Jahr 1998 von der Privatbank Delbrück & Co gegründete POLIS AG wurde dem Auditorium durch ihren Vorstand Dr. Alan Cadmus vorgestellt. Die in Berlin ansässige Immobiliengesellschaft fokussiert sich bei ihrer Investitionspolitik auf Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen deutscher Großstädte.
Gegenwärtig besteht das Portfolio aus 7 Objekten mit einem Gesamtvolumen von 75 Mio. Euro, die auf die drei Standorte Berlin, Düsseldorf sowie Frankfurt am Main verteilt sind. Bis vor kurzem war die Gesellschaft mit zwei Objekten auch in Hamburg vertreten, die aber im Jahr 2002 gewinnbringend veräußert wurden. Mittelfristig sind dort jedoch Folgeinvestitionen geplant. Der aktuelle Net-Asset-Value (NAV) der nicht börsennotierten Gesellschaft beläuft sich auf 40,7 Mio. Euro, dies entspricht 5,33 Euro je Aktie. Für das Geschäftsjahr 2002 wurde an die insgesamt 50 Aktionäre der Gesellschaft eine Dividendensumme von 1,5 Mio. Euro oder 0,20 Euro je Aktie ausgeschüttet.
Vor zwei Jahren begann POLIS mit der Umsetzung eines ambitionierten Wachstumskurses, um das ursprünglich für 2003 geplante IPO realisieren zu können. Aufgrund der deutlichen Eintrübung des Börsenumfeldes ab Herbst 2001 wurde der Börsengang verschoben. Da auch die Kapitalzuflüsse aus Private Placements geringer als erwartet ausfielen, wurden Maßnahmen zur Absenkung der wachstumsbedingt hohen Kostenbasis im Unternehmen eingeleitet. Durch die Einbindung des Großaktionärs Delbrück & Co. in den ABN AMRO Konzern konnte mit der ABN-Tochter Bouwfonds Asset Management ein kapitalkräftiger neuer Investor gefunden werden.
Die Bouwfonds-Gruppe gehört seit vier Jahren zu ABN AMRO und blickt auf eine über 50jährige Markttätigkeit in den Niederlanden zurück. Die Bilanzsumme beträgt rund 24 Mrd. Euro. Das bislang in einer 100-prozentigen Tochter der POLIS AG angesiedelte Management wurde samt dieser Gesellschaft von Bouwfonds zur Verstärkung der eigenen Aktivitäten auf dem deutschen Markt übernommen, wodurch sich für die POLIS AG schon kurzfristig eine deutliche Kostenentlastung ergibt. Mögliche Interessenkollisionen von POLIS und Bouwfonds sind durch eine Reihe von Klauseln im bestehenden Asset-Management-Vertrag ausgeschlossen.
Ab dem kommenden Jahr soll das verwaltete Volumen durch weitere Private Placements bei institutionellen Anlegern vervierfacht werden. Ein Exit ist bis zum Jahr 2008 vorgesehen. Dieser erfolgt entweder im Wege eines IPOs oder durch eine andere Transaktion. Als favorisierte Zielgruppe zur Zeichnung der geplanten Kapitalerhöhungen nannte Dr. Cadmus auf Nachfrage Institutionelle Anleger genannt, die Konditionen sollen sich dabei am NAV orientieren.
Befragt nach einer Zielgröße bei der prozentualen Aufteilung der Bestandsflächen in Büro- und Einzelhandelsflächen bat der Vorstand angesichts der insgesamt noch recht geringen Portfoliogröße um Verständnis dafür, dass eine derartige Quote gegenwärtig nicht als Steuerungsgröße eingesetzt wird, da bereits der Erwerb eines einzelnen größeren Objektes zu deutlichen Veränderungen der Aufteilung führen würde.
Deutsche Wohnen AG (WKN
628330)
Hat eine steuerfreie Dividendenrendite von fast 7 Prozent zu bieten
Eingangs seiner Ausführungen ging Vorstandsmitglied Henning Sieh zunächst auf die sehr ansprechende Ausschüttung von 10 Euro je Aktie ein, womit die Deutsche Wohnen AG in den vergangenen drei Jahren jeweils 40 Mio. Euro Dividende ausgeschüttet hat. Bei einem Cashflow von 34,4 Mio. Euro im vergangenen Geschäftsjahr und unter Berücksichtigung der in 2002 noch nicht bilanzwirksam gewordenen Verkäufe konnte die zuletzt ausgeschüttete Summe erneut nahezu vollständig erwirtschaftet werden.
Wie er weiter berichtete, erfolgt die Ausschüttung regelmäßig aus dem steuerlichen Einlagenkonto (früher "EK 04") der AG, wodurch sich die Eigenkapitalquote leicht verringert. Allerdings handelt es sich dabei nicht um einen Substanzverzehr, sondern um eine gewollte Maßnahme, denn dadurch ist die Dividende zusätzlich auch steuerfrei, betonte der Vorstand. Allerdings hob Herr Sieh hervor, dass das Unternehmenskonzept nach den Abverkäufen der vergangenen Jahre Erweiterungen des Wohnungsportfolios vorsieht. Dies könnte dann unter anderem durch die Emission junger Aktien finanziert werden.
Auch wenn das Ergebnis im ersten Halbjahr 2003 nur bei 2,8 Mio. Euro lag, erwartet Herr Sieh für das Gesamtjahr ein Ergebnis von über 10 Mio. Euro, da eine Vielzahl von Verkäufen erst zum Jahresende erfolgswirksam werden. Zudem war das erste Halbjahr von Unsicherheiten bezüglich der Diskussion um die Eigenheimzulage belastet.
Im Rahmen der Unternehmensstrategie will die Deutsche Wohnen AG stille Reserven über den Abverkauf von Bestandsimmobilien heben. Außerdem soll der Verkehrswert des Bestands durch Strukturoptimierung und Portfoliomanagement gesteigert werden. Zum 30. Juni 2003 verfügte die Gesellschaft über 24.193 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1,6 Mio. Quadratmeter. Der Verkehrswert der Immobilien lag dabei zum 31. März 2003 bei 1,47 Mrd. Euro.
Den aktuellen Freefloat bei der Deutsche Wohnen AG bezifferte Herr Sieh auf 84%. Bei einer Marktkapitalisierung von 580 Mio. Euro bringt die Aktie somit eine steuerfreie Dividendenrendite von fast 7%. Nach seiner Ansicht ist die Aktie der Gesellschaft derzeit deutlich unterbewertet, wenn man den 35-prozentigen Abschlag vom Net Asset Value in Höhe von 228 Euro je Aktie zum Börsenkurs von 148,70 Euro per 31.03.2003 betrachtet. Die aktuell noch etwas mangelnde Bekanntheit soll durch eine verstärkte Investor Relations-Tätigkeit ausgeglichen werden.
Die erste Frage an Herrn Sieh richtete sich auf das vom damaligen Großaktionär eingeräumte Andienungsrecht der Aktie im Jahr 2009. Wie Herr Sieh erklärte, hat die DB Real Estate Management GmbH das unwiderrufliche Angebot abgegeben, die von den Aktionären, die am 30. Juni 2009 im Aktienbuch der Deutsche Wohnen AG eingetragen sind, gehaltenen Aktien zum 30. Dezember 2009 zu erwerben. Dabei entspricht der Andienungspreis einem Betrag von 140 Euro je Aktie zuzüglich einer Verzinsung von 4,5% pro Jahr und abzüglich bereits erfolgter Ausschüttungen.
Ein weiterer Fragesteller erkundigte sich nach dem regionalen Fokus des Unternehmens. Nach Aussage des Vorstands macht es Sinn, das vorhandenen Portfolio um Bestände im Rhein-Main Gebiet sowie in Rheinland-Pfalz zu erweitern; strukturschwächere Gebiete insbesondere in Rheinland-Pfalz sollen allerdings gemieden werden. Herr Sieh kann sich zudem vorstellen, auch in anderen Bundesländer zu investieren. Nicht in Betracht kommen nach seinen Ausführungen derzeit Berlin sowie die neuen Bundesländer.
AGIV Real Estate AG (WKN
691132)
Vorstand sieht NAV beim mehr als 3-fachen des Aktienkurses
Wie der Vorstandsvorsitzende Dr. Rainer Behne erläuterte, ist die AGIV Real Estate AG in den drei Geschäftsfeldern Bestandsimmobilien, Projektentwicklung, und Dienstleistungen tätig. Der Fokus der AGIV liegt im Aufbau und der Weiterentwicklung eines hochqualifizierten Immobilienportfolios. Weitere Schwerpunkte sollen künftig das Asset-Management sowie die Projektentwicklung für Dritte bilden, ebenso wie Services rund um die Immobilie. Mit dieser Struktur deckt AGIV die gesamte Wertschöpfungskette ab und stellt so nicht nur ihre hohe Kompetenz rund um die Immobilie unter Beweis, sondern sichert sich hierdurch insgesamt auch attraktive Margen.
In der ebenfalls börsennotierten Tochter Deutsche Real Estate AG sind die Aktivitäten im Bereich Bestandsimmobilien gebündelt, wobei in Neubauten und Bestandsimmobilien in gutem Zustand investiert wird. Regionale Schwerpunkte bilden Berlin (38,1%), die Region Mitte/FFM (20,1%) sowie die Region Süd (16,7%). Die aktuelle Leerstandsquote beläuft sich auf 8%, wird sich aber nach Einschätzung des Vorstandsvorsitzenden trotz des schlechten Umfeldes nicht mehr deutlich erhöhen. Insgesamt umfasst das Portfolio eine Grundstücksfläche von 1,3 Mio. qm mit einer vermietbaren Gebäudefläche von 990.700 qm und einem Verkehrswert von 2,2 Mrd. Euro.
Eine strategische Neuausrichtung soll hingegen das bislang in der Tochter Adler Real Estate AG angesiedelte Projektgeschäft erfahren. Die Erfahrungen der vergangenen Jahre haben laut Dr. Behne gezeigt, dass dieses Geschäft besser in einer Sparte der AGIV selbst als in einer eigenständigen und ebenfalls börsennotierten Tochter geführt wird. Im Projektgeschäft wird man sich künftig neben Entwicklungsleistungen für Konzerngesellschaften auch auf das Geschäft mit Dritten konzentrieren. Schwerpunkt werden hier vorvermietete innerstädtische Fachmarktzentren sein. Der von der Tochter MÜBAU betriebene Wohnungsbau befindet sich noch aus der Historie in der Gesellschaft und soll angesichts der positiven Ergebnisbeiträge mit Fokus auf das Rhein-Main-Gebiet weiter fortgeführt werden.
Deutliches Wachstumspotential sieht Dr. Behne auch für die dritte Konzernsparte, das Geschäft mit Immobiliendienstleistungen. Hier hat AGIV Investmenthäuser und Opportunity Fonds, internationale Konzerne, die sich von ihrem Immobilienbeständen trennen wollen, sowie die öffentliche Hand als interessante Zielgruppen identifiziert. Dabei unterstützt die AGIV Real Estate ihre Kunden als strategischer Partner und Service Provider mit dem eigenen umfassenden Immobilien-Know-how. Der Umsatzanteil dieses Bereiches soll im laufenden Jahr von 17 auf rund 25% steigen und mittel- bis langfristig einen Anteil von 50% an der Gesamtleistung erreichen. Beim aktuellen Börsenkurs in der Range von 1,85 bis 1,95 Euro sieht der Vorstand die AGIV-Aktie angesichts eines NAV von rund 6 Euro als klar unterbewertet an.
Im Zusammenhang mit der Kursentwicklung erkundigten sich Teilnehmer nach möglichem Abgabedruck seitens der Aktionäre WCM, EnBW sowie der ING BHF-Bank AG. Mit Blick auf die WCM AG wies der AGIV-Chef darauf hin, dass diese mit einer Beteiligung von 7% bei der AGIV und 9% bei der Deutschen Real Estate AG ihren früheren Anteil bereits deutlich abgebaut hat. Bezüglich der EnBW AG stimmte er der grundsätzlichen Einschätzung zu, dass der geplante Rückzug aus allen Randaktivitäten wohl auch den Verkauf der AGIV-Anteile bedeutet. In Kürze sind erste Gespräche mit dem neuen Vorstandsvorsitzenden geplant, die hierbei zu neuen Erkenntnissen führen dürften.
Mit der ING BHF-Bank AG befindet man sich gegenwärtig in einem Streit über ein Put-Optionsrecht des Aktionärs. Dr. Behne geht davon aus, dass die angekündigte Klageerhebung Bewegung in die festgefahrene Diskussion bringen wird. Die AGIV geht nach wie vor davon aus, dass die von ING BHF-Bank erhobenen Forderungen juristisch nicht zulässig sind, da der Vertragspartner mit der Fusion erloschen ist und eine Umsetzung auch aus aktienrechtlichen Gründen gar nicht möglich wäre.
IVG Immobilien AG (WKN
620570)
European Player mit klarem strategischem Fokus
Die Präsentation der IVG übernahm CFO Dr. Matthey. Nachdem das Unternehmen vor ein paar Jahren noch einem deutschen Gemischtwarenladen glich, wurde IVG konsequent zu einem lupenreinen europäischen Immobilienunternehmen getrimmt und gehört heute zu den großen Playern in Europa. Kerngeschäftsfelder sind das Portfoliomanagement, die Projektentwicklung und das Fonds-Geschäft, wobei der Fokus auf Büroimmobilien in europäischen Metropolen liegt.
Der Verkehrswert des eigenen Immobilienvermögens beträgt 3,2 Mrd. Euro. Etwa die Hälfte befindet sich im Ausland. Es werden Nettomieten von 244 Mio. Euro erwirtschaftet. Wert und Rentabilität des Portfolios werden nachhaltig gesteigert durch günstige Erwerbe von Objekten, Qualitätsverbesserung, Modernisierung sowie Akquisition, Pflege und Bindung der Mieter. Im Rahmen einer aktiven Buy-and-Sell-Strategie werden so attraktive Buchgewinne realisiert.
Im Bereich Projektentwicklung ist IVG ebenfalls europaweit tätig. Die Projekte müssen dabei die gleichen Kriterien erfüllen, die auch für die Investitionen in den eigenen Bestand gelten. IVG arbeitet mit starken Partnern zusammen. Auf IVG entfällt dabei ein Volumen von rd. 1 Mrd. Euro. Davon sind aktuell rund 400 Mio. Euro investiert. Die angestrebte Gesamtkapitalrendite liegt je nach Standort, Nutzungsart und Reifegrad des Projektes zwischen 10 und 20%.
Im Fonds-Geschäft betreut IVG rd. 2,7 Mrd. Euro Immobilienanlagen überwiegend in geschlossenen Fonds der Tochtergesellschaften. Über die Wert-Konzept werden geschlossene Fonds bei privaten Investoren platziert. Ganz aktuell bietet IVG nun auch institutionellen Investoren über die IVG Immobilien KAG offene Spezialfonds an. IVG nutzt so das immobilienwirtschaftliche Know-how und das Synergiepotential ihres europäischen Netzwerkes und bietet, quasi als one-stop-Unternehmen. sowohl Aktien als auch geschlossene und offene Fonds für private und institutionelle Investoren an.
Wie Dr. Matthey auch schon im Workshop erläutert hatte, verfolgt IVG eine Europa-Strategie. Dadurch könnten die Chancen und Risiken unterschiedlicher Standorte optimiert und am Ende stabile Cashflows generiert werden. Dr. Matthey betonte ausdrücklich, dass die gute Performance und das profitable Wachstum der IVG in den letzten Jahren nicht möglich gewesen wären, wenn IVG ihr Geschäft nur in Deutschland betrieben hätte.
Auch ein "Wachsen mit Discount" sei in Deutschland nicht möglich gewesen. Dies sei aber wesentlicher Bestandteil der IVG-Strategie und man habe hier auch einen guten track record aufzuweisen. Im Ausland konnte IVG größere Immobilienkomplexe "zu Großhandelspreisen" günstig einkaufen und indirekt durch Übernahme börsennotierter Unternehmen Immobilien mit einem Abschlag zum Net Asset Value erwerben. Gerade zum 1. Oktober 2003 wurden 71,42% der Anteile an der finnischen Polar Real Estate mit einem Immobilienfortfolio von rund 350 Mio. Euro erworben.
Nach Ansicht von Dr. Matthey ist die IVG-Aktie deutlich unterbewertet, speziell wenn man sich die gegensätzliche Ergebnis- und Aktienkursentwicklung betrachte. Allerdings hänge die Kursentwicklung auch mit der unklaren Situation bei WCM zusammen. So lange diese Situation nicht geklärt sei, gebe es für potentielle Aktionäre ausreichend Investitionsalternativen. Er glaube aber fest daran, dass sich Qualität durchsetze und IVG insbesondere wegen der guten und unverändert hochmotivierten Mannschaft gutes Potential besitze, um nach Klärung der Aktionärsstruktur das hohe Momentum fortzusetzen.
Deutsche Beamtenvorsorge Immobilienholding AG (WKN
522294)
Rückkehr in die schwarzen Zahlen im laufenden Jahr erwartet
Der im April zum Alleinvorstand des Unternehmens bestellte Alexander Seebacher präsentierte die Deutsche Beamtenvorsorge Immobilienholding AG. Die DBVI AG wurde 1990 gegründet und ist seit Dezember 1994 im Freiverkehr der Börse München notiert. Aktuell ist das Grundkapital der DBVI in 9.171.040 Aktien eingeteilt, die bei etwa 45.000 Aktionären breit gestreut verteilt sind. Beim aktuellen Kurs von 8,25 Euro ergibt sich eine Marktkapitalisierung von 75,7 Mio. Euro.
DBVI konzentriert sich auf die Anlage in gemischtgenutzten Qualitätsimmobilien in deutschen Zentrumslagen. Das Kaufpreisvolumen des Portfolios liegt bei 393,55 Mio. Euro. Von der vermietbaren Fläche von 127.652 qm entfallen 50,56% auf Büros, 28,76% auf den Handel und die übrigen 20,68% auf Wohnraum. Mit einer Ausnahme finden sich nach Vorstandsangabe in allen Portfolioobjekten alle drei Nutzungsarten. Die im Gesellschaftsbesitz befindliche Grundstücksfläche erreicht einen Wert von 79.046 qm, die Jahressollmiete beträgt 21,47 Mio. Euro.
Im Jahr 2002 konnte die DBVI Erträge von 53,4 Mio. Euro erzielen, wobei ein Jahresfehlbetrag von 22,3 Mio. Euro ausgewiesen werden musste. Grund hierfür waren erforderliche Abwertungen bei Portfolioimmobilien im Osten, da Wertminderungen, die nicht innerhalb von 5 Jahren wieder aufholbar sind, nach den neuen Richtlinien für die Abschlussprüfung bei Festsetzung der Beteiligungsbuchwerte berücksichtigt werden müssen. Die DBVI AG ist nach Vorstandseinschätzung aktuell die einzige börsennotierte Immobilien-AG, die bei ihren Ost-Immobilien alle erforderlichen Wertanpassungen vorgenommen hat. Das Eigenkapital im Konzern beträgt nach dieser Maßnahme 239 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von 44,4% entspricht.
Auch in der Zukunft will die DBVI ihre Geschäftsfelder Angebot von geschlossenen Immobilienfonds und Beteiligungskapital, professionelles Immobilienmanagement als Dienstleistung für mittlere Portfolios sowie die Bestandsverwaltung und -optimierung weiter voranbringen. Dabei setzt das Management auf die langjährigen Erfahrungen in den drei adressierten Geschäftsbereichen sowie die aktuell wieder gestiegene Attraktivität von Kapitalanlagen. Zu diesem Zweck ist die Gründung einer Beteiligungsgesellschaft geplant, über die Kapital für neue Projekte beschafft werden und den Anlegern faire Konditionen geboten werden sollen. Die Vision der DBVI lautet, ertragreiche Immobilien für jedermann als Anlageobjekte zugänglich zu machen.
Befragt nach möglichem weiteren Wertberichtigungsbedarf im Beteiligungsportfolio erklärte der Vorstand, dass die Wertanpassungen bei den Ostimmobilien nach jetzigem Ermessen ausreichen. Soweit es nicht zu extremen Verwerfungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt kommt, werden in absehbarer Zeit keine weiteren Wertanpassungen erforderlich sein. Der im Testat für 2002 enthaltene Hinweis auf die Liquiditätssituation der DBVI resultiert nach Vorstandsangabe aus den erforderlichen Nachschuss- und Nachsicherungspflichten, die sich durch die Abwertung der Ostimmobilien gegenüber den kreditgebenden Banken ergeben haben. Herr Seebacher betonte aber, dass man für das laufende Jahr keinen derartigen Hinweis im Testat erwartet.
Mit Blick auf das Ergebnis im laufenden Jahr erklärte Herr Seebacher, dass man von einer "schwarzen Null" ausgehe. Auf die Frage, ob künftig wieder an die guten Ergebnisse bis zum Jahr 2000 von 8,1 Mio. Euro angeknüpft werden kann, bat der Vorstand im Hinblick auf seine erst vor wenigen Monaten erfolgte Bestellung um Verständnis, dass er noch keine näheren Details zu den Planungen für die Jahre 2004 und 2005 abgeben konnte, erwartet wird jedoch eine Ergebnissteigerung. Herr Seebacher wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass schon ab 2004 zusätzliche Einnahmen aus den geplanten neuen Fonds zum Gewinn beitragen werden. Der im Ausbau befindliche Geschäftsbereich Immobilien-Management für Dritte wird angesichts der längeren Vorlauf- und Akquisephase ab 2005 erste Umsätze und Erträge erzielen.
TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG (WKN
830350)
Notiert mehr als 60 Prozent unter dem Net Asset Value
Der Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Ristow ging einleitend kurz auf die Historie als ehemalige Eisenbahngesellschaft ein, die aus dieser Zeit über wertvollen Grundbesitz im Tegernseer Tal verfügt, der als Grundstock für den Ausbau zu einem Immobilien-Konzern diente. Mit dem aktuellen Kurs der TAG-Aktie zeigte er sich sehr unzufrieden, auch wenn sie sich seit dem historischen Tief im Frühjahr um fast 40% erholen konnte. Allerdings liegt der Aktienkurs immer noch deutlich unter dem anteiligen Eigenkapital von 18,60 Euro je Aktie. Dadurch sah er für den Anleger nun eine günstige Gelegenheit zum Einstieg in die Aktie.
Danach erläuterte Dr. Ristow kurz die wichtigsten Geschäftsfelder des Unternehmens. Der Bau-Verein zu Hamburg, eine 87,9-prozentige Beteiligung der TAG, ist die Führungsgesellschaft für den Bereich Wohnimmobilien mit einem Bestand von 4.500 Wohnungen. Die JUS AG (Beteiligung 94%) ist ein Spezialist in der Altbausanierung und Marktführer beim Verkauf von Loftwohnungen. Als Projektgesellschaft zeichnet die AGP AG (Anteil 67%) für die Entwicklung des Grundbesitzes im Tegernseer Tal verantwortlich, erklärte der Aufsichtsratsvorsitzende.
Als Beispiel für die TAG-Aktivitäten nannte er das derzeitige Neubauvorhaben in den heidberg.villages in Hamburg mit 524 Wohneinheiten, das sich nach Aussage von Herrn Dr. Ristow sehr erfolgreich entwickelt. Auch die Gewinnmarge liegt über den Erwartungen der Gesellschaft. Unter der Führung der JUS entsteht gerade aus der ehemaligen Schokoladenfabrik Felsche das "Schokoladen Palais" mit 96 Wohnungen in Leipzigs bester Villenlage bei einem Investitionsvolumen von 19 Mio. Euro.
Durch ihre Geschichte als Eisenbahngesellschaft verfügt die TAG über historischen Grundbesitz von 50.000 Quadratmeter im Tegernseer Tal, neben Sylt die teuerste Region Deutschlands. Dort soll in der Zukunft ein Nutzungsmix aus Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel und Gastronomie entstehen, so Dr. Ristow.
Im ersten Halbjahr 2003 konnte TAG das EBITDA von 8,6 auf 10,3 Mio. Euro verbessern. Der Konzernverlust verringerte sich dabei von 2,2 auf 1,8 Mio. Euro, wobei das negative Ergebnis hauptsächlich durch planmäßige Abschreibungen auf die Firmenwerte der Beteiligungen bedingt ist. Im abgelaufenen dritten Quartal konnte vor allem auch die JUS AG wieder erfreuliche Verkaufszahlen melden, wozu Dr. Ristow auf die aktuelle Pressemitteilung der Gesellschaft verwies.
Da die Beschaffung von Eigenkapital über die Börse derzeit unmöglich ist, hat die TAG ein Private-Equity-Programm gestartet, wodurch bis jetzt 11,5 Mio. Euro eingeworben werden konnten. Dabei erhalten die Investoren eine feste Basisverzinsung von 7% per anno und werden mit nachrangigem Kapital direkt an einem Projekt beteiligt. Zudem erhalten die Investoren 5% als Gewinnausschüttung per anno, so dass sich eine durchschnittliche Verzinsung von 12% ergibt.
Die erste Frage richtete sich nach dem Abgabepreis der Eigentumswohnungen in Hamburg, den Dr. Ristow auf den Bereich zwischen 2.900 und 3.600 Euro je Quadratmeter bezifferte. Nachdem auf der Hauptversammlung die Wahrscheinlichkeit einer größeren Transaktion in 2003 mit 70% angegeben wurde, wollte ein Teilnehmer wissen, ob sich diese Quote seither eher erhöht oder reduziert hat. Wie Dr. Ristow berichtete, ist die Wahrscheinlichkeit einer größeren Transaktion noch im laufenden Jahr gesunken. Er betonte aber, dass der Ertrag einer Investition stets im Einkauf liegt, weshalb die TAG zwar weiter "am Ball bleibt", aber vor allem ein gutes Timing für die Transaktion erreichen will.
Vivacon AG (WKN
604891)
Einzige Immobilien-AG mit Fokus Erbbaurecht
CEO Marc Leffin erklärte zu den Wurzeln der in Köln ansässigen Vivacon, dass diese aus der 1928 gegründeten Vogtländischen Baugesellschaft mbH hervorging, die 1997 strategisch neu ausgerichtet und im Jahr 2000 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt wurde. Seit 2001 ist der auf den Verkauf von Wohnungen im Erbbaurecht spezialisierte Anbieter im Amtlichen Markt der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte Vivacon Umsatzerlöse von 33,3 Mio. Euro bei einem EBIT von 6,8 Mio. Euro und einem Net Income von 2,8 Mio. Euro erwirtschaften. Für 2003 wird ein Net-Income von 3,2 Mio. Euro erwartet. In den vergangenen 6 Jahren hat die Gesellschaft nach eigenen Angaben mehr als 2.500 Wohnungen im Markt platziert. Von den insgesamt 7 Mio. ausstehenden Aktien befinden sich 34,76% im Free-Float, 44,68% sind im Besitz der beiden Vorstandsmitglieder und weitere 20% liegen bei institutionellen Anlegern.
Operativ konzentriert sich die Vivacon auf die Projektentwicklung und den Verkauf von Wohnungen. Neben dem bekannten Bereich der Wohnungsprivatisierung im Erbbaurecht betreibt Vivacon auch die Revitalisierung von Denkmalschutzobjekten sowie ab dem kommenden Jahr die Vermarktung von Designerwohnungen in Kooperation mit dem weltweit anerkannten Stardesigner Philippe Starck. Bei der Wohnungsprivatisierung erwirbt Vivacon Wohnimmobilien, bei denen in einem weiteren Schritt die Aufbauten vom Grund und Boden durch die Bestellung eines Erbbaurechtes getrennt werden. Die Gebäude werden in Eigentumswohnungen aufgeteilt, durch externe Generalunternehmer modernisiert und danach an Mieter oder andere Interessenten veräußert.
Die Vivacon AG bleibt Grundstückseigentümer und erhält von den Erwerbern Erbbauzinsen für eine Dauer von 99 Jahren. Künftig ist vorgesehen, das Erbbaurecht für zweimal 99 Jahre zu bestellen. Der Vertrieb erfolgt über ein bundesweites Vertriebspartnernetz mit rund 500 Partnern sowie den Verkauf an die Mieter durch Objektteams vor Ort. In ihrer jetzigen Struktur verfügen die beiden Vertriebsschienen über ein Absatzpotential von über 2.000 Wohnungen.
Das Geschäftsmodell ist stark Cash-Flow orientiert. Beispielsweise verfügt das Unternehmen über eine Kostenstruktur, die zu 75% aus erfolgsabhängigen variablen Bestandteilen besteht, so dass Vivacon während der gesamten Wertschöpfungskette positive Cashflows erzielen kann. In der ersten Phase werden Mietüberschüsse erzielt, beim Verkauf der Wohnungen fließen entsprechende Verkaufserlöse zu und in den nächsten 99 Jahren danach erhält die Gesellschaft die fälligen Erbbauzinsen.
Im Markt für "Wohnungen im Erbbaurecht" gibt es laut CEO Leffin keinen direkten Wettbewerber. Angesichts der erheblichen zur Privatisierung anstehenden Wohnungsbestände der öffentlichen Hand und großer Konzerne in Deutschland im Volumen von knapp 4 Mio. Wohneinheiten (Marktvolumen rund 250 Mrd. Euro) und der sehr geringen Wohneigentumsquote sieht der Vorstand deutliches Potential für die kommenden Jahre. Das von der Vivacon AG vorangetriebene Erbbaurechtsmodell dürfte hiervon besonders profitieren, da es als sozialfreundlich gilt und damit den politischen Zielen der Alteigentümer und deren Wunsch nach einem "lautlosen" Übergang am besten entspricht.
Neu ist das Geschäftsfeld Designimmobilien, das in der YOO Deutschland GmbH, einem Joint-Venture mit dem Stardesigner Philippe Starck, betrieben werden soll. Die YOO Deutschland besitzt die deutschlandweite Exklusiv-Lizenz zur Realisierung und Vermarktung von Philippe Starck Immobilien. Als Standorte dieser Wohnungen sind Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Hamburg und München geplant, der Projektstart ist für das erste Quartal 2004 vorgesehen.
Zurück
Werbung
