Zur Mietrendite der angebotenen Bestandswohnungen: Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den gesamten Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten. Davon gehen nicht umlagefähige Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand). Die Nettomietrendite liegt bei vermietetem Bestand oft deutlich darunter.
Steuerlich läuft das über die Anlage V. Absetzbar sind Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und die AfA – aber nur auf den Gebäudeanteil; der Boden wird nicht abgeschrieben. Bei typischem Altbau, fertiggestellt zwischen 1925 und 2022, sind das linear 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Die 3 Prozent gelten erst für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude, die degressive 5-Prozent-AfA nur für begünstigten Neubau, nicht für solchen Bestand. Die AfA mindert den steuerpflichtigen Überschuss, nicht den Cashflow.
Oft übersehen: Teure Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf kann als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie 15 Prozent der Gebäudekosten übersteigt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – dann kein sofortiger Abzug, sondern Verteilung über die AfA.
